Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài người Việt Nam ở nước ngoài

Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài người Việt Nam ở nước ngoài

MỤC LỤC

A – LỜI NÓI ĐẦU 1

B – NỘI DUNG CHÍNH .1

I – MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG .1

1,Khái niệm người nước ngoài 1

2, Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài .2

3, Khái niêm nhà ở ……… …3

II – CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHO PHÉP NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ TẠI VIỆT NAM……….….3

1, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam……… …3

1.1 Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam……… …….3

1.2 Điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam………10

1.3 Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài ……… ….…11

2, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam……….15

2.1 Các quy định về đối tượng và điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam……… ……….15

2.2 Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài………17

C – KẾT LUẬN ………19

A – LỜI NÓI ĐẦU

Cùng với xu hướng mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta, để đảmbảo sự phát triển của đất nước có thể theo kịp với khu vực và thế giới, chúng ta

đã không ngừng phát huy sức mạnh nội lực kết hợp với việc thu hút nhữngnguồn lực từ bên ngoài Trong xu thế đó, số lượng người nước ngoài cũng nhưngười Việt Nam định cư ở nước ngoài đến và trở về Việt Nam đầu tư, kinhdoanh hay thực hiện các nghiên cứu khoa học, hoạt động nghệ thuật… ngàycàng đông Để tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này yên tâm đầu tư, làm

ăn, nghiên cứu cũng như sinh sống, Đảng và Nhà nước đã đưa ra những chínhsách cho các đối tượng này có quyền sở hữu nhà ở với nhiều dự án đầu tư xâydựng nhà, chung cư được triển khai để phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở của ngườinước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang làm ăn, sinh sống tạiViệt Nam Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn còn mới mẻ

và chưa thực sự hoàn thiện, thực trạng triển khai cũng còn nhiều vướng mắc,

chưa thực sự rộng rãi và hiệu quả Vì vậy, việc tìm hiểu về đề tài “Quyền sở

hữu nhà ở của người nước ngoài người Việt Nam ở nước ngoài” sẽ giúp ta có

thể hiểu sâu hơn về chính sách này của Nhà nước

B – NỘI DUNG CHÍNH.

I – MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG.

1,Khái niệm người nước ngoài

Theo Điều 1, Điều 5 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 và Khoản 1 Điều

1 Pháp lệnh nhập cảnh và xuất cảnh , cư trú đi lại của người nước ngoài tạiViệtNam năm 2000; Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15-11-

2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ nhân

sự có yếu tố nước ngoài; Khoản 1 Điều 3 dự thảo Nghị định quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Nghị quyết 19/2008/QH-12 đều khẳng định: “người nước

ngoài” là người không có quốc tịch Việt Nam Từ các khái niệm trong các văn

bản nêu trên cho thấy:

Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam Vậy họ có thểmang quốc tịch của một nước khác, một vài nước khác hoặc không mang quốctịch của nước nào Người nước ngoài có thể cư trú trên lãnh thổ Việt Nam hoặccũng có thể cư trú ngoài lãnh thổ Việt Nam

2, Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo quy định tại Khoản 4 , Điều 2 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 vàtheo Điều 2 Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5-11-2001 quy định về việc người

Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam: “Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam là người gốc Việt Nam cư trú và làm ăn sinh sống lâu dài tại nước ngoài” Đối tượng người Việt Nam sống ở nước

ngoài bao gồm : những người còn quốc tịch Việt Nam nhưng đang sinh sống ởnước ngoài và những người gốc Việt Nam hiện không còn quốc tịch Việt Namnữa (người gốc Việt Nam)

Khi Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 ra đời thay thế Luật quốc tịchViệt Nam năm 1998, quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã rõràng và chi tiết hơn Khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế thừaquy định của Luật quốc tịch năm 1998, đồng thời bổ sung thêm định nghĩa vềngười gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc tịch ViệtNam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo huyết thống và con,cháu đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài

Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hainhóm chủ thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nađịnh cư ở nước ngoài

3, Khái niêm nhà ở

Theo điều 1 Luật Nhà ở năm 2005: “Nhà ở là công trình xây dưng với

mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sịnh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

Điều 3 Nghị định 71/2010/ NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định có các loại nhà ở sau: nhà ở tự

do tạo lập, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ

Theo điều1 Nghị quyết 19/2008/QH12, khái niệm nhà ở mà người nướcngoài được mua và sở hữu có phạm vi hẹp hơn rất nhiều theo đó “ Nhà ở mà cánhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này

là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khuvực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại” Như vậy, khái niệm nhà

ở thuộc điều chỉnh của Nghị quyết 19/2008/QH12 có phạm vi hẹp hơn rất nhiều

so với khái niệm nhà ở thuộc điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2005 Nhà ở theoLuật Nhà ở được tạo lập từ nhiều hình thức khác nhau, phong phú và đa dạnghơn, sử dụng cho nhiều mục đích hơn

II – CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHO PHÉP NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ TẠI VIỆT NAM.

1, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người Việt Nam định

cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

1.1 Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam.

Hiện nay, vấn đề sở hữu nhà tại- Việt Nam của người Việt Nam định cưtại nước ngoài chịu sự điều chỉnh của Luật đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm

2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành hai luật này

Theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở 2005 đềucho phép năm nhóm đối tượng đó là:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước;

- Nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyêntại Việt Nam;

- Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam

- Các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định

Ngoài ra, Điều 126 Luật Nhà ở 2005 còn quy định thêm một nhóm làngười Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc một trong các đối tượng trênnhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên

Theo thời gian, số đối tượng người Việt Nam định cư tại nước ngoàiđược mua và sở hữu nhà tại Việt Nam không ngừng tăng lên, tuy nhiên quy địnhcủa pháp luật về vấn đề này vẫn còn những điểm bất hợp lý làm hạn chế nhiềuquyền được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Một là, Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở năm

2005 đã đánh đồng giữa sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam với người nướcngoài Theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, côngdân Việt Nam có quốc tịch Việt Nam người Việt Nam có quốc tịch Việt Namcòn người gốc Việt Nam là những người trước đây có quốc tịch Việt Namnhưng hiện tại đã mang quốc tịch nước khác hoặc là người không quốc tịch Do

đó, về mặt pháp lý, người gốc Việt Nam là người nước ngoài nhưng với quyđịnh tại Luật Nhà ở năm 2005, quyền sở hữu nhà ở giữa công dân Việt Nam vàngười gốc Việt Nam là ngang nhau với những điều kiện sở hữu như nhau Điềunày là không công bằng với những người Việt Nam luốc muốn giữ quốc tịchViệt Nam để làm công dân Việt Nam trong khi những người khác đã từ bỏ quốctịch Việt Nam

Hai là , quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 không đảm bảo

được nguyên tắc hiến định là “mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật”, thểhiện ở công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện

những nhà đầu tư, nhà khoa học … thì sẽ không được sở hữu nhà ở một cách tự

do về số lượng như công dân Việt Nam định cư ở trong nước Nói cách khác ,theo quy định này thì chỉ những công dân định cư ở nước ngoài mang lợi ích vềcho đất nước mới được quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam Điều này

có phần vô lý vì trong khi có những người Việt Nam định cư ở nước ngoàikhông mang quốc tịch Việt Nam thì được phép mua và sở hữu nhà ở tại ViệtNam người mang quốc tịch Việt Nam lại không có quyền đó Trong khi đó,quyền sở hữu nhà ở của mọi công dân Việt Nam đã được quy định tại Điều 58Hiến pháp năm 1992

Vì vậy, để khắc phục những bất cập trên, Quốc hội đã ban hành Luật số34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 củaLuật Đất đai Theo đó, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi như sau:

“1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại ViệtNam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo Pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kĩ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước.

2 Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại Điểm b Khoản1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riên lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Để đảm bảo hiệu quả thực thi Luật Nhà ở, ngày 23 tháng 6 năm 2010,Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ – CP quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 08 tháng 08 năm 2010) thay thếNghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành có tất cả là sáu đối tượngngười Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam:

Thứ nhất, nhóm người có quốc tich Việt Nam: Đây là những công dân

Việt Nam hiện đang công tác, lao động, học tập ở nước ngoài như du học sinh,những người đi xuất khẩu lao động… Các đối tượng này hiện đang chiếm một

số lượng khá lớn trong số người Việt Nam định cư tại nước ngoài hiện nay(chiếm khoảng 70% trong số gần 4 triệu kiều bào) Việc tách bạch đối tượngngười Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được sở hữu nhà ởnhư công dân trong nước thực sự là một quy định rộng mở để số lượng đông đảonhững người này được sở hữu nhà tại Việt Nam mà không cần đáp ứng nhữngđiều kiện khắt khe như trước đây, thu hút kiều bào có trình độ chuyên môn, có

kĩ năng , nghiệp vụ, khả năng quản lý, điều hành trở về quê hương cống hiếncho đất nước Đồng thời quy định mới này cũng đảm bảo được sự công bằngtrong vấn đề sở hữu nhà ở giữa công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vớicông dân Việt Nam ở trong nước

Thứ hai, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ –

CP, đây là những người trực tiếp đầu tư theo quy định của Luật đầu tư được cấpGiấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan

có thẩm quyền của Việt Nam cấp Những đối tượng này đóng góp một vai tròquan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước Trong thời gian qua, đặc biệt

là những năm gần đây số lượng Việt kiều đầu tư về Việt Nam khá nhiều, họ cóđóng góp không nhỏ vào nền kinh tế của nước ta Việc quy định cho đối tượng

này được mua nhà tại Việt Nam là một chính sách hợp lý và cần thiết , một mặtthể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với kiều bào , mặt khác khuyến khích họđầu tư, góp phần xây dựng đất nước Có nhà ở tại Việt Nam sẽ giúp họ có mộtcuộc sống ổn định, thuận tiện cho hoạt động đầu tư , đồng thời giúp họ cảm thấygắn bó hơn với quê hương, đất nước, mong muốn đóng góp nhiều hơn cho quêhương.

Thứ ba, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ – CP,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước bao gồm:

- Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi người cócông với cách mạng có giấy tờ chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơquan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;

- Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựngđất nước được Chủ tịch nước , Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương; đượcThủ tướng Chính phủ tặng bằng khen;

- Người được Chủ tịch Đoàn Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốcViệt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan quản lý ngành ở Trung ươngtặng Kỷ niệm chương vì sự nghiệp của ngành đó;

- Người tham gia vào Ban chấp hành của các tổ chức chính trị - xã hội của ViệtNam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức chính trị - xã hội đó đó xác nhận;

- Người được bầu vào ban chấp hành Trung ương Hội, người là nòng cốt trongcác phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước thông qua Uỷban về người Việt Nam ở nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡtích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ởnước ngoài xác nhận

Đây là những đối tượng đóng góp về mặt đời sống chính trị - xã hội chođất nước Việc quy định cho đối tượng này được phép mua và sở hữu nhà ở ViệtNam có ý nghĩa to lớn về mặt xã hội Quy định này của pháp luật Việt Nam

chính là để đền đáp lại những đóng góp của họ đối với đất nước trong quá khứ

và hiện tại, cụ thể hóa, hiện thực hóa chính sách của Đảng và Nhà nước đối vớihọ; đồng thời khuyến khích các đối tượng này tích cực đóng góp cho sự pháttriển xã hội, sự đoàn kết dân tộc, an ninh quốc gia…

Thứ tư, đối tượng là nhà hoạt động văn hóa , nhà khoa học; người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam bao gồm:

-Nhà văn hóa, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục,

văn hóa nghệ thuật của Việt Nam hoặc của nước ngoài; chuyên gia trong lĩnhvực kinh tế, xã hội Các đối tượng nêu tại điểm này phải được lãnh đạo Đảng ,Nhà nước hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quann thuộc Chínhphủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh mời về Việt Nam làm chuyên gia, cộngtác viên khoa học, giáo dục, văn hóa nghệ thuật…có xác nhận của lãnh đạo cơquan mời, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứucủa Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhậncủa cơ quan, tổ chức đó So với quy định về đối tượng này tại Nghị định90/2006/NĐ-CP thì quy định mới này đã có sự mở rộng hơn đối tượng nhà vănhóa, nhà khoa học được sở hữu hà tại Việt Nam Đó là các đối tượng này chỉ cầnThủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của ViệtNam mời là có thể sở hữu nhà tại Việt Nam

- Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt là người có giấy xác nhận về chuyênmôn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộphụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyênmôn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trườnghợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc giấy phép lao động do

cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luậtkhông yêu cầu phải có giấy phép hành nghề)

Việc thu hút nhân tài, thu hút chất xám đang là một trong những chínhsách hàng đầu của hầu hết các quốc gia nhằm đẩy mạnh quá trình phát triển kinh

tế - xã hội Nước ta là một nước đang phát triển về khoa học, công nghệ, giáodục,… còn nhiều yếu kém so với các nước trong khu vực cũng như trên toàn thếgiới vì vầy việc đẩy nhanh sự phát triển về khoa học, công nghệ, giáo dục là vôcùng cần thiết Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những nguồnlực nhân tài to lớn trong các lĩnh vực này Bên cạnh sự gắn bó cố hữu với quêcha đất tổ, quê hương đất nước và các chính sách khác của nhà nước ta, các quyđịnh của pháp luật Việt Nam về việc cho phép các đối tượng này được sở hữunhà tại Việt Nam cũng sẽ tạo động lực tích cực cho họ yên tâm về quê hươngđóng góp sự hiểu biết, kiến thức của mình cho sự phát triển của đất nước

Thứ năm, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước : Người có vợ chồng là công dân Việt Nam sinh sống có giấy chứng nhận

kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc của nước ngoài cấpkèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặcchồng là công dân Việt Nam ở trong nước Những người này chiếm tỷ lệ lớntrong số người Việt Nam định cư ở nước ngoài và ngày càng tăng Việc quyđịnh cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có vợ hoặc chồng là cộngdân Việt Nam phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Luật Hônnhân và Gia đình năm 2000 về chế độ sở hữu chung về tài sản của vợ chồng

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ – CP thìngười Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc 5 đối tượng trên có quyền sở hữukhông hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, nhậntặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đểngười mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tạiViệt Nam