Chương 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.2. Thực trạng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp
4.2.5. Ưu, nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn
thị trường; (2) Hệ số hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K) chưa phù hợp với thị trường.
4.2.5. Ưu, nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp tỉnh Đồng Tháp
4.2.5.1. Ưu điểm
Kết quả đánh giá của 34 các cán bộ, người đã trực tiếp tham gia xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015 - 2019) tại Bảng 4.11 cho thấy những ưu điểm của Bảng giá đất giai đoạn giai đoạn 2015 - 2019 như sau:
Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 được xây dựng chi tiết, cụ thể cho từng loại đất, vị trí, khu vực, tuyến đường, đoạn đường (tỷ lệ đồng ý là 94,1%).
Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm được xây dựng chi tiết cho từng loại đất, vị trí, khu vực (tỷ lệ đồng ý là 76,5%)
Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 thuận lợi cho người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (tỷ lệ đồng ý là 76,5%).
Việc thực hiện các quy định về xác định giá đất, xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đã được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã giúp cho việc xây dựng bảng giá đất thống nhất (tỷ lệ đồng ý là 85,3%).
Bảng 4.12: Ưu điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp
Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 được
xây dựng chi tiết, cụ thể cho từng loại đất, vị trí, khu vực, tuyến đường, đoạn đường
34 32 94,1 2 5,9
Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm được xây dựng chi tiết cho từng loại đất, vị trí, khu vực
34 26 76,5 8 23,5
Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 thuận lợi cho người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
34 26 76,5 8 23,5
Việc thực hiện các quy định về xác định giá đất, xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đã được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã giúp cho việc xây dựng bảng giá đất thống nhất
34 29 85,3 5 14,7
Nguồn: Tổng hợp kết quả khảo sát (2019)
4.2.5.2. Nhược điểm
Đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị, tiêu chí phân cấp của đất mang tính chủ quan, được xây dựng theo đoạn đường hoặc tuyến đường giao thông. Việc phân chia các đoạn đường chủ yếu dựa vào cảm nhận của người định giá mà khơng giải thích đưa ra được các căn cứ khách quan.
Bảng giá đất bị giới hạn bởi khung giá do nhà nước quy định, nên khi xây dựng giá đất phải áp giá để đảm bảo không vượt khung.
Bảng 4.13: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp Nội dung Tổng số phiếu Đồng ý Không đồng ý/Không ý kiến Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Tiêu chí phân cấp của đất theo đoạn
đường hoặc tuyến đường giao thông thể hiện được sự khách quan
34 2 5,9 32 94,1
Bảng giá đất bị giới hạn bởi khung giá do
nhà nước quy định 34 32 94,1 2 5,9
Bảng giá đất được xây dựng dựa trên những cơ sở dữ liệu được phân tích bằng các phần mềm máy tính chuyên dụng
34 6 17,6 28 82,4
Bảng giá đất theo tuyến đường có phản ánh được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
34 4 11,8 30 88,2
Tính kịp thời của Bảng giá đất theo sự
biến động của thị trường 34 1 2,9 33 97,1
Nguồn: Tổng hợp kết quả khảo sát (2019)
Bảng giá đất được xây dựng thủ cơng, thiếu kỹ thuật và khoa học, thiếu chính xác. Thể hiện ở các điểm sau:
Bảng giá đất được xây dựng không dựa trên nền tảng cơ sở dữ liệu được phân tích bằng các phần mềm máy tính chuyên dụng, chủ yếu là các tính tốn thủ cơng của người làm bảng giá, nên kết quả có thể bị sai lệch.
Giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhưng Bảng giá đất chỉ thể hiện theo tuyến đường nên không thể phản ánh được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Bảng giá đất được xây dựng qua nhiều giai đoạn với sự tham gia của nhiều đơn vị, cơ quan. Nên khi có biến động về giá đất, thì đơn vị xây dựng bảng giá đất phải mất một thời