quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam

quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam

A. ĐẶT VẤN ĐỀ Trong những năm qua, cùng với sự tăng trưởng nhanh chóng của đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, cùng với sự giao lưu hợp tác quốc tế ngày càng sâu rộng, thì nhu cầu được sở hữu nhà ở của những nhà đầu tư, những nhà khoa học đã làm việc lâu năm ở Việt Nam cũng tăng lên nhanh chóng. Đáp ứng nhu cầu đó Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 về tổ chức thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam (sau đây xin gọi là Nghị quyết 19/2008/QH12) đã có những quy định về thí điểm cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy đã có khung pháp lý điều chỉnh, nhưng việc giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập. Việc khắc phục những bất cập đó, hoàn thiện pháp luật Việt Nam trở nên cấp thiết để tạo ra môi trường hấp dẫn đầu tư, hấp dẫn làm việc với các nhà đầu tư, các nhà khoa học nước ngoài. B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1. Khái quát về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam 1.1. Một số khái niệm Theo quy định của khoản 1 Điều 5 Luật quốc tịch năm 1998 của Việt Nam thì: “Người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam”. Như vậy, mặc dù không có quy định về khái niệm người nước ngoài nhưng qua đó có thể hiểu: Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam. Và khi nói đến người nước ngoài trong quan hệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị định 59/2009/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 19/2008/QH12 (sau đây xin gọi là Nghị định 59/2009) đã đưa ra khái niệm cụ thể: “Cá nhân nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam” (khoản 1 Điều 3). Phân tích nội dung khái niệm này cho thấy: - Người nước ngoài có thể có quốc tịch nước ngoài hoặc là người không quốc tịch. - Người nước ngoài có thể cư trú trên lãnh thổ Việt Nam và cũng có thể không cư trú ngoài lãnh thổ Việt Nam. Khái niệm nhà ở được quy định tại Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 như sau: “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Về khái niệm quyền sở hữu được quy định tại Điều 164 Bộ luật dân sự: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Như vậy có thể hiểu, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam. Quyền sở hữu được xác lập theo nhiều căn cứ như mua bán, thừa kế, 1 chiếm hữu ngay tình… Nhưng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài chỉ được xác lập bởi căn cứ duy nhất là hợp đồng mua nhà ở. Vấn đề này được điều chỉnh chủ yếu tại Nghị quyết 19/2008/QH12. 1.2. Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Quan hệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là một quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, do có chủ thể giam gia là người nước ngoài. Như vậy quan hệ này không chỉ thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai mà còn là đối tượng điều chỉnh của Tư pháp quốc tế. Khi đã có yếu tố nước ngoài, thì xung đột pháp luật xảy ra là điều tất yếu. Để giải quyết xung đột pháp luật trong quan hệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, Tư pháp quốc tế Việt Nam cũng sử dụng hai phương pháp cơ bản là phương pháp thực chất và phương pháp xung đột. Phương pháp thực chất là phương pháp phổ biến nhất để giải quyết xung đột pháp luật trong quan hệ sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Các quy định trong Luật nhà ở năm 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12, Nghị định 59/2009… chính là các văn bản định ra các quy phạm thực chất để giải quyết quan hệ này. Do việc đặt ra các quy phạm xung đột không trực tiếp giải quy định các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi thực hiện quyền sở hữu nhà tại Việt Nam, nên việc đặt ra các quy phạm xung đột sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng. Hơn thế nữa, việc đặt ra các quy phạm thực chất cũng thể hiện tính chủ động và chủ quyền quốc gia của Việt Nam với loại tài sản đặc biệt là nhà ở. Bên cạnh đó, phương pháp xung đột cũng được áp dụng ở một mức độ nhất định đề điều chỉnh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Ví dụ việc xác định năng lực pháp luật của người nước ngoài khi tham gia quan hệ sở hữu phải tuân theo quy định pháp luật của nước mà người đó mang quốc tịch (khoản 1 Điều 761 Bộ luật dân sự). Các quy phạm xung đột hai chiều như trên chỉ áp dụng để điều chỉnh các vấn đề chung nhất. Còn khi đi vào quan hệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam thì chỉ tồn tại một cách hãn hữu các quy phạm xung đột một chiều. Ví dụ khoản 1 Điều 9 Nghị quyết 19/2008/QH12: “ Tranh chấp về nhà ở liên quan đến các đối tượng quy định tại Điều 2 của Nghị quyết này được giải quyết theo quy định của Nghị quyết này, pháp luật về nhà ở, dân sự, tố tụng dân sự của Việt Nam”. Nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ một nguyên tắc trong tư pháp quốc tế, khi giải quyết xung đột pháp luật liên quan đến bất động sản mà pháp luật Việt Nam cũng đã quy định tại khoản 1 Điều 766 Bộ luật dân sự: “Việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu 2 tại sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác lập theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó…”. Hơn thế nữa quan hệ về quyền sở hữu nhà ở liên quan đến một loại bất động sản đặc biệt, nên vấn đề áp dụng luật nước ngoài để giải quyết nội dung quan hệ này sẽ không đảm bảo được tính chủ quyền của Việt Nam. Vì vậy chỉ tồn tại các quy phạm xung đột một chiều để giải quyết quan hệ về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. 1.3. Nội dung quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam Luật Nhà ở năm 2005 bước đầu đã có quy định về công nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, nhưng phạm vi quy định đó còn nhỏ hẹp, giới hạn trong lĩnh vực xây dựng nhà tại Việt Nam để đầu tư và bán cho các đối tượng được phép (Điều 125). Nhưng quy định đó đã không đáp ứng được nhu cầu sở hữu nhà để ở cho mình của cá nhân nước ngoài trước làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào Việt Nam trong thời gian qua. Đến Nghị quyết 19/2008/QH12 đã có quy định cụ thể về vấn đề cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Về những người nước ngoài là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 2 Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định gồm: - Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí trong doanh nghiệp đó. - Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam, được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương, cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam được Thủ tướng Chính phủ quyết định; - Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; - Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam. Để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam (khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 19/2008/QH12). Nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam “là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại” (khoản 2 Điều 1 Nghị quyết 19/2008/QH12) 3 Thời gian được sở hữu nhà của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó. Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời hạn 12 tháng, kể thừ khi hết hạn sở hữu tại Việt Nam, người nước ngoài phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở, và phải được lập bằng tiếng Việt. Sau khi đã nộp đủ Hồ sơ đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 19/2008/QH12 thì người nước ngoài được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhận được hồ sơ hợp lệ. Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do. Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cụ thể được quy định tại Nghị định 59/2009. Khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ quy định tại Điều 5 và 6 Nghị quyết 19/2008/QH12. Các quyền và nghĩa vụ này về cơ bản được xây dựng trên cơ sở nguyên tắc đãi ngộ quốc gia,tuy nhiên cũng có sự hạn chế hơn quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam, ví dụ như: chỉ được bán nhà của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở(trừ trường hợp cá nhân không thể tiếp tục ở Việt Nam); hay chỉ được sử dụng nhà vào mục đích để ở, không được sử dụng để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác… 2. Những bất cập của pháp luật Việt Nam trong vấn đề giải quyết quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam 2.1. Bất cập trong quy định về trao quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài tại Việt Nam Sự ra đời của Nghị quyết 19/2008/QH12 là một bước tiến dài của Việt Nam trong việc công nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Nghị quyết đã có tác động tích cực đến tình hình kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Không những thế, Nghị quyết này còn mang ý nghĩa chính trị, xã hội sâu sắc khi tạo ra sự ưu đãi cho những cá nhân nước ngoài có đóng góp to lớn với nước ta. Tuy nhiên, cho đến nay giải quyết vấn đề sở hữu nhà của người nước ngoài vẫn còn không ít bất cập. Thứ nhất là bất cập trong các quy định tản mạn và mâu thuẫn của hệ thống pháp luật hiện hành về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Như chúng ta biết, trực tiếp điều chỉnh quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam ngoài Luật nhà ở năm 4 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12, Nghị định 59/2009, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, còn các quy định trong Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005…Vì vậy, để biết được quyền sở hữu nhà ở của mình tại Việt Nam, người nước ngoài phải tìm hiểu và chắp nối từ nhiều văn bản khác nhau. Sự tồn tại của nhiều văn bản như thế này không chỉ gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi sở hữu nhà tại Việt Nam mà còn tại ra sự mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật. Ví dụ như theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 19/2008/QH12 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, nhưng khoản 2 Điều 14 Luật Nhà ở lại quy định: “Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cá nhân” .Quy định này áp dụng chung cho cả cá nhân nước ngoài (Điều 130). Và rõ ràng nó đã gây ra những khó khăn không đáng có cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Thứ hai là bất cập về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam. Các quy định hiện nay rõ ràng chưa tạo ra được sự hấp dẫn mạnh mẽ đối với những nhà nghiên cứu, nhà khoa học nước ngoài có ý định đến và làm việc tại Việt Nam. Quy định hiện hành không phân biệt tính quan trọng và sự quan tâm ưu đãi với từng đối tượng được hưởng quyền sở hữu nhà cụ thể. Việc cào bằng như vậy không phát huy được tính tính cực của quy định cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam. Tất cả các đối tượng được nêu ở Điều 12 Nghị quyết 19/2008/NĐ-CP đều được hưởng quy chế pháp lý như nhau là điều bất hợp lí trong khi hoàn cảnh, đóng góp của họ cho Việt Nam, chế độ đãi ngộ cần thiết với họ là khác nhau. Thứ ba là bất cập về thời hạn sở hữu nhà. Thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam là 50 năm áp dụng cho tất cả các đối tượng là chưa hợp lí. Với những cá nhân đến Việt Nam đầu tư sản xuất kinh doanh thì 50 năm là một thời hạn đủ dài để họ đạt được mục đích của mình. Tuy nhiên với các nhà khoa học mà Việt Nam muốn thu hút, và nếu họ có nhu cầu gắn bó lâu dài với Việt Nam thì thời hạn này tạo ra một tâm lý e ngại, kém hấp dẫn những người “có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu”. Sau khi hết thời hạn sở hữu nhà người nước ngoài phải bán hoặc tặng cho căn hộ của mình. Tuy nhiên với người nước ngoài đã kết hôn với công dân Việt Nam, thì nhà ở sẽ thuộc sở hữu chung vợ chồng. Việc bán nhà phải được sự đồng ý của cả vợ và chồng, do đó quy định về thời hạn sở hữu nhà và nghĩa vụ bán hoặc tặng, cho nhà của người nước ngoài trong trường hợp này là không khả thi. 5 Thứ tư là bất cập về loại nhà. Loại nhà được phép sở hữu hiện nay chỉ có duy nhất một loại áp dụng cho tất cả các đối tượng là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại. Điều này cũng phù hợp với cá nhân người nước ngoài đến đầu tư, sản xuất kinh doanh, nhưng lại không xứng đáng với tầm quan trọng của những người nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam, hay những nhà khoa học có kiến thức và kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu. Bởi lẽ nếu những người nước ngoài đó sinh sống với cả gia đình, hoặc có những nhà khoa học, nhà văn nhà thơ cần một không gian riêng cho hoạt động khoa học, nghệ thuật thì nhà chung cư không phải là một lựa chọn hấp dẫn với các đối tượng này. Thứ năm là bất cập về vấn đề sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam với vấn đề cư trú của họ ở Việt Nam gây khó khăn cho việc thực hiện quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Theo Pháp lệnh xuất cảnh, nhập cảnh và cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam thì số người được cấp giấy phép thường trú là rất hạn chế. Như vậy sẽ có nhiều đối tượng được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng lại phải chịu quy chế tạm trú. Mà thẻ tạm trú chỉ có thời hạn từ 1 năm đến 3 năm, nên muốn tiếp tục cư trú tại Việt Nam, muốn tiếp tục thực hiện quyền sở hữu của mình với nhà đã mua ở Việt Nam, người nước ngoài phải xin gia hạn. Như vậy nghĩa là họ phải mất thêm thời gian và tiền bạc cho việc duy trì và thực hiện quyền sở hữu nhà ở của mình. 2.2. Bất cập trong giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam Vấn đề giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam theo pháp luật hiện hành là hết sức hợp lí, vừa đảm bảo chủ quyền quốc gia đối với bất động sản, vừa đảm bảo tính khả thi trong khả năng giải quyết các vấn đề phát sinh vì nhà ở nằm trên lãnh thổ Việt Nam. Khi khi áp dụng các phương pháp giải quyết xung đột này cũng có một số bất cập nhỏ phát sinh. Thứ nhất, do các quy phạm thực chất chiếm tuyệt đại đa số, ngoài ra chỉ có một số ít quy phạm xung đột nhưng lại là quy phạm xung đột thực chất nên việc thực hiện quyền sở hữu hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí nhà nước Việt Nam. Và do đó việc thực hiện quyền sở hữu tuy được xây dựng trên chế độ đãi ngộ quốc gia nhưng quyền sở hữu nhà ở lại chịu không ít hạn chế và ràng buộc xuất phát từ ý chí chủ quan của các cơ quan nhà nước. Thứ hai là việc loại trừ khả năng áp dụng các Điều ước quốc tế. Mặc dù khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở quy định rằng: “Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với Luật này thì áp dụng quy định của điều ước 6 quốc tế đó”. Tuy nhiên với tất cả các quy phạm thực chất và quy phạm xong đột một chiều tại Nghị quyết 19/2008/QH12 và Nghị định 59/2009 vô hình chung đã loại trừ khả năng áp dụng các Điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc tham gia có liên quan đến lĩnh vực quyền sở hữu nhà ở nói chung và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam nói riêng. Bởi lẽ, các quy phạm pháp luật hiện hành không có quy phạm nào nhắc đến việc áp dụng Điều ước quốc tế. Trong khi việc áp dụng các quy phạm được định ra trong các điều ước quốc tế là cần thiết, để đảm bảo sự công bằng và khách quan của quan hệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. 3. Giải pháp hoàn thiện 3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Thứ nhất, xuất phát từ chính những bất cập trong việc giải quyết quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật hiện hành như đã trình bày ở phần trên. Việc trao quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài thể hiện sự quan tâm ưu đãi lớn của nhà nước, cũng là một trong những giải pháp nhằm thu hút chất xám, thu hút đầu tư đến Việt Nam. Tuy nhiên, những bất cập nảy sinh như trên đã cản trở không nhỏ tới việc thực hiện chính sách ưu đãi về nhà ở của nhà nước ta. Sớm hoàn thiện quy định của pháp luật, khắc phục những khiếm khuyết của pháp luật hiện hành là một yêu cầu tất yếu. Thứ hai, là do thực trạng về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam trong những năm qua có xu hướng tăng nhanh, nên việc hoàn thiện pháp luật giải quyết vấn đề quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam càng trở nên cấp thiết. Từ năm 2004 đến nay, có khoảng 81.000 người nước ngoài vào Việt Nam làm ăn, sinh sống. Trong đó, gần 25.000 người vào Việt Nam đầu tư, 1.600 người làm việc cho các cơ quan đại diện nước ngoài, các tổ chức quốc tế và gần 54.000 người vào Việt Nam sinh sống và làm việc trong các lĩnh vực giáo dục, y tế, thể dục thể thao, đặc biệt là lĩnh vực kinh tế. Thống kê của Bộ Xây dựng tại Hà Nội và TPHCM cho thấy, nhu cầu thuê nhà ở của người nước ngoài rất lớn. Tại Hà Nội có khoảng hơn 220.000 m2 nhà ở, tương ứng với hơn 1.300 căn hộ đang cho người nước ngoài thuê. Tại TPHCM có khoảng 660.000 m2, tương ứng với gần 4.000 căn hộ cho người nước ngoài thuê. Nhà ở cho thuê phổ biến là nhà biệt thự, nhà liên kết và căn hộ trong chung cư. Giá thuê nhà tại Hà Nội từ 700-1.000 USD/căn/tháng; tại TPHCM từ 1.000- 1.500 USD/căn/tháng. Tại các trung tâm thành phố, giá cao hơn từ 2.000-3.000 7 USD/căn/tháng (1) . Qua số liệu đó có thể thấy, việc giải quyết thỏa đáng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam có một ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc. 3.2. Các giải pháp cụ thể. Để hoàn thiện các quy định về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam, trước tiên cần bám sát những bất cập theo quy định của pháp luật hiện hành, để các giải pháp phát huy được hiệu quả thực tiễn. Theo đó: Một là, rà soát, hệ thống hóa, khắc phục những điểm chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định của pháp luật hiện hành. Pháp luật luôn giữ vai trò điều chỉnh trong mọi quan hệ xã hội. Và chỉ khi những quy định của pháp luật được quy định một cách rõ ràng, thống nhất thì hiệu quả điều chỉnh mới được phát huy. Hiện nay, như đã trình bày, pháp luật giải quyết quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn không ít điểm mâu thuẫn. Vì thế, rà soát các quy định này khắc phục những điểm không thống nhất đó cần là việc làm quan trọng đầu tiên. Hai là ngoài việc khắc phục những hạn chế từ các quy định đã có cần xây dựng mới những văn bản pháp luật tư pháp thống nhất phù hợp với các chuẩn mực quốc tế, như quy định về có hay không được góp vốn bằng quyền sở hữu nhà ở, quy định về quyền sở hữu chung nhà ở của vợ chồng khi một bên là công dân Việt Nam, còn một bên là người nước ngoài…Đặc biệt chú ý giải quyết vấn đề nhà ở là tài sản chung vợ chồng giữa công dân Việt Nam và người nước ngoài sẽ khắc phục được bất cập khi hết thời hạn sở hữu nhà, người nước ngoài có phải bán nhà hay không, và vấn đề sử dụng, định đoạt nhà ở đó như thế nào để đáp ứng cả quyền lợi của công dân Việt Nam trong quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài liên quan đến quyền sở hữu nhà này. Ba là, cần có sự phân biệt chế độ đãi ngộ với từng đối tượng được sở hữu nhà theo công lao và tầm quan trọng của họ đối với các nhu cầu kinh tế, xã hội của Việt Nam. Thực tiễn các nước có chính sách thu hút nhân tài như Mỹ, Nhật Bản cho thấy, họ chú trọng đặc biệt đến các nhà khoa học, nghệ thuật, những người có thể có đóng góp to lớn cho nền khoa học, công nghệ của họ. Điều này không chỉ khuyến khích các nhà chuyên môn này tìm đến, làm việc mà còn khiến họ có nhu cầu gắn bó lâu dài với Việt Nam. Sự ưu tiên đặc biệt đến những người có công, những người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt cần được thể hiện trong các quyền và nghĩa vụ của họ trên cơ sở đãi ngộ như công dân, thể hiện trong việc nới lỏng thời hạn mua nhà hay loại nhà được sở hữu để phù hợp với hoàn cảnh và tính chất công việc của họ. 1 http://www.oocities.org/vietnets/AB2.html 8 Bên cạnh việc tạo ra cơ chế riêng cho những người nước ngoài cần ưu đãi đặc biệt, cần nghiên cứu xem xét việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng khác. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chỉ những người “đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu” mới có quyền sở hữu nhà. Như vậy có thể có những người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt nhưng Việt Nam lại không có nhu cầu tại thời điểm họ muốn được sở hữu nhà ở, hoặc những người hoạt động trong lĩnh vực văn háo, nghệ thuật, họ lại không được sở hữu nhà. Xét thấy đây là một điều bất hợp lí trong hoàn cảnh Việt Nam đang thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao. Chính vì thế, cần bỏ giới hạn “Việt Nam có nhu cầu” và mở rộng phạm vi chỉ cần những người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt cũng có thể có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là một quy định hợp lý bởi với những khả năng của họ, mặc dù chúng ta không có nhu cầu ngay nhưng tất yếu họ sẽ có sự đóng góp cho Việt Nam. Bốn là, nên nới rộng thời hạn sở hữu nhà ở một cách linh hoạt, phù hợp với từng đối tượng cụ thể. Theo đó, với những đối tượng thực sự có nhu cầu, có thiện chí và cần có sự ưu đãi thì thời hạn sở hữu nhà có thể được nới rộng, hoặc quy định quyền sở hữu suốt đời đối với những đối tượng đó. Ngoài ra, Nghị quyết 19/2008/QH12 không quy định việc gia hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, trong khi có những đối tượng vẫn mong muốn thực hiện quyền sở hữu nhà ở của mình khi Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở hết hạn. Vì vậy, tùy theo hoàn cảnh, nhân thân, nhu cầu của mỗi người, cần xem xét gia hạn quyền sở hữu nhà ở cho họ. Năm là, mở rộng phạm vi nhà ở được sở hữu để đáp ứng nhu cầu, hoàn cảnh của người nước ngoài và chính sách ưu đãi của Việt Nam với các đối tượng cụ thể. Theo đó, nếu người nước ngoài thuộc nhóm được hưởng chính sách ưu đãi đặc biệt có nhu cầu sở hữu nhà riêng để đáp ứng hoạt động khoa học, nghệ thuật thì có quyền sở hữu nhà riêng với những điều kiện nhất định. Sáu là mở rộng phạm vi người thường trú để tạo điều kiện cho họ thực hiện quyền sở hữu nhà của mình. Nhà ở là loại tài sản không thể dịch chuyển được, do đó mở rộng phạm vi người thường trú chính là giải pháp giúp người nước ngoài thực hiện một quyền năng thiêng liêng và bất khả xâm phạm được cộng đồng quốc tế thừa nhận là quyền sở hữu tài sản. Bảy là, mặc dù việc giải quyết xung đột pháp luật trong giải quyết quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam hiện nay là hợp lý nhưng cũng cần quy định khả năng áp dụng các Điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia. Quy định này 9 vừa đảm bảo tính khách quan trong vấn đề giải quyết quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, vừa đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của người nước ngoài, cũng như thể hiện tính minh bạch, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế của pháp luật Việt Nam. Tám là cần hoàn thiện các cơ chế tổ chức đảm bảo cho việc thực hiện chính sách nhà ở với người nước ngoài tại Việt Nam. Đó là công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, quản lý nhà nước về nhà ở, hoàn thiện các dịch vụ bổ trợ tư pháp để người nước ngoài dễ dàng tiếp cận với quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thực hiện tốt công tác này sẽ phát huy tính tích cực của chính sách nhà ở với người nước ngoài, đồng thời giảm thiều các tranh chấp phát sinh do các bất cập của pháp luật hiện hành gây ra. C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ Giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là một vấn đề có ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc. Nghị quyết 19/2008/QH12 mới chỉ đang trong giai đoạn thí điểm, vì vậy khi chính sách này được thực thi một cách phổ biến, rộng rãi thì những bất cập của nó cần sớm được khắc phục. Bên cạnh đó, mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam cũng cần hết sức chú ý đến vấn đề quản lý nhà nước trong lĩnh vực này, nhằm tránh đưa các mục đích chính trị vào việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở. 10 . quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Quan hệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là một quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, . định của pháp luật về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam Luật Nhà ở năm 2005 bước đầu đã có quy định về công nhận quyền sở hữu nhà ở của