Chương 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4. Dữ liệu và phương pháp phân tích dữ liệu
3.4.1. Dữ liệu
3.4.1.1. Dữ liệu thứ cấp
Số liệu về tình hình phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp, số liệu thống kê về khung giá đất, … được thu thập từ báo cáo tổng kết, báo cáo hàng năm của UBND tỉnh Đồng Tháp, của Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Tháp.
Số liệu, tài liệu liên quan đến chính sách thu hồi đất, chính sách định giá đất đai giai đoạn 2015 - 2018 được thu thập từ các văn bản của Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Tháp, Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp.
Các văn bản Luật, Nghị định, Thông tư về định giá và thu hồi đất, và các nghiên cứu trước liên quan đến đề tài được thu thập từ internet, các tạp chí chuyên ngành, nguồn tài liệu từ các văn bản Luật của Quốc hội, Nghị định Chính phủ, Thơng tư của các bộ.
3.4.1.2. Dữ liệu sơ cấp
Dữ liệu sơ cấp gồm các nội dung đánh giá của chuyên gia, cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất về công tác xây dựng và triển khai chính sách định giá đất khi thu hồi đất thời gian như đã trình ở trên.
3.4.2. Phương pháp phân tích số liệu
Nghiên cứu sử dụng các phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh để phân tích thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 – 2018 và định giá đất khi thu hồi đất.
Để xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì nghiên cứu sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu chuyên gia khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khuyến nghị các chính sách nhằm giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Tóm tắt Chương 3
Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu của đề tài. Nằm đánh giá sự phù hợp của giá đất do Nhà nước quy định đề tài sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia và phương pháp khảo sát cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất đồng thời xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Chương 4. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI
THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP 4.1. Giới thiệu tổng quan về tỉnh Đồng Tháp
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội
“Đồng Tháp là một tỉnh của vùng ĐBSCL, nằm giữa sông Tiền và sông Hậu. Tỉnh Đồng
Tháp nằm trong giới hạn tọa độ 10°07’ - 10°58’ vĩ độ Bắc và 105°12’-105°56’ kinh độ Đơng. Phía Bắc giáp với tỉnh PreyVeng thuộc Campuchia, phía Nam giáp với tỉnh Vĩnh Long và thành phố Cần Thơ, phía Tây giáp với tỉnh An Giang, phía Đơng giáp với tỉnh Long An và Tiền Giang.”
“Đồng Tháp có đường biên giới với Campuchia dài khoảng 50 km gồm có 4 cửa khẩu là
Dinh Bà, Mỹ Cân, Thơng Bình và Thường Phước. Hệ thống đường quốc lộ gắn kết Đồng Tháp với TP Hồ Chí Minh và các tỉnh trong khu vực gồm có quốc lộ 30, 80, 54...
Đồng Tháp có 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô, nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới. Độ ẩm trung bình năm là 82,5%, số giờ nắng trung bình 6,8 giờ/ngày. Trung bình lượng mưa từ 1.170 - 1.520 mm, chiếm 90 - 95% lượng mưa cả năm chủ yếu tập trung vào mùa mưa. Những đặc điểm khí hậu như trên tương đối thuận lợi cho phát triển nơng nghiệp tồn diện.”
“Đồng tháp có địa hình chia thành 2 vùng lớn là vùng phía bắc sơng Tiền và vùng phía
nam sơng Tiền, tương đối bằng phẳng với độ cao phổ biến 1 - 2 mét so với mặt biển. Đất đai có kết cấu mặt bằng kém bền vững lại tương đối thấp, nên rất phù hợp cho sản xuất lượng thực nhưng địi hỏi kinh phí cao khi làm mặt bằng xây dựng. Đất đai tại tỉnh Đồng Tháp có thể chia làm 4 nhóm đất chính là: 59,06% diện tích đất tự nhiên là nhóm đất phù sa, 25,99% diện tích là nhóm đất phèn, 8,67% diện tích là đất xám, và 0,04% diện tích là nhóm đất cát. Mặc dù rừng tại Đồng Tháp chỉ cịn quy mơ nhỏ, diện tích rừng tràm còn dưới 10.000 ha nhưng nguồn động thực vật rừng rất đa dạng.”
Đồng Tháp Mười ở đầu nguồn sơng Cửu Long, có nguồn nước mặt khá dồi dào, hệ thống kênh rạch chằng chịt thuận lợi cho giao thông thủy và phát triển nông nghiệp cũng như cung cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất.
Bảng 4.1: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng ThápĐơn vị hành Đơn vị hành chính cấp huyện Thành phố Cao Lãnh Thành phố Sa Đéc Thị xã Hồng Ngự Huyện Cao Lãnh Huyện Châu Thành Huyện Hồng Ngự Huyện Lai Vung Huyện Lấp Vị Huyện Tam Nơng Huyện Tân Hồng Huyện Thanh Bình Huyện Tháp Mười Diện tích (km²) 107 60 122 491 246 210 238 246 474 311 341 528 Dân số 2018 (người) 225.460 214.362 101.155 328.200 198.936 176.431 220.484 242.024 219.926 121.994 202.130 166.481 Mật độ dân số (người/km²) 1714 2545 739 809 615 687 683 743 294 334 353 284 Số đơn vị hành chính 8 phường, 7 xã 6 phường, 3 xã 3 phường, 4 xã 1 thị trấn, 17 xã 1 thị trấn, 11 xã 1 thị trấn, 10 xã 1 thị trấn, 11 xã 1 thị trấn, 12 xã 1 thị trấn, 11 xã 1 thị trấn, 8 xã 1 thị trấn, 12 xã 1 thị trấn, 12 xã Năm thành lập 2007 2013 2008 1913 1916 1930 1916 1945 1969 1989 1983 1981
Loại đô thị III II III IV V V V IV V V V IV
Trung tâm hành
chính Phường 1 Phường 1 Phường An Lộc TT Mỹ Thọ TT Cái Tàu Hạ
TT Thường Thới Tiền TT Lai Vung TT Lấp Vò TT Tràm Chim TT Sa Rài TT Thanh Bình TT Mỹ An Nguồn: Cục Thống kê tỉnh Đồng Tháp (2019)
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018
Tái cơ cấu nông nghiệp là một trong ba khâu đột phá mà tỉnh đặc biệt chú trọng đầu tư. Trong thời gian qua, sản xuất nông nghiệp đạt được những kết quả vơ cùng tích cực, tập trung phát triển chiều sâu, nâng cao chất lượng nông sản và hiệu quả sản xuất, đẩy mạnh liên kết sản xuất và mở rộng kênh tiêu thụ. Tỉnh đã triệt để áp dụng tiến bộ khoa học - kỹ thuật vào sản xuất trồng trọt và chăn nuôi. Phát triển chăn nuôi gia súc, gia cầm về số lượng và chất lượng theo hình thức trang trại gắn với các nhà máy chế biến thực phẩm. Phát triển thủy sản theo hướng hiện đại, sạch, thâm canh, ứng dụng công nghệ cao, công nghệ sinh học, xử lý nước tuần hồn, tập trung, quy mơ lớn… chú trọng ngành hàng cá tra còn nhiều tiềm năng.
Các ban ngành và các địa phương đã chủ động nắm bắt tình hình bằng nhiều hình thức và nỗ lực tháo gỡ khó khăn nhằm duy trì sản xuất cơng nghiệp, hầu hết các sản phẩm công nghiệp chế biến chủ lực của tỉnh đều tăng. Tỉnh đã hỗ trợ tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp mở rộng quy mô, ngành nghề, đồng thời định hướng phát triển thêm một số sản phẩm mới từ nguồn phụ phẩm của các sản phẩm nông nghiệp, như: dầu cám, dầu cá Ranee, collagen và genlatin từ da cá tra...
Hoạt động thương mại, dịch vụ của tỉnh cũng được duy trì phát triển. Hệ thống các chợ, trung tâm thương mại, siêu thị được đầu tư nâng cấp, mở rộng. Dịch vụ du lịch có bước phát triển đáng kể, các doanh nghiệp du lịch, cơ sở lưu trú du lịch đã tăng cường đầu tư, nâng cấp cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng phục vụ để thu hút du khách. Đặc biệt chú trọng phát triển các loại hình du lịch sinh thái.
Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018
Đvt: Tỷ đồng
Chỉ tiêu 2016 2017 2018
Nông, lâm nghiệp và thủy sản 16.074,8 16.481,2 17.481,6
Công nghiệp - xây dựng 9.989,2 10.775,3 11.650,3
Thương mại - dịch vụ 19.746,4 21.186,5 22.658,1
đạt đến 43,04 triệu đồng/người/năm, xếp vị trí thứ 4/13 trong khu vực ĐBSCL. GRDP của tỉnh giai đoạn 2016 - 2018 có sự tăng trưởng rất tốt (Bảng 4.2), Cụ thể: Năm 2016 đạt 45.810,4 tỷ đồng; Năm 2017 đạt 48.443,0 tỷ đồng (tăng 5,7% so với năm 2016); Năm 2018 đạt 51.790,0 tỷ đồng (tăng 6,9% so với năm 2017).
GRDP lĩnh vực nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2016 đạt 16.074,8 tỷ đồng; Năm 2017 đạt 16.481, 2 tỷ đồng và năm 2018 là 17.481,6 tỷ đồng. Về lĩnh vực công nghiệp - xây dựng: năm 2016 đạt 9.989,2 tỷ đồng, năm 2017 là 10.775,3 tỷ đồng và năm 2018 là 11.650,3 tỷ đồng. Về lĩnh vực thương mại - dịch vụ: năm 2016 đạt 19.746,4 tỷ đồng, năm 2017 là 21.186,5 tỷ đồng và năm 2018 là 22.658,1 tỷ đồng.
Nhìn chung, cơ cấu GRDP của tỉnh Đồng Tháp có sự chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng dần tỷ trọng thương mại dịch vụ và công nghiệp - xây dựng, giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp. Năm 2016 thương mại dịch vụ chiếm 43,1% GRDP thì đến năm 2018 đạt 43,7%; Tỷ trọng công nghiệp - xây dựng tăng từ 21,8% năm 2016 lên 22,5% năm 2018. Nông nghiệp giảm dần từ 35,1% ở năm 2016 xuống cịn 33,8% năm 2018 (Hình 4.2).
Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018
Nguồn: Cục Thống kê tỉnh Đồng Tháp (2017, 2018, 2019)
82,2%), có 60.364 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 17,8%), đất chưa sử dụng là 0 ha.
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015
Stt Phân loại Diện tích (ha) Tỷ trọng (%)
1 Đất nông nghiệp 278.021 82,2
2 Đất phi nông nghiệp 60.364 17,8
3 Đất chưa sử dụng 0 0,0
Tổng 338.385 100,0
Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2015)
Về sử dụng đất nông nghiệp: chủ yếu do hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất và nuôi trồng thủy sản là 263.517 ha; Tổ chức kinh tế sử dụng là 609 ha; Cơ quan, đơn vị của Nhà nước sử dụng là 2.249 ha; Tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng là 1.131 ha; Tổ chức khác sử dụng là 7.313 ha; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng là 0,13 ha (đất trồng cây lâu năm tại huyện Lai Vung); Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng là 40 ha; Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý là 3.053 ha; Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý là 109 ha (UBND tỉnh Đồng Tháp, 2015).
“Về sử dụng đất phi nơng nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 14.718 ha; Tổ chức kinh tế sử dụng là 971 ha; Cơ quan, đơn vị của Nhà nước sử dụng là 2.248 ha; Tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng là 426 ha; Tổ chức khác sử dụng là 651 ha; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng là 12 ha; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng là 0,11 ha (đất ở tại thành phố Cao Lãnh và huyện Lai Vung); Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng là 231 ha; Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý là 40.531 ha; Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý là 196 ha; Cộng đồng dân cư và Tổ chức khác quản lý là 380 ha” (UBND tỉnh Đồng Tháp, 2015).
Theo Nghị quyết số 122/NQ-CP của Chính phủ ngày 01/10/2018 về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) tỉnh Đồng Tháp thì diện tích đất nơng nghiệp năm 2020 là 270.596 ha, giảm 7.407 ha (tương đương mức giảm 2,7% so với năm 2015. Ngược lại, diện tích đất phi nông nghiệp năm 2020 là 67.789 ha, tăng 7.407 ha (tương đương với mức tăng 12,3%) so với năm 2015 (Bảng 4.4).
Stt Loại đất Năm 2015 Năm 2020 Tăng, giảm % thay đổi
1 Đất nông nghiệp 278.003 270.596 -7.407 -2,7
2 Đất phi nông nghiệp 60.382 67.789 7.407 12,3
Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2015) và tính tốn của tác giả (2019)
4.2. Thực trạng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018 Tháp giai đoạn 2015 - 2018
4.2.1. Tình hình xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp
Căn cứ vào thực tế tại địa phương, mỗi thành phố, thị xã, huyện trực thuộc tỉnh Đồng Tháp (gọi chung là cấp huyện) lựa chọn các phương pháp định giá đất cho từng loại đất.
Đối với đất nông nghiệp: Do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp có phát sinh nhưng không nhiều, không đủ điều kiện để khảo sát giá thị trường; do đó việc xác định giá đất nông nghiệp chủ yếu được tiến hành theo phương pháp thu nhập. Để xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập thì phải tiến hành 04 bước:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá. Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hàng năm để hình thành tổng thu nhập.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm của thửa đất cần định giá. Thu nhập thuần tuý hàng năm = tổng thu nhập hàng năm - tổng chi phí.
Bước 4: Xác định giá trị thửa đất. Giá trị của thửa đất cần định giá bằng thu nhập thuần tuý hàng năm thu được trên thửa đất đó chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại nhà nước có lãi suất cao nhất trong tỉnh.
Đối với đất ở: Giá đất căn cứ vào kết quả khảo sát giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường đối với từng khu vực, loại đường phố, vị trí đất. Trên cơ sở đánh giá mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao nhất, thấp nhất và mức giá bình quân, so sánh đối chiếu với mức giá quy định tại quyết định giá đất các năm trước của UBND tỉnh và khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014. UBND cấp huyện đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đường phố, vị trí đất tại điểm khảo sát.
của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (30/6/2014) nêu chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất. Việc thực hiện phương pháp trên ở từng năm đều đựơc Sở Tài ngun và Mơi trường và Sở Tài chính tiến hành tổ chức tập huấn về phương pháp cho các cán bộ thực hiện.
Như vậy, có thể thấy phương pháp thu nhập và so sánh là phương pháp định giá đất chủ yếu được sử dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp để xây dựng bảng giá đất.
Theo quy định của UBND tỉnh Đồng Tháp tại Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND (19/12/2014) về Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015 - 2019), bảng giá đất nông nghiệp tại tỉnh Đồng Tháp được phân chia theo 2 khu vực (khu vực 1, khu vực 2), 3 vị trí (vị trí 1, 2, 3) và 2 mục đích sử dụng (cây hàng năm hoặc cây lâu năm). Bảng 4.5 cho thấy giá đất nơng nghiệp chia theo đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh Đồng Tháp. Theo đó, giữa khu vực I và khu vực II của cùng một vị trí chênh lệch trung bình khoảng 20 - 30%; và trong cùng một khu vực vị trí 1 cao hơn vị trí 2 khoảng 15 - 30%; Vị trí 2 cao hơn vị trí 3 khoảng 10 - 20%.
Đối với đất ở nông thôn: Chia làm 3 Khu vực (I, II, III), 3 vị trí (vị trí 1, 2, 3). Giá đất tại vị trí 1 bằng 1,2 đến 5,0 lần giá đất tại vị trí 2 từ 1,5 đến 5,0 lần; Giá đất tại vị trí 1 gấp 1,5 đến 8,0 lần giá đất tại vị trí 3.
Bảng 4.5: Bảng giá đất nơng nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp
Đvt: 1.000 đồng/m2
Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2014)
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3
1 Thành phố Cao Lãnh 7 Huyện Tam Nông
Khu vực I 100 80 60 120 100 80 Khu vực I 60 55 50 100 90 80 Khu vực II 70 60 55 85 70 60 Khu vực II 45 40 35 70 65 60