BÌNH LUẬN BẢN ÁN 072022DS PT NGÀY 24022022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ 1 Tóm tắt bản án 1 1 Đối tượng tranh chấp Tranh chấp hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm.Luật hợp đồng
BÌNH LUẬN BẢN ÁN 07/2022/DS-PT NGÀY 24/02/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Tóm tắt án 1.1 Đối tượng tranh chấp Tranh chấp hợp đồng thuê nhà yêu cầu bồi thường thiệt hại đơn phương chấm dứt hợp đồng 1.2 Cấp xét xử: Phúc thẩm 1.3 Loại vụ/việc: Dân 1.4 Các đương án Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Ngọc D Bị đơn: bà Phạm Yến H 1.5 Nội dung vụ việc 1.5.1 Theo trình bày nguyên đơn - 24/3/2020 nguyên đơn bị đơn có tiến hành ký kết hợp đồng thuê nhà số 61 đường P, phường S, thành phố H để mở sở đào tạo kinh doanh, nhằm tạo việc làm cho người mù khiếm thị Nguyên đơn toán đầy đủ,đúng hạn cho bị đơn số tiền thuê nhà 03 năm đầu 2.460.000.000 đồng + 27/3/2020 đến ngày 08/5/2020 sở kinh doanh số 61 P hoạt động Quyết định số:1244/QĐ-UBND ngày 8/5/2020 UBND tỉnh Quảng Nam phòng chống dịch Covid + Ngày 29/7/2020 sở kinh doanh dịch vụ thành phố H tiếp tục tạm dừng hoạt động đến ngày 05/9/2020 (theo Quyết định số 2014/QĐ-UBND 2456/QĐ-UBND UBND tỉnh Quảng Nam + Ngày 11/02/2021,nguyên đơn trao đổi trực tiếp với bà H việc chấm dứt hợp đồng ngày 26/02/2021 thức gửi văn thông báo chấm dứt Hợp đồng thuê nhà kể từ ngày 01/3/2021 - Điều Hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận: “Hai bên thống trường hợp hoạt động kinh doanh bên B bị gián đoạn/tạm ngừng hoạt động yêu cầu quan nhà nước địa phương áp dụng chung cho sở kinh doanh dịch vụ Hội An lý bên B bên A miễn trả tiền thuê nhà thời gian hoạt động kinh doanh bị gián đoạn/tạm ngừng Thời gian thuê nhà tự động gia hạn thêm khoản thời gian thời gian bên B bị gián đoạn/tạm ngừng hoạt động kinh doanh” - Do đó: Thời gian khơng tính tiền th nhà đợt 1: từ ngày 01/4/2020 đến ngày 08/5/2020; đợt 2: từ ngày 29/7/2020 đến ngày 05/9/2020 Vậy tổng số tiền thuê nhà tính đến 1/3/2021 8,5 tháng x 65.000.000 đồng/tháng= 552.500.000 đồng - Số tiền lại bà H phải trả cho nguyên đơn sau trừ số tiền thuê nhà thực tế: 2.460.000.000 đồng - 552.500.000 đồng = 1.907.500.000 đồng => Yêu cầu Nguyên đơn Tuyên Hợp đồng thuê nhà ký ngày 24/3/2020 bà D bà H chấm dứt hiệu lực từ ngày 01/3/2021, đại dịch Covid-19 kiện bất khả kháng Tại phiên tòa phúc thẩm,nguyên đơn thay đổi phần nội dung kháng cáo, u cầu Tịa án cấp phúc thẩm khơng chấp nhận khoản tiền thuê nhà mà Tòa án cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn trả cho bị đơn từ ngày 05/5/2021 đến ngày 16/7/202 Đề nghị Tòa xem xét bên thuê nhà miễn trừ bồi thường thiệt hại đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản Điều 351 Bộ luật Dân Buộc bà Phạm Yến H hoàn trả cho bà D số tiền là: 1.907.500.000 đồng (sau trừ 8,5 tháng tiền thuê nhà) 1.5.2 Theo trình bày bị đơn - Hợp đồng thuê nhà bên ký kết ngày 24/3/2020, thời điểm xảy đợt dịch Covid -19 nhiều quốc gia giới; vậy, nội dung ký kết hợp đồng phù hợp với điều kiện dịch bệnh giá thuê giảm nửa so với trước dịch bệnh xảy - Nguyên đơn yêu cầu suốt trình thực hợp đồng không bên quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, chấm dứt hợp đồng phải chịu phạt 840.000.000 đồng - Nay, nguyên đơn yêu cầu đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ý chí chủ quan ngun đơn, khơng phải đại dịch Covid -19 kiện bất khả kháng nên nguyên đơn phải bồi thường hợp đồng số tiền 840.000.000 đồng theo thỏa thuận - Kể từ bà D có văn đề nghị chấm dứt Hợp đồng thuê nhà đến ngày 16/7/2021, nguyên đơn bàn giao nhà cho bị đơn nên tiền thuê nhà phải tính đến ngày 16/7/2021 Sau trừ khoảng thời gian dịch bệnh không cho phép hoạt động địa bàn thành phố H (theo đề xuất bà D) thời gian sử dụng tài sản thuê 13 tháng Số tiền thuê nhà bà D phải trả cho bà H là: 13 tháng x 65.000.000 đồng/tháng = 845.000.000 đồng Bị đơn chấp nhận hoàn trả cho nguyên đơn số tiền lại sau trừ tiền thuê nhà 845.000.000 đồng số tiền phạt 840.000.000 đồng đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước hạn; tổng cộng 1.685.000.000 đồng Như vậy, số tiền bị đơn chấp nhận hoàn trả lại cho nguyên đơn là: 2.460.000.000 đồng 1.685.000.000 đồng = 775.000.000 đồng => Yêu cầu Bị đơn Bà H chấp nhận hoàn trả lại cho bà D: 2.460.000.000 đồng - 845.000.000 (tiền thuê nhà 13 tháng) - 840.000.000 (tiền phạt hợp đồng đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước hạn) = 775.000.000 đồng 1.6 Quyết định Toà án cấp 1.6.1 Bản án sơ thẩm số 81/2021/DS-ST ngày 29/9/2021 Tòa án nhân dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ký ngày 24/3/2020 bà D bà H nhà số 61 P, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc D việc hợp đồng chấm dứt đại dịch Covid -19 kiện bất khả kháng để miễn trừ bồi thường thiệt hại theo quy định khoản Điều 351 Bộ luật Dân 3 Bà H phải hoàn trả cho bà D số tiền 775.000.000 đồng 1.6.2 Bản phúc thẩm án số: 07/2022/DS-PT ngày 24/02/2022 TAND tỉnh Quảng Nam Hợp đồng thuê nhà ký kết ngày 24/3/2020 bà D bà H nhà số 61 đường P, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam Chấm dứt kể từ ngày 16/7/2021 Buộc bà H phải hoàn trả lại cho bà D số tiền 1.771.000.000 (Một tỷ bảy trăm bảy mươi mốt triệu) đồng Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án người thi hành án thi hành án xong, bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015 Bình luận án 2.1 Thời điểm chấm dứt hợp đồng nào? Việc xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà 01/3/2021 (thời điểm nguyên đơn thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà) theo yêu cầu nguyên đơn hay 16/7/2021 (ngày nguyên đơn bàn giao lại nhà) theo yêu cầu bị đơn có vai trị quan trọng việc xác định tiền thuê nhà mà nguyên đơn phải trả số tiền mà bị đơn hoàn lại cho nguyên đơn Tuy nhiên, phiên sơ thẩm, án tuyên “Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ký ngày 24/3/2020 bà D bà H nhà số 61 P, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam.” mà không xác định thời điểm chấm dứt thiết sót lớn Vậy Tồ phúc thẩm xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng ngày 16/7/2021 có hợp lý không? Theo khoản Điều 428 BLDS 2015 quy định: “Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp.“ Mặc dù đến ngày 16/7/2021, bà D bàn giao nhà cho bà H theo quy định thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà thời điểm bà H nhận thông báo chấm dứt tức ngày 1/3/2021 kể từ thời điểm bên thực tiếp nghĩa vụ Tuy nhiên, trường hợp này, bà D chậm trả tài sản thuê theo khoản Điều 42 BLDS 2015 “bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê thời gian chậm trả (từ ngày 1/3/2021 16/7/2021) phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm chậm trả tài sản th, có thoả thuận.” Vì vậy, việc tòa Phúc thẩm xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng ngày 16/7/2021 chưa hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật 2.2 Yêu cầu miễn trừ bồi thường thiệt hại 840 triệu đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản Điều 351 Bộ luật Dân nguyên đơn có hợp lý khơng? 2.2.1 Ngun đơn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không? Căn khoản 3, Điều 132 Luật Nhà 2014 Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà có hành vi sau đây: a) Khơng sửa chữa nhà có hư hỏng nặng; b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên biết trước 30 ngày, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; vi phạm quy định khoản mà gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Như theo ngun tắc Bà H khơng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng th nhà khơng nằm trường hợp đơn phương chấm dứt Nếu bà H đơn phương chấm dứt hợp đồng phải chịu bồi thường thiệt hại việc đơn phương chấm dứt hợp đồng gây Ngoài bà D vi phạm nghĩa vụ thơng báo ngày 26/02/2021 bà D gửi văn thông báo chấm dứt Hợp đồng thuê nhà kể từ ngày 01/3/2021, nghĩa bà D thơng báo trước ngày 2.2.2 Covid có phải kiện bất khả kháng hay không? Điều 156 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng kiện xảy cách khách quan lường trước khắc phục áp dụng biện pháp cần thiết khả cho phép.” Từ khái niệm thấy kiện coi Bất khả kháng đáp ứng đủ điều kiện đây: Thứ nhất: Sự kiện xảy cách khách quan: Dịch Covid - 19 xảy cách khách quan, không xuất phát từ bên hợp đồng Thứ hai: Các bên lường trước Tại thời điểm bên ký kết Hợp đồng thuê nhà ngày 24/3/2020 dịch bênh xảy Thủ tướng Chính phủ chưa ban hành Chỉ thị số 15/CT-TTg Chỉ thị số 16/CT-TTg nên nguyên đơn không lường trước hết diễn biến phức tạp dịch bệnh, đe dọa nghiêm trọng đến tính mạng, sức khoẻ người kinh tế -xã hội đất nước, biện pháp phòng, chống dịch bệnh nghiêm ngặt mà địa phương phải áp dụng theo Chỉ thị số 15/CT-TTg, Chỉ thị số 16/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ Điều phù hợp với lời khai bị đơn phiên tòa phúc thẩm, là:“khi ký kết Hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn cho dịch bệnh Covid-19 giống dịch cúm mùa nên khơng ảnh hưởng đến việc ký hợp đồng” Do đó, sau ký kết Hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn liên tục bị tạm dừng hoạt động kinh doanh để phòng, chống dịch bệnh Covid-19 theo yêu cầu quyền địa phương; đồng thời, ảnh hưởng nghiêm trọng dịch bệnh Covid-19 nên nguyên đơn tổ chức hoạt động kinh doanh Thứ ba: Khi kiện xảy ra, bên áp dụng biện pháp cần thiết khả cho phép khắc phục được: Đây loại virut mới, lúc chưa có vacxin nên khơng thể khắc phục => Do đó, kết luận Covid - 19 kiện bất khả kháng Tuy nhiên để xem xét Sự kiện Bất khả kháng có coi Miễn trách nhiệm hay không cần phải xem xét Mối quan hệ Sự kiện với Nghĩa vụ, trách nhiệm mà bên phải thực Để xem xét nguyên đơn có miễn trừ bồi thường thiệt hại 840 triệu đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản Điều 351 Bộ luật Dân “Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ kiện bất khả kháng chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác.” phải chứng minh Sự kiện bất khả kháng phải nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà, nghĩa vụ bên thuê bà D trả tiền thuê nhà bà D hoàn thành nghĩa vụ: toán cho bị đơn số tiền thuê nhà 03 năm đầu 2.460.000.000 đồng Thứ hai, theo quan điểm nhóm chúng em, thị 15 16 tạm ngừng kinh doanh khoảng thời gian mà Cấm kinh doanh dịch vụ massage (Mục đích th) việc khó khăn kinh tế hoạt động kinh doanh bị đình trệ ảnh hưởng đến mục đích kinh doanh bà D, khơng ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ toán trình bày Chỉ nên xem xét nguyên nhân gián tiếp Các nguyên nhân ảnh hưởng gián tiếp nên xem trường hợp miễn trừ trách nhiệm hợp đồng bên có thỏa thuận Hợp đồng Thứ ba, thực tế bà H thực theo cam kết hợp đồng miễn tiền thuê nhà cho bà D khoản thời gian bị gián đoạn kinh doanh theo định quan quan có thẩm quyền Hơn nữa, bà H thiện chí tạo điều kiện cho bà D hoàn cảnh dịch bệnh, giảm nửa số tiền thuê nhà… Việc hợp tình lý Do đó, đồng ý với quan điểm Tịa sơ thẩm, nhóm chúng em cho bà D phải bồi thường cho bà H số tiền 840 triệu đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng theo ý chí chủ quan bà D Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi mình, bà D nên xem Dịch bệnh Covid “Hoàn cảnh thay đổi bản” theo Điều 420 BLDS 2015 Do bên thỏa thuận việc sửa đổi hợp đồng nên D yêu cầu Tòa án: Chấm dứt hợp đồng thời điểm xác định; Sửa đổi hợp đồng để cân quyền lợi ích hợp pháp bên hoàn cảnh thay đổi 2.3 Số tiền thuê nhà bà H phải hoàn trả cho bà D 2.460.000.000 - 840.000.000 - 552.000.000 = 1.068.000.000 đồng Trong đó: - 2.460.000.000 đồng: Tổng số tiền thuê nhà năm bà D trả cho bà H - 552.500.000 đồng: Tổng số tiền thuê nhà tính đến 1/3/2021 8,5 tháng, tháng 65.000.000 đồng - 840.000.000 đồng: Số tiền BTTH đơn phương chấm dứt hợp đồng Rút từ án Đại dịch Covid 19 ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế Toàn cầu, nhiều quốc gia giới có Việt Nam phải ban hành biện pháp khẩn cấp tạm thời đóng cửa biên giới, phong tỏa giãn cách xã hội …nhằm ngăn chặn, đẩy lùi kiềm chế dịch bệnh Nhiều cửa hàng doanh nghiệp phải tạm thời đóng cửa ngừng kinh doanh, nhiều đơn hàng vận chuyển bị ngưng trệ chậm trễ phải hủy bỏ tác động biện pháp Phong tỏa giãn cách xã hội dẫn đến tranh chấp liên quan đến Hợp đồng, giao dịch dân nói chung tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ trả tiền thuê nhà, đến quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn Chính phủ ban hành sách Khẩn cấp giãn cách, phong tỏa để phòng chống dịch Covid 19 Và từ coi Sự kiện Bất khả kháng để loại trừ trách nhiệm Vậy Đại dịch Covid và/hoặc Chính sách Chính phủ việc Phong Tỏa, giãn cách xã hội để hạn chế lây lan Đại dịch có phải Sự kiện Bất khả kháng theo Quy định Pháp luật hay không? Bên Thuê nhà phải làm để giảm thiểu chi phí hạn chế rủi ro pháp lý Chúng ta phân tích góc độ pháp lý đây: Thế Sự kiện Bất Khả kháng: Cũng pháp luật nước giới, Pháp luật Việt Nam có Quy định Sự kiện Bất khả kháng Bộ Luật Dân năm 2015 Cụ thể Điều 156 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng kiện xảy cách khách quan lường trước khắc phục áp dụng biện pháp cần thiết khả cho phép.” Từ khái niệm thấy kiện coi Bất khả kháng đáp ứng đủ điều kiện đây: Thứ nhất: Sự kiện xảy cách khách quan: Tức kiện khơng phải bên tạo cách trực tiếp gián tiếp Thứ hai: Các bên lường trước được: Vào thời điểm hai bên thỏa thuận giao dịch, Hợp đồng kiện chưa xảy bên khơng biết đốn biết kiện Như vậy, bên tham gia giao kết Hợp đồng thỏa thuận mà dịch Covid 19 xảy khơng phải kiện bất khả kháng ngoại trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Thứ ba: Khi kiện xảy ra, bên áp dụng biện pháp cần thiết khả cho phép khắc phục được: Các kiện bất khả kháng thường kiện khách quan nằm ngồi tầm kiểm sốt bên bên bị ảnh hưởng nhiều trường hợp khơng có khả khắc phục Pháp luật yêu cầu bên bị ảnh hưởng dụng biện pháp mức độ “cần thiết” “khả cho phép” Do nhiều trường hợp bên bị ảnh hưởng không không khắc phục theo nghĩa đen mà đơn chi phí bỏ để khắc phục lớn lợi ích mà họ nhận từ việc thực hợp đồng Nếu kiện đáp ứng đủ điều kiện nói coi SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG theo quy định Pháp luật, nhiên để xem xét Sự kiện Bất khả kháng có coi Miễn trách nhiệm hay không cần phải xem xét Mối quan hệ Sự kiện với Nghĩa vụ, trách nhiệm mà bên phải thực Pháp luật Việt Nam khơng có quy định rõ ràng mối quan hệ nhân Sự kiện Bất khả kháng nghĩa vụ thực Hợp đồng, nhiên thực tiễn giải tranh chấp cho thấy bên phải chứng minh Sự kiện bất khả kháng phải nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ Về Trách nhiệm Bên Thuê nhà trường hợp Bất khả kháng: Vì Hợp đồng thuê nhà Hợp đồng Dân (Hợp đồng thuê Tài sản), Tại Khoản Điều 351- Bộ Luật dân năm 2015 Trách nhiệm dân vi phạm nghĩa vụ quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực nghĩa vụ kiện bất khả kháng khơng phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác.” Như vậy, dịch Covid khơng thể đương nhiên coi Sự kiện Bất khả kháng trường hợp, việc xem xét đánh giá cần tính đến bối cảnh, thời gian ký kết, nội dung Hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà cần làm để miễn giảm tiền thuê nhà thời gian dịch Covid: Như phân tích trên, cho dù dịch Covid có ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh đặc biệt sở phải thuê Nhà để sản xuất phải tạm ngừng kinh doanh để thực biện pháp Phong tỏa, giãn cách phòng chống dịch bệnh Nhưng Bên thuê nhà viện dẫn kiện đại dịch Covid kiện Bất khả kháng từ làm miễn trách nhiệm việc trả tiền thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng không thỏa đáng trường hợp Vậy tổ chức, cá nhân thuê nhà cần làm để giảm thiểu rủi ro pháp lý ký thực hợp đồng thời kỳ dịch bệnh Covid-19 nay? Thứ nhất: Khi có ý định viện dẫn dịch Covid-19 cách sách Phong tỏa, Giãn cách xã hội Sự kiện bất khả kháng để chấm dứt hợp đồng, bên chấm dứt hợp đồng cần xem xét bối cảnh giao kết Hợp đồng, nội dung Hợp đồng bên ký kết đặc biệt điều khoản Bất khả kháng Quyền chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn Bên Thuê nhà để đánh giá việc ngừng trệ kinh doanh có phải Sự kiện bất khả kháng hay khơng? Vì khơng phải trường hợp Covid-19 xem kiện bất khả kháng Thứ hai: Trong trường hợp Hợp đồng thuê bên không Quy định cụ thể trường hợp Bên thuê không kinh doanh thời gian thực sách Nhà nước, dịch bệnh, thiên tai dừng việc tranh tranh cãi liên quan đến việc xác định Covid-19 có phải kiện bất khả kháng hay không mà nên đàm phán lại, sửa đổi bổ sung điều khoản hợp đồng ký lý hoàn cảnh thay đổi theo quy định Bộ luật Dân cụ thể Tại Điều Điều 420 BLDS 2015 Quy định việc Thực hợp đồng hoàn cảnh thay đổi “1 Hoàn cảnh thay đổi có đủ điều kiện sau đây: a) Sự thay đổi hoàn cảnh nguyên nhân khách quan xảy sau giao kết hợp đồng; b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, bên lường trước thay đổi hoàn cảnh; c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức bên biết trước hợp đồng không giao kết giao kết với nội dung hoàn toàn khác; d) Việc tiếp tục thực hợp đồng mà khơng có thay đổi nội dung hợp đồng gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên; đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng áp dụng biện pháp cần thiết khả cho phép, phù hợp với tính chất hợp đồng mà ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích Trong trường hợp hồn cảnh thay đổi bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên đàm phán lại hợp đồng thời hạn hợp lý Trường hợp bên thỏa thuận việc sửa đổi hợp đồng thời hạn hợp lý, bên yêu cầu Tòa án: a) Chấm dứt hợp đồng thời điểm xác định; b) Sửa đổi hợp đồng để cân quyền lợi ích hợp pháp bên hồn cảnh thay đổi Tịa án định việc sửa đổi hợp đồng trường hợp việc chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại lớn so với chi phí để thực hợp đồng sửa đổi Trong trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải vụ việc, bên phải tiếp tục thực nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Dựa vào Quy định trên, Bên Thuê Nhà có quyền yêu cầu bên Cho thuê đàm phán lại hợp đồng thời hạn hợp lý Trong trường hợp bên nên đưa việc Bên Thuê phải tạm ngừng kinh doanh theo Quy định Chính phủ nhằm hạn chế dịch bênh kiện Bất khả kháng để làm miễn trách, đồng thời thời xem xét điều chỉnh lại điều khoản Hợp đồng thuê Nhà để phù hợp với tình hình thực tế Trong trường hợp Bên Cho thuê nhà không đồng ý yêu cầu sửa đổi Bên Th u cầu Tịa án chấm dứt Hợp đồng thời điểm xác định Tuy nhiên, có khó khăn Tịa án thụ lý giải quyết, cần bổ sung hướng dẫn tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà để có đảm bảo để đánh giá tác động kiện xảy cách khách quan, bất ngờ, không lường trước quan hệ hợp đồng: - Khi kinh doanh bị hạn chế (chưa xác định khoảng thời gian vài tháng hay vài năm, doanh thu bên thuê bị suy giảm phụ thuộc vào hoàn cảnh tương lai) coi thiệt hại nghiêm trọng hay không để định chấm dứt hợp đồng - Căn để so sánh thiệt hại bên thuê khai thác mặt kinh doanh khoảng thời gian chưa thể xác định cụ thể - Trường hợp Tịa án định sửa đổi hợp đồng có trái với nguyên tắc pháp luật dân hay không, lẽ cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Cần quy định rõ điều kiện bất khả kháng dịch bệnh, thiên tai… điều kiện chấm dứt hợp đồng ... cho bà D số tiền 775.000.000 đồng 1.6.2 Bản phúc thẩm án số: 07/ 2022 / DS- PT ngày 24/ 02 / 2022 TAND tỉnh Quảng Nam Hợp đồng thuê nhà ký kết ngày 24/ 3/ 2020 bà D bà H nhà số 61 đường P, phường S, thành... Quyết định Toà án cấp 1.6.1 Bản án sơ thẩm số 81/ 2021 /DS- ST ngày 29/9/ 2021 Tòa án nhân dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ký ngày 24/ 3/ 2020 bà D bà H nhà số 61 P,... Bên Thuê nhà trường hợp Bất khả kháng: Vì Hợp đồng thuê nhà Hợp đồng Dân (Hợp đồng thuê Tài sản), Tại Khoản Điều 351- Bộ Luật dân năm 2015 Trách nhiệm dân vi phạm nghĩa vụ quy định: “Trường hợp