3.4 .1Giải thích biến phụ thuộc
3.4.2 Giải thích biến độc lập
a. Mức độ an ninh của khu căn hộ (Ký hiệu: AN_NINH)
Đây là biến định tính, đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5 đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt giảm dần về an ninh (từ Rất tốt đến Rất kém).
Trong đó, tình trạng an ninh đƣợc xem xét cả bên trong và bên ngoài khu căn hộ trong phạm vi bán kính 500 m. Qua nghiên cứu cũng nhƣ từ khảo sát thực tế, hầu hết ngƣời dân có xu hƣớng chọn những nơi an ninh để yên tâm sinh sống, học tập và làm việc. Do đó, tác giả kỳ vọng đây là biến độc lập có tƣơng quan thuận với biến đơn giá căn hộ (biến phụ thuộc).
b. Diện tích sàn của căn hộ (Ký hiệu: DIEN_TICH)
Đây là biến định lƣợng, với đơn vị tính là mét vng ( ). Trong đó, diện tích sàn đƣợc tính là diện tích sàn xây dựng tính từ tim tƣờng của căn hộ chung cƣ.
Qua khảo sát thực tế cũng nhƣ tham vấn những chuyên gia có nhiều năm công tác trong lĩnh vực Kinh doanh BĐS và Thẩm định giá BĐS, với các thông số khác nhƣ nhau, căn hộ có diện tích lớn hơn thƣờng có đơn giá thấp hơn. Vì vậy, tác giả kỳ vọng dấu của biến Diện tích sàn sẽ tỷ lệ nghịch với dấu của biến Đơn giá căn hộ.
c. Dịch vụ quản lý của khu căn hộ (Ký hiệu: DV_QL)
Qua khảo sát thực tế, hầu hết những khu căn hộ chung cƣ thƣờng có những loại Dịch vụ quản lý sau: 1. Dịch vụ bảo vệ, camera an ninh, 2. Dịch vụ đậu xe, 3. Dịch vụ phòng cháy, chữa cháy, 4. Dịch vụ vệ sinh phần diện tích sử dụng chung, 5. Dịch vụ thu gom rác, 6. Dịch vụ chăm sóc cây xanh.
Hầu hết ngƣời dân đều thích sinh sống tại các khu căn hộ có càng nhiều Dịch vụ quản lý càng tốt. Theo đó, biến định tính này đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu khu căn hộ có từ 5-6 loại dịch vụ quản lý; Nhận giá trị 2 nếu khu căn hộ có từ 3-4 loại dịch vụ quản lý; Nhận giá trị 1 nếu khu căn hộ có dƣới 2 loại dịch vụ quản lý. Tác giả cũng kỳ vọng dấu của biến Dịch vụ quản lý sẽ tỷ lệ thuận với dấu của biến Đơn giá căn hộ.
d. Hạ tầng xã hội xung quanh khu căn hộ (Ký hiệu: HT_XH)
Trong đó, khu vực xung quanh đƣợc tính trong phạm vi bán kính 1 km từ vị trí tọa lạc của khu căn hộ. Qua khảo sát thực tế, những hạ tầng xã hội xung quanh các khu căn hộ thƣờng bao gồm những loại sau: 1. Trƣờng học, 2. Bệnh viện, 3. Bến xe, 4. Cơ sở tôn giáo (Chùa, nhà thờ, …), 5. Chợ, siêu thị, trung tâm thƣơng mại.
Theo đó, biến định tính này đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu khu căn hộ có từ 4-5 loại hạ tầng xã hội; Nhận giá trị 2 nếu khu căn hộ có từ 2-3 loại hạ tầng xã hội; Nhận giá trị 1 nếu khu căn hộ có dƣới 2 loại hạ tầng xã hội. Hầu hết ngƣời dân đều thích sinh sống tại các khu căn hộ có càng nhiều hạ tầng xã hội càng tốt. Do đó, tác giả cũng kỳ vọng dấu của biến hạ tầng xã hội sẽ tỷ lệ thuận với dấu của biến Đơn giá căn hộ.
e. Hƣớng ban công của căn hộ (Ký hiệu: HUONG_BC)
Qua khảo sát thực tế từ những ngƣời dân cũng nhƣ tham vấn ý kiến của các chuyên gia công tác trong lĩnh vực BĐS, biến định tính này đƣợc tác giả mã hóa bằng Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu từ ban
cơng căn hộ nhìn ra Sơng; Nhận giá trị 2 nếu từ ban cơng căn hộ nhìn ra Phố, trục đƣờng chính; Nhận giá trị 1 nếu từ ban cơng căn hộ nhìn ra khu sinh hoạt nội bộ
(Công viên, Hồ bơi). Trong đó, với những thông số khác nhƣ nhau, căn hộ có hƣớng ban cơng nhìn ra bên ngồi thƣờng có mức đơn giá cao hơn so với những căn hộ có hƣớng ban cơng chỉ nhìn xuống khu sinh hoạt nội bộ của tòa nhà. Do đó, tác
giả kỳ vọng dấu của biến hƣớng ban công sẽ tỷ lệ thuận với dấu của biến Đơn giá căn hộ.
f. Khoảng cách tới trung tâm (Ký hiệu KC_TT)
Đây là biến định lƣợng, với đơn vị tính là kí lơ mét (km).
Khoảng cách này đƣợc tính từ vị trí khu căn hộ tọa lạc đến trung tâm Tp.HCM nhờ vào ứng dụng đo khoảng cách của trang Vietbando.com. Trong đó, trung tâm thành phố đƣợc lấy mốc là Chợ Bến Thành (vòng xoay Quách Thị Trang). Nhiều nghiên cứu trƣớc đây đều cho thấy, những BĐS nói chung cũng nhƣ căn hộ chung cƣ nói riêng đều có giá càng cao khi càng gần trung tâm. Do đó, tác giả kỳ vọng dấu của biến khoảng cách trung tâm sẽ tỷ lệ nghịch với dấu của biến Đơn giá căn hộ.
g. Kiến trúc của khu căn hộ (Ký hiệu: KIEN_TRUC).
Qua khảo sát thực tế từ những ngƣời dân cũng nhƣ tham vấn ý kiến của các chuyên gia công tác trong lĩnh vực BĐS, biến định tính này đƣợc tác giả mã hóa bằng Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu căn hộ có
kiểu kiến trúc hiện đại; Nhận giá trị 2 nếu căn hộ có kiểu kiến trúc truyền thống;
Nhận giá trị 1 nếu căn hộ có kiểu kiến trúc cổ điển. Tác giả không kỳ vọng dấu cụ thể của biến định tính này.
h. Mơi trƣờng cảnh quan của khu căn hộ (Ký hiệu: MT_CQ)
Đây là biến định tính, đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5 đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt giảm dần về môi trƣờng cảnh quan (từ Rất tốt đến Rất kém).
Trong đó, mơi trƣờng cảnh quan đƣợc xem xét cả bên trong và bên ngồi khu căn hộ trong phạm vi bán kính 500 m. Qua nghiên cứu cũng nhƣ từ khảo sát thực tế, hầu hết ngƣời dân có xu hƣớng chọn những nơi có mơi trƣờng cảnh quan tốt để sinh sống, học tập và làm việc. Do đó, tác giả kỳ vọng đây là biến độc lập có tƣơng quan thuận với biến đơn giá căn hộ.
i. Phƣơng thức thanh toán khi mua căn hộ (Ký hiệu: PT_TT)
Qua điều tra, khảo sát thực tế từ ngƣời dân, kết hợp với việc tra cứu thông tin trên trang web của các chủ đầu tƣ, phƣơng thức thanh toán thƣờng đƣợc hiểu là việc trả góp, trả theo tiến độ của dự án theo một tỷ lệ phần trăm (%) nhất định của trên tổng giá trị của căn hộ. Theo đó, biến định tính này đƣợc mã hóa bằng Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) thành 5 giá trị: Nhận giá trị 5 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp trên 5 năm; Nhận giá trị 4 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp từ 3-5 năm; Nhận giá trị 3 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp từ 1-3 năm; Nhận giá trị 2 nếu chủ đầu tƣ cho phép ngƣời mua trả góp từ trong thời gian dƣới 1 năm; Nhận giá trị 1 nếu chủ đầu tƣ khơng có chính sách hỗ trợ bán căn hộ trả góp.
j. Tiện ích của khu căn hộ (Ký hiệu: TIEN_ICH)
Qua khảo sát thực tế, hầu hết những khu căn hộ chung cƣ thƣờng có những loại tiện ích sinh hoạt sau: 1. Công viên, 2. Hồ bơi, 3. Sân tennis, 4. Câu lạc bộ thể thao (phòng tập gym, yoga, võ thuật, …), 5. Rạp chiếu phim, 6. Siêu thị.
Hầu hết ngƣời dân đều thích sinh sống tại các khu căn hộ có càng nhiều tiện ích sinh hoạt càng tốt. Theo đó, biến định tính này đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale) thành 3 giá trị: Nhận giá trị 3 nếu Khu căn hộ có từ 5-6 loại tiện ích; Nhận giá trị 2 nếu Khu căn hộ có từ 3-4 loại tiện ích, Nhận giá trị 1 nếu khu căn hộ có dƣới 2 loại tiện ích. Tác giả cũng kỳ vọng dấu của biến Dịch vụ quản lý sẽ tỷ lệ thuận với dấu của biến Đơn giá căn hộ.
k. Uy tín của chủ đầu tƣ (Ký hiệu: UY_TIN)
Đây là biến định tính, đƣợc mã hóa bằng Thang đo thứ bậc (Ordinal scale). Theo đó, biến này nhận giá trị giảm dần từ 5 đến 1 tƣơng ứng với mức độ tốt giảm dần về Uy tín của chủ đầu tƣ trên thị trƣờng (từ Rất cao đến Rất thấp).
Qua nghiên cứu cũng nhƣ từ khảo sát thực tế, hầu hết ngƣời dân có xu hƣớng chọn mua những căn hộ chung cƣ của những chủ đầu tƣ có uy tín trên thị trƣờng. Do đó, tác giả kỳ vọng biến Uy tín chủ đầu tƣ sẽ tƣơng quan thuận với biến đơn giá căn hộ.
l. Vị trí căn hộ trên tầng (Ký hiệu: VT_CH)
Qua khảo sát thực tế từ những ngƣời dân cũng nhƣ tham vấn ý kiến của các chuyên gia công tác trong lĩnh vực BĐS, biến định tính này đƣợc tác giả mã hóa bằng Thang đo danh nghĩa (Nominal scale) thành 2 giá trị: Nhận giá trị 2 nếu là Căn góc, nhận giá trị 1 nếu là Căn giữa. Trong đó, với những thơng số khác nhƣ nhau, căn hộ nằm ở vị trí góc thƣờng có mức đơn giá cao hơn so với những căn hộ nằm ở giữa. Do đó, tác giả ký vọng dấu của biến Vị trí căn hộ trên tầng sẽ tỷ lệ thuận với dấu của biến Đơn giá căn hộ.