Chương 1 GIỚI THIỆU
2.3. Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài
2.3.1. Lược khảo các nghiên cứu trước
Aluko (2000), nghiên cứu trong khoảng thời gian từ 1994 - 2000 về ảnh hưởng của giá bất động sản thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria. Để ước lượng giá trị thị trường của bất động sản, các tác giả đã áp dụng mơ hình hồi quy đa biến. Kết quả nghiên cứu cho thấy,”tại thời điểm định giá mức giá bất động sản thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường bất động sản và quan điểm về giá trị của nhân viên định giá. Bởi vậy, giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngồi thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá bất động sản.”
Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009), để xây dựng mơ hình định giá bất động sản với một hàm phi tuyến tính gồm các biến số: P = f (X1, X2, X3, X4) nhóm nghiên cứu đã ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế - chất lượng trong định giá bất động sản.”Trong đó: P là giá cả hàng hóa bất động sản; X1: Diện tích khn viên bất động sản; X2: là số tầng xây dựng; X3 là khoảng cách đến trung tâm; X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ. Các tác giả đã khẳng định được rằng giá trị của bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 2 nhóm yếu tố cơ bản là vị thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) và chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) của bất động sản thông qua việc nghiên cứu trên địa bàn TPHCM.”
Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ven đô thị vùng Đồng bằng sông Cửu Long tập trung vào đất ở và đất vườn. Kết quả là đối với đất ở chịu tác động bởi các biến: Khoảng cách đến trung tâm đô thị và đến trung tâm thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị. Đối với đất vườn thì giá đất chịu tác động bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, đến trục đường chính, nguồn nước, quy hoạch treo và loại đơ thị.
Đinh Thu Trang (2012) đã nghiên cứu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh về ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Kết quả là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nơng nghiệp là địi hỏi tất yếu của q trình phát triển nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ; những bất cập trong các quy định pháp
luật về giá đất và định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất; nguyên nhân sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Từ đó, tác giả đã đề xuất hồn chỉnh quy định về định giá đất; đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất; bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất; đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế.
Nguyễn Văn Sửu (2012) thực hiện nghiên cứu trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. Trên cơ sở khảo sát, thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phịng. Từ đó, nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất.
Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về xây dựng hồi quy định giá đất hàng loạt trên địa bàn TPHCM. Thông qua kết quả tác giả đã chỉ ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất gồm: khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lơ đất, lộ giới, mơi trường.
Theo Ngân hàng Thế giới (2013), tình trạng tranh chấp, khiếu nại của người dân liên quan tới thu hồi đất ở Việt Nam là khá cao, chiếm 70% tổng khiếu nại hành chính của người dân, chủ yếu là bồi thường khơng thỏa đáng.”Ở Việt Nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai. Dự án hợp tác giữa Việt Nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì năm 2010 liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và mơi trường”(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010).
Nguyễn Ngọc Sơn (2013) đã nghiên cứu “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt bằng tại các dự án đầu tư trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”. Dữ liệu nghiên cứu gồm tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại các dự án thu hồi đất kết hợp với số liệu từ khảo sát, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư. Nghiên cứu đã tiến hành đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong giải phóng mặt bằng
của dự án. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
Nguyễn Tấn Thành và Trần Tiến Khai (2015), định giá hàng loạt đối với đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An bằng cách ứng dụng mơ hình hồi quy để. Kết quả thực nghiệm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở gồm có: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc, diện tích thửa đất, chiều rộng mặt tiền của thửa đất, loại hẻm, hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc.
Nhìn chung, các nghiên cứu trên về nội dung thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã đề cặp khá nhiều đến quản lý đất đai, định giá đất bồi thường. Qua đó cung cấp những thơng tin và kinh nghiệm quý cho việc nghiên cứu về giá đất khi thu hồi. Tuy nhiên, đề tài định giá đất theo thị trường khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp thì chưa có cơng trình nghiên cứu nào do đó đây là điểm mới của đề tài này.
2.3.2. Đánh giá tổng quan tài liệu
Trên cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu có liên quan, tác giả tổng hợp lại những nội dung quan trọng làm cơ sở cho việc hình thành phương pháp nghiên cứu nhằm giải quyết các mục tiêu đã đặt ra như sau:
Một là, người dân chịu ảnh hưởng rất lớn khi bị khi thu hồi đất và được bồi thường, đây là vấn đề xảy ra khiếu nại nhiều nhất ở Việt Nam, chủ yếu là bồi thường không thỏa đáng (Ngân hàng Thế giới, 2013). Nguyên nhân chính là do việc định giá đất và xác lập giá đất chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Hai là, ở Việt Nam khi thu hồi đất thường sử dụng các phương pháp định giá như sau: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, Phương pháp thu nhập, Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư.
Tóm tắt Chương 2
Chương 2 đã trình bày các vấn đề cơ sở lý luận chung về đất đai, định giá đất, thu hồi đất, đồng thời đã lược khảo các nghiên cứu trước có liên quan để làm cơ sở hình thành phương pháp nghiên cứu ở Chương 3.