5. Kết cấu của Luận văn
2.1. THỰC TRẠNG THUHỒI ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ
2.1.2. Vụ việc thứ hai:
Hải.
2.1.2.1. Cách xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Ngày 02/02/2018, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 48/QĐ-UBND về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) Khu đô thị mới Khánh Hải, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận. Đây là dự án được thực hiện với mục tiêu xây dựng khu đơ thị mới, hình thành quỹ nhà ở đơ thị hiện đại về quy hoạch kiến trúc cũng như về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đồng thời cũng là trung tâm du lịch biển nằm trong hệ thống du lịch của vùng Nam Trung bộ, là cửa ngõ khu du lịch biển của tỉnh Ninh Thuận; vị trí dự án cách vùng bờ biển Ninh Chữ gần 2 km, hiện đã có nhiều khách sạn quy mơ lớn nằm trên địa bàn gắn liền với tiềm năng du lịch chung của huyện Ninh Hải; có nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, non nước hữu tình như Vườn Quốc gia núi Chúa, Vịnh Vĩnh Hy… là vùng động lực thúc đẩy phát triển kinh tế du lịch với các hoạt động du lịch sinh thái, du lịch cộng đồng gắn với không gian mặt nước Đầm Nại và cộng đồng dân cư hiện hữu. Việc thực hiện định giá đất như sau:
Thông tin về thửa đất cần định giá:
Vị trí khu đất thu hồi: Thuộc địa giới hành chính thị trấn Khánh Hải, gồm:
Phía Đơng giáp: đường Trương Hán Siêu và khu tái định cư cầu Ninh Chữ; Phía Tây giáp: tỉnh lộ 702 và khu dân cư hiện hữu; Phía Nam giáp: đường Trường Chinh; Phía Bắc giáp: trường tiểu học Dư Khánh và khu dân cư hiện hữu. Tổng diện tích thu hồi 262.439,0 m2 trong đó: gồm đất do 121 hộ gia đình, cá nhân và 01 tổ chức đang sử dụng; đất bằng chưa sử dụng và đất giao thông công cộng.
Thửa đất cần định giá: Thuộc các tờ bản đồ địa chính số 15, 16, 19, 16-9,
16-10, 16-13, 15-12 thị trấn Khánh Hải.
Bảng 2.1. Bảng giá đất hiện hành
Về nguyên tắc, phương pháp và thời điểm định giá đất
Nguyên tắc: Thửa đất được định giá đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai. “Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu thập từ việc sử dụng đất. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau”.
Phương pháp: Áp dụng các phương pháp định giá đất theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014. Phương pháp được lựa chọn trong dự án này là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc lập phương án xây dựng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm.
Thời điểm xác định giá: Tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai về nguyên tắc bồi
thường về đất khi Nhà nước THĐ quy định “bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định
thu hồi đất”; Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai quy định “quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong cùng một ngày”.
Theo quy định trên, việc xác định giá cụ thể để tính bồi thường phải được thực hiện vào thời điểm có quyết định THĐ và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Phương án giá đất cụ thể
Nhận định chung: Khu đất cần định giá có rất ít giao dịch chuyển nhượng
trong thời gian năm 2016, 2017, 2018. Do đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất đã phối hợp cùng UBND thị trấn Khánh Hải thu thập thông tin chuyển nhượng thành trên thị trường từ tháng 7/2016 đến năm 2018 chủ yếu là các khu vực dân cư lân cận có vị trí thửa đất tương ứng để so sánh.
Kết quả điều tra, khảo sát thông tin về giá đất thị trường: Dự án Khu dân cư
thị trấn Khánh Hải có 03 vị trí đất ở, 3 vị trí đất phi nơng nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) và 2 loại đất nơng nghiệp (vị trí 1) cần định giá đất cụ thể để bồi thường; Phương pháp được lựa chọn là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc lập phương án xây dựng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm. Theo đó
“ứng với mỗi vị trí cần định giá đã thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian khơng q 02 năm tính đến thời điểm định giá”.
Bảng 2.2. Danh sách những người được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Đánh giá kết quả khảo sát và đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất theo kết quả thông tin thu thập: Theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì được tính cụ thề
như sau:
Giá đất của thửa đất cần
định giá =
Giá đất trong
Bảng giá đất x
Hệ số điều chỉnh giá đất
Trên cơ sở các thông tin chuyển nhượng thu thập được của khu vực lân cận, và trên đề xuất của Trung tâm Phát triển quỹ đất thì UBND tỉnh quyết định như sau:
Đối với đất nuôi trồng thủy sản: Theo kết quả khảo sát thì giá đất bình quân 1 m2 là 231.977 đồng/m2,Trung tâm Phát triển quỹ đất đề xuất giá đất nuôi trồng thủy sản điều chỉnh là 232.000 đồng, UBND tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định là 5,8;
Đối với đất ở đơ thị vị trí 2 Thị trấn Khánh Hải: Theo kết quả khảo sát thì giá đất bình quân 1 m2 là 2.680.965 đồng/m2,Trung tâm Phát triển quỹ đất đề xuất giá đất ở đơ thị vị trí 2 điều chỉnh là 2.681.000 đồng,UBND tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định là 8,5;
Đối với đất ở đơ thị vị trí 3 Thị trấn Khánh Hải: Theo kết quả khảo sát thì giá đất bình quân 1 m2 là 1.386.567 đồng/m2, Trung tâm Phát triển quỹ đất đề xuất giá đất ở đơ thị vị trí 3 điều chỉnh làm tròn là 1.387.000 đồng, UBND tỉnh quyết địnhhệ số điều chỉnh giá đất được xác định là 6,3;
Đối với đất ở đường D1 Khu tái định cư cầu Ninh Chữ tại các trục đường D1, D4, D19, D13 với giá đất bình quân 1 m2 là 3.849.432 đồng/m2, Trung tâm Phát triển quỹ đất đề xuất giá đất ở đường D1 Khu tái định cư cầu Ninh Chữ điều chỉnh là 3.849.000 đồng. UBND tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định là 2,8;
Đối với đất làm muối vị trí 1: Trong 2 năm gần đây khơng có giao dịch chuyển nhượng qua quả khảo sát chỉ thu thập được 02 hợp đồng chuyển nhượng không đủ phiếu điều tra theo quy định. Tuy nhiên Trung tâm Phát triển quỹ đất nhận thấy về mặt sản xuất kinh tế tại khu vực đất thu hồi thì đất làm muối có giá trị kinh tế bằng với đất nuôi trồng thủy sản nhưng thông tin giá chuyển nhượng điều tra được đối với 02 loại đất trên có sự chênh lệch khá lớn. Do đó để tạo sự cơng bằng, phù hợp với thực tế Trung tâm Phát triển quỹ đất đề xuất đơn giá đất cụ thể đất làm muối bằng đơn giá đất cụ thể đất nuôi trồng thủy sản là 232.000 đồng. UBND tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định là 4,46;
Đối với đất phi nông nghiệp: không thu thập được thông tin chuyển nhượng do đó đề xuất giá đất cụ thể đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) bằng 60% giá đất ở cụ thể tại vị trí đó.
Thẩm định phương án hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trên cơ sở điều tra, tổng hợp thông tin về giá thị trường tại khu vực cần định giá đất với khu vực khảo sát, Trung tâm Phát triển quỹ đất Ninh Thuận đã lập phương án xác định giá đất cụ thể và đề nghị phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất tại dự án Khu đô thị mới Khánh Hải như sau:
Bảng 2.3. Bảng giá đất cụ thể
2.1.2.2. Một số nhận xét về việc xác định giá đất cụ thể tại dự án Khu đô thị mới Khánh Hải:
Thứ nhất,về phương pháp định giá đất: Dự án Khu đô thị mới Khánh Hải
thuộc địa bàn huyện Ninh Hải không phải địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm nhưng khi thực hiện quy định về phương pháp định giá đất Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận lại áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc lập phương án xây dựng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm là không đúng với quy định.
Việc xác định GTQSDĐ cịn nhiều vướng mắc, sai sót; áp dụng các phương pháp xác định GTQSDĐ không phù hợp với quy định, giá trị đất được xác định không phù hợp giá thị trường. Giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định không phù hợp với giá đất thực tế giao dịch trên thị trường.
Thứ hai,về phương án giá đất cụ thể: Thông qua kết quả điều tra, khảo sát
thông tin về giá đất thị trường Dự án Khu dân cư thị trấn Khánh Hải có 03 vị trí đất ở, 3 vị trí đất phi nơng nghiệp (khơng phải là đất thương mại, dịch vụ) và 2 loại đất nơng nghiệp (vị trí 1) cần định giá đất cụ thể để bồi thường; Phương pháp được lựa chọn là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường. Kết quả điều tra đối với đất phi nông nghiệp không thu thập được thông tin chuyển nhượng. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận vẫn đề xuất với UBND tỉnh Ninh Thuận
quyết định giá đất cụ thể đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) để bồi thường bằng 60% giá đất ở cụ thể tại vị trí đó là khơng có căn cứ pháp luật. Trong trường hợp này Hội đồng thẩm định giá đất có thể áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất cụ thể.
Thứ ba,về quy trình xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Ninh Thuận không tiến hành thuê
Tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật mà giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất Ninh Thuận tiến hành thực hiện việc xác định giá đất cụ thể là chưa thể hiện tính dân chủ, cơng khai minh bạch và khơng công bằng dễ dẫn đến việc thẩm định giá đất theo ý chí chủ quan của Hội đồng thẩm định giá.
Việc xác định GTQSDĐ thông qua bảng giá đất hàng năm của địa phương hiện nay rất bất cập và hồn tồn khơng phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nhất là khi áp dụng giá đất cụ thể theo bảng giá đất để thực hiện công tác bồi thường khi thu hồi đất.
Thứ tư, quy định của pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường:
Giá đất trong bảng giá của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Theo quy định hiện hành, Chính phủ ban hành khung giá đất và đây cũng là căn cứ để UBND tỉnh ban hành bảng giá đất. Bảng giá đất được Hội đồng thẩm định sử dụng làm cơ sở để tính GTQSDĐ để bồi thường khi thu hồi đất.
Luật Đất đai hiện hành chưa làm rõ như thế nào là giá thị trường và tổ chức nào có chức năng xác định giá thị trường đó. Chính vì vậy, hiện nay Nhà nước và chủ đầu tư cho rằng đã định giá theo giá thị trường, nhưng đa số người dân có đất bị thu hồi khơng đồng thuận với giá đó và quan niệm rằng giá thị trường là giá đang giao dịch. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.