những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Đề bài: những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn

đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Hoàn thiện những qui định này

Bài làm:

Chính sách hội nhập sâu và rộgn vào nền kinh tế thế giới của Đảng và nhà nước ta trong thời gian qua đã khiến cho Việt Nam trở thành một thị trường

có sức thu hút mạnh mẽ với những nhà đầu tư nước ngoài Để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức người nước ngaòi trong thời gian sinh sông làm việc tại Việt nam, nàh nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật tạo hành lang pháp lý thông thoáng đầy sức hấp dẫn Bên cạnh các văn bản điều chỉnh hoạt đôg đầu tư, kinh doanh, sản xuất của cá nhân, tổ chức nước ngoài, thời gian qua nhà nước ta còn ban hành Nghị quyết số 19 SỐ 19/2008/NQ-QH12 NGÀY 03 THÁNG 06 NĂM 2008 VỀ VIỆC THÍ ĐIỂM CHO TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI MUA VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Đây là một bước đột phá trong chính sách ưư đai và thu hút đầu tư cua rngười nước ngoài mà Nhà nước dành cho họ, phản ánh sự quan tâm, chăm lo của Nhà nước ta về đời sống xã hội với người nước ngaòi Bên cạnh Nghị quyết

19, vấn đề sở hưữ nàh ở của người nước ngaòi tại Vn còn đươc ghi nhận trong Luật đất dại 2003, luật nàh ở 2008, nghị định 51 hưowngs dẫn thi hành một số Điều của NGhị quyết 19/2008/qh Nhìn nhận những qui định của páhp luật về vấn đề sở hưư nhà ở của người nước ngoài tại vn thong qua hệ thông các văn bản nêu trên nhận thấy ngoài những điểm tích cực còn tồn tại những bát cập nhất định.Viêc nhìn nhận và phân tích những điểm bát cập đó à rât cần thiết đề

từ đó có thể hoàn thiện những qd của pl Vn về vân đè này, từ đó sẽ gop ơhần tạp đk thuan lơi hơn và thu hút mạnh me hơn ngươi nước ngoài đến đầu tu làm viẹc tại Vn

Nội dung:

I Cơ sở lí luận cho việc phân tích những điểm bát cập của qd pl Vn

về vấn đề sở huư nhà ở của ngươi nứoc ngoài tại VN:

1 Những khái niệm có liên quan:

Để nhìn nhận những qui định của pháp luật là hoàn thiện hay còn bất

cập chúng ta cần hiểu rõ vấn đề mà pháp luat đièu chỉnh: “ sở hưư nhà ở cua

rngười nước ngoài”

Thứ nhất, vè khái nhiệm người nước ngoài Theo khoản 2 Điều 3 Nghị

định 138/2006/NĐ- CP ngày 15/11/2006 về quan hệ dân sự có yéu tố nước ngoài thì người nước ngoài là người không có quóc tịhc Việt Nam, bao gồm

người có quoc tịch nước ngoài và người không quốc tịch Nhu vậy theo qui định của pháp luật Việt Nam thì ưuốc tich là can cu đe xac đinh một người có phải là công dan Việt Nam hay khôg, theo đó, người nước ngoài tại Việt Anm

ba gôm hai loại đối tuong là: người có quốc tịch nước ngoài và người khôn gc ó quốc tịch

Khái niệm người nước ngoai không chỉ là nhung thể nhân nước ngoài

mà cại òn bao gồn pháp nhân nước ngoài ( tức là tổ chức hưởng tu cách pháp nhân theo qui định của páh luật nước ngoài và đựoc cộng nhận à có quocó tích nước ngoài)

Thứ hai và khái niệm nhà ở, theo qui đinh tại Điều 1 Luật nhà ở năm

2008 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Để sinh sông, tồn tại, phát triển cung như lao dôdngj sản xuất, nhà pử là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được của con người, Ai ai cung cần có một nơi ở để nghỉ ngơi sau khi lao dodọgn, học tập, không phân biệt về giới tính, vè độ tuỏi, về nghệ nghiêp về quốc tịch Với đối tượng là người nuớc ngoai, khi đến VN họ cung cần có nhà ở đẻ đảm bảo ổn đinh jcuộc sông Nhà ở mà páhp luật Vn qui đinh cho người nước ngoài mua và

sở hưư có nghĩa hẹp hơn khái niệm nàh ở nêu trên: Theo khoản 2 Điều 1 NQ

19….thì “Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy

định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại”

Thứ ba về quyền sở huư nhà ở của người nước ngoai tại VN

VẤN ĐỀ NÀY CẦN ĐƯỢC VIET LẠI THEO HƯONG GIAI QUYÊT XUNG ĐỌT PHÁ LUẬT và thêm điều 25 hiến pháp năm 92: “ đẩm bảo quyền sở huữ hp đối ới vôn, tài sản của cá nhân ổ chức người nuớc ngoài,

DN có vốn đầu tư nn không bị quốc huu hoa” Theo qui định tại Điều 164 BLDS 2005 thì quyền sở huư bao gồm các quyền chiếm huu, q sư dung, q đinh đọat tài sản của csh theo qui định của páhp luật CSH là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ 3 quỳen: QCH< QSD< QDD” Như vậy quyền sh nàh ở của người nuoc ngoài là quyền của cá nhâ, páhp nhan nước ngoai được chiếm huu,

sư dụng đinh jđaọt nhà ở đó Tuy nhiên những quyền này được biẻu hiện như

thế nào òcn phu jthucọc rất nhiều vào ý chí của nhà nước ta Tùy vào từng thời điểm mà nàh nuớc có những chính sac hs với nước ngoài pahù hợp, dẫn đến nội dung ba quyền anưng cua rquyền sở huu có thể là tuyệt đối hau bị giới hạn phu jthuọc vào qui đinh cụ thể của nhà nước trong tung giai đoạn Đặc biêt với tài sản là nhà nở là một ts có giá trị lớn, lại đựoc xây dựng gắn liền với đất ( vốn gắn với vấn đề quan trọng đặc biệt là lãnh thổ và chủ quyền quôc gai) cho nên việc qui định cho ngừoi nước ngoai mua và so h nhà ở như thế nào sẽ tác dodọgn rất lơn tới kin htế xã hội vfi thế việc nhà nước thận trọng ji ban hành qui định pl điều chỉnh vấn đề này à điều de heu

2 Tại sao phải qui didnhj vấn đề sh nàh o hco người nn tại Vn:

3 Lich sư hình thành và phát triển các qui định của pahpa luât vn về vấn dề sh nhà ơ của người nước ngoai:

Năm 1991 đươc coi là mốc để phân chia giai doạn phát triẻn các…vì năm 1991 nhà nước banhành pháp lệnh luật nhà ở qui định cho người nước ngoài được mua và sơ huu nhà ở tại vn

3.1.giai đoạn truoc năm 1991:

Truớc thời điểm 1991, nàh nước vn rất dè dặt trong việc qui định ván đè

sh cho người nuóc gnoai so huu nha ở tại vn, các qui dịnh của nhà nước mới chỉ dừng lại ở việc qui didnhj cho người nước ngòai duoc thuê nhà ở tại Vn theo Nghị đinh jsố 389/ hdbt ngày 10/11/1990 của hôi đồng ộ trưởng ban hành qui chế cho thuê nhà và thuê lao dônmg đối với người nưocs ngoai, nguòi gốc việt đinh jcu ơ rnước ngoai luu trú tại Vn.Sau đó văn bản này duợc thay thế bởi Gnhi định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành qui chế cho người nước ngoai, người viêt nam dịnh cu o nuóc ngoai thue nhà tại Vn Sở di lúc này nhà nước ta chưa qui didnhj cho phép người nn dược mua và sư huu nhà ở là do hiàn cảnh lịch sư: đất nước vưa thoát khaỏi chiến tranh, tâm lí e ngại dân tộc, đồng thơi và thời điểm này vn chưa thựuc hiên chính sách mo rọng đối ngoại chưa trỏ thành mọt thị truơng có sức huta lớn với các nàh đâu tu nuớc ngoai nên thực tiễn chưa dăt ra nhu cầu pháp luật cho pl điều chỉnh

3.2 Từ năm 1991 cho đến nay:

Năm 1991, nhà nwước ban hành pháp lênh nhà ở có hiệu lựuc từ ngày 1/7/1991 Đây là văn bản đanh dâu bước ngoạt rat lớn, từ đây vấn đề so huu nhà ở của người nước ngoài bất đầu được đề ra và giải quyết Điều 16 PLNO qui đinh: “ người nuớc ngoai được quyền sh no trong thời gian tiến hành đầu tu hoặc trng thời gian định cư, thuwong trú lâu dài tại Vn” Sau đó, giai quyết vấn

đề người ng tại vn được số luwg nhà làbao nhiêu, ND 60/ Cp ngày 5/7/1994 về quyền sỏ huu nha fở và quyền sd đất tại đô thi đã đựoc ban hành theo đó, cá nhân người nn dựoc sh 1 nhà ơ cho bản thên và gai dịnh trên dất thue của nn chxh cn vn trong thời gian định cư tại Vn Tuy nhiên hai van ban tren của nước

ta còn qui đinh jkha sơ sai và chung chung dan đến việc thực hiện găp rất nhiều khó khăn Mặt khác các đtg người nn đuợc sh nàh ở còn rất hep nên đã nhiều ngươi nn o vn vẫn phải thuê nhà với giá cao

Gaỉi quyết những bat cậo còn tồn tại và đáp ứng nu cầu về nhà ơ cua nn khi mà họ ss lam việc ngày cang nhiều tại Vn, Nhà nước đa ban hành lluật đất đại năm 2003, luật nàh ở năm 2005 và đặc biệt là Nq số 19… Nđ số 51 về … Các van bản trên đã qui didnhj rõ đối tươn ngn, thủ tcụ mua và cap, điêu kien,

so luong, thơi hạn,, uyên và nghĩ vu của ngưoi nn khi mua nàh ơ tại Vn Trên

co so đó đông đảo ngươi nnc đủ đã đựoc mua và so hu nha o tại vn Bên canh

od, tù thực tiên thực hiện, các van bản trên cua nc ta khi điều chỉnh vdê này cung bộclô những bât câp nhất định Chúng ta sẽ tim hiểu trong phần tiếp sau đây:

II Những bất câp:

1 Bất cập về qui định đối tương được mua và sh nàh

ở tại VN.

Trong thời gian thí điểm, nghị quyết 19/2008/QH12 chỉ giới hạn cho một só đối tuong duoc mua nhà ở tại VN Theo Điều 2 NQ có 5 nhóm đối tương được mua nhà ở tại VN, bao gôm:

1 Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam

theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

2 Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

3 Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

4 Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

5 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.

Thứ nhất, tại Khoản 3 Điều 2 NQ 19 có chỉ ra người nước ngoài

thuộc đối tuuong: Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế

-xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu Đây là một qui địn kông sát với thực tế.

Hiện tại số lượng nguoi nuóc ngoài làm viẹc tại vn nhưng không có trình độ dại học trở lên là khá lớn Từ thực tiễn làm việc cho thấy họ là những người có chuyên môn nghiệp vụư, tay nghe và kinh nghiệm cao, trong những trường hợp như vậy bằng cấp là thứ không thể đánh giá hết đựoc trình dộ của họ cho nên việc qui định như trên còn nặng về tính hình thực và không sát với thực tế, tạo

ra sự phân biệt và bất công với những người nước ngoài đang làm viẹc tại VN

Thứ hai, tại Khoản 4 Điều 2 nhà nước qui đinh jcho cá nhân người nn kết hôn với công dân VN thì được mua nhà ở tại VN Ui định này cỷa pl nưoc

ta một mặt đảm bảo quyền lợi cho những người nuoc ngoài kết hôn với cd Vn tuy nhiên qui didnhj này còn mang tính chung chung Nếu chỉ dừng lại ở điều kiện kết hôn với công dân Vn thì sẽ tạo điều kie cho nhièu nguoi nn lợi dụng để mua nàh ở nhằm trục lợi cho bản thân cho nen với loại doi tuog này nhà nước

cần có thêm các qui dinh về điều kiện kèm theo để khaonh vùng dối tượng chặt chẽ và cụ thể hơn tránh nhưng trương hop lách luật để tư lợi cho bản thân

Một điểm nưa là, theo noi dung điều 2 NQ 19 thì chỉ có 5 đối tương duọc mua nàh ơ rtại VN, song trong thực tiễn thìcòn rất nhiều đối tượng mưốn mua nàh ở để sinh sống ổn đinh jlâu dài tai VN chằng hạn: Tuy nhiên nhà nước lại khôn tạo điều kiện cho họ Qui dinh như vậy còn mang tính quá khat khe bất côbg bất lơi cho họ Trong bối cảnh hội nhận ktqt sâu và rộgn như nmgày nay thì việc mở rộgn quyên flợi cho nguoi nn việc tự do hóa thị tủoeng

là điều tât yết Cho nên khi kết thúc thời gian thí điểm cần phải mở rrộgn đối tương nên hcang chỉ han chê svới dt nguoi nnc là tội ohạm chưa duọc xoa an tích tại nn hoăc tại vn về tôi xâm pạm an ninh quốc gia và nền kinh tế

2 bất cập trong uy định về điều kiện của ngươi nn đựoc mua và sh nhà ơ tại VN: Điều 3 Điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua

và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1 Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam

2 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của Nghị quyết này phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp

Teo qui định tại khaỏn 1 điều 3 thì nhưng cá nhân nguoi nn thuộc diện đựoc hương quyền uu mt ngoại giao đó là: viên chưc ng, vien chức lanh sư, nhân viên hành chính ky thuât của co quan ngoại giao, nv hc kt của co quan lanh sư, thành viên gia dinh của đối tưong này sẽ không được mua nhà ở tại Vn.Đây là một qui định quá khắt khe của nhà nước ta Thực tiễn cho thấy có không ít nhưng người thuoc đói tuong nếu trên sau khi hết nhiẹm kỳ nhưng vân

mong muón duọc sinh ssóng tại viêt nam, chẳg hạn con cái của viên chưc sngoại giao dadng học tại các trưong đại học ở VN khi chưa hoan thành kháo học thì hết nhiệm kỳ của bô/mẹ họ, họ mong muốn

Vì vậy điều kiẹn nêi trêb la fkhông hợp ký, nhà nước cần cho phéo nhưng ng nay duoc mnua nàh o tại vn thậm chí cần pahỉ tạ cho họ nhieu thuạn

ọi so với nhung ng bt bỏi lẽ họ la ngưoi đã có công giup phát triển mqh giua Vn vơi nước ngoài,

2 bất cập về thời hạn sở huu

Điều 4 nq 19 qui định:

1 Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó.

2 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu nhà ở tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì nhà ở của doanh nghiệp quy định tại khoản này được xử lý theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.

THEO GIẤY GHI+ 4 bất cập về nội dung quyền và nghĩa vụ sở huu cua

rngưoi nn với nhà ở theo ui đinh của pl hiện hành: Diều 5

4.1 Chỉ đựoc sở huu só luong một nhà:1 Tại một thời điểm, cá nhân nước

ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó; ( giấy)

4.2 bất cập về quyen định đoạt

4.3 bất cập vê quyền định đoạt “bán, tăng cho”: THEO KHOẢN 1, PL

NUOC TA QUI DIDNJ TRONG THỜI HẠN 12 THÁNGkể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó Đay là motọ qui didnhj quá khắt kê bởi lẽ sau khi hết thời hạn duoc so huu nha o tại Vn mà nguoi nn vân muốn tiếp tục sống tại vn nhưng pl khong cho phép cho nên họ phải bán hoặc cho nhà ở qui dinh cua rvậy pahỉ chăng là đã ep học fải bán hoặc tăng cho Mặt khác, sau

50 năm, xét về mặt tuổi tác đọ tuoi rời vào khaỏng 70-80, nếu họ còn sống thì việc làm lại các thủ tục hồ so dể duọc ua nhà tại vn là quá khó khănvà vat vả, trong khi đó họ fai đi ơ thuể thì bên cạnh đó gải su th dăt ra là lúc hết hạn can nhà chung cư đax xuông cấp giá bán thâp trong khi để mua nhưng can nhà chung cư mới gia lại quá cao, họ không thể mua 1 căn nhà để ở ổn didnhj, giá tuê nhà cũng cao tương dudương liệu quá thiệt thòi vơi họ ko.

4.4 cung tại khoản 3 qi địn :trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể

tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn quy định tại khoản này;

4.5 bất cập về hạn chế quyền sử dụng của ngươi nn với nhà ở thuộc

sở huu của họ:

5 bất cạp về trình tụ thủ tục mua bán nhà ở: