3.2.1 Sơ lƣợc về tổng thể nghiên cứu
Tổng thể nghiên cứu của đề tài là căn hộ chung cƣ trên địa bàn Tp.HCM. Với tổng diện tích 2.095,01 k , địa bàn thành phố đƣợc chia thành 19 quận và 5 huyện. Qua nghiên cứu, khảo sát thực tế, cũng nhƣ tham khảo một số báo cáo thị trƣờng BĐS của một số cơng ty có uy tín (CBRE, Colliers, Savills, …), tính đến cuối 2014, trên địa bàn Tp.HCM có khoảng hơn 1,000 khu căn hộ chung cƣ (residential apartment
buildings); trong đó, tập trung cao nhất tại quận 2 và 7 với hơn 100 dự án.
Trong năm 2014, với hơn 14,000 căn hộ đƣợc chào bán ra thị trƣờng tại Tp.HCM, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trƣớc. Quận 7 vẫn là nơi dẫn đầu về nguồn cung căn hộ với khoảng 2.300 căn, quận 2 với hơn 1,800 căn, tiếp đến là một số quận ngoại thành nhƣ quận Tân Phú, quận 12 với nguồn cung căn hộ chủ yếu phục vụ nhu cầu khách hàng ở phân khúc trung bình. Một trong những thay đổi mạnh mẽ mà ghi nhận đƣợc trong năm 2014 đó là sự gia tăng về nguồn cung của phân khúc căn hộ trung và cao cấp, càng về cuối năm lƣợng hàng thuộc phân khúc nay đƣa ra thị trƣờng càng nhiều. (Báo cáo thị trường BĐS năm 2014 – Cafeland).
Là hai khu vực quy hoạch đô thị mới, quận 2 và 7 đồng thời cũng là hai trong số những cực trọng điểm phát triển của Tp.HCM trong hiện tại cũng nhƣ trong thời gian sắp tới. Hiện nay, với xu hƣớng phát triển dân số ngày càng nhanh, ngày càng có nhiều nhà đầu tƣ (trong và ngoài nƣớc) tập trung đầu tƣ vốn để xây dựng các căn hộ chung cƣ trên địa bàn quận 2 và 7 nhằm đáp ứng nhu cầu thị trƣờng, mật độ căn hộ chung cƣ ngày càng lớn. Khi đó, các phân khúc thị trƣờng của căn hộ chung cƣ tại hai khu đô thị mới này sẽ chiếm một tỷ trọng lớn, có tác động chính đến thị trƣờng căn hộ chung cƣ tại Tp.HCM nói riêng và cả nƣớc nói chung. Rõ ràng, việc xây dựng một chỉ số đo lƣờng sự biến động của giá căn hộ chung cƣ đã và đang trở nên cấp thiết, góp phần khơng nhỏ vào việc quản lý và điều tiết giá, nhằm đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của thị trƣờng căn hộ chung cƣ cũng nhƣ thị trƣờng BĐS tại Tp.HCM trong tƣơng lai gần. Với những lý do trên, tác giả đã ƣu tiên chọn địa bàn quận 2 và 7 làm phạm vi nghiên cứu của đề tài này.
3.2.2 Phƣơng pháp chọn mẫu nghiên cứu
Phƣơng pháp chọn mẫu đƣợc tác giả áp dụng cho đề tài này là chọn mẫu ngẫu nhiên có hệ thống. Trƣớc tiên, tác giả chọn ngẫu nhiên 7 dự án căn hộ chung cƣ tại quận 2 và tƣơng tự là 7 căn hộ chung cƣ tại quận 7 (đây là những dự án căn hộ đã hoàn thiện, ngƣời dân đã chuyển vào sinh sống trong một khoảng thời gian nhất định). Kế đến, từ những dự án này, tác giả chọn ngẫu nhiên 14 căn hộ chung cƣ để tiến hành điều tra, khảo sát và làm mẫu nghiên cứu. Tổng cộng, tác giả đã thu thập đƣợc 700 mẫu dữ liệu, trong đó có 680 mẫu sử dụng cho việc lƣợng hóa (chạy mơ hình hồi quy), 20 mẫu cịn lại bị loại bỏ, đây cũng chính là những phiếu khảo sát khơng hợp lệ thu đƣợc trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp ngƣời dân sinh sống tại các khu căn hộ.
3.2.3 Cỡ mẫu nghiên cứu
Theo phƣơng pháp chọn mẫu ngẫu nhiên, cỡ mẫu nghiên cứu đƣợc xác định bằng công thức sau:
⁄ ( ) Trong đó:
- n là kích cỡ mẫu đƣợc tính
- z là giá trị liên quan đến việc xác định mức độ tin cậy (tác giả chọn mức độ tin cậy là 95%, đây cũng là mức tin cậy phổ biến trong các nghiên cứu trƣớc đây). Khi đó, giá trị z sẽ là 1,96.
- P là ƣớc tính phần trăm trong tập hợp. Thông thƣờng p sẽ thấy ở một vài nghiên cứu trƣớc đó hoặc một vài nguồn thông tin. Trong trƣờng hợp này, tác giả khơng có trƣớc thơng tin liên quan đến p, do đó, tác giả thiết lập giá trị của p tới 0,5. Điều này sẽ dẫn đến một phân tách 50%-50% để nắm bắt biến số lớn nhất có thể trong tập hợp.
- d: độ chính xác tuyệt đối mong muốn (thƣờng lấy 5%).
Dựa theo cơng thức tính cỡ mẫu ở trên, số lƣợng mẫu cần thu thập cho đề tài này đƣợc ƣớc tính là n = 385 mẫu. Trên thực tế, tác giả đã tiến hành khảo sát và thu thập đƣợc tổng cộng 700 mẫu (trong đó có 680 mẫu hợp lệ) của 14 dự án căn hộ khác
nhau trên địa bàn quận 2 và 7, Tp.HCM phục vụ cho việc nghiên cứu, đây là số lƣợng mẫu tƣơng đối lớn có thể đại diện đƣợc cho tổng thể nghiên cứu của đề tài này.
3.2.4 Thông tin về dữ liệu nghiên cứu
- Tác giả sử dụng dữ liệu sơ cấp để phân tích hồi quy cho cả 2 phân khúc giá - Sử dụng phƣơng pháp điều tra mẫu theo hình thức thuận tiện
- Thời điểm tiến hành khảo sát ý kiến chuyên gia là từ tháng 11/2014 – 12/2014
- Thời điểm tiến hành khảo sát và thu thập dữ liệu là từ tháng 01/2015 – 03/2015