(Luận văn thạc sĩ) xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất – thực tiễn tại ninh thuận

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH TRẦN NGỌC NAM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI NINH THUẬN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ninh Thuận - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH TRẦN NGỌC NAM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI NINH THUẬN Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số:8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN Ninh Thuận - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Trần Ngọc Nam – mã số học viên: 7701280052A, học viên lớp Cao học Luật Ninh Thuận, Khóa 28, chuyên ngành Luật kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn Thạc sĩ với đề tài “Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất – Thực tiễn Ninh Thuận” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan nội dung trình bày luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn thầy TS Dương Kim Thế Nguyên Trong luận văn có sử dụng số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Ninh Thuận, ngày tháng năm 2020 Học viên thực Trần Ngọc Nam MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài 3 Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp tiến hành nghiên cứu Kết cấu Luận văn CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất 1.1.2 Ý nghĩa việc xác định giá trị quyền sử dụng đất bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 1.2 CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 14 1.2.1 Quy định thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất 16 1.2.3 Nguyên tắc phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất 18 1.2.4 Trình tự, thủ tục thực xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất 21 1.2.5 Quy định lựa chọn ký hợp đồng thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI NINH THUẬN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 31 2.1 THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở NINH THUẬN 32 2.1.1 Vụ án thứ nhất: .33 2.1.2 Vụ việc thứ hai: .36 2.1.3 Vụ việc thứ ba: 42 2.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 48 2.2.1 Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện quy định pháp luật xác định giá trị quyền sử dụng đất: 48 2.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực quy định pháp luật xác định giá trị quyền sử dụng đất .51 KẾT LUẬN CHƯƠNG 54 KẾT LUẬN CHUNG 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Giải phóng mặt - GPMB Giá trị quyền sử dụng đất - GTQSDĐ Thu hồi đất - THĐ Quyền sử dụng đất - QSDĐ Ủy ban nhân dân - UBND Cộng hòa xã hội chủ nghĩa - CHXHCN Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư BT, HT, TĐC DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Bảng giá đất hành Bảng 2.2 Danh sách người bồi thường nhà nước thu hồi đất Bảng 2.3 Bảng giá đất cụ thể Bảng 2.4 Diện tích đất thu hồi dự án K2 Bảng 2.5 Thông tin giá chuyển nhượng đất Bảng 2.6 Thông tin giá chuyển nhượng đất Bảng 2.7 Thông tin giá chuyển nhượng đất Bảng 2.8 Danh sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đợt Bảng 2.9 Kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư đợt TÓM TẮT Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ trường hợp Nhà nước định thu hồi đất, có thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất cịn nhiều bất cập, khơng khách quan, pháp luật quy định chưa cụ thể rõ ràng Giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất chưa phản ánh giá trị đất thị trường Khi bên thực việc thu hồi đất bên có đất bị thu hồi khơng quan điểm với giá pháp luật quy định giải bất đồng để đảm bảo tính khách quan Thơng qua phương pháp hệ thống hóa, phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử phương pháp dự báo, đánh giá tác động pháp luật…Tác giả làm sáng tỏ điểm chưa hoàn thiện pháp luật việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, từ kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực bồi thường Nhà nước thu hồi đất thời gian tới TỪ KHÓA: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ABSTRACT The 2013 Land Law clearly stipulates cases where the State decides to recover land, including land for national defense and security purposes; socioeconomic development for the sake of the nation and the public The determination of the value of land use rights for compensation, support and resettlement when the State recovers land is still inadequate, not objective and the laws are not clear enough The compensation costs when the State recovers the land not reflect the market value of land When the State conducting the land recovery and the land user does not agree with each other on the price, the law provides the solutionsfor such disagreements to ensure objectivity.Through the systematization method, the general method, the analytical method, the historical method and the method of forecasting and assessing legal impact The author clarifies the incomplete points of the law in determining the value of land use rights for compensation, support and resettlement when the State recovers land, thereby proposing to complete the law on determining the value of land use rights to make compensation when the Land acquisition in the near future KEY WORDS: Compensation, support, resettlement, land acquisition PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai có vai trị vơ quan trọng đời sống kinh tế, trị, xã hội quốc gia vì, đất đai xác định tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế, thành phần quan trọng môi trường sống Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật”1 Như vậy, Hiến pháp – văn pháp luật có giá trị pháp lý cao Việt Nam thức xác nhận đất đai có vị trí, vai trị đặc biệt quan trọng Vì lẽ đó, việc quản lý, sử dụng đất vấn đề Nhà nước Việt Nam quan tâm Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai dự án phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam mặt đem lại lợi ích rõ rệt kinh tế, hạ tầng đô thị, làm thay đổi chất lượng sống người dân, song mặt khác gây không khó khăn cho phận dân cư bị ảnh hưởng việc THĐ mà tư liệu sản xuất chính, nguồn thu nhập kế sinh nhai Chính thế, Nhà nước THĐ mục đích quốc phịng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích cơng cộng, việc ý đến hoạt động bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi nhằm đảm bảo họ có đời sống tốt yêu cầu quan trọng gần phải hình thành nguyên tắc thu hồi đất Khi thực bồi thường, hỗ trợ, việc xác định GTQSDĐ để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước THĐ vấn đề thiết Đây hoạt động có liên quan mật thiết đến cá nhân, hộ gia đình tổ chức có đất bị thu hồi Do vậy, cần phải hoàn thiện quy định pháp luật liên quan xác định GTQSDĐ Nhà nước thực thu hồi đất Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp Nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 1 55 KẾTLUẬN CHUNG Công tác xác định GTQSDĐ thực việc BT, HT, TĐC Nhà nước THĐ vấn đề mang tính thời sự, phức tạp mang tính chất trị, kinh tế, xã hội Điều lại thể rõ có vơ số vấn đề phức tạp phát sinh sách pháp luật Nhà nước chưa quy định cụ thể, cịn nhiều kẽ hở, chí mâu thuẫn bất hợp lý Một văn đời, với mong muốn làm lợi cho người có đất bị THĐ lại khơng phù hợp với thực tiễn, khơng cịn mang tính thời Thêm vào đó, văn quy phạm pháp luật bồi thường Nhà nước THĐ thay đổi nhanh tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế Nhà nước - người có đất bị thu hồi - nhà đầu tư mà cịn tác động đến vấn đề an ninh trị, trật tự an tồn xã hội Giải cho người có đất bị thu hồi ổn định tư tưởng nhanh chống ổn định sống, pháp luật cần phải quy định rõ chế, quy trình BT, HT, TĐC Nhà nước thu hồi đất? Hay cần chế, biện pháp để khắc phục thiếu sót, hạn chế mà quan, cá nhân có thẩm quyền chưa thực tinh thần văn quy phạm pháp luậtnên gây thiệt hại không đáng có giải quyền lợi cho dân? Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật xác định GTQSDĐ để bồi thường Nhà nước THĐ qua thực tiễn áp dụng Ninh Thuận bổ ích thiết thực mặt lý luận thực tiễn Tồn luận văn, tác giả trình bày số vấn đề có tính lý luận gắn với thực tiễn địa phương xác định GTQSDĐ để BT, HT, TĐC Nhà nước thu hồi đất.Qua đó, làm rõ vấn đề cần xác định, giải việc xây dựng văn pháp luật; khái niệm, đặc điểm, phương pháp, nguyên tắc, ý nghĩa việc xác định GTQSDĐ để bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luận văn đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xác định GTQSDĐ BT, HT, TĐC Nhà nước thu hồi đất, cụ thể gồm giải pháp sau đây: (1) Thiết lập khung pháp lý bồi thường Nhà nước THĐ sở đảm bảo tính thống nhất, đồng tính ổn 5 56 định tương đối cao; (2) Hoàn thiện quy định giá đất thị trường; (3) Hoàn thiện quy định phương pháp, nguyên tắc xác định GTQSDĐ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (4) Kiện toàn tổ chức tư vấn thẩm định giá đất để bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Thùy Anh, 2019 “Nhiều bất cập vấn đề định giá đất” [ngày truy cập: 15 tháng năm 2020]; Nguyễn Thị Tuyết Anh, 2014 “Nghiên cứu phương pháp định giá đất đền bù giải phóng mặt cho dự án nhà đô thị Việt Nam” Luận văn Thạc sỹ Học viện Tài chính; Nguyễn Quốc Cường, 2018 “Thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sĩ - Học viện Khoa học xã hội Hà Nội; Phan Trung Hiền, 2016 “Xác định giá đất tính tiền bồi thường đất theo chế thị trường” Sách Pháp luật quản lý sử dụng đất đai Việt Nam, 2016, tr.149-150; Phan Trung Hiền, 2017 “Xác định giá đất tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất”. [ngày truy cập: 18 tháng năm 2020]; Trần Công Lập, Phan Trung Hiền, 2018 “Những thuận lợi khó khăn tư vấn xác định giá đất tình bồi thường Nhà nước thu hồi đất” [ngày truy cập: 12/11/2019]; Nguyễn Thị Thùy Linh, 2015.“Những vấn đề pháp lý định giá đất giải phóng mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.Luận văn thạc sĩ - Đại học Quốc gia Hà Nội; Trần Thị Loan, 2016 “Ảnh hưởng việc thực sách bồi thường giải phóng mặt đến đời sống việc làm người dân bị thuhồi đất thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” Luận văn thạc sĩ - Đại học Nông lâm Huế; Lê Văn Lợi, 2013.“Những vấn đề xã hội nảy sinh từ việc thu hồi đất nông nghiệp cho phát triển đô thị, khu công nghiệp giải pháp khắc phục” Tạp chí khoa học trị, số năm 2013; 10 Nguyễn Thành Luân, 2018.“Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam” [ngày truy cập: 12 tháng 11 năm 2019] 11 Trần Đức Phương, 2015 “Tái định cư thành phố Hà Nội: Nghiên cứu tác động đến đời sống kinh tế - xã hội người dân” Luận án tiến sĩ - Đại học Quốc gia Hà Nội; 12 Nguyễn Đình Thọ, 2019 “Nhiều bất cập vấn đề định giá” Báo Kiểm toán, số 11 năm 2019; 13 Nguyễn Ngọc Vinh, 2013.“Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam”.Nhà xuất Kinh tế TP HCM; DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN Hiến pháp năm 1992 (hết hiệu lực) Hiến pháp năm 2013 3.Bộ luật Dân năm 2015 4.Luật Đất đai năm 1987 (hết hiệu lực) Luật Đất đai năm1993 (hết hiệu lực) Luật Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực) 7.Luật Đất đai năm 2013 8.Luật Khiếu nại năm 2011 Luật Tố tụng Hành 2015 10.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai năm 2013 11.Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 12.Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 13.Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 14.Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 15.Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 16.Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 17.Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất PHỤ LỤC Bảng 2.1 Bảng giá đất hành STT Giá đất bảng giá đất hành (đồng/m2) Vị trí đất Đất thị thị trấn Khánh Hải vị trí 315.000 Đất thị thị trấn Khánh Hải vị trí 220.000 Đất đường D1 Khu tái định cư Cầu Ninh Chữ, huyện Ninh Hải Đất phi nông nghiệp thị trấn Khánh Hải (không phải đất thương mại, dịch vụ) vị trí 189.000 Đất phi nông nghiệp thị trấn Khánh Hải (không phải đất thương mại, dịch vụ) vị trí 132.000 Đất phi nông nghiệp thị trấn Khánh Hải (không phải đất thương mại, dịch vụ) đường D1 Khu tái định cư Cầu Ninh Chữ, huyện Ninh Hải 1.016.400 Đất ni trồng thủy sản vị trí 40.000 Đất làm muối vị trí 52.000 1.694.000 (Nguồn: “Phương án xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự án khu đô thị Khánh Hải Sở Tài nguyên Môi trường”) Bảng 2.2 Danh sách người bồi thường nhà nước thu hồi đất TT Tên người sử dụng đất Thửa đất số Tờ BĐ số Diện tích (m2) Vị Trí đất Thời điểm chuyển nhượng Tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất Giá đất chuyển nhượng Giá đất bảng giá đất hành So sánh I Đất làm muối Nguyễn Văn HòaNguyễn Thị Tâm Huỳnh Thị Nhị 564 16 1.000, Vị trí Có Giấy 06/2017 CNQSD đất 60.000 52.000 1,15 447,4 68,48 9,490 ,2 16, 19 2.606, Vị trí 7/2016 Có Giấy CNQSD đất 57.559 52.000 1,11 58.780 52.000 1,130 Giá đất bình quân số học II Đất nuôi trồng thủy sản: Huỳnh Thị Kim Thủy Hồ Trung Tiến Lê Tịnh 5/2018 Có Giấy CNQSD đất 100.000 40.000 2,50 Vị trí 3/2018 Có Giấy CNQSD đất 295.759 40.000 7,39 Vị trí 3/2018 Có Giấy CNQSD đất 300.172 40.000 7,50 231.977 40.000 5,799 16 500,0 Vị trí 164 1.792, 44, 55, 56, 57 10 1.166, 578 Giá đất bình quân số học III Đất thị Vị trí 2: Trần Văn Đại Trương Văn Huy 97 338 19-2 16-1 75,0 Vị trí Có Giấy 01/2017 CNQSD 4.000.000 đất 315.000 12,70 98,4 Vị trí Có Giấy CNQSD 1.016.260 đất 315.000 3,23 7/2016 Nguyễn Thị Thảo 192 16-6 82,6 Vị trí 4/2017 Có Giấy CNQSD 3.026.634 đất 315.000 9,61 2.680.965 315.000 8,511 Giá đất bình quân số học 2.Vị trí 3: Nguyễn Thị Tám 78 16-5 36,1 Vị trí 4/2017 Có Giấy CNQSD 1.385.042 đất 220.000 6,30 Cao Thị Loan 193 16-6 43,0 Vị trí 5/2017 Có Giấy CNQSD 1.395.349 đất 220.000 6,34 Nguyễn Thị Út 214 15-4 43,5 Vị trí 2/2017 Có Giấy CNQSD 1.379.310 đất 220.000 6,27 1.386.567 220.000 6,303 1.694.000 2,68 Giá đất bình quân số học Tạ Thị Gái H13 TĐC cầu 110,0 Ninh Chữ Đường D1 TĐC cầu Ninh Chữ 01/2018 Có Giấy CNQSD 4.545.455 đất Đường D4 TĐC cầu Ninh Chữ 3/2018 Có Giấy CNQSD 4.090.909 đất 1.271.000 3,22 Nguyễn Kỳ Vũ 6QH TĐC (khu I) cầu Ninh Chữ Nguyễn Văn Quang QH TĐC 25 cầu 110,0 (khu f) Ninh Chữ Đường D19 TĐC cầu Ninh Chữ Có Giấy 11/2016 CNQSD 3.636.364 đất 1.271.000 2,86 QH Nguyễn TĐC 18 Thị Hồng cầu 128,0 (khu K) Nga Ninh Chữ Đường D13 TĐC cầu Ninh Chữ 6/2017 Có Giấy CNQSD 3.125.000 đất 1.271.000 2,46 3.849.432 1.376.750 2,805 10,0 Giá đất bình quân số học (Nguồn: “Phương án xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự án khu đô thị Khánh Hải Sở Tài nguyên Môi trường”) Bảng 2.3 Bảng giá đất cụ thể Số Giá đất bảng giá đất hiệnhành (đồng/m2) Vị trí đất TT Hệ số điều chỉnh Giá đất cụ thể Đất thị thị trấn Khánh Hải vị trí 315.000 8,5 2.681.000 Đất đô thị thị trấn Khánh Hải vị trí 220.000 6,3 1.387.000 Đất đường D1 Khu tái định cư Cầu Ninh Chữ, huyện Ninh Hải 1.694.000 2,8 3.849.000 Đất phi nông nghiệp thị trấn Khánh Hải (không phải đất thương mại, dịch vụ) vị trí 189.000 8,5 1.606.500 Đất phi nông nghiệp thị trấn Khánh Hải (không phải đất thương mại, dịch vụ) vị trí 132.000 6,3 831.600 Đất phi nơng nghiệp thị trấn Khánh Hải (không phải đất thương mại, dịch vụ) đường D1 Khu tái định cư Cầu Ninh Chữ, huyện Ninh Hải 1.016.400 2,8 2.845.920 Đất ni trồng thủy sản vị trí 40.000 5,8 232.000 Đất làm muối vị trí 52.000 4,46 232.000 (Nguồn: “Thẩm định phương án hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự án khu đô thị Khánh Hải Sở Tài nguyên Môi trường”) Bảng 2.4 Diện tích đất thu hồi dự án K2 Số TT Ký hiệu Loại đất loại đất Diện tích thu hồi (m2) I ĐẤT NÔNG NGHIỆP DNN 354.596,2 Đất trồng hàng năm khác BHK 319.426,8 Đất nông nghiệp khác HNK 10.764,3 Đất trồng lâu năm CLN 22.655,1 Đất trồng lâu năm + Đất nông nghiệp khác CLN + HNK 1.750,0 II ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP PNN 137.683,7 Đất thị ODT 19.511,1 Đất xây dựng trụ sở quan TSC 4.590,4 Đất quốc phòng CQP 9.562,5 Đất sản xuất phi nông nghiệp SKC 318,9 Đất giao thông DGT 17.087,2 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 86.378,6 Đất sở Y tế DYT 235,0 III ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG BCD 18.200,9 Đất chưa sử dụng BCS 18.200,9 TỔNG CỘNG: 510.480,8 (Nguồn “Phương án xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự ánKhu thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (K2) Sở Tài nguyên Môi trường”) Bảng 2.5 Thông tin giá chuyển nhượng đất TT Thửa đất Số 309 Số 1257 Số 808 Số 595 Loại đất BHK BHK BHK BHK Thời điểm chuyển nhượng 2016 2015 2015 2017 Diện tích (m2) 153,9 300 112,8 300 Tình trạng pháp lý QSD đất Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ Giá đất chuyển nhượng 443,3 66,7 194,9 83,3 (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) (Nguồn “Phương án xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự ánKhu thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (K2) Sở Tài nguyên Môi trường”) Bảng 2.6 Thông tin giá chuyển nhượng đất TT Thửa đất Số 677 Số 910 Số 676 Loại đất CLN CLN CLN Thời điểm chuyển nhượng 2015 2015 2015 Diện tích (m2) 557 77 300 Tình trạng pháp lý QSD đất Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ Giá đất chuyển nhượng 71,8 649,4 80 (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) (Nguồn “Phương án xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự án Khu thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (K2) Sở Tài nguyên Môi trường”) Bảng 2.7 Thông tin giá chuyển nhượng đất TT Thửa đất Số 210 Số 576 Số 382 Số 510 Loại đất ODT ODT ODT ODT Thời điểm chuyển nhượng 2016 2016 2016 2015 Diện tích (m2) 41,5 85,5 84,6 86,8 Tình trạng pháp lý QSD đất Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ Giá đất chuyển nhượng 722,9 935,7 945,6 920,8 (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) (1.000đ/m2) Hệ số điều chỉnh 7,97 0,97 0,99 1,15 (Nguồn “Phương án xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự án Khu đô thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (K2) Sở Tài nguyên Môi trường”) 1 Bảng 2.8 Danh sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đợt Số TT Họ tên Tổng diện tích đất thu hồi (m2) Diện tích đất bồi Tái định Đất nơng cư (lô) nghiệp Đất Võ Thị Liên Huỳnh Kim Lý Lê Thông Cao Đức Minh Nguyễn Thị Lang Võ Thị Kỳ Lan Nguyễn Hùng Đại Bùi Văn Bé Trần Văn Chín Bùi Thị Lệ (Đại diện cho Bùi Hơm chết) Lê Thị Bích Kiều Huỳnh Thị Tiền Trần Thị Đào Nguyễn Ngọc Hạnh Lê Mậu Lê Thị Mễ Cao Văn Quang Phạm Thị Ngọc Diệp (tài sản đất Loan Hiển) Nguyễn Thị Thiêu Đào Trương Thúy Diễm (tài sản đất) Đặng Hoàng Long Bùi Quốc Tuấn Phạm Thị Thủy Võ Thái Bình Phan Ngọc Thoại Nguyễn Thị Thùy Trang Trần Văn Đức (1935) Trần Văn Chờ Nguyễn Căn Nguyễn Thị Kim Loan Đinh Thị Thanh Cầm Nguyễn Thành Nhân (tài sản đất Lê Quang Bảy) Huỳnh Thị Nhơn Lê Thị Lệ Thu Đoàn Đức Phượng Đỗ Văn Thiện Lê Thị Hồng Bùi Minh Phúc Nguyễn Ngọc Châu Huỳnh Kim Tường Hồ Thị Thoan 683.0 300.0 950.0 314.8 2,961.6 500.0 355.2 630.0 612.0 - 80.2 - 80.2 180.0 400.0 600.0 736.0 644.0 489.4 616.6 976.0 Cộng Chi phí tổ chức thực (2%) Tổng cộng 17,198.7 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 400.0 600.0 736.0 644.0 489.4 616.6 1,156.0 38.0 Số tiền bồi thường, hỗ trợ (đồng) thường, hỗ trợ (m2) - 683.0 300.0 950.0 314.8 2,961.6 500.0 355.2 630.0 612.0 1 36,003,731 174,939,380 261,403,717 11,408,152 553,286,143 140,393,012 41,483,976 191,247,855 48,311,097 9,599,940 141,303,678 1 1 1 47,880,000 71,820,000 88,099,200 77,086,800 58,581,180 73,807,020 268,297,200 1,187,000 22,344,428 40,474,871 461,749,989 277,221,523 24,013,184 425,504,144 - - - - 304.0 19.2 321.0 200.1 300.0 106.8 350.0 22.0 312.0 100.0 493.0 100.0 - 100.0 500.0 102.4 100.0 350.0 502.1 205.0 330.0 300.0 114.3 - 500.0 102.4 100.0 350.0 502.1 205.0 330.0 300.0 114.3 17,018.7 Bồi thường nhà, vật kiến trúc 81,755,100 35,910,000 113,715,000 37,681,560 354,503,520 59,850,000 42,517,440 75,411,000 73,256,400 - 38.0 304.0 19.2 321.0 200.1 300.0 106.8 350.0 22.0 312.0 100.0 493.0 180.0 1 Bồi thường đất 4,548,600 - 1 1 1 1 24.0 Bồi thường Hoa màu, trồng 29,000,000 1,240,000 25,165,000 13,500,000 93,920,000 300,000 2,700,000 19,023,875 3,700,000 15,000,000 16,896,500 9,675,000 5,366,000 2,558,000 25,000,000 20,122,000 10,824,000 - 60,781,160 - 23,118,000 - 36,388,800 2,298,240 38,423,700 23,951,970 40,320,000 12,783,960 41,895,000 2,633,400 37,346,400 11,970,000 59,012,100 139,948,853 3,898,545 2,483,136 235,526,747 167,363,994 - 210,000 14,000,000 397,000 38,658,600 5,547,500 11,970,000 103,121,645 59,850,000 12,257,280 11,970,000 41,895,000 60,101,370 24,538,500 39,501,000 35,910,000 13,681,710 4,816,922 196,492,160 1,500,228 22,600,334 4,967,898 277,237,488 - 2,193,018,390 4,106,956,990 Các khoản hỗ trợ Cộng (đồng) 262,677,900 132,390,000 279,459,390 120,033,240 294,975,000 190,650,000 137,687,760 245,844,000 246,855,600 409,436,731 344,479,380 679,743,107 182,622,952 1,296,684,663 391,193,012 224,389,176 531,526,730 372,123,097 30,580,260 181,483,878 166,020,000 231,030,000 285,136,800 263,557,200 197,858,220 237,359,580 294,975,000 230,087,000 342,090,928 423,385,871 807,759,989 536,218,923 360,179,784 1,008,898,344 14,489,400 - 10,824,000 79,819,160 23,118,000 115,915,200 7,320,960 122,397,300 38,435,040 120,105,000 40,722,840 142,455,000 8,388,600 124,590,600 38,130,000 193,605,900 152,304,000 9,619,200 160,821,000 202,545,863 178,323,545 53,506,800 187,230,136 11,022,000 436,122,347 217,463,994 258,165,500 3,272,400 38,130,000 156,494,045 3,024,000 1,020,000 20,020,000 932,000 700,000 132,000 195,150,000 39,045,120 38,130,000 141,330,000 197,075,730 78,166,500 135,954,000 127,890,000 43,582,590 262,840,922 51,302,400 246,592,160 185,745,228 299,797,434 108,604,898 175,455,000 441,737,488 57,396,300 371,079,875 5,618,099,730 12,289,154,985 245,783,100 12,534,938,084 (Nguồn “Phương án xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự án Khu thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (K2) Sở Tài nguyên Môi trường”) Bảng 2.9 Kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư đợt Số TT Tổng diện tích đất thu hồi (m2) Họ tên Bùi Văn Cót Nguyễn Thị Cúc Trần Văn Chí Diện tích đất bồi thường, hỗ trợ (m2) Đất Đất nông nghiệp 1,409.0 179.0 - 1,409.0 179.0 1,564.2 - 1,564.2 Số tiền bồi thường, hỗ trợ (đồng) Tái định cư (lô) Bồi thường đất 565,180,714 117,489,000 428,706,345 60,056,300 -136,474,369 -57,432,700 187,234,740 39,831,826 45,434,500 303,975,000 576,476,066 643,424,788 66,948,722 32.5 3,890,250 - 500.2 128.5 500.0 78.9 512.1 1,000.0 59,873,940 15,381,450 59,850,000 9,444,330 61,298,370 119,700,000 11 Trần Minh Thắm - Bùi Thị Hà 200.0 - 200.0 Lương Văn Hải Võ Văn Hiệp Mai Thị Hường Lương Thế Khang Bùi Đức Luận Vân Thái Lê Võ Văn Mẫn Lê Văn Mùi Lê Thị Tuyết Nga Nguyễn Đặng Nghĩa Nguyễn Thành Nhân 1988 Nguyễn Hữu Sĩ Nguyễn Quang Sơn Bùi Thả Lê Thị Minh Thu Lương Thế Thuận Nguyễn Hữu Thuận Vũ Xuân Tín Bùi Thị Xê Trương Thị Yến Bùi Thị Phương Dung Nguyễn Văn Vĩnh Bùi Quốc Việt Phạm Vinh Bùi Văn Hưng Võ Thị Bích Hiền Nguyễn Ngọc Thi (tài sản 38 đất người khác) Nguyễn Ngọc Tuấn (tài sản 39 đất người khác) 40 Nguyễn Thị Hoàng 769.9 400.0 160.0 750.0 566.0 67.0 700.0 62.5 581.2 1,419.5 750.2 1,112.0 177.1 1,059.2 112.0 769.9 400.0 160.0 750.0 566.0 67.0 700.0 62.5 581.2 1,419.5 750.2 1,112.0 177.1 947.2 500.0 750.0 1,169.0 553.1 700.0 499.8 201.0 268.5 32.0 23.0 187.3 164.0 - 500.0 750.0 1,169.0 553.1 700.0 499.8 201.0 268.5 32.0 23.0 187.3 164.0 - - 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 Cộng Chi phí tổ chức thực (2%) Tổng cộng 2,483.6 22,210.3 - - - 2,483.6 112.0 22,098.3 1 1 2 2 1 25.0 Chênh lệch 297,225,000 93,312,700 - 1 Giá cũ 13,107,000 2,750,000 32.5 Cộng (đồng) Các khoản hỗ trợ 86,191,414 - 500.2 128.5 500.0 78.9 512.1 1,000.0 10 Bồi thường Hoa màu, trồng 168,657,300 21,426,300 Võ Văn Hay (Đại diện hộ gia đình đứng tên quy chủ) Lâm Dinh Bùi Văn Dũng Trần Thị Đan Vân Thị Đào Lâm Thị Đào Bùi Trung Đạt Bồi thường nhà, vật kiến trúc 29,117,520 75,202,832 76,723,696 20,469,449 1,177,200 16,942,250 22,009,700 18,043,250 -3,966,450 500,000 181,000 3,800,000 35,425,000 190,726,260 48,997,050 196,275,000 25,852,140 217,763,730 297,225,000 280,217,720 139,762,332 256,125,000 35,296,470 359,585,796 472,819,449 272,363,315 120,901,842 240,250,000 23,682,330 276,992,306 484,150,509 -7,854,405 -18,860,490 -15,875,000 -11,614,140 -82,593,490 11,331,060 26,880,000 77,933,738 1,711,600 73,320,000 179,845,338 156,056,872 -23,788,466 103,474,560 47,880,000 19,152,000 89,775,000 67,750,200 8,019,900 83,790,000 7,481,250 69,569,640 169,914,150 89,798,940 133,106,400 23,802,240 207,627,840 556,820,620 34,083,584 26,822,454 39,521,779 335,894,027 89,788,185 76,120,453 296,407,255 63,303,415 229,359,992 472,694,047 20,725,000 6,000,000 26,500,000 11,070,000 2,850,000 32,000,000 5,405,000 32,076,000 58,600,000 1,221,400 5,610,000 292,950,000 154,770,000 61,008,000 297,225,000 215,815,800 25,547,100 278,160,000 23,831,250 228,361,560 297,225,000 290,475,000 297,225,000 67,528,230 312,975,000 973,970,180 242,733,584 106,982,454 453,021,779 630,530,027 36,417,000 483,738,185 31,312,500 297,931,200 548,664,603 708,757,195 552,234,815 321,911,862 998,906,887 1,013,342,096 230,869,824 101,974,454 437,403,979 534,919,158 25,439,900 460,324,094 29,356,250 277,309,640 626,313,259 356,646,940 601,085,076 307,894,552 995,310,076 39,371,916 -11,863,760 -5,008,000 -15,617,800 -95,610,869 -10,977,100 -23,414,091 -1,956,250 -20,621,560 77,648,656 -352,110,255 48,850,261 -14,017,310 -3,596,811 24,850,000 89,775,000 139,929,300 66,206,070 83,790,000 59,826,060 24,059,700 32,139,450 3,830,400 2,753,100 22,419,810 19,630,800 52,538,080 24,595,047 353,641,044 40,659,176 17,582,480 58,886,052 4,487,000 323,347,478 - 837,000 31,000,000 41,876,500 2,050,000 32,500,000 2,397,500 6,433,200 10,250,000 345,000 510,000 - 190,650,000 290,475,000 312,975,000 213,147,030 287,160,000 195,073,740 76,641,300 102,379,050 12,201,600 8,769,900 71,417,490 62,533,200 268,875,080 435,845,047 848,421,844 322,062,276 421,032,480 257,297,300 166,020,252 144,768,500 20,519,000 11,868,000 417,694,778 82,164,000 234,725,880 403,258,047 921,121,825 327,323,566 400,603,960 244,113,060 -34,149,200 -32,587,000 72,699,981 5,261,290 -20,428,520 -13,184,240 -166,020,252 -144,768,500 -20,519,000 -11,868,000 -417,694,778 -82,164,000 - 236,685,389 - - 70,668,660 - 297,286,920 - 2,721,275,410 3,809,376,691 434,342,900 - 236,685,389 306,225,000 6,734,359,380 -236,685,389 70,668,660 -70,668,660 603,511,920 -603,511,920 -2,445,390,888 13,699,354,381 273,987,088 13,973,341,469 11,253,963,493 (Nguồn “Phương án xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất thực dự án Khu thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (K2) Sở Tài nguyên Môi trường”) ... VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất 1.1.2 Ý nghĩa việc xác định giá trị quyền sử dụng đất bồi. .. ổn định sống người dân tỉnh Ninh Thu? ??n, lựa chọn đề tài: ? ?Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất – Thực tiễn Ninh Thu? ??n” làm luận văn. .. TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất