5. Kết cấu của Luận văn
2.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC
2.2.1. Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định giá
tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể cịn nhiều bất cập, khơng phù hợp. Trên thực tế, tại Ninh Thuận khơng có sàn giao dịch bất động sản, khơng có cơ sở dữ liệu về giá đất, khi xác định giá đất các cơ quan có thẩm quyền dựa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chưa đảm bảo tính trung thực và khách quan. Vì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường ghi trong hợp đồng theo bảng giá đất Nhà nước để tính tiền thuế phải nộp ít hơn, thực tế giá chuyển nhượng cao hơn nhiều giá trong hợp đồng.
Thứ năm,về thực hiện các quy định của pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Hiện nay, ở Ninh Thuận
khơng có đơn vị hoặc công ty nào thực hiện chức năng tư vấn thẩm định giá đất chuyên nghiệp, nên trong dự án này việc định giá đất để bồi thường Hội đồng thẩm định giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Ninh Thuận thực hiện việc khảo sát, thẩm định giá đất. Vì vậy, bộ phận thẩm định thiếu tính chun nghiệp, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, thiếu tính minh bạch, khách quan.
2.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.2.1. Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất: định giá trị quyền sử dụng đất:
Từ kết quả của việc nghiên cứu thực trạng THĐ và xác định GTQSDĐ để thực hiện bồi thường khi Nhà nước THĐ ở Ninh Thuận, tác giả đề xuất một số kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ như sau:
Thứ nhất, theo quy định hiện hành,“Chính phủ ban hành khung giá đất, đây cũng là căn cứ để UBND tỉnh ban hành bảng giá đất. Bảng giá đất được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí…” Giá trong bảng giá đất này không phải
là giá để xác định GTQSDĐ để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế khi xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, phần lớn các địa phương, trong đó có Ninh Thuận, đang sử dụng phổ biến phương pháp xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất nên giá theo bảng giá đất đã mặc nhiên trở thành làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, giá đất trong bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Luật Đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể như thế nào là giá đất trên thị trường và tổ chức nào có chức năng xác định giá trị đất thị trường đó. Hiện nay, một số tổ chức của cơ quan nhà nước và chủ đầu tư cho rằng đã định giá đất theo giá thị trường và quan niệm giá thị trường là giá đang giao dịch. Tuy nhiên, thực hiện việc bồi thường khi thu hồi đất, người dân lại khơng đồng thuận với giá bồi thường đó. Đây là vấn đề cần quy định cụ thể khi thực hiện sửa đổi Luật Đất đai.
Thứ hai, hiện nay khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do
UBND tỉnh ban hành quá thấp so với giá chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến việc định giá đất để bồi thường bị kéo xuống q thấp. Vì vậy, Chính phủ nên ban hành khung giá, UBND tỉnh ban hành bảng giá đất nâng lên ngang bằng giá trị đất trên thị trường. Hiện nay, một số nước trên thế giới như Đài Loan, Singapore “cho phép người dân được tự kê khai giá nhà đất, nếu giá cao thì phải trả thuế cao, giá thấp thì Nhà nước thực hiện quyền tiên mãi, mua lại lơ đất đó khi thu hồi đất”20. Vì vậy, người dân sẽ phải xác định giá đất hợp lý khi đi đăng ký giá. Việt Nam cũng nên xem xét cơ chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất để đảm bảo tính cơng bằng.
Thứ ba, các quy định về định giá đất cần cụ thể như: (1) cần lượng hóa “phù
hợp giá đất phổ biến trên thị trường” có nghĩa là giá đất bồi thường phải được xác định cụ thể và phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; (2) cần xác định thời điểm định giá đất cụ thể; (3) khi THĐ phải quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ tư vấn định giá. Hiện nay, tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: “cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác
định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”, nhưng không quy định rõ trường
hợp nào phải thuê, tạo nên sự khơng thống nhất trong q trình thực hiện việc định giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ tư, một trong những nguyên tắc định giá đất để bồi thường khi THĐ là
phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, khung giá đất do Chính phủ ban hành chỉ bằng 20 – 30% giá đất thị trường, đồng thời bảng giá đất của UBND các tỉnh ban hành cũng chỉ bằng 30 – 60% giá đất thị trường ở địa phương21. Chính vì thế, vấn đề định giá đất để bồi thường khi Nhà nước THĐ là một trong những nội dung quan trọng nên cần quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất trên thị trường, giá đền bù cho người có đất bị thu hồi, cơ quan định giá đất là cơ quan nào và quy định rõ hơn về cơ chế định giá đất như quy định hiện hành.
Thứ năm, đa số các dự án hiện nay khi thực hiện việc bồi thường khi THĐ
thường sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá đất vì phương pháp này dễ sử dụng, tuy nhiên phương pháp này dễ bị lợi dụng và kết quả thiếu độ tin cậy. Chính vì thế, Nhà nước nên xem xét xây dựng và thay thế bằng phương pháp định giá đất hàng loạt22 để xây dựng lưới giá đất và xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường.
21Nguyễn Đình Thọ, 2019. “Nhiều bất cập trong vấn đề định giá”, Báo Kiểm toán số 11 năm 2019.
22Khái niệm Định giá đất hàng loạt: “Định giá đất hàng loạt là định giá các thửa đất của một hay
nhiều loại đất trong một khu vực địa lý xác định, tại một thời điểm xác định, theo nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.”
Thứ sáu, cần xác định lại phương thức định giá đất. Ví dụ như, việc xác định
giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi có thể thay đổi theo hướng như sau: (1) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất; (2) Trường hợp không thỏa thuận được về giá đất thì người bị THĐ có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá; (3) Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá để tính tiền bồi thường23.