GIỚI THIỆU
Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
Đất là tài nguyên quốc gia quý giá và không thể thay thế, với diện tích hạn chế và vị trí cố định Việc sử dụng đất có thể linh hoạt chuyển đổi giữa các mục đích khác nhau, và giá trị của đất cũng thay đổi tùy theo mục đích sử dụng.
Đất đai là nhu cầu thiết yếu của mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, đóng vai trò quan trọng trong sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế - xã hội Khi xã hội phát triển, nhu cầu về đất ngày càng gia tăng, kéo theo giá trị và giá cả đất đai cũng tăng cao Tại Việt Nam, chính sách quản lý đất đai thường xuyên được điều chỉnh để phù hợp với cơ chế thị trường Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường Tuy nhiên, giá đất thực tế hiện nay biến động mạnh và tăng nhanh, trong khi Nhà nước lại chậm điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá do Nhà nước quy định.
Tỉnh Đồng Tháp, nằm trong vùng Đồng bằng sông Cửu Long, đã ghi nhận mức tăng trưởng kinh tế ấn tượng với trung bình trên 9% mỗi năm trong những năm qua Sự triển khai nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là cải thiện cơ sở hạ tầng, đã làm gia tăng nhanh chóng nhu cầu về đất đai Tuy nhiên, giá đất trên thị trường luôn cao hơn mức giá quy định của Nhà nước, dẫn đến những vấn đề xã hội đáng lo ngại.
Trước tình hình hiện tại, việc xây dựng các cơ chế và chính sách để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường trong quá trình thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là rất cần thiết Cán bộ công chức làm công tác chuyên môn cần chú trọng vào việc này để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.
Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích tình hình giá đất và định giá khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018
Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp
Từ đó, khuyến nghị đối với chính sách nhằm giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp
Mục tiêu chung là nâng cao nhận thức của các cấp, các ngành và nhân dân về lĩnh vực đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng Điều này nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân bị thu hồi đất, ổn định cuộc sống cho họ, đồng thời giảm thiểu tình trạng tranh chấp, bất đồng và khiếu nại trong cộng đồng Qua đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Câu hỏi nghiên cứu
Trong giai đoạn 2015 – 2018, việc áp dụng giá đất khi thu hồi tại Đồng Tháp gặp nhiều thách thức Nút thắt trong định giá đất theo nguyên tắc thị trường chủ yếu xuất phát từ sự thiếu minh bạch và không đồng nhất trong quy định giá đất Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất do nhà nước quy định, cũng như sự khó khăn trong việc xác định giá trị thực tế của đất đai trong quá trình thu hồi.
Cần có những chính sách gì để giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp Đối tượng phỏng vấn: Đối tượng phỏng vấn là cán bộ công chức và chuyên viên liên quan đến công tác ban hành khung giá đất, tham gia định giá đền bù, thu hồi đất Các chuyên gia đang công tác tại các cơ quan, ban ngành nhà nước tại tỉnh Đồng Tháp, đang công tác tại các tổ chức định giá để tìm hiểu và xác định nút thắt trong định giá thu hồi đất
Nghiên cứu này tập trung vào chính sách định giá đất đai do cơ quan quản lý nhà nước tại tỉnh Đồng Tháp thực hiện Mục tiêu là phân tích và đánh giá hiệu quả của các chính sách này trong việc quản lý và sử dụng đất đai Bài viết cũng sẽ xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai và đề xuất những giải pháp cải thiện nhằm tối ưu hóa quy trình định giá.
Về không gian: Nghiên cứu trong phạm vi tỉnh Đồng Tháp
Về thời gian: Các số liệu thứ cấp phân tích trong nghiên cứu được thu thập trong
4 năm, từ năm 2015 đến hết năm 2018 Số liệu phỏng vấn được thu thập trong thời gian từ tháng 4/2019 đến tháng 5/2019.
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng kết hợp phương pháp thống kê mô tả, so sánh tổng hợp, phương pháp khảo sát, phương pháp chuyên gia Cụ thể:
Phương pháp thống kê mô tả và so sánh đã được áp dụng để đánh giá thực trạng giá đất bị thu hồi trong tỉnh trong giai đoạn 2015 - 2018.
Phương pháp khảo sát bao gồm việc thu thập ý kiến từ các cán bộ trực tiếp tham gia xác định giá đất trong quá trình thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp Mục tiêu của khảo sát là đánh giá các ưu và nhược điểm cũng như nguyên nhân dẫn đến những vấn đề này trong chính sách định giá đất đai hiện hành.
Phương pháp chuyên gia thông qua thảo luận nhóm chuyên gia là một cách tiếp cận quan trọng nhằm tìm hiểu những khó khăn trong việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thực hiện thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp Các cán bộ công chức liên quan đến công tác xây dựng chính sách về giá đất sẽ tham gia để đưa ra những ý kiến và giải pháp hiệu quả.
Phương pháp tổng hợp được áp dụng để đối chiếu kết quả phân tích thực trạng chính sách định giá đất trong quá trình thu hồi đất Mục tiêu là xác định các nút thắt trong việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, từ đó đưa ra các khuyến nghị chính sách hợp lý nhằm cải thiện quy trình thu hồi đất.
Bố cục của luận văn
Chương 1: Giới thiệu Giới thiệu sự cần thiết nghiên cứu; mục tiêu, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá đất và thu hồi đất tại Việt Nam
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Thực trạng áp dụng giá đất khi thu hồi đất và nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp
Chương 5: Kết luận và các khuyến nghị chính sách.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM
Định giá đất
Đất đai, theo Từ điển Tiếng Việt, được định nghĩa là nơi ở và là không gian để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho cuộc sống của con người Luật Đất đai năm 1993 coi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong môi trường sống, phân bố các khu dân cư và xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn có hai thuộc tính chính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu kinh tế - xã hội của con người.
Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến đất đai bao gồm diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí tọa lạc Đặc điểm địa hình, địa chất, địa mạo, địa chấn và các tính chất sinh lý hóa của đất cũng rất quan trọng Tính xã hội của đất thể hiện qua vị thế, được xác định bởi chất lượng, số lượng và cường độ quan hệ xã hội Vị thế đất đai cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng tạo ra mối quan hệ giữa người sử dụng đất với hàng xóm, nhà cung cấp dịch vụ và các đối tác khác.
Theo quan điểm cổ điển, giá trị đất đai được xác định bởi các yếu tố lao động kết tinh, bao gồm chi phí lao động cải tạo đất, giá trị sản phẩm nông nghiệp và các chi phí vật chất khác Quan điểm này chủ yếu áp dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc giữa người sử dụng đất và nhà nước, đặc biệt trong việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hoặc khi người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Theo quan điểm hiện đại, giá trị của hàng hóa được xác định dựa trên lợi ích và thu nhập mà nó mang lại Đối với đất đai, giá trị được xác định dựa vào thu nhập mà nó tạo ra cho chủ sở hữu Do đó, việc định giá đất cần xem xét các yếu tố tạo ra luồng thu nhập từ đất đai và đánh giá các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị đất trong tương lai, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu.
Trong lý thuyết marketing hiện đại, giá trị sản phẩm được xác định qua hai khía cạnh chính: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình liên quan đến chất lượng vật lý của sản phẩm, trong khi giá trị vô hình gắn liền với vị thế thương hiệu trong tâm trí và mong muốn của người tiêu dùng Điều này cho thấy sự quan trọng của cả hai loại giá trị trong việc tạo ra giá trị trao đổi cho sản phẩm.
Giá trị đất đai bao gồm hai thành phần chính: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình được xác định bởi các yếu tố tự nhiên như diện tích và độ phì, cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng Ngược lại, giá trị vô hình liên quan đến vị thế xã hội của đất đai, phản ánh tâm tư và nguyện vọng của cá nhân và xã hội Giá trị trao đổi của đất đai sẽ thay đổi theo vị thế xã hội; nếu vị thế tương đương, giá trị trao đổi sẽ phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng của đất.
Giá trị đất đai được hình thành từ hai yếu tố chính: một phần do thiên nhiên và một phần do con người khai thác và sử dụng, được gọi là “giá trị đất đai” hay địa tô tư bản hoá Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai có thể được mua bán và chuyển nhượng, dẫn đến sự hình thành “giá trị trao đổi” Giá trị này được thể hiện bằng tiền tệ, thường được gọi là giá đất.
2.1.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Định giá là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản, theo Luật Giá năm 2013 Việc xác định giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm mục đích nhất định, dựa trên các tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia, được coi là một nghệ thuật và khoa học trong ước tính giá trị đất đai (Tô Công Thành, 2012).
Việc xác định giá trị đất đai cho một mục đích sử dụng cụ thể tại một thời điểm nhất định được gọi là định giá đất đai Theo Ngô Thị Phương Thảo, quá trình này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển tài nguyên đất.
2011) thì giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối, cụ thể:
Chi phí kết tinh và các yếu tố tự thân của đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất Giá trị này chịu ảnh hưởng từ các chi phí kết tinh khác nhau, dẫn đến sự khác biệt về luồng thu nhập Các yếu tố như đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng Đất đai có vị trí thuận lợi và điều kiện kinh doanh tốt sẽ tạo ra luồng thu nhập cao, từ đó gia tăng giá trị đất Ngoài ra, các yếu tố kỹ thuật như kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế cũng góp phần quan trọng trong việc định hình giá trị đất đai.
Những mảnh đất có giá trị cao thường có điều kiện kỹ thuật tốt và kích thước hợp lý Đất đai là tài sản được quản lý chặt chẽ bởi pháp luật, vì vậy yếu tố pháp lý ảnh hưởng lớn đến tính hợp pháp của đất đai đang sử dụng Giá trị đất đai cũng chịu tác động mạnh mẽ từ các quy định pháp luật, được thể hiện qua các giấy tờ và văn bản pháp lý liên quan đến sở hữu và sử dụng đất.
Nhà nước áp dụng các chính sách quy hoạch đất đai và pháp luật liên quan để điều chỉnh giá đất nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, bao gồm các yếu tố như chế độ sở hữu, quản lý nhà ở, quy hoạch đô thị và chính sách thuế Giá trị đất đai phụ thuộc vào địa tô mà mỗi vị trí mang lại, trong đó vị trí tương đối, thể hiện khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng, đóng vai trò quan trọng Ngoài ra, yếu tố vùng và khu vực, bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường, cũng ảnh hưởng rõ rệt đến giá trị đất đai, dẫn đến sự hình thành mức giá khác nhau ở từng khu vực Các yếu tố vùng có thể cố định hoặc thay đổi, ảnh hưởng đến giá trị đất đai theo thời gian.
Mức sinh lợi hiện tại và triển vọng phát triển kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực sử dụng đất, là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất đai Khi nền kinh tế phát triển nhanh, mức sinh lợi từ đất sẽ tăng, dẫn đến nhu cầu đầu tư và phát triển thị trường bất động sản, từ đó làm tăng cầu về đất đai Điều này tạo ra sức cầu trên thị trường và làm giá trị đất đai gia tăng Vì vậy, việc định giá đất trong các điều kiện và thời điểm khác nhau sẽ chịu ảnh hưởng từ các giai đoạn phát triển của nền kinh tế.
Quan hệ thị trường bất động sản được đánh giá qua sự cân bằng cung cầu, tính cạnh tranh và sự đa dạng của hàng hóa Khi có sự mất cân bằng cung cầu, giá bất động sản sẽ biến động mạnh, đặc biệt ở những khu vực đang phát triển Giá đất tại các khu vực này thường bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi quy luật cung cầu, dẫn đến sự chênh lệch với giá trị thực Thị trường bất động sản còn đặc trưng bởi tính cạnh tranh không hoàn hảo, do sự khan hiếm và thông tin không đồng đều, làm cho giá đất ngày càng tăng và có xu hướng biến động lớn.
Yếu tố nhân khẩu có tác động đáng kể đến giá đất, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa dẫn đến sự thu nhỏ của cấu trúc gia đình Sự thay đổi này, cùng với sự gia tăng số lượng các gia đình tế bào, sẽ tạo ra nhu cầu lớn hơn đối với nhà ở.
Thu hồi đất
2.2.1 Khái niệm thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất
Bồi thường, theo từ điển Tiếng Việt, là hành động đền bù những tổn hại đã gây ra, tức là trả lại giá trị hoặc công lao tương xứng cho một cá nhân hay tổ chức bị thiệt hại do hành động của chủ thể khác.
Hiến pháp Việt Nam năm 2013 quy định rõ ràng rằng pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất, yêu cầu thu hồi đất phải được thực hiện công khai và minh bạch, kèm theo việc bồi thường theo quy định Nhà nước chỉ được thu hồi đất của cá nhân, tổ chức khi thật sự cần thiết và phải phục vụ cho lợi ích cộng đồng, như an ninh, quốc phòng, và phát triển kinh tế - xã hội Việc thu hồi đất và số tiền bồi thường phải tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật.
Theo Luật Đất đai 2013, thu hồi đất là quyết định của Nhà nước về việc lấy lại quyền sử dụng đất từ người được cấp quyền hoặc từ người vi phạm pháp luật đất đai Nhà nước sẽ bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bị thu hồi, quá trình này được gọi là bồi thường về đất.
Nhà nước cần cân nhắc bồi thường hợp lý để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất, nhà đầu tư và chính quyền Việc định giá đất và tài sản trên đất là yếu tố quyết định đến tốc độ và tính thuận lợi của quá trình thu hồi, cũng như sự đồng thuận hay phản đối từ phía người dân (Đinh Trọng Huy, 2018).
2.2.2 Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất
Luật Đất đai (2013) quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:
“1 Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;”
Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận và quyết định đầu tư cần thu hồi đất bao gồm xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới, và các dự án sử dụng vốn ODA Ngoài ra, còn có các dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương, cũng như trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, và công trình sự nghiệp công cấp quốc gia cũng nằm trong danh sách Cuối cùng, các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt, kho dự trữ quốc gia và công trình thu gom, xử lý chất thải cũng cần thu hồi đất.
Các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận và có liên quan đến việc thu hồi đất bao gồm: xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình di tích lịch sử, công trình hạ tầng kỹ thuật như cấp nước, thoát nước, giao thông; dự án tái định cư, nhà ở xã hội; công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng; xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; khu văn hóa, thể thao, chợ, nghĩa trang, nhà tang lễ; và dự án khai thác khoáng sản được cấp phép, ngoại trừ một số trường hợp khai thác nhỏ lẻ.
Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 như sau:
UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất từ các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Ngoài ra, việc thu hồi cũng áp dụng cho đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
UBND cấp huyện có quyền quyết định thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư Nếu khu vực thu hồi đất thuộc thẩm quyền của cả UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh sẽ đưa ra quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện việc này.
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất
Theo Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự (2018), thu hồi đất chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như Bảng 2.1
2.2.3.1 Nhóm yếu tố chính sách, pháp luật đất đai
Đất đai là một lĩnh vực quản lý phức tạp và chịu sự tác động từ sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để quản lý hiệu quả, cần có các văn bản pháp luật ổn định và phù hợp với thực tế Chính sách và pháp luật về đất đai có ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Các chính sách và pháp luật đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, bao gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai Trong những năm gần đây, các chính sách và pháp luật này đã được sửa đổi và hoàn thiện để giải quyết những vướng mắc trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, đồng thời phù hợp hơn với thực tiễn triển khai.
2.2.3.2 Nhóm yếu tố tài chính
Nhóm yếu tố tài chính đóng vai trò quyết định trong tiến độ và thành công của dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng Trong đó, nguồn vốn, giá đất bồi thường và giá bồi thường tài sản là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến công tác này Phương án bồi thường chỉ được triển khai khi có đủ nguồn vốn; nếu không, dự án sẽ bị treo hoặc chậm tiến độ Đặc biệt, giá đất có tác động lớn đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Giá đất thường có xu hướng tăng do sự không cân bằng giữa cung và cầu Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về đất đai tăng cao, dẫn đến khó khăn trong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng, vì người dân thường yêu cầu mức giá bồi thường cao Ngược lại, trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế, thị trường đất đai trở nên trầm lắng, giúp quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi hơn.
Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất
Nhóm yếu tố chính sách, pháp luật đất đai
Nhóm yếu tố tài chính
Nhóm yếu tố về thửa đất
Nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất
Nhóm yếu tố tổ chức thực hiện
1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5 Giá đất bồi thường 8 Vị trí, khả năng sinh lợi
12 Thu nhập của người dân
15 Xây dựng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng
2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
6 Giá bồi thường tài sản 9 Diện tích 13 Trình độ dân trí
16 Triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
3 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7 Nguồn vốn thực hiện thu hồi đất
10 Mục đích sử dụng đất
14 Hiểu biết pháp luật về đất đai
17 Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai
4 Giải quyết khiếu nại, tố cáo đất đai 11 Yếu tố pháp lý của thửa đất
18 Khả năng xử lý công việc của cán bộ chuyên môn
Nguồn: Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự (2018)
2.2.3.3 Nhóm yếu tố thửa đất
Các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất đai bao gồm vị trí, khả năng sinh lợi, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng và tính pháp lý Đặc điểm nổi bật của đất đai là tính cố định về vị trí, do đó ngay cả trong những khu vực có điều kiện kinh tế và xã hội tương đồng, giá trị đất vẫn có thể khác nhau.
Hai thửa đất, bao gồm cả những thửa liền kề, có những đặc điểm riêng biệt như hình dạng, diện tích và khả năng sinh lời, dẫn đến sự khác biệt về giá cả Do đó, nhu cầu bồi thường cũng sẽ khác nhau Những thửa đất có vị trí thuận lợi và khả năng sinh lợi cao thường sẽ nhận được mức bồi thường cao hơn Các yếu tố pháp lý, diện tích và mục đích sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng cũng như điều kiện bồi thường và hỗ trợ.
2.2.3.4 Nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất
Vấn đề tiếp cận đất đai yêu cầu nghiên cứu sâu về các lĩnh vực xã hội, vì các yếu tố tự nhiên như vị trí địa lý, khí hậu và đất đai ảnh hưởng lớn đến thu nhập, trình độ dân trí và phong tục tập quán của người dân Việc thu hồi đất buộc người dân phải di chuyển, thay đổi phương thức canh tác và sản xuất, cũng như ảnh hưởng đến tâm linh và tín ngưỡng Nhiều người, đặc biệt là các hộ kinh doanh, thường e ngại trước những thay đổi này (Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự, 2018) Do đó, việc nâng cao hiểu biết pháp luật đất đai cho người dân sẽ giúp giảm thiểu tình trạng khiếu nại và tố cáo trong quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài
2.3.1 Lược khảo các nghiên cứu trước
Nghiên cứu của Aluko (2000) từ năm 1994 đến 2000 đã chỉ ra rằng giá trị thị trường của bất động sản thế chấp có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng tại Nigeria Sử dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị, nghiên cứu cho thấy mức giá bất động sản thế chấp phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường và quan điểm của nhân viên định giá Do đó, giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm, và những biến động bên ngoài thời điểm định giá có thể tác động đến giá trị này.
Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) đã phát triển một mô hình định giá bất động sản với hàm phi tuyến tính, trong đó giá cả hàng hóa bất động sản (P) được xác định bởi các biến số: diện tích khuôn viên (X1), số tầng xây dựng (X2), khoảng cách đến trung tâm (X3) và vị trí (X4) Nghiên cứu của nhóm đã chỉ ra rằng giá trị bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản là vị thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) và chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) tại TPHCM.
Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) chỉ ra rằng giá đất ven đô thị ở Đồng bằng sông Cửu Long bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như khoảng cách đến trung tâm đô thị và thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị, trong khi giá đất vườn chủ yếu bị chi phối bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, trục đường chính, nguồn nước, quy hoạch treo và loại đô thị Đinh Thu Trang (2012) nghiên cứu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cho thấy tình trạng hai giá đất ảnh hưởng đến việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, nhấn mạnh rằng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp là cần thiết nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro; đồng thời chỉ ra những bất cập trong quy định pháp luật về giá đất và sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường Tác giả đề xuất hoàn thiện quy định về định giá đất, xây dựng khung pháp luật cho dịch vụ định giá, bổ sung quy trình thực hiện định giá và các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.
Nguyễn Văn Sửu (2012) đã tiến hành nghiên cứu tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Nghiên cứu dựa trên khảo sát và thu thập dữ liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các tuyến phố đặc trưng, nhằm làm rõ những yếu tố chính tác động đến giá đất trong khu vực Từ kết quả nghiên cứu, tác giả đã đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện công tác định giá đất, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực giá đất.
Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về hồi quy định giá đất tại TPHCM đã chỉ ra rằng giá đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới và môi trường xung quanh.
Theo Ngân hàng Thế giới (2013), khoảng 70% khiếu nại hành chính của người dân tại Việt Nam liên quan đến vấn đề thu hồi đất, chủ yếu do bồi thường không thỏa đáng Nghiên cứu của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010) trong dự án hợp tác với Thụy Điển đã chỉ ra rằng việc định giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí và môi trường Nguyễn Ngọc Sơn (2013) đã tiến hành nghiên cứu về thực trạng và giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng tại quận Hà Đông, Hà Nội, sử dụng dữ liệu từ tài liệu, số liệu bồi thường và khảo sát giá đất Nghiên cứu đã phân tích các khó khăn trong quá trình thu hồi đất và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện tiến độ giải phóng mặt bằng.
Nguyễn Tấn Thành và Trần Tiến Khai (2015) đã thực hiện định giá đất ở tại thành phố Tân An, tỉnh Long An bằng mô hình hồi quy Nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, loại đường giao thông, diện tích và chiều rộng mặt tiền thửa đất, loại hẻm, cùng với hạ tầng xã hội xung quanh.
Các nghiên cứu về thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đã nhấn mạnh tầm quan trọng của quản lý đất đai và định giá đất bồi thường, cung cấp thông tin và kinh nghiệm quý giá cho việc nghiên cứu giá đất khi thu hồi Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu nào tập trung vào định giá đất theo thị trường trong bối cảnh thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp, điều này tạo ra sự mới mẻ cho đề tài này.
2.3.2 Đánh giá tổng quan tài liệu
Dựa trên lý thuyết và tổng hợp các nghiên cứu liên quan, tác giả đã xác định những nội dung quan trọng để xây dựng phương pháp nghiên cứu nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Người dân ở Việt Nam thường gặp khó khăn lớn khi bị thu hồi đất và bồi thường, với nhiều khiếu nại do mức bồi thường không thỏa đáng (Ngân hàng Thế giới, 2013) Nguyên nhân chủ yếu là do việc định giá và xác lập giá đất chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Tại Việt Nam, việc thu hồi đất thường áp dụng các phương pháp định giá sau: phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
Chương 2 đã trình bày các vấn đề cơ sở lý luận chung về đất đai, định giá đất, thu hồi đất, đồng thời đã lược khảo các nghiên cứu trước có liên quan để làm cơ sở hình thành phương pháp nghiên cứu ở Chương 3.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Quy trình thực hiện
Trên cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu có liên quan ở chương 2, quy trình thực hiện của đề tài được đề xuất như hình 3.1
Hình 3.1: Quy trình thực hiện của đề tài
Nguồn: Đề xuất của tác giả (2019)
Khung pháp lý về định giá đất tại Việt Nam
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, cùng với Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong việc quản lý và xác định giá trị đất đai tại Việt Nam.
Quy trình xây dựng bảng giá đất
Nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp
Phương pháp định giá đất khi thu hồi đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất
Giá đất bồi thường khi thu hồi đất
Thực trạng giá đất khi thu hồi đất tại Đồng Tháp
Khuyến nghị chính sách giải quyết nút thắt định giá thu hồi đất
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT vào ngày 30/6/2014, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như quy trình định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, ban hành ngày 27/01/2015 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, nhằm hướng dẫn thực hiện các quy định liên quan đến quản lý tài nguyên và môi trường.
CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
Thiết kế nghiên cứu
Mục đích: Khảo sát về sự phù hợp của bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành
Trong giai đoạn 5 năm từ 2015 đến 2019, tỉnh Đồng Tháp đã tiến hành khảo sát về việc xây dựng bảng giá đất Đối tượng khảo sát chủ yếu là các cán bộ làm việc trực tiếp tại các cơ quan, ban ngành liên quan đến lĩnh vực này trên địa bàn tỉnh.
Số lượng phiếu khảo sát cần thực hiện là: đối với cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất, mỗi huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh sẽ khảo sát 3 phiếu, trong khi cấp tỉnh khảo sát 10 phiếu Tỉnh Đồng Tháp có 12 huyện, thành phố, thị xã, do đó tổng số phiếu khảo sát cần thực hiện là 12 x 3 + 4.
= 40 Nội dung khảo sát chi tiết được trình bày ở Phụ lục 1
Mục đích: Tìm hiểu và xác định theo nguyên tắc thị trường nút thắt khi định giá đất thu hồi tại tỉnh Đồng Tháp
Chuyên gia định giá đất cần có ít nhất 7 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực này và hiểu biết sâu sắc về các quy định định giá đất hiện hành tại tỉnh Đồng Tháp.
Số lượng chuyên gia phỏng vấn không bị giới hạn bởi cỡ mẫu, vì họ là những người có kiến thức sâu rộng trong lĩnh vực của mình (Chamaret, 2007) Dựa trên điều kiện thực tế, tác giả đã chọn phỏng vấn 9 chuyên gia, bao gồm 2 chuyên gia từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Tháp, 2 chuyên gia từ Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp, 2 chuyên gia từ UBND tỉnh Đồng Tháp, và 3 cán bộ định giá độc lập làm việc tại doanh nghiệp.
Cách thức thực hiện và nội dung phỏng vấn chuyên gia:
Bước đầu tiên trong quy trình là tác giả cung cấp cho các chuyên gia một cơ sở lý thuyết cùng với dàn bài chi tiết của nội dung phỏng vấn, nhằm giúp họ có thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi tham gia Dàn bài phỏng vấn sâu được trình bày rõ ràng trong Phụ lục 2.
Bước 2: Tiến hành phỏng vấn chuyên gia Trong buổi phỏng vấn, tác giả lần lượt đặt câu hỏi để chuyên gia chia sẻ ý kiến, đồng thời gợi ý thêm nội dung nhằm làm rõ vấn đề Kết quả phỏng vấn sẽ được tác giả ghi nhận thành văn bản.
Dữ liệu và phương pháp phân tích dữ liệu
Dữ liệu về sự phát triển kinh tế - xã hội tại tỉnh Đồng Tháp, bao gồm thống kê khung giá đất, được thu thập từ các báo cáo tổng kết và báo cáo hàng năm của Ủy ban Nhân dân tỉnh và Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Tháp.
Dữ liệu và tài liệu liên quan đến chính sách thu hồi đất và định giá đất đai trong giai đoạn 2015 - 2018 đã được thu thập từ các văn bản của Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp.
Các văn bản pháp lý như Luật, Nghị định và Thông tư liên quan đến định giá và thu hồi đất, cùng với các nghiên cứu trước đây, đã được thu thập từ internet, tạp chí chuyên ngành và các tài liệu từ Quốc hội, Chính phủ và các bộ.
Dữ liệu sơ cấp bao gồm đánh giá từ các chuyên gia và cán bộ trực tiếp tham gia xây dựng bảng giá đất, liên quan đến công tác triển khai chính sách định giá đất trong quá trình thu hồi đất.
3.4.2 Phương pháp phân tích số liệu
Nghiên cứu này áp dụng các phương pháp thống kê mô tả và so sánh để phân tích tình hình giá đất tại tỉnh Đồng Tháp trong giai đoạn 2015 – 2018, đồng thời định giá đất khi thu hồi Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nghiên cứu đã tiến hành phỏng vấn sâu các chuyên gia trong lĩnh vực thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Phương pháp tổng hợp được áp dụng để đề xuất các chính sách hiệu quả nhằm giải quyết vấn đề định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong quá trình thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu của đề tài Nằm đánh giá sự phù hợp của giá đất do Nhà nước quy định đề tài sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia và phương pháp khảo sát cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất đồng thời xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
