Tình hình nghiên cứu đề tài
Chủ đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị Nhà nước thu hồi đang thu hút sự chú ý lớn từ dư luận xã hội tại Việt Nam Nhiều công trình nghiên cứu đã được thực hiện với các cách tiếp cận khác nhau và tập trung vào các địa phương khác nhau để làm rõ vấn đề này.
Có thể đề cập đến một số công trình nghiên cứu và một số bài báo tiêu biểu như:
Luận án tiến sĩ của Trần Đức Phương, “Tái định cư ở thành phố Hà Nội: Nghiên cứu sự tác động đến đời sống kinh tế - xã hội của người dân,” đã được bảo vệ năm 2015 tại Đại học Quốc gia Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về lý luận và thực tiễn tái định cư Nghiên cứu đánh giá vai trò của Nhà nước trong quản lý tái định cư thông qua các văn bản pháp lý liên quan đến đất đai và các dự án phát triển Luận án cũng chỉ ra định hướng phát triển đô thị của Hà Nội, xác định nhu cầu tái định cư và đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo ổn định bền vững cho đời sống kinh tế - xã hội của người dân Đặc biệt, tác giả đã đưa ra 7 nhóm giải pháp chủ yếu để hỗ trợ người dân trong quá trình tái định cư.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn nghiên cứu về việc thực hiện chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội Nghiên cứu này nhằm đánh giá hiệu quả của các chính sách hiện hành và đề xuất giải pháp cải thiện quy trình bồi thường, hỗ trợ người dân trong quá trình thu hồi đất.
Nghiên cứu của Quốc Cường tại Học viện Khoa học xã hội Hà Nội năm 2018 đã chỉ ra rằng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Hoài Đức cơ bản tuân thủ các quy định của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Nghị định 47/2014/NĐ-CP Để nâng cao hiệu quả chính sách bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng trong bối cảnh mới, Hà Nội và huyện Hoài Đức cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như hoàn thiện nội dung chính sách, tăng cường vai trò cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng, và nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ công chức Việc này đặc biệt quan trọng trong quá trình cải tạo và phát triển các khu đô thị cũ, xây dựng mới các đô thị và khu công nghiệp, mặc dù hiện tại các chính sách trong lĩnh vực này vẫn còn thiếu và chưa đồng bộ.
Luận văn thạc sĩ của Trần Thị Loan, bảo vệ năm 2016 tại Đại học Nông lâm Huế, nghiên cứu ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị Nghiên cứu chỉ ra tác động của chính sách bồi thường và hỗ trợ từ Nhà nước đối với người dân, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường GPMB, hướng tới việc cải thiện chất lượng cuộc sống cho những người dễ bị tổn thương trong quá trình đô thị hóa và chuyển đổi sử dụng đất.
Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị tập trung vào những vấn đề pháp lý liên quan đến định giá đất trong quá trình giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Bài viết phân tích các khía cạnh pháp lý và thực tiễn ảnh hưởng đến việc định giá đất, từ đó đề xuất giải pháp cải thiện quy trình này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và tính công bằng trong bồi thường.
Thùy Linh, tốt nghiệp năm 2015 tại Đại học Quốc gia Hà Nội, đã tiến hành nghiên cứu sâu về lý luận định giá đất và các vấn đề pháp luật liên quan đến định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) Nghiên cứu của cô tập trung vào thực trạng pháp luật định giá đất trong GPMB, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá đất tại địa phương.
Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế tài chính mang tên “Nghiên cứu phương pháp định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án nhà ở đô thị Việt Nam” tập trung vào việc phân tích và đề xuất các phương pháp định giá đất nhằm tối ưu hóa quy trình bồi thường trong các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam Nghiên cứu này không chỉ giúp cải thiện hiệu quả bồi thường mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản đô thị.
Nguyễn Thị Tuyết Anh, tốt nghiệp năm 2014 tại Học viện Tài chính, đã nghiên cứu các phương pháp định giá đất, đặc biệt là trong bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị Nghiên cứu tập trung vào các phương pháp định giá đất phổ biến, cơ sở cho việc định giá, và kinh nghiệm quốc tế liên quan Đề tài cũng phân tích thực trạng giá đất bồi thường cho các dự án tại Việt Nam, cùng với các chính sách và quy định gần đây về định giá đất và thu hồi đất Trường hợp giải tỏa cho dự án nhà Thủ Thiêm được sử dụng để minh họa cho vấn đề GPMB tại Việt Nam Cuối cùng, nghiên cứu đưa ra kiến nghị về cơ chế và phương pháp bồi thường GPMB cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị, đồng thời đánh giá chính sách giải phóng mặt bằng hiện hành.
Trong bài viết “Những vấn đề xã hội nảy sinh từ việc thu hồi đất nông nghiệp cho phát triển đô thị, khu công nghiệp và giải pháp khắc phục” của tác giả Lê Văn Lợi, đăng trên Tạp chí khoa học chính trị năm 2013, tác giả đã phân tích những vấn đề xã hội phát sinh từ việc thu hồi đất nông nghiệp, bao gồm nông dân mất tư liệu sản xuất, cuộc sống bấp bênh, tình trạng dư thừa lao động và thiếu việc làm, cùng với các tranh chấp liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài Bài viết cũng chỉ ra sự hẫng hụt về văn hóa và lối sống của người dân khi trở thành thị dân một cách không mong muốn, cũng như sự gia tăng tệ nạn xã hội và ô nhiễm môi trường sống Từ những vấn đề này, tác giả đề xuất các đổi mới căn bản về thể chế quản lý đất đai, đặc biệt là quy trình thu hồi và phân chia lợi ích, đồng thời thực hiện đồng bộ các giải pháp an sinh xã hội nhằm đảm bảo cuộc sống cho người dân.
Nghiên cứu các công trình khoa học đã chỉ ra rằng việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong bối cảnh bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất là một vấn đề phức tạp và đa dạng Bài viết phân tích sâu sắc các khía cạnh pháp lý liên quan đến GTQSDĐ, đánh giá toàn diện lý luận và thực trạng pháp luật hiện hành Mục tiêu là đưa ra các giải pháp hoàn thiện thông qua việc so sánh giữa quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng trong các vụ việc cụ thể, từ đó chỉ ra những điểm phù hợp và không phù hợp của pháp luật với thực tiễn cuộc sống, cũng như đánh giá hiệu quả thực thi pháp luật trong việc xác định GTQSDĐ.
BT, HT, TĐC là các hoạt động liên quan đến việc nhà nước thực hiện thu hồi đất từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân có thẩm quyền tại một khu vực cụ thể Để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong quá trình BT, HT, TĐC, cần đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, đáp ứng yêu cầu thực tiễn hiện nay.
Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Mục đích của nghiên cứu trong Luận văn này là phân tích quy định pháp luật liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong các hoạt động chuyển nhượng, thu hồi và tái định cư khi nhà nước thực hiện thu hồi đất Đồng thời, nghiên cứu cũng sẽ xem xét thực tiễn áp dụng các quy định này thông qua các vụ việc và tình huống cụ thể tại tỉnh Ninh Thuận.
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm:
Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật tại Trung ương và của UBND tỉnh Ninh Thuận liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) nhằm thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được quy định rõ ràng kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực Các quy định này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng mà còn góp phần vào việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, minh bạch.
Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong việc thực hiện bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) tại tỉnh Ninh Thuận đã được triển khai qua nhiều vụ việc cụ thể kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực Những tình huống này phản ánh sự cần thiết phải điều chỉnh và cải tiến quy trình xác định GTQSDĐ nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai của nhà nước.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) thông qua giá đất, bao gồm giá do nhà nước quy định và giá từ các giao dịch quyền sử dụng đất Giá đất do nhà nước quy định bao gồm khung giá, bảng giá và giá đất cụ thể, trong đó giá đất cụ thể đóng vai trò quan trọng khi nhà nước thực hiện thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng Do đó, nghiên cứu sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể và GTQSDĐ nhằm thực hiện các dự án BT.
HT, TĐC cho hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Phương pháp tiến hành nghiên cứu Luận văn như sau:
- Phương pháp hệ thống hóa;
- Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật
Trong Luận văn, các phương pháp như hệ thống hóa pháp luật, tổng hợp, phân tích luật và phương pháp lịch sử được áp dụng ở chương 1 nhằm làm rõ các vấn đề lý luận và quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ).
BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Phương pháp phân tích tình huống điển hình và phân tích Bản án lịch sử được áp dụng trong phần 1, chương 2 của Luận văn để làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) phục vụ cho các hoạt động bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BT, HT, TĐC) khi nhà nước thực hiện thu hồi đất tại tỉnh Ninh Thuận.
Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật được trình bày trong phần 2, chương 2 của Luận văn nhằm đề xuất các kiến nghị hoàn thiện quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) Những kiến nghị này hướng đến việc thực hiện bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) hiệu quả khi nhà nước tiến hành thu hồi đất.
Kết cấu của Luận văn
Chương 1 Những vấn đề chung và các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Chương 2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện
BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ tại Ninh Thuận và một số kiến nghị.
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 8 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, kể từ Hiến pháp năm 1980, quy định “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu” đã chính thức xác lập và duy trì từ đó đến nay Nhà nước trao QSDĐ cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai cũng quy định “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với những người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp”
Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế trên đất, phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước, với vai trò đại diện cho chủ sở hữu toàn dân, trao quyền này cho các chủ thể thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ba hình thức xác lập QSDĐ từ Nhà nước (“được Nhà nướcgiao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất”),
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người sử dụng đất có thể được xác lập thông qua các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn, và thừa kế Điều này được quy định rõ ràng trong Điều 5 của Luật Đất đai.
2013 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
2 Nguyễn Thành Luân (29/4/2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”,
Quyền sử dụng đất ở Việt Nam được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai, trong đó nhấn mạnh về việc nhận quyền và chuyển quyền sử dụng đất Người dân cần nắm vững các quy định liên quan để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
1.1.1.2 Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được coi là một loại tài sản theo quy định tại các Điều 105 và 115 của Bộ luật Dân sự năm 2015, điều này khẳng định giá trị pháp lý và kinh tế của QSDĐ trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Luật đất đai năm 2013 định nghĩa Giá đất và Giá trị quyền sử dụng đất tại Điều 3, trong đó Giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể trong một khoảng thời gian sử dụng nhất định.
Giá đất là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất Để thực hiện bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất được sử dụng làm căn cứ xác định giá trị quyền sử dụng đất chính là giá đất do Nhà nước quy định Do đó, luận văn này chỉ tập trung vào giá đất theo quy định của Nhà nước, không đề cập đến giá đất thị trường.
Ý nghĩa của việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu thu hồi đất (THĐ) để phục vụ quốc phòng, an ninh, hoặc đầu tư xây dựng công trình công cộng là điều tất yếu Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, việc bồi thường cho người bị ảnh hưởng là cần thiết Tuy nhiên, xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong các trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của đời sống kinh tế - xã hội Điều này không chỉ tác động đến quyền lợi của Nhà nước mà còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, do đó, việc xác định GTQSDĐ đóng vai trò rất quan trọng.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) là cơ sở quan trọng giúp nhà nước thực hiện các chính sách bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) cho người sử dụng đất khi tiến hành thu hồi đất.
Trong những năm gần đây, số lượng dự án phát triển kinh tế - xã hội do Nhà nước thực hiện trên toàn quốc đã gia tăng nhanh chóng Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư này là rất quan trọng để Nhà nước có thể thực hiện các chính sách hiệu quả.
BT, HT, TĐC cho người sử dụng đất khi THĐ là khâu quan trọng ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư và ổn định kinh tế - xã hội Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) phù hợp với giá trị thị trường sẽ nhận được sự đồng tình từ người dân, giúp họ nhận đền bù và bàn giao mặt bằng kịp thời cho các dự án Ngược lại, nếu GTQSDĐ không chính xác và giá bồi thường thấp hơn thị trường, sẽ gây khó khăn cho các cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi, dẫn đến bất bình trong nhân dân và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương.
Việc xác định Giấy tờ quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) là cơ sở quan trọng để giải quyết quyền lợi cho những người có đất bị thu hồi, đảm bảo rằng họ có thể sớm ổn định cuộc sống với điều kiện bằng hoặc tốt hơn so với trước đây.
Nhà nước Việt Nam, xuất phát từ nền nông nghiệp lạc hậu, đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng để phát triển thành một quốc gia công nghiệp hiện đại Đảng Cộng sản Việt Nam chú trọng đến công tác thu hồi đất, một yếu tố then chốt trong quá trình phát triển Vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đang trở thành một vấn đề cấp bách và phức tạp, liên quan đến chính trị, kinh tế - xã hội Điều này đòi hỏi sự quan tâm của nhiều ngành, cấp, tổ chức và cá nhân trong xã hội nhằm giúp người dân ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Việc thu hồi đất có thể dẫn đến mất mát tư liệu sản xuất chính, ảnh hưởng đến nguồn thu nhập và kế sinh nhai của người dân Do đó, các cấp, các ngành liên quan cần tập trung nghiên cứu và tìm ra nhiều giải pháp hiệu quả trong công tác xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thu hồi Nhà nước cần chú trọng hơn đến việc chuyển đổi nghề nghiệp, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các tổ chức và cá nhân có đất bị thu hồi, nhằm giúp người dân ổn định cuộc sống và cải thiện điều kiện sống sau khi bị thu hồi đất.
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) một cách chính xác đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì công bằng xã hội, cũng như ổn định kinh tế và chính trị tại các khu vực có đất bị thu hồi.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ phản ánh bản chất kinh tế của các quan hệ về đất đai, mà còn thể hiện các mối quan hệ chính trị, xã hội và sự ổn định thể chế của quốc gia Thực tế cho thấy, công tác xác định GTQSDĐ để bồi thường đúng đắn trong những năm qua là điều kiện tiên quyết cho việc triển khai các dự án, mang ý nghĩa lớn trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các cá nhân, tập thể, góp phần ổn định đời sống người dân, đảm bảo trật tự an toàn xã hội và duy trì ổn định kinh tế, chính trị, xã hội tại địa phương.
Tại Việt Nam, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để thực hiện các hình thức bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất (THĐ) đã được chú trọng và tiến hành qua nhiều giai đoạn khác nhau.
Trước năm 1987, sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa được thành lập, dẫn đến việc bãi bỏ các quy định về ruộng đất trước đó Trong giai đoạn này, pháp luật đất đai tại Việt Nam chưa phát triển do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai chủ yếu là Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959, quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất, trong đó có đề cập đến việc bồi thường cho những người có ruộng đất bị trưng dụng, và Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng.
Chính phủ về “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây
Nhà nước có trách nhiệm xác định mối quan hệ giữa các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, cũng như giữa các tổ chức kinh tế với nhau và giữa cá nhân với nhau Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một chủ đề quan trọng, đặc biệt đối với những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố Quyết định số liên quan đến vấn đề này cần được thực hiện một cách công bằng và minh bạch để đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Vào ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định 201/CP nhằm "tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước" Mặc dù các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã được ban hành, nhưng vẫn còn thiếu sót và chưa đồng nhất.
Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993, vào ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII đã thông qua Luật đất đai, quy định rằng khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội, người sử dụng đất sẽ được đền bù thiệt hại thực tế và giao đất khác Tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính khái quát, chưa xác định rõ các trường hợp được bồi thường, mức độ bồi thường cụ thể Để cụ thể hóa, Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng đã quy định về vấn đề bồi thường thiệt hại.
Nhà nước THĐ quy định rằng khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp hoặc lâm nghiệp sang mục đích khác, người được phép phải nộp một khoản tiền vào ngân sách nhà nước Khoản tiền này sẽ được sử dụng để khai hoang và mở rộng diện tích đất nông nghiệp, nhằm bù đắp cho diện tích đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng.
CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BT, HT, TĐC) trong quá trình thu hồi đất tại Việt Nam hiện nay được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật, bao gồm Luật Đất đai 2013 (Điều 114) và các nghị định như Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
01/2017/NĐ-CP, và các Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT
Các văn bản pháp luật hiện hành hướng dẫn chi tiết về thẩm quyền và nguyên tắc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ), bao gồm các loại đất cần xác định giá trị, phương pháp và trình tự thủ tục thực hiện Luận văn này sẽ phân tích và giải thích các quy định cơ bản liên quan đến việc xác định GTQSDĐ nhằm phục vụ cho các hoạt động bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
1.2.1 Quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất
Giá đất nhà nước được quy định bao gồm giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể Để xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể sẽ được áp dụng Các quy định liên quan đến thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 114 và các quy định liên quan khác.
Thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) thuộc về các cơ quan Nhà nước, đặc biệt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, với trách nhiệm và quyền hạn rõ ràng Việc xác định GTQSDĐ là một quy trình phức tạp, đòi hỏi chuyên môn và kỹ năng chuyên sâu Do đó, Luật đất đai quy định rằng Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải dựa trên ý kiến và thông tin từ các cơ quan liên quan trong quá trình quyết định giá trị này.
Dựa vào quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai, các cơ quan có liên quan trong việc xác định GTQSDĐ bao gồm:
“- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh;
- Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.”
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và Môi trường, trong khi đó, Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) được thành lập bởi UBND cấp tỉnh với thành phần cụ thể.
“- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng;
- Đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
- Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc chuyên gia về giá đất;
- Các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
Về trình tự thực hiện xác định giá đất như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hỗ trợ UBND tỉnh trong việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, Sở có quyền thuê tổ chức tư vấn có chức năng xác định giá đất để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc định giá.
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để xem xét Hội đồng này sẽ tổ chức cuộc họp nhằm thẩm định phương án xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh ký, ban hành quyết định giá đất cụ thể
1.2.2 Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất Để bảo đảm việc xác định giá đất được chính xác, tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định rõ “việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất phù hợp” Trong đó, phương pháp xác định GTQSDĐ phù hợp chịu sự tác động rất lớn từ loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất Vì vậy, phần dưới đây sẽ trình bày các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất
Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013, đất được phân loại thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ sản xuất nông nghiệp, bao gồm hoạt động trồng trọt, chăn nuôi và trồng rừng Đây là tư liệu sản xuất quan trọng, vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, không thể thay thế trong ngành nông - lâm nghiệp Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp còn được chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên mục đích sử dụng.
“- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm;
- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác.” Đất phi nông nghiệp: Là loại đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, bao gồm các loại đất là:
“- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng là những loại đất có đặc thù riêng Đất chưa sử dụng được định nghĩa là loại đất chưa đủ điều kiện hoặc chưa được xác định cho mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, và chưa được phân loại là đất khu dân cư nông thôn, đô thị hay đất chuyên dùng Loại đất này cũng chưa được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân nào để sử dụng ổn định lâu dài.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, quy định phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh khung giá đất cũng như bảng giá đất Để cụ thể hóa các quy định này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.
1.2.3 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất
1.2.3.1 Nguyên tắc định giá đất
Giá đất có mối liên hệ chặt chẽ với quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời là vấn đề được cả Nhà nước và người dân quan tâm, đặc biệt trong các trường hợp thu hồi đất Pháp luật đã quy định rõ ràng về nguyên tắc định giá đất, tạo cơ sở cho các cơ quan có thẩm quyền ban hành hướng dẫn cụ thể cho từng địa phương Theo Điều 112 của Luật Đất đai 2013, việc định giá đất cần tuân thủ các nguyên tắc nhất định để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình này.
Nguyên tắc thứ nhất trong việc định giá đất là giá trị phải phù hợp với mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá Điều này có nghĩa là giá đất để tính bồi thường phải dựa trên mục đích sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không dựa vào hiện trạng thực tế Nếu một thửa đất đã có nhà ở nhưng vẫn ghi là đất trồng cây lâu năm, thì bồi thường chỉ được tính theo giá đất trồng cây lâu năm, không phải theo giá đất ở, theo quy định tại Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai.
Theo quy định năm 2013, việc bồi thường đất được thực hiện thông qua việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi Nếu không có đất để bồi thường, người dân sẽ nhận bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi Đặc biệt, các trường hợp thửa đất lấn chiếm từ bờ sông, kênh rạch, mặc dù đã định cư lâu dài, có thể không được bồi thường về đất.
Nguyên tắc thứ hai trong định giá đất yêu cầu xem xét thời hạn sử dụng đất đối với loại đất được định giá Khi Nhà nước giao hoặc cho thuê đất có thời hạn sử dụng, quá trình định giá bồi thường cần tính đến thời gian mà người sử dụng đất đã khai thác từ khi được giao hoặc cho thuê cho đến thời điểm bị thu hồi Việc này nhằm khấu trừ thời gian sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê, và chỉ bồi thường tương ứng với khoảng thời gian còn lại.
