2.4.1 Khung phân tích chung
Nghiên cứu nền tảng trong kinh tế lƣợng của Ramanathan đƣợc tác giả sử dụng làm khung phân tích chung cho mơ hình xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ trong đề tài này.
Lý thuyết, kinh nghiệm, các nghiên cứu về giá BĐS
Mơ hình giá BĐS nghiên
cứu trƣớc đây Tìm kiếm dữ liệu thích hợp
Định dạng biến
Kiểm định giả thuyết
Thiết lập mơ hình dựa trên các mơ hình tham khảo đƣợc
Diễn dịch kết quả Thiết lập lại mơ hình
Kiến nghị Dự báo
Ƣớc lƣợng mơ hình
Bảng 2.4.1 Khung phân tích kinh tế lượng
2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu
Công tác xây dựng chỉ số giá đƣợc tiến hành theo quy trình gồm 3 giai đoạn. Ở giai đoạn 1, tác giả xác định giá gốc thông qua việc hồi quy các yếu tố đƣợc cho là có ảnh hƣởng nhất đến giá của một căn hộ chung cƣ điển hình; trong đó, các yếu tố này đƣợc tổng hợp từ các bài nghiên cứu trƣớc đây cũng nhƣ khảo sát, tham vấn ý kiến trực tiếp từ các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Việc khảo sát cũng giúp tác giả hệ thống và chọn ra các thơng số của một căn hộ điển hình. Tiếp theo, ở giai đoạn 2, dựa trên các tiêu chí về căn hộ điển hình đã có ở giai đoạn 1, tác giả tiến hành điều tra, khảo sát để cập nhật giá trị trƣờng của các căn hộ điển hình tại những thời điểm khác nhau. Cuối cùng chính là giai đoạn ƣớc tính chỉ số giá của căn hộ điển hình dựa trên giá gốc của giai đoạn 1 và giá thị trƣờng của giai đoạn 2. Đây chính là cơ sở cho việc so sánh và đánh giá sự thay đổi về giá của chúng theo thời gian.
Tổng hợp lý thuyết
Tổng hợp các nghiên cứu trƣớc đây
Xây dựng khung phân tích
Khảo sát ý kiến chuyên gia
Xác định biến cho mơ hình hồi quy Xác định giá trị chuẩn của các biến
Khảo sát thực tế
Ƣớc lƣợng mơ hình hồi quy
Kiểm định kết quả hồi quy
Căn hộ điển hình
Giá trị gốc của căn hộ điển hình Thiết lập lại mơ hình hồi quy Mơ hình hồi quy cuối cùng
Ƣớc tính chỉ số giá Cập nhật giá thị trƣờng của căn hộ điển hình
Báo cáo kết quả nghiên cứu
2.4.3 Phân tích và lựa chọn biến cho mơ hình hồi quy
Qua nghiên cứu và khảo sát ý kiến của 100 chuyên gia, những ngƣời có kinh nghiệm cơng tác nhiều năm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thẩm định giá BĐS tại Việt Nam cho rằng những yếu tố sau tác động đến giá căn hộ chung cƣ:
- Khoảng cách từ khu căn hộ chung cƣ đến trung tâm thành phố.
- An ninh của khu căn hộ
- Môi trƣờng cảnh quan xung quanh của khu căn hộ
- Hạ tầng xã hội xung quanh khu căn hộ
- Tiện ích sinh hoạt của khu căn hộ
- Dịch vụ quản lý kèm theo của khu căn hộ
- Chủ đầu tƣ của khu căn hộ (Loại hình doanh nghiệp, Uy tín trên thị trƣờng)
- Kiến trúc của khu căn hộ
- Phƣơng thức thanh tốn trả góp khi mua căn hộ
- Hỗ trợ vay vốn Ngân hàng khi mua căn hộ
- Hỗ trợ thủ tục pháp lý khi mua căn hộ
- Diện tích sàn của căn hộ
- Vị trí tầng cao của căn hộ
- Vị trí trên cũng một tầng của căn hộ (Căn góc hay căn giữa)
- Hƣớng ban công của căn hộ
Thông tin chi tiết về sự lựa chọn các yếu tố tác động đến giá căn hộ từ các chuyên gia đƣợc tác giả tổng hợp tại Bảng 4.3.1a Thống kê danh sách chuyên gia và Bảng
4.3.1b, Bảng 4.3.1c Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình cho cả 2 phân khúc – Phụ lục 3.
Qua nghiên cứu các đề tài của một số tác giả nƣớc ngồi, có một sự tƣơng đồng về sự tác động của một số yếu tố nhất định.
- Theo Chihiro Shimizu và các cộng sự (2010), Diện tích sàn, Diện tích tầng
trệt, Tuổi đời cơng trình, Thời gian đi đến trạm xe buýt gần nhất, Thời gian đi đến trung tâm thương mại của quận là những yếu tố ảnh hƣớng lớn nhất
đến giá căn hộ. Dễ thấy, tại Việt Nam, phƣơng tiện giao thông công cộng chƣa thật phát triển và loại hình này cũng chƣa đƣợc ngƣời dân sử dụng một
cách phổ biến. Khi đó yếu tố Thời gian đi đến trạm xe buýt gần nhất rất khó có tác động đến việc chọn mua cũng nhƣ giá căn hộ chung cƣ. Ngày nay, các trung tâm thƣơng mại hầu hết đƣợc xây dựng kèm theo các dự án căn hộ chung cƣ hoặc khu dân cƣ; do đó, yếu tố Thời gian đi đến trung tâm thương
mại của quận không phù hợp để áp dụng cho thị trƣờng Việt Nam.
- Theo Richard J. Cebula (2009), ông đƣa ra 24 yếu tố đƣợc cho là có ảnh hƣởng đến giá của căn hộ chung cƣ. Trong đó, tác giả nhận thấy có một số yếu tố khá tƣơng đồng và phù hợp để áp dụng cho thị trƣờng Việt Nam nhƣ
Diện tích sàn, Số tầng, Căn góc, Hồ bơi, Cơng viên, Bãi đậu xe, Đường phố.
- Theo Davor Kunovac và các cộng sự (2008), nhóm tác giả này cho rằng có 6 yếu tố tác động mạnh nhất đến giá căn hộ bao gồm: Diện tích sàn, Số phịng,
Số tầng, Thời điểm xây dựng, Thời gian bán, và Loại hình sử dụng. Với việc
nghiên cứu căn hộ chung cƣ chỉ cho mục đích ở, do đó, yếu tố Loại hình sử dụng là khơng thật cần thiết cho mơ hình của đề tài này.
- Thạc sĩ Lục Mạnh Hiển (2013), cũng đã tiến hành nghiên cứu điển hình về nhà chung cƣ tại Tp.Hà Nội trong đó ứng dụng mơ hình Hedonic để phục vụ cho cơng tác định giá. Từ việc phân tích định tính ban đầu, tác giả này đã thống kê khoảng 18 yếu tố đƣợc cho là có ảnh hƣởng đến giá căn hộ. Điểm nổi bật của nghiên cứu này là việc sử dụng Phƣơng pháp chọn biến từng bƣớc (stepwise selection) nhằm tìm ra những biến quan trọng nhất cho mơ hình. Kết quả thu đƣợc của mơ hình cuối cùng gồm 5 biến: Khoảng cách trung tâm, giá thành, khoảng cách đến nơi mua sắm, an ninh và môi trường sinh thái. Tuy nhiên, qua nghiên cứu cũng nhƣ khảo sát thực tế, hầu hết các
dự án khu căn hộ trên địa bàn Tp.HCM hiện nay đều xây dựng riêng những siêu thị dạng nhỏ (mini) hoặc các khu mua sắm nội bộ nhằm đáp ứng nhu cầu của cƣ dân. Do đó, biến Khoảng cách đến nơi mua sắm xem ra không
thật phù hợp cho mơ mình nghiên cứu này.
Trong số 16 yếu tố đƣợc chọn bởi các chuyên gia, có 3 yếu tố với tỷ lệ chọn thấp nhất, lần lƣợt là Hỗ trợ vốn (25%), Loại hình chủ đầu tƣ (12%), Hỗ trợ pháp lý
(10%). Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy, quyết định chọn mua căn hộ của ngƣời dân bị chi phối nhiều hơn bởi uy tín thật sự của chủ đầu tƣ trên thị trƣờng thay vì loại hình đăng ký kinh doanh của những chủ đầu tƣ này. Bên cạnh đó, với xu hƣớng hội nhập ngày càng sâu rộng, các doanh nghiệp, công ty thƣờng liên doanh, góp vốn cùng đầu tƣ vào những dự án BĐS; điều này góp phần làm giảm vai trò, sự ảnh hƣởng của yếu tố loại hình doanh nghiệp. Hay nói cách khác, yếu tố này hầu nhƣ không ảnh hƣởng đến giá BĐS nói chung cũng nhƣ giá căn hộ chung cƣ nói riêng. Về phƣơng diện pháp lý, hầu hết các chủ đầu tƣ hiện nay đều tiến hành làm hợp đồng mua bán cũng nhƣ cam kết làm giấy chủ quyền (sổ hồng) cho khách hàng. Đây gần nhƣ là nghĩa vụ, và là điều kiện tiên quyết để ngƣời dân đồng ý chọn mua căn hộ. Rõ ràng, yếu tố Hỗ trợ pháp lý không mang nhiều ý nghĩa trong việc phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ. Ngoài ra, nhằm tạo điều kiện cho khách hàng mua căn hộ, đồng thời cũng tăng tính cạnh tranh trên thị trƣờng, các chủ đầu tƣ đều áp dụng hình thức hỗ trợ vay vốn cho khách hàng với lãi suất ƣu đãi. Khi đó, việc đƣa yếu tố Hỗ trợ vốn vào mơ hình để phân tích sự ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ là không thật phù hợp.
Kết hợp việc tham khảo, lấy ý kiến của các chuyên gia và nghiên cứu thực tế, tác giả đi đến quyết định không sử dụng 3 yếu tố (Hỗ trợ vốn, Loại hình chủ đầu tƣ và Hỗ trợ pháp lý); đồng thời cũng chọn ra 13 trong số 16 yếu tố để tiến hành phân tích và lƣợng hóa sự ảnh hƣởng của chúng đối với giá của căn hộ chung cƣ, phục vụ cho nghiên cứu. Nội dung cụ thể của 13 yếu tố này đƣợc tác giả tổng hợp theo bảng dƣới đây.
BẢNG 2.4.3b DANH SÁCH CÁC BIẾN CỦA MƠ HÌNH HỒI QUY
Stt Ký Hiệu Nội Dung Biến Đơn Vị/ Mã Hóa
0 DON_GIA Biến phụ thuộc (Y): Đơn giá
căn hộ chung cƣ. Ngàn VND/
1 AN_NINH
Biến độc lập: An ninh trong phạm vi bán kính 500 m tính từ vị trí tọa lạc của Khu căn hộ.
Mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5
đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt
giảm dần về an ninh (từ Rất tốt
đến Rất kém).
2 DIEN_TICH Biến độc lập: Diện tích sàn căn
hộ Mét vuông ( ).
3 DV_QL
Biến độc lập: Các dịch vụ quản
lý của khu căn hộ gồm: 1. Dịch vụ bảo vệ, camera an ninh, 2. Dịch vụ đậu xe, 3. Dịch vụ phòng cháy, chữa cháy, 4. Dịch vụ vệ sinh phần diện tích sử dụng chung, 5. Dịch vụ thu gom rác, 6. Dịch vụ chăm sóc cây xanh.
Biến này đƣợc mã hóa bằng
Thang đo thứ bậc (Ordinal
scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu Khu căn hộ có từ 5-6
loại dịch vụ quản lý; Nhận giá trị
2 nếu Khu căn hộ có từ 3-4 loại
dịch vụ quản lý; Nhận giá trị 1
nếu Khu căn hộ có từ 2 loại dịch vụ quản lý trở xuống. 4 HT_XH Biến độc lập: Các hạ tầng xã hội trong phạm vi bán kính 1 km tính từ vị trí khu căn hộ gồm: 1. Trƣờng học, 2. Bệnh viện, 3. Bến xe, Nhà ga, 4. Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà thờ, …), 5. Chợ, siêu thị, Trung tâm thƣơng mại.
Biến này đƣợc mã hóa bằng
Thang đo thứ bậc (Ordinal
scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu khu căn hộ có từ 4-5
loại hạ tầng xã hội; Nhận giá trị
2 nếu khu căn hộ có từ 2-3 loại
hạ tầng xã hội; Nhận giá trị 1
nếu khu căn hộ có dƣới 2 loại hạ tầng xã hội.
5 HUONG_BC Biến độc lập: Hƣớng nhìn ra từ
ban công của căn hộ.
Biến này đƣợc mã hóa bằng
Thang đo danh nghĩa (Nominal
scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu từ ban công căn hộ
nhìn ra Sơng; Nhận giá trị 2 nếu từ ban cơng căn hộ nhìn ra Phố/ trục đƣờng chính; Nhận giá trị 1 nếu từ ban công căn hộ nhìn ra khu sinh hoạt nội bộ (Công viên,
Hồ bơi).
6 KC_TT
Biến độc lập: Khoảng cách từ
khu căn hộ chung cƣ đến trung tâm Tp.HCM. Trong đó, trung tâm thành phố đƣợc lấy mốc là Chợ Bến Thành (vịng xoay Qch Thị Trang).
Kí lơ mét (km)
7 KIEN_TRUC Biến độc lập: Kiến trúc của khu
căn hộ.
Biến này đƣợc mã hóa bằng
Thang đo danh nghĩa (Nominal
scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu căn hộ có kiểu kiến trúc hiện đại; Nhận giá trị 2 nếu căn hộ có kiểu kiến trúc truyền thống; Nhận giá trị 1 nếu căn hộ có kiểu kiến trúc cổ điển.
8 MT_CQ
Biến độc lập: Môi trƣờng cảnh
quan khu vực xung quanh nơi căn hộ tọa lạc (Trong phạm vi bán kính 500 m tính từ vị trí tọa lạc của căn hộ).
Mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5
đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt
giảm dần của môi trƣờng cảnh quan (từ Rất tốt đến Rất kém).
9 PT_TT
Biến độc lập: Phƣơng thức thanh
toán khi mua căn hộ (Trả góp, trả theo tiến độ, …).
Mã hóa bằng Thang đo danh
nghĩa (Nominal scale). Biến này
nhận 5 giá trị: Nhận giá trị 5 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp trên 5 năm; Nhận giá trị
4 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời
mua trả góp từ 3-5 năm; Nhận giá trị 3 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp từ 1-3 năm; Nhận giá trị 2 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp trong thời gian dƣới 1 năm; Nhận giá trị 1 nếu chủ đầu tƣ khơng có chính sách hỗ trợ bán căn hộ trả góp.
10 TANG Biến độc lập: Tầng cao của căn
hộ. Tầng.
11 TIEN_ICH
Biến độc lập: Các tiện ích sinh
hoạt của một khu căn hộ gồm: 1. Công viên, 2. Hồ bơi, 3. Sân tennis, 4. Câu lạc bộ thể thao (phòng tập gym, yoga, võ thuật, …), 5. Rạp chiếu phim, 6. Siêu thị.
Biến này đƣợc mã hóa bằng
Thang đo thứ bậc (Ordinal
scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu khu căn hộ có từ 5-6
loại tiện ích; Nhận giá trị 2 nếu
khu căn hộ có từ 3-4 loại tiện ích, Nhận giá trị 1 nếu khu căn
hộ có dƣới 3 loại tiện ích.
12 UY_TIN
Biến độc lập: Uy tín của chủ đầu
tƣ của Khu căn hộ trên thị trƣờng.
Mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5
đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt
giảm dần về Uy tín của chủ đầu tƣ (từ Rất cao đến Rất thấp).
13 VT_CH Biến độc lập: Vị trí của căn hộ
đó trên cùng 1 tầng.
Biến này đƣợc mã hóa bằng
Thang đo danh nghĩa (Nominal
scale) thành 2 giá trị: Nhận giá trị 2 nếu là Căn góc, nhận giá trị
1 nếu là Căn giữa.
Chƣơng 3
PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu
Nghiên cứu này đƣợc thực hiện dựa trên 3 phƣơng pháp:
- Phƣơng pháp phân tích tổng hợp
- Phƣơng pháp chuyên gia
- hƣơng pháp phân tích định lƣợng
3.1.1 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp
Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để tổng hợp các lý thuyết về xác định chỉ số giá BĐS đƣợc thừa nhận rộng rãi ở nhiều nƣớc trên thế giới nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng mơ hình xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ tại địa bàn Tp.HCM.
Ngoài ra, phƣơng pháp này cũng đƣợc sử dụng để nghiên cứu kinh nghiệm ứng dụng phƣơng pháp xây dựng chỉ số giá làm cơ sở cho các đề xuất ứng dụng tại Việt Nam.
3.1.2 Phƣơng pháp chuyên gia
Tác giả sử dụng phƣơng pháp này để tiến hành khảo sát ý kiến của các chuyên gia nhằm xây dựng mơ hình nghiên cứu phù hợp với điều kiện thực tiễn tại Tp.HCM và xây dựng các chuẩn mực cho từng yếu tố phục vụ cho việc ƣớc lƣợng chỉ số giá trong nghiên cứu.
3.1.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng
Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để xây dựng mơ hình hồi quy nhằm xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ tại Tp.HCM. Cụ thể, tác giả sử dụng phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thơng thƣờng nhỏ nhất (OLS – Ordinary Least Square).
Mồ hình đƣợc xử lý thơng qua phần mềm STATA 11.0 để chạy mơ hình hồi quy và thực hiện các kiểm định thống kê cần thiết phục vụ cho bài nghiên cứu.
3.2 Giới thiệu về tổng thể và mẫu nghiên cứu 3.2.1 Sơ lƣợc về tổng thể nghiên cứu 3.2.1 Sơ lƣợc về tổng thể nghiên cứu
Tổng thể nghiên cứu của đề tài là căn hộ chung cƣ trên địa bàn Tp.HCM. Với tổng diện tích 2.095,01 k , địa bàn thành phố đƣợc chia thành 19 quận và 5 huyện. Qua nghiên cứu, khảo sát thực tế, cũng nhƣ tham khảo một số báo cáo thị trƣờng BĐS của một số công ty có uy tín (CBRE, Colliers, Savills, …), tính đến cuối 2014, trên địa bàn Tp.HCM có khoảng hơn 1,000 khu căn hộ chung cƣ (residential apartment