(Luận văn thạc sĩ) định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất trường hợp tỉnh đồng tháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH XN BÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH XN BÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP Chun ngành: Tài cơng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ QUANG CƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Định giá đất theo giá thị trường thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp” cơng trình nghiên cứu tơi hướng dẫn TS Lê Quang Cường Các số liệu kết luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Tác giả Huỳnh Xn Bình MỤC LỤC TRANG BÌA TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ TĨM TẮT ABSTRACT Chương GIỚI THIỆU 1.1 Sự cần thiết vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Bố cục luận văn .4 Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.1 Định giá đất 2.1.1 Đất đai .5 2.1.2 Giá trị đất đai .5 2.1.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường 2.1.4 Các phương pháp định giá đất theo quy định Nhà nước 2.1.5 Mối quan hệ giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 11 2.1.6 Trình tự xác định giá đất 12 2.2 Thu hồi đất 13 2.2.1 Khái niệm thu hồi đất bồi thường thu hồi đất 13 2.2.2 Các trường hợp thu hồi đất thẩm quyền thu hồi đất 14 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất .15 2.2.4 Đặc điểm, nội dung, quy trình bồi thường thu hồi đất 19 2.3 Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài 21 2.3.1 Lược khảo nghiên cứu trước .21 2.3.2 Đánh giá tổng quan tài liệu .23 Tóm tắt Chương .23 Chương PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Quy trình thực 24 3.2 Khung pháp lý định giá đất Việt Nam 24 3.3 Thiết kế nghiên cứu 25 3.3.1 Phương pháp khảo sát .25 3.3.2 Phương pháp chuyên gia 25 3.4 Dữ liệu phương pháp phân tích liệu 26 3.4.1 Dữ liệu .26 3.4.2 Phương pháp phân tích số liệu 27 Tóm tắt Chương .27 Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP 28 4.1 Giới thiệu tổng quan tỉnh Đồng Tháp 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội 28 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 31 4.1.3 Hiện trạng quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 33 4.2 Thực trạng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018 34 4.2.1 Tình hình xây dựng bảng giá đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 34 4.2.2 Phương pháp định giá đất thu hồi đất .38 4.2.3 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường 39 4.2.4 Kết khảo sát việc xây dựng bảng giá đất thu hồi đất 44 4.2.5 Ưu, nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 46 4.3 Tìm hiểu xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp .49 4.3.1 Xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp 49 4.3.2 Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp 50 Tóm tắt chương 54 Chương KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 55 5.1 Kết luận 55 5.2 Khuyến nghị sách .55 5.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện sách giá đất .55 5.2.2 Nhóm giải pháp cải cách công tác định giá 56 5.2.3 Nhóm giải pháp tăng cường tham gia người dân công khai thông tin giá đất 57 5.3 Hạn chế đề tài hướng nghiên cứu 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐBSCL Đồng sông Cửu Long GDP Tổng sản phẩm quốc nội NSNN Ngân sách nhà nước TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất 17 Bảng 4.1: Bảng tổng hợp tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Tháp 30 Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 31 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015 .33 Bảng 4.4: Kế hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 34 Bảng 4.5: Bảng giá đất nông nghiệp địa bàn tỉnh Đồng Tháp 36 Bảng 4.6: Bảng giá đất nông thôn địa bàn tỉnh Đồng Tháp 37 Bảng 4.7: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) địa bàn tỉnh Đồng Tháp .39 Bảng 4.8: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định thời điểm năm 2018 41 Bảng 4.9: So sánh giá đất thị trường với giá đất bồi thường thu hồi đất thời điểm năm 2018 43 Bảng 4.10: Kết khảo sát Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 .44 Bảng 4.11: Kết khảo sát hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K) 45 Bảng 4.12: Ưu điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 47 Bảng 4.13: Nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 48 Bảng 4.14: Nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 49 Bảng 4.15: Nguyên nhân từ sách định giá đất 50 Bảng 4.16: Nguyên nhân từ thông tin, sở liệu phục vụ định giá đất .51 Bảng 4.17: Nguyên nhân từ cách thức tiến hành định giá 52 Bảng 4.18: Nguyên nhân từ hiểu biết tham gia người dân 53 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1: Quy trình thực đề tài 24 Hình 4.1: Bản đồ hành tỉnh Đồng Tháp 28 Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 .32 TÓM TẮT Kết nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp là: (1) Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành áp dụng địa bàn tỉnh Đồng Tháp sử dụng làm sở để thu hồi đất có chênh lệch lớn so với giá thị trường; (2) Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu hồi giúp phần khắc phục chênh lệch giá đất thu hồi với giá thị trường chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường, chưa tạo đồng thuận người dân Đề tài khuyến nghị sách gồm: Nhóm giải pháp hồn thiện sách giá đất; Nhóm giải pháp cải cách cơng tác định giá; Nhóm giải pháp tăng cường tham gia người dân công khai thông tin giá đất Từ khóa: Tổng sản phẩm quốc nội, Ngân sách Nhà nước 57 giá Nhà nước người dân ủng hộ cơng trình phục vụ mục đích cơng cộng Nếu thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư khác phân lô bán xây dựng khu đô thị cao cấp, xây trung tâm thương mại, khu giải trí với mục đích sinh lời cao mức giá đền bù cho người dân thấp việc làm chắn gây tranh cãi, mâu thuẫn gay gắt, người dân khó lịng chấp nhận 5.2.3 Nhóm giải pháp tăng cường tham gia người dân công khai thông tin giá đất Trong trình xây dựng bảng giá đất khơng có người dân tham gia đóng góp ý kiến nên nguyên nhân dẫn đến bất cập giá đất phân tích Do vậy, cần thiết phải có tham gia người dân trình xây dựng bảng giá đất theo cách thức sau: Dự thảo bảng giá đất công khai website Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh để người dân biết; Đặt thời hạn hợp lý để người dân, tổ chức tham gia ý kiến có phản biện tổ chức độc lập định giá trước UBND tỉnh thức ban hành bảng giá đất Sau UBND tỉnh ban hành bảng giá đất cần tiến hành bố rộng rãi đến người dân cách đăng tải thông tin giá đất địa phương lên cổng thông tin điện tử UBND tỉnh, Sở tài nguyên Mơi trường tỉnh để người dân dễ dàng tìm kiếm, tham khảo có nhu cầu Cán phụ trách quản lý đất phường xã phải sẵn sàng hỗ trợ, cung cấp thơng tin giá đất xác cho người dân 5.3 Hạn chế đề tài hướng nghiên cứu Do hạn chế thời gian khả thu thập số liệu, đề tài số hạn chế sau: Một là, khảo sát cán bộ, công chức, viên chức quan Nhà nước tham gia vào trình xây dựng bảng giá đất mà chưa thực khảo sát hộ dân bị thu hồi đất - đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp từ sách định giá đất thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp Do vậy, nghiên cứu liên quan đến thu hồi đất cần khảo sát hộ dân bị thu hồi đất để có đầy đủ thơng tin làm sở phân tích, nhận định Hai là, khuyến nghị sách luận văn thiếu ước lượng mặt chi phí, thời gian lợi ích Do đó, nghiên cứu cần ước lượng cụ thể chi phí, lợi ích khuyến nghị sách 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt: Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, (2013) Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy Tạp chí Phát triển kinh tế số 269, tháng 3/2013, trang 11 - 19 Đinh Trọng Huy, (2018) Thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội lợi ích quốc gia, công cộng theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam Phan Thị Thanh Huyền, Phạm Quý Giang, Nguyễn Lê Thục Anh, Xuân Thị Thu Thảo, Phùng Minh Tám, (2018) Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh Tạp chí Khoa học cơng nghệ lâm nghiệp số (2018), tr.105 - 112 Nguyễn Thị Mỹ Linh, (2011) Ứng dụng mơ hình “DECISION TREE” định giá đất Việt Nam Tạp chí Tài số 8, năm 2013 Ngân hàng Thế giới (2011), Báo cáo nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Việt Nam Trong: Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam: phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân Hà Nội Lê Khương Ninh, (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sơng Cửu Long Tạp chí phát triển kinh tế số 254, trang 11-17 Nguyễn Ngọc Sơn (2013), Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt dự án đầu tư địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Văn Sửu (2012), Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê Chân - thành phố Hải Phòng Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Tấn Thành Trần Tiến Khai, (2015) Vận dụng mơ hình hồi quy định giá đất địa bàn TP Tân An - Tỉnh Long An, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế TPHCM Đinh Thu Trang (2012), Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội UBND tỉnh Đồng Tháp (2014), Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015-2019) Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Thẩm dịnh giá trị bất động sản Nhà xuất lao động xã hội Nguyễn Như Ý (Chủ biên), (1999) Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa Thơng tin Tài liệu tiếng Anh: Aluko, B.T., (2000) A Study of the Appropriateness of Mortgage Valuation for Institution Lending in Nigeria An unpublished PhD thesis submitted to Obafemi Awolowo University, Ile-Ife Nigeria Chin, T L and K W Chau, 2002 A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang [pdf] Available through: Korea Real Estate Analysis Association website PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP Xin chào Ơng/Bà, Tơi tên Huỳnh Xn Bình Tơi tiến hành nghiên cứu“Giải nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp” Xin Ơng/bà dành cho tơi khoảng 15 phút để trả lời nội dung khảo sát bên liên quan đến Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành kèm theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015-2019) Rất mong nhận ý kiến quý báu quý Ông/Bà mức độ phù hợp yếu tố Mỗi ý kiến q Ơng/Bà đóng góp đáng kể cho thành công nghiên cứu Xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ Ông/Bà PHẦN 1: THÔNG TIN CÁ NHÂN Họ tên (không bắt buộc): ………… ……………………………………… Giới tính: □ Nam □ Nữ Chức danh: …………………………………………………………………… Đơn vị công tác: ……………………………………………………………… Thời điểm tham gia xây dựng Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành kèm theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015-2019): Tháng … Năm 2014 NỘI DUNG KHẢO SÁT Q1 Khung giá loại đất ban hành theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất có phù hợp?  Có  Khơng Q2 Trong q trình xây dựng Bảng giá đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2019, giá đất kết phiếu khảo sát sát với giá trị thực chuyển nhượng thị trường?  Có  Khơng Q3 Tiêu thức phân vị trí loại đất theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (20152019) có phù hợp với thực tế (Phân theo loại đất bên dưới)? + Đất nơng nghiệp:  Có  Khơng + Đất nơng thơn:  Có  Khơng + Đất thị:  Có  Khơng Q4 Giá đất UBND tỉnh ban hành kèm theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (20152019) có phù hợp với giá thị trường (Phân theo loại đất bên dưới)? + Đất nông nghiệp:  Có  Khơng + Đất nơng thơn:  Có  Khơng + Đất thị:  Có  Không Q5 Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm UBND tỉnh Đồng Tháp có phù hợp với giá thị trường có phù hợp với giá thị trường (Phân theo loại đất bên dưới)? + Đất nông nghiệp:  Có  Khơng + Đất nơng thơn:  Có  Khơng + Đất thị:  Có  Không Q6 Bảng bên liệt kê yếu tố đánh giá Bảng giá đất kèm theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Đồng Tháp Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015-2019) Ông/bà cho biết ý kiến (chỉ chọn một)? Stt Yếu tố Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 xây dựng chi tiết, cụ thể cho loại đất, vị trí, khu vực, tuyến đường, đoạn đường Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm xây dựng chi tiết cho loại đất, vị trí, khu vực Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 thuận lợi cho người dân thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Việc thực quy định xác định giá đất, xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất xác định giá đất cụ thể quy định cụ thể Luật Đất đai năm 2013 Nghị định, Thông tư hướng dẫn giúp cho việc xây dựng bảng giá đất thống Đồng ý Không đồng ý Tiêu chí phân cấp đất theo đoạn đường tuyến đường giao thông thể khách quan Bảng giá đất bị giới hạn khung giá nhà nước quy định Bảng giá đất xây dựng dựa sở liệu phân tích phần mềm máy tính chuyên dụng Bảng giá đất theo tuyến đường có phản ánh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tính kịp thời Bảng giá đất theo biến động thị trường Q6 Ngồi yếu tố trên, Ơng/Bà vui lịng liệt kê thêm ưu điểm nhược điểm Bảng giá đất kèm theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Đồng Tháp Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015-2019)? ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………… XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA (Tìm hiểu xác định nút thắt định giá thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp) Xin chào Q chun gia, Tơi tên Huỳnh Xn Bình Tôi tiến hành nghiên cứu“Giải nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp” Xin Quý chuyên gia dành cho khoảng 60 phút để trả lời nội dung bên liên quan đến nút thắt nguyên nhân dẫn đến nút thắt công tác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp Phan Thị Thanh Huyền cộng (2018) đề xuất yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất Gồm nhóm với 12 tiêu chí liệt kê: Nhóm yếu tố sách, pháp luật đất đai Nhóm yếu tố tài Nhóm yếu tố đất Nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất Nhóm yếu tố tổ chức thực 15 Xây dựng Quy hoạch, kế Giá đất Vị trí, 12 Thu nhập phương án bồi hoạch sử dụng bồi thường khả người dân thường, giải phóng đất đất đai sinh lợi mặt Bồi thường, Giá bồi hỗ trợ, tái định thường tài tích cư sản Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải khiếu nại, tố cáo đất đai 16 Triển khai cơng Diện 13 Trình độ tác bồi thường, giải dân trí phóng mặt Nguồn 10 Mục 14 Hiểu biết 17 Tuyên truyền, vốn thực đích sử pháp luật phổ biến pháp luật thu hồi dụng đất đất đai đất đai đất 11 Yếu tố pháp lý đất 18 Khả xử lý công việc cán chuyên môn Nguồn: Phan Thị Thanh Huyền cộng (2018) Trên sở khung yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất Phan Thị Thanh Huyền cộng (2018) ý kiến Quý chuyên gia buổi thảo luận hơm có ý nghĩa ý nghĩa lớn thành công đề tài nhằm trả lời câu hỏi lớn: (1) Đâu nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp? (2) Nguyên nhân nút thắt gì? Thơng tin từ buổi thảo luận hơm sử dụng cho mục đích nghiên cứu khoa học, bảo mật tuyệt đối Xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ Quý chuyên gia PHẦN 1: THÔNG TIN CÁ NHÂN CỦA CHUYÊN GIA Họ tên (không bắt buộc): ………… ……………………………………… Giới tính: □ Nam □ Nữ Chức danh: …………………………………………………………………… Đơn vị công tác: ……………………………………………………………… NỘI DUNG PHỎNG VẤN SÂU Theo Quý chuyên gia, đâu nút thắt công tác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp thời gian qua? (Trao đổi đưa gợi ý) ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ……………………… Nguyên nhân dẫn đến nút thắt công tác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp thời gian qua? (Trao đổi đưa gợi ý) Từ chế, sách: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………… Từ cách thức triển khai: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… Từ phía quan, ban ngành tỉnh Đồng Tháp: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… Từ phía người dân có đất bị thu hồi: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Từ bên thứ ba khác: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Từ nguyên nhân khác: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN SỰ GIÚP ĐỠ CỦA QUÝ CHUYÊN GIA PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA Stt Họ tên chuyên gia Nguyễn Nhựt Pháp Nguyễn Trường Khanh Ngô Hồng Chiều Nguyễn Minh Tuấn Trần Thanh Nam Ngô Thị Ngọc Sương Chức vụ Đơn vị cơng tác Sở Tài ngun Mơi Phó Giám đốc trường Tỉnh Đồng Tháp Chi cục trưởng Chi Sở Tài nguyên Môi cục Quản lý đất đai trường Tỉnh Đồng Tháp Sở Tài tỉnh Đồng Giám đốc Tháp Phó phịng Quản lý Sở Tài tỉnh Đồng giá cơng sản Phó chánh văn phịng Trưởng phịng Kinh tế tổng hợp Tháp UBND tỉnh Đồng Tháp UBND tỉnh Đồng Tháp Ngân hàng TMCP Phát Lưu Hoàng Đạm Giám đốc triển TP.HCM- Chi nhánh Đồng Tháp (HDB) Lê Quang Vinh Phó Giám đốc Nguyễn Phạm Huy Hồng Giám đốc Cơng ty CP giám định thẩm định giá Sài Gịn Cơng ty CP thẩm định giá Tây Nam PHỤ LỤC 4: TỔNG HỢP KẾT QUẢ THẢO LUẬN NHĨM CHUN GIA Khơng đồng Đồng ý ý/Khơng ý kiến Nội dung Số ý Tỷ lệ Số ý Tỷ lệ kiến (%) kiến (%) Nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành áp dụng địa bàn tỉnh Đồng Tháp 9 100 0 sử dụng làm sở để thu hồi đất có chênh lệch lớn so với giá thị trường Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu hồi phù hợp với 0 100 nguyên tắc thị trường Tổng số chuyên gia Nội dung khác 22,2 77,8 Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất - Từ sách định giá đất Mâu thuẫn mục tiêu thu hồi đất: thu hút đầu tư, nghĩa vụ tài với 9 100,0 0,0 Nhà nước, quyền lợi người bị thu hồi đất Việc thay đổi sách tạo phức 88,9 11,1 tạp thực thi Tính khả thi quy hoạch sử dụng đất 22,2 77,8 thu hồi đất Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất - Từ thông tin, sở liệu phục vụ định giá đất Nguồn liệu sử dụng để xây dựng bảng giá đất có phản ánh nguyên tắc “sát với giá thị trường điều kiện bình thường” Thông tin đầu vào để vận dụng phương pháp định giá đất đủ tin cậy 0 100,0 0 100,0 Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất - Từ cách thức tiến hành định giá Có sử dụng hàm tốn học/Mơ hình định lượng để xác định mối tương quan 0,0 100,0 Sự tham gia đơn vị định giá độc lập xây dựng Bảng giá đất 0,0 100,0 Có đơn vị chịu trách nhiệm giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường 0,0 100,0 0,0 100,0 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Có đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng, cơng bố số biến động giá đất thị trường xây dựng sở liệu giá đất Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất - Từ hiểu biết tham gia người dân Chính quyền quan tâm giải đáp thỏa đáng ý kiến người dân bị thu hồi 33,3 66,7 đất Quá trình ban hành giá đất thực 11,1 88,9 lấy ý kiến rộng rãi người dân Hiểu biết người dân mục đích sử 9 100,0 0,0 dụng đất đai hạn chế ... xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp Từ đó, khuyến nghị sách nhằm giải nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp. .. tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp 28 Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP 4.1 Giới... hành Giá đất bồi thường thu hồi đất Thực trạng giá đất thu hồi đất Đồng Tháp Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất Khuyến nghị sách giải nút thắt định giá thu hồi đất Nút thắt định giá đất theo