Stt Loại đất Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
1 Đất nông nghiệp 1,0 - 1,2 1,0 - 1,2 1,0 - 1,2
2 Đất ở nông thôn 1,0 - 1,3 1,0 - 1,5 1,0 - 1,5
3 Đất ở đô thị 1,0 - 1,5 1,0 - 3,0 1,0 - 4,0
Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2015, 2016, 2017)
4.2.3. So sánh giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thị trường
Để thấy rõ được mức chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá nhà nước, đề tài tiến hành phân tích, so sánh giữa giá đất theo bảng giá quy định của UBND tỉnh, giá đất quy định của tỉnh đã quy đổi theo hệ số K với giá thị trường, giá trúng đấu giá đất và với giá thị trường. Giá thị trường là mức giá do tác giả tiến hành khảo sát khảo sát tại TP Cao Lãnh, TP Sa Đec, huyện Lai Vung, huyện Hồng Ngự; Giá trúng đấu giá được thu thập từ Trung tâm đấu giá trực thuộc Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp. Giá thị trường và giá trúng đấu giá là giá trung bình của 3 thửa đất tương đồng về vị trí, khu vực hoặc đường giao thông với thửa đất được mô tả tại bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành năm 2014.
Để loại trừ giá thị trường ảo, đề tài tiến hành so sánh giữa giá thị trường (thu được từ khảo sát) với giá trúng đấu giá, kết quả cho thấy tỷ lệ giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá
4.2.3.1. So sánh bảng giá đất do Nhà nước quy định với giá thị trường
Đối với đất nông nghiệp: Tại thành thị (thành phố Cao Lãnh và Sa Đéc) thì tỷ lệ giá thị trường/Giá nhà nước là rất cao, từ 7,6 đến 9,2 lần. Trong khi ở nông thôn (huyện Hồng Ngự và Lai Vung) tỷ lệ giá thị trường/giá nhà nước thấp hơn nhiều, chỉ từ 1,3 đến 1,5 lần. Nếu áp dụng hệ số K thì tại thành thị, tỷ lệ giữa giá thị trường/ giá nhà nước điều chỉnh là 6,9 - 8,4 lần và tại nông thôn là 1,3 - 1,5 lần (Bảng 4.8).
Đối với đất ở nông thôn: Tại khu vực thành thị (thành phố Cao Lãnh và Sa Đéc) thì tỷ lệ giá thị trường/Giá nhà nước là 3,2 - 5,1 lần. Trong khi ở khu vực nông thôn (huyện Hồng Ngự và Lai Vung) tỷ lệ giá thị trường/giá nhà nước là 1,6 - 2,6 lần. Nếu áp dụng hệ số K thì tại thành thị, tỷ lệ giữa giá thị trường/giá nhà nước điều chỉnh là 2,6 - 3,9 lần và tại nông thôn là 1,6 - 2,2 lần (Bảng 4.8).
Đối với đất ở đô thị: Tại khu vực thành thị (thành phố Cao Lãnh và Sa Đéc) thì tỷ lệ giá thị trường/Giá nhà nước là 4,6 - 5,4 lần. Trong khi ở khu vực nông thôn (huyện Hồng Ngự và Lai Vung) tỷ lệ giá thị trường/giá nhà nước là 3,4 - 4,2 lần. Nếu áp dụng hệ số K thì tại thành thị, tỷ lệ giữa giá thị trường/ giá nhà nước điều chỉnh là 3,1 - 4,9 lần và tại nông thôn là 2,5 - 4,0 lần (Bảng 4.8).
Như vậy, mặc dù UBND tỉnh Đồng Tháp đã có sự điều chỉnh giá đất giá đất thu hồi thông qua hệ số K nhằm thu hẹp mức chênh lệch giữa giá bồi thường do Nhà nước quy định và giá trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất hiện nay trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp vẫn có sự chênh lệch khá lớn giữa giá do Nhà nước quy định so với giá thị trường và mức chênh lệch ở thành thị cao hơn so với khu vực nông thôn. Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành cao nhất cũng chỉ đạt trung bình 70% giá thị trường tại nơng thơn và bằng 25% tại thành thị; một số điểm chỉ đạt 11% giá thị trường.
Bảng 4.8: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định tại thời điểm năm 2018
Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2015 - 2017); Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp (2016 - 2018) và khảo sát của tác giả (2019)
Giá Nhà nước Giá nhà nước điều chỉnh Giá trúng đấu giá bình quân Giá thị trường trung bình Giá thị trường/Giá Nhà nước Giá trúng đấu giá/Giá nhà nước Giá thị trường/Giá Nhà nước điều chỉnh Giá trúng đấu giá/Giá Nhà nước điều chỉnh Giá thị trường/Giá trúng đấu giá I Đất nông nghiệp
1 Phường 2 Thành phố Cao Lãnh Vị trí 1, khu vực II 1,1 100 110 767 920 9,2 7,7 8,4 7,0 1,2
2 Phường An Hịa Thành phố Sa Đéc Vị trí 1, khu vực I 1,1 120 132 814 912 7,6 6,8 6,9 6,2 1,1
3 Xã Thường Thới Hậu A Huyện Hồng Ngự Vị trí 1, khu vực II 1,0 60 60 75 77 1,3 1,3 1,3 1,3 1,0
4 Thị trấn Lai Vung Huyện Lai Vung Vị trí 1, khu vực I 1,0 100 100 114 148 1,5 1,1 1,5 1,1 1,3
II Đất ở nông thôn
1 Cụm dân cư Quãng Khánh, xã Mỹ Trà Thành phố Cao Lãnh Khu vực I, Vị trí 1, Lộ L3 1,2 1.200 1.440 3.610 3.790 3,2 3,0 2,6 2,5 1,0 2 Đường Ông Quế - đường Tỉnh 848 Thành phố Sa Đéc Khu vực I, Vị trí 1, Lộ L3 1,3 400 520 1.920 2.040 5,1 4,8 3,9 3,7 1,1 3 Chợ Thường Thới, xã Thường Thới Tiền Huyện Hồng Ngự Khu vực I, Vị trí 1, Lộ L1 1,0 4.000 4.000 5.820 6.340 1,6 1,5 1,6 1,5 1,1 4 Chợ Cái Tắc, xã Long Hậu Huyện Lai Vung Khu vực I, Vị trí 1, Lộ L1 1,2 2.000 2.400 4.930 5.230 2,6 2,5 2,2 2,1 1,1 III Đất ở đô thị
1 Đường Lê Hồng Phong Thành phố Cao Lãnh Vị trí 1, loại đường L4 1,1 2.800 3.080 13.500 14.990 5,4 4,8 4,9 4,4 1,1 2 Đường Trần Hưng Đạo
(Nguyễn Sinh Sắc - đường Lê Thánh Tôn) Thành phố Sa Đéc Vị trí 1, loại đường L1 1,5 15.000 22.500 60.300 68.740 4,6 4,0 3,1 2,7 1,1
3 Đường Thiên Hộ Dương Huyện Hồng Ngự Vị trí 1, loại đường L2 1 7.200 7.200 28.500 30.210 4,2 4,0 4,2 4,0 1,1
4 Đường Hùng Vương Huyện Lai Vung Vị trí 1, loại đường L1 1,2 3.500 4.200 10.350 11.800 3,4 3,0 2,8 2,5 1,1
Tỷ lệ (lần)
Stt Địa điểm Huyện Mô tả Hệ số K
4.2.3.2. So sánh giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với giá thị trường
Để so sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường, đề tài đã thu thập thông tin giá đất bồi thường tại 03 dự án:
Dự án Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Cầu cái Sao đến đường 30-4), phường 1, thành phố Cao Lãnh: Diện tích thu hồi đất là 2,53 ha trong đó đất trồng cây lâu năm là 0,16 ha; Đất ở đô thị là 1,37 ha; Đất nông nghiệp khác là 1,00 ha.
Dự án Mở rộng chợ Tân Tịch, Phường 6, Thành phố Cao Lãnh: Diện tích thu hồi đất là 8,65 ha trong đó đất trồng cây lâu năm là 2,36 ha; Đất ở đô thị là 0,15 ha; Đất nông nghiệp khác là 3,59 ha.
Dự án Nạo vét kênh tạo nguồn kênh Nông Trường Kết hợp đắp bờ bao (Xuất phát từ kênh An Bình và Kết thúc tại kênh ranh Phú Đức - Phú Hiệp Huyện Tam Nơng: Diện tích thu hồi đất là 5,04 ha trong đó 100% là đất trồng lúa (5,04 ha).
Việc định giá đất cụ thể bồi thường tại 3 dự án tuân thủ đúng theo quy định như sau: “Xác định mục đích định giá đất cụ thể; Khảo sát, tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất,
giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; Xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh; Thẩm định phương án giá đất; Hồn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể”. (Khoản 1 Điều 16
Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
Tổng hợp kết quả so sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường trình tại 3 dự án thể hiện ở Bảng 4.9. Đối với đất nông nghiệp: Giá thị trường/Giá bồi thường tại Dự án Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Cầu cái Sao đến đường 30-4), phường 1, thành phố Cao Lãnh; Dự án Mở rộng chợ Tân Tịch, Phường 6, Thành phố Cao Lãnh; Dự án Nạo vét kênh tạo nguồn kênh Nông Trường Kết hợp đắp bờ bao (Xuất phát từ kênh An Bình và Kết thúc tại kênh ranh Phú Đức - Phú Hiệp Huyện Tam Nông lần lượt là 8,33 lần; 7,29 lần; 7,00 lần. Đối với đất ở đô thị: Giá thị trường/Giá bồi thường tại Dự án Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Cầu cái Sao đến đường 30-4), phường 1, thành phố Cao Lãnh; Dự án Mở rộng chợ Tân Tịch, Phường 6, Thành phố Cao Lãnh lần lượt là 11,67 lần và 15,00 lần.
Bảng 4.9: So sánh giá đất thị trường với giá đất bồi thường khi thu hồi đất tại thời điểm năm 2018
Stt Tên dự án
Đơn giá đất nông nghiệp
(tr.đồng/m2) Giá thị
trường/Giá bồi thường
Đơn giá đất ở đô thị
(tr.đồng/m2) Giá thị trường/Giá bồi thường Giá thị trường năm 2018 Giá bồi thường năm 2018 Giá thị trường năm 2018 Giá bồi thường năm 2018 1 Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Cầu cái Sao đến
đường 30-4), phường 1, thành phố Cao Lãnh 1,20 0,14 8,33 14,00 1,20 11,67
2 Mở rộng chợ Tân Tịch, Phường 6, Thành phố
Cao Lãnh 1,05 0,14 7,29 9,00 0,60 15,00
3
Nạo vét kênh tạo nguồn kênh Nông Trường Kết hợp đắp bờ bao (Xuất phát từ kênh An Bình và Kết thúc tại kênh ranh Phú Đức - Phú Hiệp Huyện Tam Nông
0,35 0,05 7,00 - - -
4.2.4. Kết quả khảo sát về việc xây dựng bảng giá đất và thu hồi đất
Thực hiện khảo sát các cán bộ, người đã trực tiếp tham gia xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015 - 2019), tổng số phiếu khảo sát phát ra là 40 phiếu, thu về 34 phiếu. Kết quả khảo sát về Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 tại Bảng 4.10 cho thấy:
Về nội dung “Khung giá các loại đất ban hành theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất có phù hợp”: 100% cho là khơng phù hợp.