5. Kết cấu của Luận văn
2.1. THỰC TRẠNG THUHỒI ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ
2.1.1. Vụ án thứ nhất:
Phan Rang – Tháp Chàm.
2.1.1.1.Nội dung vụ án:
Vụ án “Khiếu kiện quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường hỗ trợ khi THĐ và quyết định cưỡng chế thu hồi đất” của ơng Hồng Xn Chiểu cư trú tại phường Thanh Sơn, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận. Theo Bản án số 12/2017/HC-ST, ngày 21 tháng 7 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận thì năm 2014, ơng Hồng Xn Chiểu nhận được Quyết định số 1895/QĐ-UBND ngày 02/8/2014 của UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận về việc THĐ do hộ ơng Hồng Xn Chiểu sử dụng tại phường Thanh Sơn, để bồi thường, GPMB thực hiện dự án quy hoạch khu đô thị mới thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, nội dung thu hồi 4.230m2 đấttrồng lúa của hộ ông Chiểu.
Cùng ngày 02/8/2014, UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm ban hành Quyết định số 1926/QĐ-UBND về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho hộ
ơng Hồng Xn Chiểu khi Nhà nước THĐ để thực hiện dự án quy hoạch khu đô thị mới thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho hộ ông Chiểu với tổng số tiền 912.168.000 đồng. Ông Chiểu cho rằng với diện tích đất bị thu hồi là 4.230m2 đấttrồng lúa tại trung tâm thành phố mà chỉ bồi thường số tiền 912.168.000 đồng. Không đồng ý với Quyết định số 1926, ông Chiểu làm đơn khiếu nại đến UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm nhưng chưa được giải quyết. Vì vậy, ơng Hồng Xn Chiểu làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận giải quyết buộc UBND thành phố Phan Rang – Tháp Chàm bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi THĐ của ông Chiểu theo giá trị đất hiện hành.
Căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (Nghị định 44), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư 36) và các quyết định của UBND tỉnh Ninh Thuận, Tòa án tỉnh Ninh Thuận nhận định rằng đây là khu đô thị mới thành phố Phan Rang – Tháp Chàm thuộc dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó kết hợp các cơng trình cơng cộng như cơng viên, trường học. Do vậy, Nhà nước THĐ và bồi thường theo giá nhà nước là đúng pháp luật đồng thời không chấp nhận u cầu khởi kiện của ơng Hồng Xn Chiểu.
2.1.1.2. Một số nhận xét về Bản án:
Qua Bản án trên có thể thấy, việc Tịa án áp dụng Luật Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT và các quyết định hiện hành của UBND tỉnh Ninh Thuận không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ơng Hồng Xuân Chiểu là chưa đúng với quy định của pháp luật và không phù hợp với thực tiễn. Bởi lẽ:
Thứ nhất, tại thời điểm đó, Hội đồng thẩm định giá xác định giá trị đất của
ơng Hồng Xn Chiểu để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của ông là chưa thỏa đáng, chưa phù hợp. Bởi lẽ, ông Chiểu chỉ nhận được số tiền đền bù tổng cộng 912.168.000 đồng cho 4.230m2 đất trồng lúa tại Trung tâm thành phố bị thu hồi, như vậy có thể tính được Nhà nước chỉ bồi thường cho ơng Chiểu 216.000 đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi san lắp mặt bằng, Công ty Thành Đông đã phân lô bán nền với
giá gần 10.000.000 đồng/m2. Quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án tỉnh Ninh Thuận không tiến hành xác minh giá đất thực tế trên thị trường mà chỉ căn cứ vào kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng thẩm định.
Thứ hai, Trong quá trình xác định giá đất cụ thể để bồi thường, Hội đồng
thẩm định giá đất tỉnh Ninh Thuận không tiến hành thuê Tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập mà giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất Ninh Thuận tiến hành thực hiện việc xác định giá đất. Như vậy, khơng thể hiện tính cơng bằng và khách quan dẫn đến người dân bị thiệt thòi. Tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai, quy định“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể; Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định; Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.
Tại Điểm a, Khoản 1, Điều 115 Luật Đất đai 2013, quy định“việc Tư vấn xác
định giá đất được thực hiện trong các trường hợp như khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu”.
Cũng qua Bản án trên ta thấy được chính sách giữa các địa phương trong tỉnh còn chưa đồng bộ nhất là trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư khi người dân bị thu hồi đất; giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng luật trong vấn đề giá đất bồi thường cho người dân vẫn khơng đáp ứng được địi hỏi của thực tiễn.
Thứ ba, giá đất trong bảng giá của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất
chuyển nhượng trên thị trường. Chính vì thế, định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đã cho kết quả giá đất có nhiều chênh lệch so với giá thị trường.
Tuy vậy, thực tiễn cho thấy việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho cơng tác xác định giá đất cụ thể cịn gặp khó khăn. Điều này xuất phát từ một thực tế là giá trị chuyển nhượng QSDĐ được ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng đa phần không đúng với giá đất thực tế chuyển nhượng với mục đích hạn chế thấp nhất nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước (nhằm giảm mức nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí cơng chứng hợp đồng). Người dân không muốn cung cấp giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường.
2.1.2. Vụ việc thứ hai: Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất tại Dự án Khu đô thị mới Khánh Hải, huyện Ninh