3.4 .1Giải thích biến phụ thuộc
4.1.2 Kiểm định mơ hình hồi quy
Dựa trên kết quả mơ hình hồi quy lần đầu, tác giả tiến hành các kiểm định thống kê cần thiết nhằm thu đƣợc mơ hình cuối cùng đảm bảo thỏa mãn các giả thiết của phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thơng thƣờng nhỏ nhất. (Xem kết quả hồi quy lần
đầu tại Phụ lục 4).
a. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình
Tiến hành Kiểm định ý nghĩa hệ số với giả thiết
Kết quả thu đƣợc từ mơ hình hồi quy cho thấy P-value < (5%), do đó ta bác bỏ giả thiết tức hệ số ≠ 0. Nói cách khác, mơ hình hồi quy có ý nghĩa thống kê. Hệ số xác định có hiệu chỉnh ̅̅̅ = 0,8722 có nghĩa là số liệu đã giải thích đƣợc 87,22% sự biến động của DON_GIA, mơ hình có độ phù hợp cao.
b. Kiểm định hệ số hồi quy
Tiến hành kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy với giả thiết: ̂ , (i từ 1 đến 13)
Theo đó, nếu P-value < (5%), ta bác bỏ giả thiết , tức có bằng chứng thống kê cho thấy biến độc lập có ý nghĩa thống kê. Nhìn vào bảng kết quả hồi quy, dễ thấy các biến độc lập nhƣ AN_NINH, DIEN_TICH, DV_QL, HT_XH, KIEN_TRUC, KC_TT, MT_CQ, TIEN _ICH, TANG, UY_TIN thật sự có tác động đến biến phụ thuộc DON_GIA.
Ngoài ra, cũng trong bảng kết quả hồi quy, nhận thấy các biến HUONG_BC, PT_TT, VT_CH có P-value > (5%), ta chấp nhận giả thiết tức khơng có bằng chứng thật sự cho thấy các biến độc lập này có tác động đến biến phụ thuộc DON_GIA.
Hệ số tƣơng quan (correlation) của các biến đƣợc thể hiện thông qua bảng sau:
Hệ số tƣơng quan của các biến
341 mẫu quan sát 680 mẫu quan sát
Dựa vào bảng ma trận hệ số tƣơng quan của các biến đối với bộ dữ liệu gồm 341 mẫu thuộc Phân khúc giá từ 15-25 triệu VND/ , ta thấy các biến HT_XH, TANG và HUONG_BC có dấu khác với kỳ vọng ban đầu. Tuy nhiên, quan sát bảng này
đối với bộ dữ liệu gốc gồm 680 mẫu, dễ thấy dấu của hai biến HT_XH và TANG là đúng với dấu kỳ vọng, riêng có biến HUONG_BC là khác với dấu kỳ vọng.
Sở dĩ có sự khác biệt trên là do việc thu thập dữ liệu chỉ gồm 341 quan sát từ 7 dự án khu căn hộ chƣa phản ánh chính xác dấu tƣơng quan của hai biến HT_XH và biến TANG. Do đó, tác giả sử dụng dấu của hệ số tƣơng quan cho hai biến HT_XH và biến TANG từ bảng ma trận hệ số tƣơng quan của 680 mẫu dữ liệu. Biến HUONG_BC khơng có ý nghĩa về mặt thống kê (P-value = 0,525 > = 5%); nói cách khác, dấu của biến này khơng ảnh hƣởng đến kết quả nghiên cứu.
Ngoài ra, dựa theo bảng ma trận hệ số tƣơng quan đối với bộ dữ liệu gồm 341 mẫu (Ứng với Phân khúc giá từ 15-25 triệu VND/ ), DV_QL là biến tác động mạnh nhất đến biến phụ thuộc DON_GIA, kế đến là các biến UY_TIN và AN_NINH.
c. Kiểm định đa cộng tuyến
Tác giả tiến hành hồi quy phụ lần lƣợt từng biến độc lập theo các biến độc lập còn lại để kiểm định đa cộng tuyến hoàn hảo.
Hệ số xác định có hiệu chỉnh thu đƣợc từ các mơ hình hồi quy phụ đều nhỏ hơn hệ số xác định có hiệu chỉnh của mơ hình hồi quy chính. Do đó, chƣa có bằng chứng phát hiện hiện tƣợng đa cộng tuyến hoàn hảo.
Kết quả hồi quy phụ của các biến độc lập đƣợc thể hiện tại Phụ lục 5.
Tác giả cũng đồng thời kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến thông qua hệ số VIF và thu đƣợc kết quả sau:
Căn cứ theo quy tắc kinh nghiệm, nếu hệ số VIF > 10 thì biến bị đa cộng tuyến. Rõ ràng, hệ số VIF của các biến độc lập đều nhỏ hơn 10. Do đó, mơ hình khơng có bằng chứng thống kê cho thấy các biến độc lập nào bị hiện tƣợng đa cộng tuyến.
d. Kiểm định phƣơng sai thay đổi
Tiến hành kiểm định Breusch-Pagan với giả thiết : Phƣơng sai không đổi. Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:
Dễ thấy P-value = 0,5876> (5%), do đó, chấp nhận giả thuyết , tức là mơ hình khơng có bằng chứng thống kê cho thấy hiện tƣợng Phƣơng sai thay đổi.
e. Kiểm định phần dƣ không phân phối chuẩn
Tiến hành kiểm định Kiểm định Jarque-Bera với giả thiết : Phần dƣ không phân phối chuẩn.
Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:
Xét thấy P-value = 0,3889> (5%), do đó, chấp nhận giả thuyết , tức là Phần dƣ khơng phân phối chuẩn.
4.1.3 Mơ hình hồi quy cuối cùng
Sau khi tiến hành các kiểm định thống kê cần thiết để đảm bảo kết quả hồi quy thỏa mãn các giả thiết của phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thơng thƣờng nhỏ nhất, mơ
hình hồi quy cuối cùng cho căn hộ chung cƣ có phân khúc giá từ 15-25 triệu VND/ đƣợc sử dụng cho nghiên cứu là:
( )
Từ kết quả mơ hình trên, các hệ số hồi quy của các biến độc lập thật sự có tác động đến biến phụ thuộc đƣợc giải thích nhƣ sau:
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ tốt về an ninh tăng (giảm) một cấp độ thì đơn giá trung bình căn hộ tăng (giảm) thêm 572,341 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, thì mỗi mét vng diện tích sàn căn hộ chung cƣ tăng (giảm) thêm, đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ tăng (giảm) 17,407 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ dịch vụ quản lý tăng (giảm) một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) là 728,096 ngàn VND/ sàn.
- Dễ thấy mối tƣơng quan dƣơng giữa cơ sở hạ tầng xã hội với đơn giá căn hộ chung cƣ. Khi các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có hạ tầng xã hội tăng (giảm) một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 826,710 ngàn VNĐ/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ có kiểu kiến trúc hiện đại có đơn giá trung bình cao hơn kiểu kiến trúc truyền thống là 1.077,770 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, thì mỗi km khoảng cách đến trung tâm tăng thêm (giảm), đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ giảm (tăng) 171,676 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ tốt về mơi trƣờng, cảnh quan tăng một cấp độ thì đơn giá trung bình tăng thêm 448,555 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, căn hộ chung cƣ có số lƣợng tiện ích tăng (giảm) một mức, thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 174,758 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, thì căn hộ nằm ở vị trí cao hơn một tầng, đơn giá trung bình sẽ tăng thêm 102,986 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, chủ đầu tƣ của căn hộ chung cƣ có mức uy tín tăng thêm (giảm) một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 669,617 ngàn VND/ sàn.
4.2 Phân khúc giá 2 (Căn hộ trên 25 triệu VND/ ) 4.2.1 Thống kê mô tả
Từ bảng thống kê mô tả của phân khúc căn hộ chung cƣ có đơn giá trên 25 triệu VND/ , gồm 339 quan sát đƣợc giải thích nhƣ sau.
- Đơn giá trung bình của phân khúc giá trên 25 triệu VND/ là 35087 ngàn đồng, trung vị là 34836 ngàn đồng, đơn giá có tần suất cao nhất là 28875 ngàn đồng, giá trị cao nhất của phân khúc này là 47139 ngàn đồng và thấp nhất là 25140 ngàn đồng.
- Diện tích trung bình là 114 , trung vị là 112 , diện tích căn hộ có tần suất cao nhất là 125 , diện tích lớn nhất của phân khúc này là 321 và thấp nhất 68 .
- Trung bình khoảng cách đến trung tâm thành phố là 6.9 km, trung vị và khoảng cách có tần suất lớn nhất là 8 km, căn hộ xa trung tâm nhất là 10 km và gần nhất là 4 km.
- Trung bình số tầng là 17.6, trung vị là 16 tầng, số tầng có tần suất nhiều nhất là 12, tầng cao nhất là 38 và thấp nhất là 1.
4.2.2 Kiểm định mơ hình hồi quy
Dựa trên kết quả mơ hình hồi quy lần đầu, tác giả tiến hành các kiểm định thống kê cần thiết nhằm thu đƣợc mơ hình cuối cùng đảm bảo thỏa mãn các giả thiết của phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thơng thƣờng nhỏ nhất. (Xem kết quả hồi quy lần
đầu tại Phụ lục 5).
a. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình
Kết quả thu đƣợc từ mơ hình hồi quy cho thấy P-value < (5%), do đó ta bác bỏ giả thiết , tức hệ số ≠ 0. Nói cách khác, mơ hình hồi quy là có ý nghĩa thống kê. Hệ số xác định có hiệu chỉnh ̅̅̅ = 0,8503 có nghĩa là số liệu đã giải thích đƣợc 85,03% sự biến động của DON_GIA, mơ hình có độ phù hợp cao.
b. Kiểm định hệ số hồi quy
Tiến hành kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy với giả thiết: ̂ ,(i từ 1 đến 13)
Theo đó, nếu P-value < (5%), ta bác bỏ giả thiết , tức có bằng chứng thống kê cho thấy biến độc lập có ý nghĩa thống kê. Nhìn vào bảng kết quả hồi quy, dễ thấy các biến độc lập nhƣ AN_NINH, DIEN_TICH, DV_QL, HT_XH, KC_TT, MT_CQ, PT_TT, TANG, UY_TIN thật sự có tác động đến biến phụ thuộc DON_GIA.
Ngoài ra, cũng trong bảng kết quả hồi quy, nhận thấy các biến HUONG_BC, KIEN_TRUC, TIEN_ICH, VT_CH có P-value > (5%), ta chấp chận giả thiết tức khơng có bằng chứng thống kê cho thấy các biến độc lập này tác động đến biến phụ thuộc DON_GIA.
Hệ số tƣơng quan của các biến (correlation) đƣợc thể hiện thông qua bảng sau:
Hệ số tƣơng quan của các biến
339 mẫu quan sát 680 mẫu quan sát
Dựa vào bảng hệ số tƣơng quan của các biến đối với bộ dữ liệu gồm 339 mẫu thuộc Phân khúc giá trên 25 triệu VND/ , ta thấy các biến DIEN_TICH, HT_XH, HUONG_BC và KC_TT có dấu khác với kỳ vọng ban đầu. Quan sát bảng này đối với bộ dữ liệu gốc gồm 680 mẫu, dễ thấy dấu của hai biến HT_XH và KC_TT là đúng với dấu kỳ vọng, riêng có biến DIEN_TICH và HUONG_BC là khác với dấu kỳ vọng. Sở dĩ có sự khác biệt trên là do việc thu thập dữ liệu chỉ gồm 339 quan sát từ 9 dự án khu căn hộ chƣa phản ánh chính xác dấu tƣơng quan của hai biến HT_XH và biến KC_TT. Do đó, tác giả sử dụng dấu của hệ số tƣơng quan cho hai biến HT_XH và biến KC_TT từ bảng ma trận hệ số tƣơng quan của 680 mẫu dữ liệu. Về phần biến DIEN_TICH, dấu của biến này trái với kỳ vọng ban đầu có thể đƣợc hiểu là do hầu hết căn hộ với đơn giá trên 25 triệu VND/ đều là phân khúc căn hộ cao cấp, những ngƣời mua đa phần có mức thu nhập cao, họ cũng có xu hƣớng thích chọn mua căn hộ có diện tích lớn với khơng gian thống để tận hƣởng cuộc sống. Khi cầu về căn hộ có diện tích lớn càng tăng, điều này khiến cho giá của những căn hộ này cũng cao hơn giá của những căn hộ có diện tích nhỏ hơn. Biến HUONG_BC có dấu trái với kỳ vọng lý thuyết ban đầu đồng thời, biến này cũng khơng có ý nghĩa về mặt thống kê (P-value > = 5%); do đó, ta loại biến HUONG_BC ra khỏi mơ hình.
Ngồi ra, dựa theo bảng ma trận hệ số tƣơng quan đối với bộ dữ liệu gồm 339 mẫu (Ứng với Phân khúc giá trên 25 triệu VND/ ), UY_TIN là biến tác động mạnh nhất đến biến phụ thuộc DON_GIA, kế đến là các biến DV_QL và AN_NINH.
c. Kiểm định đa cộng tuyến
Tác giả tiến hành hồi quy phụ lần lƣợt từng biến độc lập cho tất cả các biến độc lập còn lại để kiểm định đa cộng tuyến hoàn hảo và kết quả thu đƣợc về các hệ số xác định có hiệu chỉnh của mơ hình hồi quy phụ đều nhỏ hơn hệ số xác định có hiệu chỉnh của mơ hình hồi quy chính.
Tác giả cũng đồng thời kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến thông qua hệ số VIF và thu đƣợc kết quả sau:
Căn cứ theo quy tắc kinh nghiệm, nếu hệ số VIF > 10 thì biến bị đa cộng tuyến. Rõ ràng, hệ số VIF của các biến độc lập đều nhỏ hơn 10. Do đó, mơ hình khơng có bằng chứng thống kê cho thấy biến độc lập bị đa cộng tuyến.
d. Kiểm định phƣơng sai thay đổi
Tiến hành kiểm định Breusch-Pagan với giả thiết : Phƣơng sai không đổi. Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:
Dễ thấy P-value = 0,0967> (5%), do đó, chấp nhận giả thuyết , tức là mơ hình khơng có bằng chứng thống kê cho thấy hiện tƣợng Phƣơng sai thay đổi.
e. Kiểm định phần dƣ không phân phối chuẩn
Tiến hành kiểm định Kiểm định Jarque-Bera với giả thiết : Phần dƣ không phân phối chuẩn.
Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:
Xét thấy P-value = 0,8728> (5%), do đó, chấp nhận giả thuyết , tức là Phần dƣ không phân phối chuẩn.
4.2.3 Mơ hình hồi quy cuối cùng
Sau khi tiến hành các kiểm định thống kê cần thiết để đảm bảo kết quả hồi quy thỏa mãn các giả thiết của phƣơng pháp hồi quy bình phƣơng thơng thƣờng nhỏ nhất, mơ hình hồi quy cuối cùng cho căn hộ chung cƣ có phân khúc giá trên 25 triệu VND/ đƣợc sử dụng cho nghiên cứu là:
( )
Từ kết quả mơ hình trên, các hệ số hồi quy của các biến độc lập thật sự có tác động đến biến phụ thuộc đƣợc giải thích nhƣ sau:
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ tốt về an ninh tăng (giảm) một cấp độ thì đơn giá trung bình căn hộ tăng (giảm) thêm 2.235,487 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, thì mỗi mét vng diện tích sàn căn hộ chung cƣ tăng (giảm) thêm, đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ tăng (giảm) thêm 25,89919 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, căn hộ chung cƣ có số lƣợng dịch vụ quản lý tăng (giảm) một mức độ thì đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ tăng (giảm) thêm 2.501,961 ngàn VND/ sàn.
- Dễ thấy mối tƣơng quan dƣơng giữa cơ sở hạ tầng xã hội với đơn giá căn hộ chung cƣ. Khi các yếu tố khác khơng đổi, căn hộ chung cƣ có số lƣợng hạ tầng xã hội tăng (giảm) một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 1.101,74 ngàn VNĐ/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, thì mỗi km khoảng cách đến trung tâm tăng (giảm) thêm, đơn giá trung bình căn hộ chung cƣ giảm (tăng) 293,2351 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, căn hộ chung cƣ có mức độ tốt về mơi trƣờng, cảnh quan tăng (giảm) một cấp độ thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 2.231,509 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, căn hộ chung cƣ có phƣơng thức thanh tốn cho ngƣời mua trả góp trên 5 năm sẽ có đơn giá trung bình cao hơn căn hộ chung cƣ có phƣơng thức thanh tốn cho ngƣời mua trả góp từ 3-5 năm là 825,2532 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, thì căn hộ nằm ở vị trí cao hơn một tầng, đơn giá trung bình sẽ tăng thêm 61,49884 ngàn VND/ sàn.
- Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, chủ đầu tƣ của căn hộ chung cƣ có mức uy tín tăng (giảm) thêm một mức thì đơn giá trung bình tăng (giảm) thêm 3.202,55 ngàn VND/ sàn.
4.3 Xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình 4.3.1 Tiêu chí xác định căn hộ điển hình 4.3.1 Tiêu chí xác định căn hộ điển hình
Qua nghiên cứu, khảo sát thực tế, kết hợp với việc tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, căn hộ chung cƣ điển hình tƣơng ứng với 2 phân khúc giá đƣợc cho là phải có các thơng số, các thuộc tính nhƣ sau:
STT Yếu tố Căn hộ từ 15-25 triệu VND/
Căn hộ trên 25 triệu VND/ 1 An ninh trong phạm vi bán kính 500 m tính từ vị trí tọa lạc của Khu căn hộ. Tốt Tốt 2 Diện tích sàn căn hộ 60-80 100-120 3
Các dịch vụ quản lý của Khu căn hộ gồm: 1. Dịch vụ bảo vệ, camera an ninh, 2. Dịch vụ đậu xe, 3. Dịch vụ phòng cháy, chữa cháy, 4. Dịch vụ vệ sinh phần diện tích sử dụng chung, 5. Dịch vụ thu gom rác, 6. Dịch vụ chăm