3.3.1 Thống kê mô tả
Trong số 700 mẫu khảo sát thu thập đƣợc từ 14 dự án căn hộ chung cƣ (7 dự án căn hộ chung cƣ tại quận 2 và 7 dự án căn hộ chung cƣ trên địa bàn quận 7), có 20 mẫu với phiếu khảo sát khơng hợp lệ, do đó tác giả đã sử dụng 680 mẫu còn lại cho việc hồi quy.
Mức đơn giá giao động từ 17,5 triệu VND/ (căn hộ số EB2/0504N, Dự án The
Era Town, Phường Phú Mỹ, Quận 7) đến 47,139 triệu VND/ (Căn hộ số V4-
28.01, Dự án Sunrise City, Phường Tân Hưng, Quận 7). Rõ ràng, đơn giá của
những căn hộ này có sự phân hóa khá mạnh, điều này thể hiện sự khác biệt trong từng phân khúc giá của căn hộ chung cƣ trên địa bàn hai quận (2 và 7). Qua nghiên cứu cũng nhƣ tham khảo thêm ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cũng nhƣ Thẩm định giá tại Việt Nam, tác giả quyết định phân ra thành hai phân khúc (căn hộ có giá từ 15-25 triệu VND/ và trên 25 triệu VND/ ) nhằm nghiên cứu và lƣợng hóa các yếu tố tác động đến giá căn hộ để từ đó phần nào hiểu đƣợc xu hƣớng thị trƣờng tƣơng ứng với hai phân khúc giá này.
Tác giả cũng đồng thời liệt kê cụ thể số lƣợng các căn hộ đƣợc chọn làm mẫu nghiên cứu tại Bảng 3.3.1a Thống kê số lượng mẫu căn hộ - Phân khúc giá 1 và Bảng 3.3.1b Thống kê số lượng mẫu căn hộ - Phân khúc giá 2 (Phụ lục 2).
3.3.2 Phân tích hồi quy
Mơ hình hồi quy đa biến tổng thể có dạng:
∑
Với việc áp dụng phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thơng thƣờng nhỏ nhất (OLS-
Ordinary Least Square), mơ hình hồi quy của đề tài phải thỏa những giả thiết sau:
- Các giá trị đƣợc xác định trƣớc và không phải là đại lƣợng ngẫu nhiên.
- Kỳ vọng hoặc trung bình số học của các sai số là bằng 0, tức là ( ( ⁄ )
- Các sai số có phƣơng sai bằng nhau, tức là ( ⁄ ) ( ⁄ ) - Các sai số khơng có sự tƣơng quan, tức là ( ⁄ )
- Các sai số độc lập với biến giải thích , tức là ( ⁄ ) - Đại lƣợng ngẫu nhiên có phân phối chuẩn.