Đề tài những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại việt nam hoàn thiện những qui định này, luận văn tốt nghiệp đại học, thạc sĩ, đồ án,tiểu luận tốt nghiệp

Trang 1

Đề bài: những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Hoàn thiện những qui định nay

Bai lam:

Chính sách hội nhập sâu và rộgn vào nền kinh tế thế giới của Đảng và nhà nước ta trong thời gian qua đã khiến cho Việt Nam trở thành một thị trường có sức thu hút mạnh mẽ với những nhà đầu tư nước ngoài Để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức người nước ngaò! trong thời gian sinh sông làm

việc tại Việt nam, nàh nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật tạo

hành lang pháp lý thơng thống đầy sức hấp dẫn Bên cạnh các văn bản điều

chỉnh hoạt đôg đầu tư, kinh doanh, sản xuất của cá nhân, tổ chức nước ngoai,

thời gian qua nhà nước ta còn ban hành Nghị quyết số 19 SỐ 19/2008/NQ- QH12 NGAY 03 THANG 06 NAM 2008 VE VIEC THi DIEM CHO TO CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI MUA VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT

NAM Đây là một bước đột phá trong chính sách ưư đai và thu hút đầu tư cua

rngười nước ngoài mà Nhà nước dành cho họ, phản ánh sự quan tâm, chăm lo

của Nhà nước ta về đời sống xã hội với người nước ngaòi Bên cạnh Nghị quyết 19, vẫn đề sở hưỡ nàh ở của người nước ngaòi tại Vn còn được ghi nhận trong

Luật đất dại 2003, luật nàh ở 2008, nghị định 51 hưowngs dẫn thi hành một số

Điều của NGhị quyết 19/2008/qh Nhìn nhận những qui định của páhp luật về vẫn đề sở hưư nhà ở của người nước ngoài tại vn thong qua hệ thông các văn bản nêu trên nhận thấy ngoài những điểm tích cực còn tồn tại những bát cập nhất định.Viêc nhìn nhận và phân tích những điểm bát cập đó à rat cần thiết dé từ đó có thể hoàn thiện nhitng qd cua pl Vn về vân đè này, từ đó sẽ gop ohan tạp đk thuan lơi hơn và thu hút mạnh me hơn ngươi nước ngoài đến đầu tu làm viẹc tại Vn

Nội dung:

I Cơ sở lí luận cho việc phân tích những điểm bát cập của qd pl Vn về vấn đề sở huư nhà ở của ngươi nứoc ngoài tại VN:

Trang 2

Để nhìn nhận những qui định của pháp luật là hoàn thiện hay còn bất cập chúng ta cần hiểu rõ vấn đề mà pháp luat điều chỉnh: “ sở huw nha 6 cua rngười nước ngoài”

Thứ nhất, vè khái nhiệm người nước ngoài Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 138/2006/NĐ- CP ngày 15/11/2006 về quan hệ dân sự có yéu t nước ngoài thì người nước ngồi là người khơng có quóc tịhc Việt Nam, bao gồm người có quoc tịch nước ngoài và người không quốc tịch Nhu vậy theo qui định của pháp luật Việt Nam thì ưuốc tich là can cu đe xac đỉnh một người có phải là công dan Việt Nam hay khôg, theo đó, người nước ngoài tại Việt Anm ba gôm hai loại đối tuong là: người có quốc tịch nước ngồi và người khơn gc ó quốc tịch

Khái niệm người nước ngoai không chỉ là nhung thể nhân nước ngoai mà cại òn bao gồn pháp nhân nước ngoài ( tức là tô chức hưởng tu cách pháp

nhân theo qui định của páh luật nước ngoài và đựoc cộng nhận ä có quocó tích

nước ngoài)

Thứ hai và khái niệm nhà ở, theo qui đình tại Điều 1 Luật nhà ở năm 2008 thi nha ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Để sinh sông, tồn tại, phát triển cung như lao

dôdngj sản xuất, nhà pử là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được của con

nguoi, Ai ai cung cần có một nơi ở để nghỉ ngơi sau khi lao dodogn, học tập, không phân biệt về giới tính, về độ tuỏi, về nghệ nghiệp về quốc tịch Với đối

tượng là người nuớc ngoai, khi đến VN họ cung cần có nhà ở đẻ đảm bảo Ổn đinh Jcuộc sông Nhà ở mà páhp luật Vn qui định cho người nước ngoài mua và sở hưự có nghĩa hẹp hơn khái niệm nàh ở nêu trên: Theo khoản 2 Điều 1 NQ 19 thì “Nhà ở mà tổ chức, cả nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở

thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm Người HHỚC ngodi cu tru,

di Iai”

Trang 3

VAN DE NAY CAN ĐƯỢC VIET LAI THEO HUONG GIAI QUYET XUNG DOT PHA LUAT va thém diéu 25 hiến pháp năm 92: “ đầm bảo quyền sở huỡ hp đối di vén, tài sản của cá nhân ô chức người nuớc ngoài, DN co von đầu tư mn không bị quốc huu hoa” Theo qui định tại Điều 164 BLDS 2005 thì quyền sở huư bao gồm các quyền chiếm huu, q sư dung, q đỉnh đọat tài sản của csh theo qui định của páhp luật CSH là cá nhân, pháp nhân,

chủ thể khác có đủ 3 quỳen: QCH< QSD< QDD” Như vậy quyền sh nàh ở của

Trang 4

thé nao den phu Jthucọc rất nhiều vào ý chí của nhà nước ta Tùy vào từng thời điểm mà nàh nuớc có những chính sac hs với nước ngoài pahù hợp, dẫn đến nội dung ba quyền anưng cua rquyền sở huu có thể là tuyệt đối hau bị giới hạn phu Jthuọc vào qui định cụ thể của nhà nước trong tung giai đoạn Đặc biêt với tải

sản là nhà nở là một ts có giá trị lớn, lại đựoc xây dựng gắn liền với đất ( vốn

gắn với vẫn đề quan trọng đặc biệt là lãnh thô và chủ quyền quôc gai) cho nên việc qui định cho ngừoi nước ngoai mua và so h nhà ở như thế nào sẽ tác dodozn rất lơn tới kin htế xã hội vfi thế việc nhà nước thận trọng ji ban hành

qui định pI điều chỉnh vẫn đề này à điều de heu

2 Tai sao phai qui didnhj van dé sh nah o hco người nn tại Vn: 3 Lich sự hình thành và phát triển các qui định của pabpa luật vn về vẫn đề sh nhà ơ của người nước ngoai:

Năm 1991 được coi là mốc để phân chia giai doạn phát triển các vì năm 1991 nhà nước banhành pháp lệnh luật nhà ở qui định cho người nước

ngoài được mua và sơ huu nhà ở tại vn

3.1.giai doan truoc năm 1991:

Truéc thoi diém 1991, nah nude vn rat dé dat trong việc qui định ván đè sh cho người nuóc gnoal so huu nha ở tại vn, các qui dịnh của nhà nước mới chỉ

dừng lại ở việc qui didnh) cho người nước ngòai duoc thuê nhà ở tại Vn theo Nghị định js6 389/ hdbt ngay 10/11/1990 cha hoi đồng ộ trưởng ban hành qui chế cho thuê nhà và thuê lao dônmg đối với người nưocs ngoai, nguòi gốc việt đỉnh jcu ơ rnước ngoai luu trú tại Vn.Sau đó văn bản này duợc thay thế bởi Gnhi định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành qui chế cho người nước ngoai, người việt nam dịnh cu o nuoc ngoai thue nha tại Vn Sở di lúc này nhà nước ta chưa qui didnh) cho phép người nn dược mua và sự huu nhà ở là do hiản cảnh

lịch sư: đất nước vưa thoát khaỏi chiến tranh, tâm lí e ngại dân tộc, đồng thơi và

thời điểm này vn chưa thựuc hiên chính sách mo rọng đối ngoại chưa trỏ thành

mọt thị truơng có sức huta lớn với các nàh đâu tu nuớc ngoai nên thực tiễn chưa

Trang 5

3.2 Từ năm 1991 cho đến nay:

Năm 1991, nhà nwước ban hành pháp lênh nhà ở có hiệu lựuc từ ngày 1/7/1991 Đây là văn bản đanh dâu bước ngoạt rat lớn, từ đây vấn đề so huu nhà ở của người nước ngoài bất đầu được đề ra và giải quyết Điều 16 PLNO qui đỉnh: “ người nuớc ngoai được quyền sh no trong thời gian tiến hành đầu tu hoặc trng thời gian định cư, thuwong tra lau dai tai Vn” Sau đó, giai quyét van đề người ng tại vn được số luwg nhà làbao nhiêu, ND 60/ Cp ngày 5/7/1994 về

quyền so huu nha fo va quyền sẻ đất tại đô thi đã đựoc ban hành theo đó, cá

nhân người nn dựoc sh 1 nhà ơ cho bản thên và gai dịnh trên dất thue của mn chxh cn vn trong thời gian định cư tại Vn Tuy nhiên hai van ban tren của nước ta còn qui đỉnh jkha sơ sai và chung chung dan đến việc thực hiện gặp rất nhiều khó khăn Mặt khác các đtg người mn đuợc sh nàh ở còn rất hep nên đã nhiều ngươi nn o vn vẫn phải thuê nhà với giá cao

Gaii quyết những bat cậo còn tồn tại và đáp ứng nu cầu về nhà ơ cua nn

khi mà họ ss lam việc ngày cang nhiều tại Vn, Nhà nước đa ban hành lluật đất

đại năm 2003, luật nàh ở năm 2005 và đặc biệt là Nq số 19 Nđ số 51 về

Các van bản trên đã qui didnh] rõ đối tươn ngn, thủ tcụ mua và cap, điều kien, so luong, thơi hạn,, uyên và nghĩ vụ của ngươi mn khi mua nah o tai Vn Trên

co so đó đông đảo ngươi nnc đủ đã đựoc mua và so hụ nha o tại vn Bên canh

od, tù thực tiên thực hiện, các van bản trên cua nc ta khi điều chỉnh vdê nay

cung bộclô những bât câp nhất định Chúng ta sẽ tim hiểu trong phần tiếp sau đây:

II Những bắt câp:

1 Bất cập về qui định đối tương được mua và sh nah ở tại VN

Trong thời gian thí điểm, nghị quyết 19/2008/QH12 chỉ giới hạn cho một só đối tuong duoc mua nhà ở tại VN Theo Điều 2 NQ có 5 nhóm đối tương được mua nhà ở tại VN, bao gôm:

Trang 6

theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đâu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

2 Cả nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương, cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phú quyết định,

3 Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

4 Cá nhân nước ngồi kết hơn với cơng dân Việt Nam;

3 Doanh nghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nh câu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở

Thứ nhất, tại Khoản 3 Điều 2 NQ 19 có chỉ ra người nước ngoài thuộc đối tuuong: Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cau Day la mot qui din kong sat với thực té Hiện tại số lượng nguoi nuóc ngoài làm viẹc tại vn nhưng không có trình độ dại

học trở lên là khá lớn Từ thực tiễn làm việc cho thay họ là những người có

chuyên môn nghiệp vuu, tay nghe và kinh nghiệm cao, trong những trường hợp như vậy bằng cấp là thứ không thể đánh giá hết đựoc trình dộ của họ cho nên

việc qui định nhự trên còn nặng về tính hình thực và không sát với thực tế, tạo

ra sự phân biệt và bắt công với những người nước ngoài đang làm viẹc tại VN Thứ hai, tại Khoản 4 Điều 2 nhà nước qui đỉnh jcho cá nhân người mì

kết hôn với công dân VN thì được mua nhà ở tai VN Ui dinh nay cya pl nuoc

ta một mặt đảm bảo quyền lợi cho những người nuoc ngoài kết hôn với cd Vn tuy nhiên qui didnhj nảy còn mang tính chung chung Nếu chỉ dừng lại ở điều

Trang 7

cần có thêm các qui dinh về điều kiện kèm theo để khaonh vùng dối tượng chặt

chẽ và cụ thê hơn tránh nhưng trương hop lách luật để tư lợi cho bản thân Một điểm nưa là, theo noi dung điều 2 NQ 19 thì chỉ có 5 đối tương duọc mua nàh ơ rtại VN, song trong thực tiễn thicon rất nhiều đối tượng mưốn

mua nàh ở để sinh sống ổn đỉnh jlâu dài tai VN chẳng hạn: Tuy nhiên nhà

nước lại khôn tạo điều kiện cho họ Qui dinh như vậy còn mang tính quá khat khe bất côbg bất lơi cho họ Trong bối cảnh hội nhận ktgt sâu và rộgn như

nmgay nay thì việc mở rộgn quyền flợi cho nguoi nn viéc tự do hoa thi thoeng

là điều tât yết Cho nên khi kết thúc thời gian thí điểm cần phải mở rộgn đối tương .nên hcang chỉ han chê svới dt nguoi nnc là tội ohạm chưa duọc xoa an

tích tại nn hoc tại vn về tôi xâm pạm an ninh quốc gia và nền kinh tế 2 bat cập trong uy định về điều kiện của ngươi nn đựoc mua va sh nhà ơ tại VN: Điều 3 Điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sử hữu nhà ở tại Việt Nam

1 Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 va 4 Điều 2 của

Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có

thâm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên vả không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo

quy định của pháp luật Việt Nam

2 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của Nghị quyết này phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thâm quyền của Việt Nam cấp

Teo qui dinh tai khaon 1 diéu 3 thi nhung ca nhan nguoi nn thude diện

Trang 8

mong muon duoc sinh ssong tai viét nam, chag hạn con cái của viên chực sngoai giao dadng học tại các trương đại học ở VN khi chưa hoan thành kháo

học thì hết nhiệm kỳ của bô/mẹ họ, họ mong muốn

Vì vậy điều kien nêi trêb la fkhông hợp ký, nhà nước cần cho phéo

nhưng ng nay duoc mnua nah o tại vn thậm chí cần pahi tạ cho họ nhieu thuạn

ọi so với nhung ng bt bỏi lẽ họ la ngưoi đã có công giup phát triển mqh giua Vn VƠI HƯỚC ngOài,

2 bất cập về thời hạn sở huu Điều 4 ng 19 qui định:

1 Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà

Ở

Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoán này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó

2 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoán 5 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu nhà ở tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cá thời gian được gia han thêm; thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghỉ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì nhà ở của doanh nghiệp quy định tại khoản này được xử lý theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam

THEO GIẦY GHI+ 4 bất cập về nội dung quyền và nghĩa vụ sở huu cua rngưoi nn với nhà ở theo ui đỉnh của pI hiện hành: Diều 5

4.1 Chỉ đựoc sở huu só luong một nhà:1 Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một căn hộ

chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc

được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hướng giá trị của nhà ở đó; (

giấy)

Trang 9

4.3 bắt cập vê quyền định đoạt “bán, tăng cho”: THEO KHOẢN 1, PL NUOC TA QUI DIDNJ TRONG THOI HAN 12 THANGé tir khi hét thời hạn sở

hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó Day 1a moto qui didnhj quá khắt kê bởi lẽ sau khi hết thời hạn duoc so huu nha o tại Vn mà nguoi nn vân muốn tiếp tục sống tai vn nhung pl khong cho phép cho nên họ phải bán hoặc cho nhà ở qui dinh cua rvậy pahi chăng là đã ep hoc fai bán hoặc táng cho Mặt khác, sau 50 năm, xét về mặt tuôi tác đọ tuoi rời vào khaỏng 70-80, nếu họ còn sống thì việc làm lại các thủ tục hồ so để duọc ua nhà tại vn là quá khó khănvà vat vá, trong khi đó họ fai di ơ thuế thì bên cạnh đó gái su th đặt ra là lúc hết hạn can nhà chung cư đax xuông cấp giá bán thâp trong khi để mua nhưng can nhà chung cư mới gia lại quá cao, họ không thể mua 1 căn nhà để ở én didnhj, gid tuê nhà cũng cao tương đudương liệu quá thiệt thòi vơi họ ko

4.4 cung tại khoan 3 qi din :trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể