Luận văn thạc sĩ GVHD: TS nguyễn ngọc vinh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TẤN PHONG XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC CĂN HỘ CHUNG CƢ NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN VÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS, TS Nguyễn Ngọc Vinh Tp Hồ Chí Minh – Năm 2015 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nghiên cứu tơi, bên cạnh có hỗ trợ giảng viên hƣớng dẫn Các trích dẫn số liệu đƣợc trích dẫn nguồn Những nội dung kết nghiên cứu chƣa đƣợc cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Tp.HCM, ngày tháng năm 2015 Nguyễn Tấn Phong TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng Chƣơng MỞ ĐẦU 1.1 Cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Các giới hạn nghiên cứu 1.3.1 Phạm vi không gian 1.3.2 Phạm vi thời gian 1.4 Ý nghĩa đề tài nghiên cứu 1.5 Kết cấu nghiên cứu Chƣơng CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHỈ SỐ GIÁ VÀ MƠ HÌNH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ 2.1 Cơ sở lý thuyết hộ chung cƣ 2.1.1 Khái niệm Căn hộ chung cƣ 2.1.2 Phân loại hộ chung cƣ 2.2 Cơ sở lý thuyết số giá 2.2.1 Khái niệm số giá 2.2.2 Thực trạng việc xác định số giá Việt Nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2.3 Phƣơng pháp xác định số giá bất động sản 10 2.3.1 Phƣơng pháp giản đơn 11 2.3.2 Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại việc ƣớc lƣợng số giá bất động sản 2.3.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng hồi quy Hedonic 15 2.3.4 Luận giải phƣơng pháp xác định số giá đề tài 18 2.4 Xây dựng mơ hình xác định số giá 18 2.4.1 Khung phân tích chung 18 2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu 20 2.4.3 Phân tích lựa chọn biến cho mơ hình hồi quy 22 Chƣơng 29 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu 29 3.1.1 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp 29 3.1.2 Phƣơng pháp chuyên gia 29 3.1.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng 29 3.2 Giới thiệu tổng thể mẫu nghiên cứu 30 3.2.1 Sơ lƣợc tổng thể nghiên cứu 30 3.2.2 Phƣơng pháp chọn mẫu nghiên cứu 31 3.2.3 Cỡ mẫu nghiên cứu 31 3.2.4 Thông tin liệu nghiên cứu 32 3.3 Phƣơng pháp phân tích số liệu 32 3.3.1 Thống kê mô tả 32 3.3.2 Phân tích hồi quy 33 3.4 Mơ hình nghiên cứu 33 3.4.1Giải thích biến phụ thuộc 33 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3.4.2 Giải thích biến độc lập 34 3.5 Danh sách biến cho mơ hình kỳ vọng dấu 38 Chƣơng 40 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40 4.1 Phân khúc giá (Căn hộ từ 15-25 triệu VND/ ) 40 4.1.1 Thống kê mô tả 40 4.1.2 Kiểm định mơ hình hồi quy 40 4.1.3 Mơ hình hồi quy cuối 43 4.2 Phân khúc giá (Căn hộ 25 triệu VND/ ) 45 4.2.1 Thống kê mô tả 45 4.2.2 Kiểm định mơ hình hồi quy 45 4.2.3 Mơ hình hồi quy cuối 49 4.3 Xác định số giá hộ chung cƣ điển hình 50 4.3.1 Tiêu chí xác định hộ điển hình 50 4.3.2 Vận dụng ƣớc tính số giá hộ chung cƣ điển hình 53 4.3.3 Kết luận 56 Chƣơng 58 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58 5.1 Kết luận 58 5.2 Hạn chế nghiên cứu 58 5.3 Những gợi ý hƣớng nghiên cứu 59 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Tài liệu tham khảo Phụ lục 1: Danh sách biến nghiên cứu trƣớc Phụ lục 2: Thống kê mẫu nghiên cứu Phụ lục 3: Thống kê ý kiến chuyên gia Phụ lục 4: Kết hồi quy Phụ lục 5: Phiếu khảo sát TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Danh mục chữ viết tắt Từ viết tắt APCOMP Từ viết đầy đủ Apartment Complex BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng BUSYST Busy Street CRTYD Courtyard CUL Cul-de-sac GARAGESP Garage Space HISTDES Historic Desinignted LAKERIV Lake River LAKERIV Lake River PARKSQ Park Square QĐ-TTg Quyết định – Thủ tƣớng SQFT Square Feet TĐG Thẩm định giá Tp HCM Tp Hà Nội TS TT-BXD OLS Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hà Nội Tài sản Thông tƣ – Bộ Xây Dựng Ordinary Least Square UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam Đồng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Danh mục bảng STT TÊN BẢNG Bảng 2.3.3a Danh sách biến – Nghiên cứu Chihiro Shimizu cộng Bảng 2.3.3b Danh sách biến – Nghiên cứu Richard J Cebula Bảng 2.3.3c Danh sách biến – Nghiên cứu Davor Kunovac cộng Bảng 2.3.3d Danh sách biến – Nghiên cứu Lục Mạnh Hiển Bảng 2.4.1 Khung phân tích kinh tế lƣợng Bảng 2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu Bảng 2.4.3a Thống kê ý kiên chuyên gia yếu tố ảnh hƣởng đến giá hộ Bảng 2.4.3b Danh sách biến mơ hình hồi quy Bảng 3.3.1a Thống kê số lƣợng mẫu hộ – Phân khúc giá 10 Bảng 3.3.1b Thống kê số lƣợng mẫu hộ – Phân khúc giá 11 Bảng 4.3.1a Thống kê danh sách chuyên gia 12 Bảng 4.3.1b Thống kê ý kiến chuyên gia hộ điển hình – Phân khúc giá 13 Bảng 4.3.1c Thống kê ý kiến chuyên gia hộ điển hình – Phân khúc giá 14 Bảng 4.3.2a Ƣớc tính số giá – Phân khúc giá 15 Bảng 4.3.2b ƣớc tính số giá – Phân khúc giá TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Chƣơng MỞ ĐẦU 1.1 Cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu Với minh bạch thông tin giao dịch BĐS thị trƣờng tài phát triển tƣơng đối hồn chỉnh, vấn đề xác định số giá BĐS nƣớc phát triển giới đƣợc áp dụng thƣờng xuyên liên tục từ nhiều năm Việc công bố số giá BĐS nƣớc góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng BĐS nói riêng nhƣ thị trƣờng hàng hóa dịch vụ nói chung, làm động lực cho phát triển bền vững kinh tế Tại Việt Nam, số giá nói chung số giá BĐS nói riêng đóng vai trị chiến lƣợc việc minh bạch hóa thị trƣờng, hỗ trợ đắc lực việc sử dụng hiệu nguồn lực, từ kích thích phát triển kinh tế Ở góc độ quản lý Nhà nƣớc, số giá BĐS đóng vai trị quan trọng việc ban hành văn bản, sách nhằm định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS tổng thể kinh tế Với thiếu hụt sở liệu, nhƣ tính khơng đồng quy hoạch đất đai cao, việc thống kê quản lý giao dịch BĐS thách thức lớn với nhà quản lý Bên cạnh đó, thị trƣờng tài tiến trình phát triển dựa hệ thống văn pháp lý chồng chéo, điều ln rào cản vơ hình cho phát triển lành mạnh hóa thị trƣờng Việc xác định số giá BĐS Việt Nam đƣợc quy định, hƣớng dẫn, nhiên cịn bất cập, vƣớng mắc áp dụng mang tính thí điểm, thử nghiệm Ở góc độ doanh nghiệp, số giá BĐS đóng vai trị hỗ trợ, kênh tham khảo tin cậy cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS, công ty TĐG việc xác định giá bán nhƣ hoạch định chiến lƣợc phát triển công ty Với xu hƣớng hội nhập kinh tế ngày sâu rộng, thị trƣờng BĐS Việt Nam với 90 triệu dân rõ ràng tiềm năng, kéo theo gia nhập thị trƣờng công ty, tổ chức, nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, cạnh tranh thị trƣờng ngày TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com gắt gao, chí mang tính sống cịn Khi đó, doanh nghiệp BĐS nƣớc cần phải tìm cho định hƣớng phát triển phù hợp đắn Dĩ nhiên, số giá BĐS thông số bỏ qua, doanh nghiệp không nên dựa vào số đƣợc ban hành, công bố quan chức năng, mà phải tự xây dựng cho riêng số dựa thu thập phân tích liệu thị trƣờng Với dòng chảy đầu tƣ ạt vào thị trƣờng, tồn dự án BĐS nói chung nhƣ hộ chung cƣ nói riêng với mức giá chênh lệch lớn, hồn tồn khơng phản ánh giá thị trƣờng Cho đến nay, thị trƣờng chứng kiến nhiều đợt sốt giá hộ chung cƣ bên cạnh đợt hạ giá tạo cú sốc định, gây tâm lý hoang mang, lo ngại cho nhà đầu tƣ nhƣ phận ngƣời dân, ngƣời có nhu cầu thật nhà Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Xây dựng số giá gốc hộ chung cƣ – Nghiên cứu điển hình quận Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan trọng, góp phần vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật nhƣ biên độ biến động giá hộ chung cƣ nói riêng xa BĐS nói chung, qua phản ánh thị trƣờng BĐS cách rõ nét Nhu cầu xác định số giá BĐS hữu; đồng thời vấn đề cần đƣợc giải triệt để, cần phối hợp Nhà nƣớc, doanh nghiệp chuyên gia đầu ngành lĩnh vực BĐS 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Tác giả thực đề tài với mục tiêu nghiên cứu “Xây dựng số giá gốc hộ chung cƣ” Để thực mục tiêu này, tác giả phải giải đƣợc câu hỏi sau: - Vấn đề xác định số giá BĐS Việt Nam nhƣ ? - Có phƣơng pháp để xác định số giá BĐS ? - Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá hộ chung cƣ ? - Mơ hình phù hợp để xác định số giá hộ chung cƣ ? TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Hệ số xác định có hiệu chỉnh – Mơ hình hồi quy phụ ̅̅̅( ) 0,8503 ̅̅̅( ) 0,5148 ̅̅̅( ) 0,2326 ̅̅̅( ) 0,4973 ̅̅̅( ) 0,3687 ̅̅̅( ) 0,2572 ̅̅̅( ) 0,0356 ̅̅̅( ) 0,2537 ̅̅̅( ) 0,4310 ̅̅̅( ) 0,5692 10 ̅̅̅( ̅̅̅( 11 ) ) 0,2325 0,4835 12 ̅̅̅( ) 0,4686 13 ̅̅̅( ) 0,0934 Nguồn: Theo kết hồi quy TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Kiểm định phƣơng sai thay đổi Câu lệnh: hottest - Kiểm định phần dƣ không phân phối chuẩn Câu lệnh: predict e,r sktest e TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phụ lục 5: Phiếu khảo sát PHIẾU KHẢO SÁT Chào ông/ bà! Nhằm thực đề tài nghiên cứu cao học: Xây dựng số giá hộ chung cƣ – nghiên cứu điển hình quận Tp.HCM xin ơng/ bà vui lòng dành chút thời gian cho biết ý kiến câu hỏi bảng khảo sát Các thông tin ông/ bà cung cấp đƣợc bảo mật phục vụ cho mục đích nghiên cứu đề tài A Phần thông tin chung (Ngƣời trả lời khảo sát) Họ tên Giới tính □ Nam □ Nữ □ Nhân viên Nghề nghiệp Chức vụ □ Chun viên □ Quản lý (Phó/ Trƣởng phịng) □ Giám đốc Cơ quan Điện thoại liên hệ E-mail B Phần khảo sát thông tin hộ chung cƣ Xin ơng/ bà vui lịng chia sẻ thơng tin sau hộ ông/ bà sinh sống Khu hộ ơng/ bà sinh sống có tên ? Địa chỉ/ Mã số hộ ông/ bà cụ thể số ? Diện tích sàn hộ cụ thể ? Ơng/ bà vui lịng cho biết ơng/ bà mua hộ cụ thể với giá ? Tỷ VND Ơng/ bà vui lịng cho biết ông/ bà mua hộ cụ thể vào khoảng thời gian ? (Tháng/ Năm) Cho đến nay, ông/ bà sinh sống Khu hộ đƣợc khoảng ? Theo ông/ bà, mức giá Căn hộ vào khoảng ? Tỷ VND Xin ông/ bà vui lòng đánh dấu X cho mục đƣợc chọn từ câu dƣới Căn hộ ông/ bà nằm vị trí ? □ Căn góc TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com □ Căn □ Cổ điển □ Truyền thống Kiến trúc thiết kế hộ thuộc kiểu ? □ Hiện đại □ Kiến trúc khác (………………………………) □ Sông □ Hồ bơi 10 Hƣớng từ ban công hộ nhìn đâu ? □ Cơng viên □ Trục đƣờng (……………………………) □ Cơng viên □ Hồ bơi □ Sân chơi thể thao ngồi trời 11 Khu hộ ơng/ bà sinh sống có loại tiện ích sinh hoạt ? □ Câu lạc thể thao (phòng tập gym, yoga, võ thuật, …) □ Rạp chiếu phim □ Siêu thị, khu mua sắm □ Dịch vụ bảo vệ, camera an ninh □ Dịch vụ đậu xe □ Dịch vụ phòng cháy, chữa cháy 12 Khu hộ ông/ bà sinh sống có loại dịch vụ quản lý nào ? □ Dịch vụ vệ sinh phần diện tích sử dụng chung □ Dịch vụ thu gom rác □ Dịch vụ chăm sóc xanh □ Trƣờng học □ Bệnh viện 13 Trong phạm vi bán kính km tính từ Khu hộ ơng/ bà sống, có loại hạ tầng xã hội ? □ Bến xe □ Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà thờ) □ Chợ, siêu thị, TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com □ Trung tâm thƣơng mại □ 100% vốn nƣớc ngồi 14 Theo ơng/ bà, chủ đầu tƣ Khu hộ thuộc loại hình doanh nghiệp ? □ 100% vốn Việt Nam □ Liên doanh □ Rất uy tín □ Uy tín 15 Theo ơng/ bà, uy tín chủ đầu tƣ Khu hộ thị trƣờng mức độ ? □ Bình thƣờng □ Uy tín thấp □ Uy tín □ Khơng 16 Khi mua hộ này, ơng/ bà có vay vốn Ngân hàng khơng ? □ Có (dƣới 50% giá trị hộ) □ Có (từ 50-70% giá trị hộ) □ Có (trên 70% giá trị hộ) □ Không 17 Theo ông/ bà, chủ đầu tƣ Khu hộ có cam kết hỗ trợ vay vốn Ngân hàng cho ngƣời mua hộ không ? □ Có (dƣới 50% giá trị hộ) □ Có (từ 50-70% giá trị hộ) □ Có (trên 70% giá trị hộ) □ Không 18 Theo ông/ bà, chủ đầu tƣ Khu hộ có cam kết hỗ trợ thủ tục pháp lý, giấy tờ (làm sổ hồng) cho ngƣời mua hộ khơng ? □ Có (dƣới tháng) □ Có (từ 6-12 tháng) □ Có (trên 12 tháng) □ Khơng □ Có (dƣới năm) 19 Theo ông/ bà, chủ đầu tƣ Khu hộ có áp dụng sách cho trả góp/ trả theo tiến độ ngƣời mua hộ không ? □ Có (từ 1-3 năm) □ Có (từ 3-5 năm) □ Có (trên năm) □ Rất tốt 20 Theo ông/ bà đánh giá, môi trƣờng sống Khu hộ (Bên bên ngồi tính phạm vi bán kính 500 m) mức độ ? □ Tốt □ Trung bình TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com □ Kém □ Rất □ Rất tốt □ Tốt 21 Theo ơng/ bà đánh giá, tình hình an ninh Khu hộ (Bên bên ngồi Khu hộ tính phạm vi bán kính 500 m) mức độ ? □ Trung bình □ Kém □ Rất Tp HCM ngày , tháng Ngƣời trả lời khảo sát (Vui lòng Ký tên ghi rõ họ tên) → Xin chân thành cảm ơn hỗ trợ quý Ông/ bà ! TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com , năm PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GIA Chào ông/ bà! Nhằm thực đề tài nghiên cứu cao học: Xây dựng số giá hộ chung cư – nghiên cứu điển hình quận Tp.HCM xin ông/ bà vui lòng dành chút thời gian cho biết ý kiến câu hỏi bảng khảo sát Các thông tin ông/ bà cung cấp bảo mật phục vụ cho mục đích nghiên cứu đề tài A Phần thông tin chung Họ tên Giới tính □ Nam □ Nữ □ Nhân viên Nghề nghiệp Chức vụ □ Chuyên viên □ Quản lý (Phó/ Trưởng phòng) □ Giám đốc Tên Cơ quan Điện thoại liên hệ Địa E-mail B Phần khảo sát chung lĩnh vực BĐS Vui lịng đánh dấu X vào trống bên cạnh câu trả lời mà ông/ bà chọn: Ông/ bà đào tạo nghiệp vụ Kinh doanh Thẩm định giá BĐS tại: □ Trường đại học/ Cao đẳng □ Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn □ Doanh nghiệp Kinh doanh Thẩm định giá BĐS Cho đến nay, ông/ bà làm việc lĩnh vực BĐS bao lâu: □ 3-5 năm □ Từ 5-7 năm □ Trên năm Theo ông/ bà, việc xây dựng số giá hộ chung cư Tp HCM cần thiết ? □Có, cần thiết □Có, cần thiết □Khơng, chưa cần thiết Theo ông/ bà, Phân khúc hộ chung cư (về giá) phổ biến Quận ? □15-20 triệu/ □20-25 triệu/ □25-30triệu/ □>30 triệu/ sàn sàn sàn sàn TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phần lấy ý kiến yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Theo ông/ bà, giá hộ chung cư thường chịu ảnh hưởng yếu tố số yếu tố ? Vui lòng đánh dấu X để chọn yếu tố mà ơng/ bà cho có ảnh hưởng đến giá hộ chung cư ? Chọn STT Yếu tố (X) C 10 11 12 13 14 15 16 D Khoảng cách từ hộ chung cư đến trung tâm thành phố An ninh khu vực nơi hộ tọa lạc (trong phạm vi bán kính 500 m) Mơi trường cảnh quan khu vực nơi hộ tọa lạc (trong phạm vi bán kính 500 m) Các tiện ích giải trí bổ trợ (cơng viên, hồ bơi, phòng tập gym, sân tennis, rạp chiếu phim, …) Các dịch vụ quản lý kèm theo (hệ thống an ninh, bãi gửi xe, thu gom rác, vệ sinh phần diện ích sử dụng chung, chăm sóc xanh, …) Các hạ tầng xã hội phạm vi bán kính km (trường học, bệnh viện, siêu thị, bến xe …) Loại hình chủ đầu tư Khu hộ (100% nước ngoài/ 100% nước/ liên doanh) Uy tín chủ đầu tư Khu hộ thị trường Tầng cao hộ Vị trí hộ tầng (căn góc, giữa) Hướng ban cơng hộ (nhìn sơng, phố chính, trục đường chính, cơng viên, hồ bơi) Diện tích sàn hộ Kiến trúc khu hộ (Truyền thống, cổ điển, đại) Chủ đầu tư có hỗ trợ vay vốn Ngân hàng Chủ đầu tư có hỗ trợ pháp lý, làm thủ tục giấy tờ (sổ hồng) Phương thức tốn (Trả góp, trả theo tiến độ, …) Ngoài 16 yếu tố bảng trên, ơng/ bà vui lịng góp ý thêm số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá hộ chung cư ? (Vui lịng ghi rõ, có) …………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… …… …………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… ……… Phần lấy ý kiến yếu tố cấu thành hộ chung cư điển hình Theo ơng/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với 2phân khúc giá thường tọa lạc cách trung tâm thành phố bao xa? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn (Trung tâm thành phố tính từ Chợ Bến Thành – Vòng xoay Quách Thị Trang) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phân khúc đơn giá hộ chung cư Khoảng cách Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Dưới km Từ 5-10 km Từ 10-15 km Trên 15 km Theo ơng/ bà, Tình trạng an ninh hộ chung cư điển hình tương ứng với 2phân khúc đơn giá phải phân khúc độ ?Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Mức độ An ninh Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Rất tốt Tốt Trung Bình Kém Rất Theo ơng/ bà, Môi trường cảnh quan xung quanh hộ chung cư điển hình tương ứng với 2phân khúc đơn giá phải phân khúc độ ?Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Mức độ Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Rất tốt Tốt Trung bình Kém Rất TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Theo ông/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với 2phân khúc đơn giá thường phải có tiện ích sinh hoạt số loại tiện ích phổ biến sau (1 Cơng viên, Hồ bơi, Sân tennis, sân cầu long, Câu lạc thể thao (phòng tập gym, yoga, võ thuật, …), Rạp chiếu phim, Siêu thị) Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Số lượng Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Từ 5-6 loại tiện ích Từ 3-4 loại tiện ích Dưới loại tiện ích Theo ơng/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường phải có dịch vụ quản lý kèm theo số loại dịch vụ phổ biến sau (1 Dịch vụ bảo vệ, camera an ninh, Dịch vụ đậu xe, Dịch vụ phòng cháy, chữa cháy, Dịch vụ vệ sinh phần diện tích sử dụng chung, Dịch vụthu gom rác, Dịch vụ chăm sóc xanh) Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Số lượng Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Từ 5-6dịch vụ Từ 3-4 dịch vụ Dưới loại dịch vụ Theo ông/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường phải có loại hạ tầng xã hội số loại phổ biến sau (1 Trường học, Bệnh viện, Bến xe, Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà thờ), Chợ, siêu thị, Trung tâm thương mại) Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Số lượng Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Từ 4-5 loại hạ tầng xã hội Từ 2-3 loại hạ tầng xã hội Dưới loại hạ tầng xã hội Theo ông/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với 2phân khúc đơn giá thường phải hộ có chủ đầu tư thc loại hình nào ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phân khúc đơn giá hộ chung cư Chủ đầu tư Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Nước (100%) Liên doanh Việt Nam (100%) Theo ông/ bà, Chủ đầu tư hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá phải có uy tín thị trường phân khúc độ ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Mức độ Uy tín Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Rất cao Cao Trung bình Thấp Rất thấp Theo ơng/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với 2phân khúc đơn giá thường phải hộ nằm tầng cao (lầu) ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho 1mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Tầng cao Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Từ tầng 1-5 Từ tầng 5-10 Từ tầng 10-15 Từ tầng 15-20 Từ tầng 20 trở lên TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 10 Theo ông/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường phải hộ nằm vị trí tầng (lầu) ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Vị trí Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Căn góc Căn 11 Theo ơng/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường phải hộ có hướng ban cơng nhìn đâu ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Hướng ban công Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Công viên Hồ bơi Sông Trục đường chính, phố Hướng nhìn khác (Vui lịng ghi rõ dịng bên dưới) … … 12 Theo ơng/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường phải hộ có diện tích sàn khoảng ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Diện tích sàn Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Từ 40-60 Từ 60-80 Từ 80-100 Từ 100-120 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Trên 120 13 Theo ông/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường phải hộ phải có kiểu kiến trúc ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Kiến trúc Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Cổ điển Truyền thống Hiện đại 14 Theo ông/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường hỗ trợ vay vốn ngân hàng hay khơng ? Với phân khúc giá, vui lịng đánh dấu X cho mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Hỗ trợ vay vốn Ngân hàng Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Không hỗ trợ Có (Dưới 50% giá trị hộ) Có (Từ 50-70% giá trị hộ) Có (Trên 70% giá trị hộ) 15 Theo ông/ bà, hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường phải hỗ trợ thủ tục giấy tờ pháp lý hay không ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Hỗ trợ thủ tục pháp lý Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Khơng hỗ trợ Có (Dưới tháng) Có (Từ 6-12 tháng) Có (Trên 12 tháng) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 16 Theo ơng/ bà, Thời gian trả góp hộ chung cư điển hình tương ứng với phân khúc đơn giá thường ? Với phân khúc giá, vui lòng đánh dấu X cho mục chọn Phân khúc đơn giá hộ chung cư Thời gian trả góp Từ 15-25 triệu/ Trên 25 triệu/ Khơng có sách bán trả góp Có (Dưới năm) Có (Từ 1-3 năm) Có (Từ 3-5 năm) Có (Trên năm) Xin chân thành cảm ơn hỗ trợ ông/ bà ! Ngày tháng năm Chuyên Gia TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... tin chuyển giao chủ sở hữu TS quyền liên quan đến đất đai cho ngƣời mua Nó bao gồm đặc điểm giá TS đƣợc mơ tả chứng thƣ TS Có khoảng triệu TS đƣợc đăng ký, bao gồm TS chƣa đƣợc bán Sau sàn lọc... số giá hộ chung cƣ điển hình 53 4.3.3 Kết luận 56 Chƣơng 58 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58 5.1 Kết luận 58 5.2 Hạn chế nghiên cứu... đồng Kết luận Qua nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy rằng, phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại bao hàm việc xây dựng số giá dựa TS đƣợc bán khoảng thời gian gần nhất, không dựa TS đƣợc bán