Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam p4

35 CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4 1 Tổng quan ngành Bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua 4 1 1 Đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam qua các năm 2010 – 2018 Trải qua 30 năm hình thành và phát triển, thị trường Bất động sản Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm khó khăn đầu tiên là tăng trưởng, ổn định, sau đó lại đóng băng, trầm lắng và sau này phục hồi và tăng trưởng trở lại Hình 4 1 Những cột mốc đáng chú ý của thị trường BĐS hơn 20 năm qua Nguồn NHNN, DNSE tổng.

CHƯƠNG 4.1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN Tổng quan ngành Bất động sản Việt Nam thời gian qua 4.1.1 Đặc điểm thị trường BĐS Việt Nam qua năm 2010 – 2018 Trải qua 30 năm hình thành phát triển, thị trường Bất đợng sản Việt Nam trải qua khơng thăng trầm khó khăn: tăng trưởng, ổn định, sau lại đóng băng, trầm lắng sau phục hồi tăng trưởng trở lại Hình 4.1 Những cột mốc đáng ý thị trường BĐS 20 năm qua Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp Từ năm 1986 kinh tế Việt Nam bắt đầu có đổi thị trường Bất đợng sản bắt đầu hình thành Sau Quốc hợi thông qua Luật Đất đai ban Pháp lệnh Nhà tạo nên một khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị trường Bất đợng sản thức hình thành từ năm 1993 Sau trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm phát triển thi trường Bất đợng sản giai đoạn từ năm 1993-1994 diễn tượng sốt đất Luật đất đai vừa ban hành cho phép việc chuyển nhường quyền sử dụng đất dễ dàng Trong năm 1993 tỷ lệ GDP đạt đến 8,1% đến năm 1994 tăng đến 8,8% cho thấy mức độ tăng trưởng kinh tế tăng trưởng rõ rệt 35 Đây xem thời kỳ hoàng kim tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng cao GDP tạo niềm tin cho nhà đầu tư, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh Giống một quy luật chu kỳ, thị trường Bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng lần thứ nhất kéo dài năm (1995-1999) sau sốt đất mạnh, xảy tình trạng biến động kinh tế sách vĩ mơ Trải qua năm đầy biến đợng, thị trường Bất đợng sản bắt đầu có chuyển biến tích cực vào năm 2000, vào giai đoạn 2001-2002 sốt đất thứ hai xuất lúc với giá vàng tăng cao Trong lần sốt đất này, giá tăng từ 2,5-3 lần (tương đương tăng 16,5-20,1%/năm) Sau phủ can thiệp Luật đất đai năm 2003 nghị định 181 có mợt số thay đổi, tình trạng “phân lơ bán nền” bị chấm dứt, việc thay đổi khiến thị trường nhà đất hạ nhiệt giai đoạn đóng băng thị trường bất động sản lần thứ hai kéo dài năm (2003-2006) Vào năm 2007-2008, sốt “bong bóng” thị trường Bất đợng sản đạt đỉnh, tập trung chủ yếu phân khúc hộ cao cấp biệt thự, nguyên nhân lạm phát tăng cao (19,89% năm 2007), lãi suất ngân hàng tăng đến 2324%/năm c̣c khủng hoảng tài chính, suy thối kinh tế giới Thị trường bất đợng sản tiếp tục đóng băng lần thứ ba vào giai đoạn 2010-2013, nguyên nhân giai đoạn 2009-2010 nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường Bất đợng sản lớn có nhiều dự án cấp phép đầu tư, vào giai đoạn năm 2011-2013 ngân hàng siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực Bất đợng sản việc đầu tư kinh doanh Bất động sản coi lĩnh vực phi sản xuất dẫn đến thị trường Bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng đóng băng Sau thời gian trầm lắng kéo dài, từ năm 2014 đến thị trường Bất đợng sản có xu hướng lên tương đối mạnh mẽ, xác định vấn đề cốt lõi Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường Bất động sản, khắc phụ lệch 36 pha cung-cầu điều chỉnh cấu hàng hóa hợp lý hơn, số lượng giao dịch thành cơng tăng phân khúc, số lượng tồn kho bất đợng sản giảm, dịng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản ngày tăng Theo số liệu Cục Đầu tư nước ngồi (Bợ kế hoạch đầu tư), ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ việc thu hút nhà đầu tư nước với 35 dự án đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp tăng thêm 2.54 tỷ USD, chiếm 12.6% tổng vốn đầu tư đăng ký, vốn FDI tăng gấp lần so với năm 2013 Trong năm 2015, Quốc hội thông qua Luật Đất đai, nhà luật kinh doanh bất động sản, đưa quy định rõ ràng điều khoản việc bán nhà hình thành tương lai quy định Luật nhà người nước điều làm tăng vốn đầu tư nhiều vào lĩnh vực bất đợng sản Bên cạnh đó, sách Ngân hàng nhà nước cho người dân vay mua nhà trả góp dài hạn nới lỏng mợt số sách, quy định cho việc cho vay tác động mạnh đến khoản thị trường bất động sản Việt Nam Lượng giao dịch thị trường bất động sản tăng cao, tồn kho giảm mạnh đồng thời vốn đầu tư trực tiếp nước tiếp tục tăng cao Năm 2016-2017 thị trường bất động sản có chuyển biến tích cực với dự án nhà thương mại có điều chỉnh giá sách bán hàng phù hợp Trong năm 2018, nhìn chung thị trường bất đợng sản phát triển ổn định, sản phẩm nhà phân khúc thị trường tái cấu hợp lý Theo Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), số lượng nhà chung cư gắn liền với đất tháng đầu năm 100.000 so với năm 2017 tăng khoảng 20.000 sản phẩm Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nợi lượng sản phẩm nhà chung cư chiếm đa số Có thể thấy, thị trường Bất đợng sản Việt Nam từ hình thành trải qua bao giai đoạn khó khăn phát triển, thị trường có biến đổi chất dần trở nên chuyên nghiệp có hỗ trợ từ sách pháp lý Chính phủ So với tỷ lệ thị hóa mợt số quốc gia như: Singapore, Malaysia,…thì tốc đợ thị hóa Việt Nam trình phát triển với tốc đợ thị hóa 37 35% tiếp tục gia tăng để đuổi kịp với nước Châu Á khu vực Tại thành phố lớn như: Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nợi, Đà Nẵng luôn nơi thu hút nhà đầu tư, nguồn nhân lực toàn quốc học tập làm việc, từ có nhu cầu sinh sống lâu dài tạo nhu cầu lớn nhà 4.1.1.3 Tín dụng cho ngành Bất động sản giai đoạn 2010 – 2018 Hình 4.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS giai đoạn 2010-2018 Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp Giai đoạn 2010 giai đoạn giá Bất đợng sản Việt Nam gây nên bong bóng bắt đầu giảm giá mạnh Ngay sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, nhằm ổn định kinh tế, việc cắt giảm tín dụng đặc biệt cấu cho vay với nhóm Bất đợng sản giảm mạnh từ 11% xuống 5,4% năm 2012 Điều khiến giá Bất động sản giảm mạnh rơi vào tình trạng đóng băng Sau kinh tế có dấu hiệu dần ổn định, tín dụng BĐS dần gia tăng, với tình hình giao dịch Bất đợng sản cải thiện từ cuối năm 2014, đầu 2015 Đến hết năm 2018, tín dụng cho lĩnh vực Bất Đợng Sản ước tính chiếm 7,5% dư nợ cho vay.Tuy nhiên tổng tín dụng dành cho Bất động sản không bao gồm 38 số thống kê đơn tỷ lệ cho vay Bất động sản, thực tế rất nhiều ngân hàng lách hạn mức cho vay lĩnh vực Bất đợng sản cách giải ngân qua gói cho vay tiêu dùng, hình thức mục đích sửa chữa mua Bất động sản Đây mức tín dụng khơng bao gồm khoản cho vay tiêu dùng mục đích sửa nhà mua Bất đợng sản Trường hợp tính khoản vay này, ước tính dư nợ cho vay Bất động sản chiếm tỷ trọng 16% tồn hệ thống Bên cạnh đó, để kích hoạt thị trường Bất động sản sôi động trở lại, một lượng tiền lớn nằm Bất động sản khơng quay vịng, từ cuối năm 2013 ngân hàng nhà nước tung gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho lĩnh vực Bất đợng sản Hình 4.3 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS (tín dụng tiêu dùng) giai đoạn 2010-2018 Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp Sự phục hồi kinh tế giúp gia tăng nhu cầu sửa chữa nhà mua bán Bất động sản, dù nguồn cung liên tục gia tăng việc việc thuê mặt hấp thụ tốt Tín dụng tiêu dung có mức tăng trưởng rất mạnh, bình quân 55%/năm giai đoạn 2015-2017 Nhờ quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tiêu an tồn tài kiểm sốt nợ xấu Ngân hàng tỷ trọng dư nợ lĩnh vực Bất đợng sản kiểm sốt thận trọng chặt chẽ  CPI, vốn FDI tăng trưởng tín dụng BĐS 39 Hình 4.4 CPI tăng trưởng tín dụng BĐS Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp Trong giai đoạn 2010-2013, lượng vốn FDI giảm liên tiếp bắt đầu tăng trở lại giai đoạn 2015-2017 Trong nhiều năm, tỷ trọng đầu tư FDI vào ngành Bất động sản thường đứng vị trí thứ hai thứ ba Lý giải cho điều này, nhiều chuyên gia cho Việt Nam với kinh tế tăng trưởng vượt bậc ổn định vài thập niên trở lại trở thành nơi thu hút nhà đầu tư nước hàng đầu Châu Á Nhật Bản, Hàn Quốc, HongKong, Đài Loan… Với nhu cầu mở rộng đầu tư Việt Nam, doanh nghiệp nước thường đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại thơng qua việc sở hữu tồ nhà, cao ốc làm trụ sở văn phòng khu vực trung tâm Hình 4.5 Vốn FDI giai đoạn 2010-2018 40 Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp Vào đầu năm 2019, sách tín dụng cho Bất đợng sản bắt đầu bị kiểm sốt thắt chặt thơng qua quy định hệ thống Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro cho vay Bất đợng sản từ 200-250%, sách tiền tệ thắt chặt ảnh hưởng tới người mua nhà người đầu tư Hình 4.6 Quan hệ tăng trưởng tín dụng BĐS với nguồn cung Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp Giảm từ 45% xuống 40% tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo thông tư 19/2017/TT-NHNN Dự thảo áp dụng hệ số rủi ro 150% với khoản vay mua nhà tỷ, sách gây ảnh hưởng tới nhà đầu tư có mức vay nợ cao nhắm vào thị trường Bất động sản cao cấp Nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường Bất động sản rất lớn, vốn đăng ký FDI vào Bất động sản năm 2018 đạt 6,6 tỷ USD, tăng gấp đôi so với kỳ Vào nửa đầu năm 2018, nguồn tín dụng vào thị trường Bất đợng sản tăng chậm, ngun nhân sách hạn chế tín dụng Ngân hàng Nhà nước Lãi suất cho vay mua nhà dự kiến tăng khoảng 1-2% lãi suất cho vay chủ đầu tư tăng khoảng từ 0,5-1% 41 Tại Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản sử dụng nhiều vốn vay Ngân hàng việc phát triển bất động sản chí việc tích lũy quỹ đất Thơng tư 06 có hiệu lực vào đầu năm 2018 có tác động cụ thể đến nguồn vốn cho vay bất động sản điều tiếp tục 2019 Đây nguyên nhân dẫn đến nguồn cung tăng chậm lại năm gần  Tồn kho BĐS doanh nghiệp niêm yết Theo số liệu Bộ Xây Dựng, tồn kho Bất đợng sản năm 2018 191.433 nghìn tỷ đồng, thống kê từ Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, tồn kho 202 nghìn tỷ đồng, số thống kê từ 65 doanh nghiệp Bất đợng sản niêm yết Hình 4.7 Giá trị tồn kho doanh nghiệp BĐS Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp Do thời điểm thống kê cách tính tốn tổ chức nên số thống kê có khác biệt rất lớn Theo thống kê Bợ Xây Dựng lượng tồn kho Bất đợng sản bao gồm tồn bợ tài sản hoàn thành xây dựng tháng 12 tới tài sản sẵn sàng để bán Cần xét riêng vào tài sản sở dang cơng trình xây dựng có thời gian 12 tháng ngắn hạn cơng trình chưa có tác đợng mạnh tới lượng cung thực tế thị trường Trong năm 2018 tình trạng tồn kho tăng rất mạnh gần gấp đôi tăng nhẹ năm 2019 Đây một áp lực rất lớn cung tiềm ẩn giai đoạn tới 42 gây nên tình trạng giảm giá Bất đợng sản đặc biệt dự án chung cư xa trung tâm khơng có hệ thống sở hạ tầng, giao thơng tốt 4.1.2 Tình hình hoạt động doanh nghiệp ngành bất động sản giai đoạn 2010 – 2018 Theo số liệu Cục Quản lý Đăng ký kinh doanh, Bộ Kế hoạch đầu tư, năm 2017, tổng số doanh nghiệp thành lập doanh nghiệp quay trở lại hoạt động nước 153.307 doanh nghiệp, có 126.859 doanh nghiệp thành lập 26.448 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động Trong giai đoạn 2011-2017, số lượng doanh nghiệp thành lập tăng 1,6 lần, số vốn đăng kí tăng 2,5 lần, tỷ trọng vốn đăng ký bình quân doanh nghiệp tăng 1,5 lần Con số 3.165.333 tỷ đồng tổng số vốn doanh nghiệp đăng ký vào kinh tế năm 2017, 1.295.911 tỷ đồng số vốn doanh nghiệp đăng ký thành lập số vốn đăng ký tăng thêm 1.869.322 tỷ đồng Qua xem xét số lượng tốc đợ gia tăng doanh nghiệp ngành Kinh doanh bất đợng sản ngành chiếm vị trí cao, số lượng doanh nghiệp tăng 62% so với năm 2016 Trong năm 2017, ngành kinh doanh Bất đợng sản tiếp tục có số vốn đăng ký nhiều nhất 388.376 tỷ đồng chiếm đến 30,0% so với kỳ năm trước, ngành Buôn bán, bán lẻ, sữa chữa ô tô, xe máy có 198.042 tỷ đồng chiếm 15,3%; số vốn 190.823 tỷ đồng ngành Xây dựng chiếm 14,7%; ngành Công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 11,2% với số vốn 144.726 tỷ đồng ngành Sản xuất phân phối điện, ga, nước có 67.391 tỷ đồng chiếm 5,2%, Có thể thấy năm vừa qua, ngành kinh doanh Bất động sản có chuyển biến rất tích cự, thu hút nhiều vốn doanh nghiệp đầu tư vào so với ngành lại, xét tỷ trọng vốn đăng ký bình quân doanh nghiệp ngành Kinh doanh bất đợng sản có tỷ trọng cao đạt đến 76,7 tỷ đồng/doanh nghiệp; 43 ngành Sản xuất phân phối điện, nước, ga đạt 65,7 tỷ đồng/doanh nghiệp; ngành Nghệ thuật, vui chơi giải trí đạt 18,2 tỷ đồng/doanh nghiệp ngành Khai khoáng đạt 17,6 tỷ đồng/doanh nghiệp,… Theo số liệu Bộ Kế hoạch Đầu tư đưa báo cáo tình hình kinh tế xã hợi năm 2018, số doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản 7.100 tăng 40% so với kỳ năm 2017 Trong năm 2018, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập 131.275 doanh nghiệp tăng 3,5% tổng số vốn đăng kí 1.478.000 tỷ đồng tăng 14% so với năm 2017  Doanh thu lợi nhuận ngành bất động sản giai đoạn 2010 – 2018 Tốc độ tăng trưởng doanh thu công ty Bất động sản niêm yết sàn chứng khoán năm 2010 15,9%; Năm 2011 21,2%; Năm 2012 17,7%; Năm 2013 50,6%; Năm 2014 30,8%; Năm 2015 1,6%; Năm 2016 36,1%; Năm 2017 40,8% năm 2018 33,6% Như ta thấy tốc độ tăng doanh thu công ty Bất động sản niêm yết sàn chứng khốn giai đoạn 2010 – 2018 đạt tốc đợ cao nhất hiệu nhất năm 2013 với tốc độ tăng doanh thu 50,6% thấp nhất năm 2015 với tốc độ tăng 1,6% Hình 4.8 Tăng trưởng doanh thu doanh nghiệp BĐS giai đoạn 2010-2018 Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp 44 4.2 Thống kê mô tả biến nghiên cứu Dữ liệu thu thập từ 44 doanh nghiệp ngành bất động sản giao dịch TTCK Việt Nam giai đoạn 2010-2018 với thông số thống kê thể bảng sau: Bảng 4.1Thống kê mô tả biên nghiên cứu Tên biến Số quan sát Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn Giá trị nhỏ Giá trị lớn ROE 396 0,0522 0,2123 -2,1138 0,0622 LEV 396 1,5255 1,6583 0,0111 18,2557 TANG 396 0,0905 0,1355 0,0001 0,7114 GROW 396 0,1551 0,3365 -0,5946 2,9791 LnSIZE 396 3414305 6503460 84786 5.31e+07 AGE 396 14,3409 6,5678 41 GDP 396 0,0623 0,0057 0,0525 0,0708 INF 396 0,0677 0,0641 -0,0019 0,2126 (Nguồn: tác giả tính tốn) Từ kết thống kê mô tả cho thấy, biến mô hình ước lượng thu đủ liệu với 396 quan sát  Biến ROEit có giá trị trung trình 0,0522043, giá trị nhỏ nhất -2,1138 (Công ty Cổ phần Địa ốc Đà Lạt, năm 2018), giá trị lớn nhất 0,06217 (Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm, năm 2010)  Biến LEVit có giá trị trung bình 1,525573, giá trị nhỏ nhất 0,0111 (Cơng ty cổ phần đầu tư tài quốc tế phát triển doanh nghiệp IDJ, năm 2015), giá trị lớn nhất 18,2557 (Công ty Cổ phần COMA18, năm 2015)  Biến TANGit có giá trị trung bình 0,0905768, giá trị nhỏ nhất 0.0001 (Công ty cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt, năm 2014), giá trị lớn nhất 0,7114 47 (Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền, năm 2012)  Biến GROWit có giá trị trung trình 0,1551962, giá trị nhỏ nhất -0,5946 (Công ty cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay, năm 2017), giá trị lớn nhất 2,9791 (Công ty cổ phần Xây lắp Địa ốc Vũng Tàu, năm 2017)  Biến LnSIZEit có giá trị trung trình 3414305, giá trị nhỏ nhất 84786 (Cơng ty cổ phần địa ốc Đà Lạt, năm 2018), giá trị lớn nhất 5.31e+07 (Cơng ty Cổ phần Hồng Anh Gia Lai, năm 2017)  Biến AGEit có giá trị trung trình 14,34091, giá trị nhỏ nhất (Công ty cổ phần đầu tư phát triển du lịch vinaconex, năm 2010), giá trị lớn nhất 41 (Công ty cổ phần Xây lắp Địa ốc Vũng Tàu, năm 2018) 4.3 Kết mơ hình nghiên cứu 4.3.1 Phân tích tương quan mơ hình nghiên cứu Hệ số tương quan biến mơ hình nghiên cứu mơ tả bảng sau: Bảng 4.2 Hệ số tương quan biến mơ hình nghiên cứu ROE LEV TANG GROW AGE GDP INF ROE 1.0000 LEV -0,5163 1.0000 TANG -0,1164 0,0461 1.0000 GROW 0,2733 -0,0247 0,0301 1.0000 AGE 0,0884 -0,0696 -0,1792 0,0588 1.0000 GDP 0,0227 0,0375 -0,1159 0,1720 0,2218 INF 0,1127 -0,0227 0,1620 0,0135 -0,2944 -0,2434 1.0000 LnSIZE 0,1377 -0,1367 -0,1024 0,1028 0,1562 48 LNSIZE 1.0000 0,1190 -0,1134 1.0000 (Nguồn: tác giả tính tốn) Dựa vào kết bảng ma trận hệ số tương quan ta nhận thấy hầu hết biến tương quan yếu ngược chiều với hệ số tự tương quan nhỏ 0,55, biến INF AGE có đợ tương quan cao nhất 0,2944  Biến LEV VÀ TANG tương quan ngược chiều với ROE  Biến GROW, SIZE, AGE, GDP INF tương quan chiều với biến phụ thuộc ROE  Hiện tượng đa cộng tuyến biến giải thích xảy mơ hình đánh giá không nghiêm trọng, hệ số tương quan có giá trị thấp (cao nhất 0,2944) Kết tương quan phù hợp với hầu hết nghiên cứu trước giới phù hợp với kỳ vọng tác giả giai đoạn nghiên cứu Việt Nam Một vấn đề thường gặp phải việc ước lượng mơ hình hồi quy bợi tượng đa cợng tuyến (multicollinearity) Nếu tồn đa cộng tuyến làm cho kết ước lượng khơng cịn xác Để phát đa cợng tuyến, quy tắc kiểm định hệ số tương quan biến đợc lập > 0,8 mức độ đa cộng tuyến xem cao (Farrar Glauber, 1967) 4.3.2 Kiểm định mơ hình nghiên cứu  So sánh mơ hình: Pooled Regression Fixed effects model: Ta tiến hành so sánh mô hình Pooled Regression Fixed effects model với giả thuyết H0: Chọn Pooled Regression - Phân tích hồi quy theo Pooled Regression: 49 Bảng 4.3 Phân tích hồi quy theo Pooled Regression ROE Hệ số hồi quy Sai số chuẩn Z P>z Khoảng tin cậy 95% LEV -0,0822 0,0050 -16,18 0,000 -0,0921 -0,0722 TANG -0,1661 0,0799 -2,08 0,038 -0,3227 -0,0096 GROW 0,1437 0,0219 6,54 0,000 0,1006 0,1868 AGE -0,0044 0,0026 -1,72 0,085 -0,0095 0,0006 GDP 1,0380 1,3088 0,79 0,428 -1,52722 3,6033 INF 0,3285 0,1268 2,59 0,010 0,0798 0,5771 LnSIZE 0,0307 0,1221 2,52 0,012 0,0067 0,0546 _cons -0,2873 0,1797 -1,60 0,110 -0,6394 0,06487 (Nguồn: tác giả tính tốn) 50 - Phân tích hồi quy theo Fixed effects model: Bảng 4.4 Phân tích hồi quy theo Fixed effects model ROE Hệ số hồi quy Sai số chuẩn Z P>z Khoảng tin cậy 95% LEV -0,0841 0,0050 -16,83 0,000 -0,0940 -0,0743 TANG -0,0841 0,0863 -0,97 0,330 -0,2539 0,0856 GROW 0,0864 0,0223 3,86 0,000 0,0424 0,1304 AGE -0,0323 0,0050 -6,37 0,000 -0,0423 -0,0223 GDP 4,6648 1,4264 3,27 0,001 1,8592 7,4703 INF -0,2232 0,1570 -1,42 0,156 -0,5321 0,0855 LnSIZE 0,1350 0,0208 6,49 0,000 0,0940 0,1759 _cons -1,5474 0,2775 -5,58 0,000 -2,0933 -1,0015 (Nguồn: tác giả tính tốn) Nhận xét: Căn vào kiểm định F, với mức ý nghĩa 1%, ta có: F = 0.0000 < 1% nên bác bỏ giả thuyết H0  chọn Fixed effects model  So sánh mơ hình: Fixed effects model Random effects model: - Phân tích hồi quy theo Random effects model: 51 Bảng 4.5 Phân tích hồi quy theo Random effects model Hệ số hồi Sai số quy chuẩn LEV -0,0822 TANG ROE Z P>z Khoảng tin cậy 95% 0,0050 -16,18 0,000 -0,0921 -0,0722 -0,1661 0,0798 -2,08 0,038 -0,3227 -0,0096 GROW 0,1437 0,0219 6,54 0,000 0,1006 0,1868 AGE -0,0044 0,0026 -1,72 0,085 -0,0095 0,0006 GDP 1,0380 1,3088 0,79 0,428 -1,5272 3,6033 INF 0,3285 0,1268 2,59 0,010 0,0798 0,5771 LnSIZE 0,0307 0,0122 2,52 0,012 0,0067 0,0546 _cons -0,2872 0,1796 -1,60 0,110 -0,6394 0,0648 (Nguồn: tác giả tính tốn) Kiểm định Hausman: Căn vào kiểm định Hausman, với mức ý nghĩa 1%, ta có: Prob = 0.0005 < 1% nên bác bỏ giả thuyết H0 (H0: chọn Random effects model)  chọn Fixed effects model Kết luận chung: Sau so sánh ba mơ hình, ta chọn mơ hình Fixed effects model 4.3.3 Kiểm định giả thiết hồi quy mơ hình nghiên cứu Kiểm định khơng có tự tương quan biến độc lập mơ hình (khơng bị tượng đa cộng tuyến) 52 Đa cộng tuyến tượng biến đợc lập mơ hình tương quan tuyến tính với Nghiên cứu tiến hành kiểm định giả thuyết không bị tượng đa cộng tuyến cách dùng tiêu VIF Biến độc lập VIF AGE 1,16 INF 1,16 GDP 1,14 LnSIZE 1,07 TANG 1,06 GROW 1,05 LEV 1,03 (Nguồn: tác giả tính tốn) VIF tất biến độc lập nhỏ 10 nên tượng đa cợng tuyến mơ hình đánh giá không nghiệm trọng (Gujrati, 2003) Kiểm định phương sai sai số không đổi (không bị tượng phương sai thay đổi) Phương sai sai số thay đổi làm cho ước lượng thu phương pháp thông thường liệu bảng vững không hiệu quả, kiểm định hệ số hồi quy khơng cịn đáng tin cậy Từ dẫn đến tượng ngợ nhận biến đợc lập mơ hình nghiên cứu có ý nghĩa, lúc kiểm định hệ số hồi quy R bình phương khơng dùng Bởi phương sai sai số thay đổi làm mất tính hiệu ước lượng, nên cần thiết phải tiến hành kiểm định giả thuyết phương sai sai số không đổi kiểm định White, với giả thuyết H0: Khơng có tượng phương sai thay đổi Với mức ý nghĩa 1%, kiểm định White cho kết là: Prob = 0.0000 53 Vậy, Prob < 1% nên bác bỏ giả thuyết H0  có tượng phương sai thay đổi Kiểm định sai số khơng có mối quan hệ tương quan với (không bị tượng tự tương quan) Giữa sai số có mối quan hệ tương quan với làm cho ước lượng thu phương pháp thông thường liệu bảng vững không hiệu quả, kiểm định hệ số hồi quy khơng cịn đáng tin cậy Nghiên cứu tiến hành kiểm định giả thuyết không bị tự tương quan liệu bảng, với giả thuyết H0: khơng có tự tương quan Với mức ý nghĩa alpha = 10%, kiểm định cho kết là: Prob = 0.8681 Vậy, Prob > 10% nên chấp nhận giả thuyết H0  khơng có tự tương quan 4.4 Tổng hợp kết kiểm định mơ hình nghiên cứu Qua kết kiểm định phần trên, ta thấy: tượng đa cợng tuyến mơ hình đánh giá khơng nghiêm trọng khơng có tự tương quan sai số Tuy vậy, mơ hình có tượng phương sai thay đổi Hiện tượng làm cho ước lượng thu phương pháp hồi quy thông thường liệu bảng không hiệu quả, kiểm định hệ số hồi quy khơng cịn đáng tin cậy Do vậy, tác giả dùng phương pháp bình phương bé nhất tổng quát khả thi (Feasible General Least Square - FGLS) để khắc phục tượng phương sai thay đổi nhằm đảm bảo ước lượng thu vững hiệu (Wooldridge, 2002) 54 Hệ số hồi Sai số quy chuẩn LEV -0,0237 0,0057 -4,15 0,000 -0,0349 -0,0125 TANG -0,1301 0,0385 -3,38 0,001 -0,2056 -0,0546 GROW 0,1231 0,0177 6,96 0,000 0,0884 0,1578 AGE 0,0023 0,0009 2,60 0,009 0,0005 0,0041 GDP 2,0094 0,8476 2,37 0,018 0,3479 3,6709 INF 0,3150 0,0763 4,12 0,000 0,1653 0,4646 LnSIZE 0,0014 0,0038 0,36 0,717 -0,0061 0,0089 _cons -0,1128 0,0728 -1,55 0,121 -0,2555 0,0299 ROE Z P>z Khoảng tin cậy 95% (Nguồn: tác giả tính tốn) Với biến phụ tḥc ROE, sau sử dụng phương pháp bình phương bé nhất tổng quát khả thi (GLS) để khắc phục tượng phương sai thay đổi, mơ hình có ý 55 nghĩa mức ý nghĩa 1% (do Prob = 0,0000) nên kết mơ hình phù hợp sử dụng Vậy, kết mơ hình nghiên cứu có phương trình sau: ROEit = - 0,1128 – 0,0237 LEVit – 0,1301 TANGit + 0,1231 GROWit + 0,0023 AGEit +2,0094 GDPt +0,3150 INFt + εit Qua trình phân tích mơ hình nghiên cứu, ta có kết tổng hợp sau: Bảng 4.6 Tổng hợp kết nghiên cứu Mơ hình nghiên cứu (ROE) LEVit - 0,0237 *** TANGit - 0,1301 *** GROWit 0,1231 *** AGEit 0,0023 *** GDPt 2,0094** INFt 0,3150 *** SIZEit 0,0014 F-test Wald chi2 Prob>chi 2=0.0000*** Ghi chú: (*), (**) (***) có ý nghĩa tương ứng mức 10%, 5% 1% (Nguồn: tác giả tổng hợp) 4.5 Đối chiếu kết nghiên cứu So sánh kết nghiên cứu thực nghiệm, kỳ vọng dấu kết nghiên cứu tác giả tóm tắt bảng đây: 56 Bảng 4.7 So sánh kết nghiên cứu Kỳ vọng dấu tác giả Kết nghiên cứu tác giả Cấu trúc vốn (LEV) (-) (-) Tăng trưởng doanh nghiệp (GROW) (+) (+) Quy mô doanh nghiệp (SIZE) (+) Khơng có ý nghĩa Số năm hoạt đợng doanh nghiệp (AGE) (+) (+) Tài sản cố định Doanh nghiệp (TANG) (-) (-) Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) (+) (+) Tỷ lệ lạm phát (INF) (-) (+) Các biến độc lập (Nguồn: tác giả tổng hợp) Có thể thấy, biến tăng trưởng doanh nghiệp (GROW), số năm hoạt động doanh nghiệp (AGE), tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) tỷ lệ lạm phát (INF) có tác đợng chiều đến hiệu hoạt động kinh doanh (ROE) Ngược lại, biến cấu trúc vốn (LEV), tài sản cố định doanh nghiệp (TANG) có tác đợng ngược chiều đến hiệu hoạt đợng kinh doanh Biến Quy mơ doanh nghiệp (SIZE) khơng có ý nghĩa thống kê hiệu hoạt động kinh doanh 4.6 Thảo luận kết nghiên cứu 4.6.1 Cơ cấu vốn (LEV ) Hiện nay, để khuếch đại hiệu hoạt đợng kinh doanh (ROE) có nhiều doanh nghiệp sử dụng nợ vay mợt địn bẩy tài Theo nghiên cứu tác giả 57 cho thấy, hiệu hoạt động kinh doanh (ROE) cấu vốn (LEV) có mối quan hệ ngược chiều với nhau, có ý nghĩa thống kê mức 1%, kết tương đồng phù hợp với một số nghiên cứu một số tác Yana Safarova (2010) Zeitun Tian (2007) Có thể thấy, năm từ 20102013 lãi suất vay Việt Nam tăng cao đỉnh điểm, đồng thời thị trường Bất đợng sản xảy tượng đóng băng làm cho doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn chi phí lãi vay tăng cao, lợi nhuận giảm Điều cho thấy việc doanh nghiệp vay nợ thay sử dụng vốn chủ sỡ hữu làm cho chi phí lãi vay tăng lên, vay nợ nhiều dẫn đến lãi vay lớn hiệu hoạt động kinh doanh giảm Đây cho một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu hoạt động kinh doanh (ROE) 4.6.2 Tài sản cố định doanh nghiệp (TANG) Từ kết nghiên cứu cho thấy, biến tài sản cố định doanh nghiệp (TANG) có tác đợng ngược chiều với hiệu hoạt đợng kinh doanh (ROE) có ý nghĩa thống kê mức 1% Tài sản cố định mợt doanh nghiệp thơng thường có giá trị rất lớn theo thời gian giá trị tài sản cố định bị giảm sút, hao mòn doanh nghiệp trọng đầu tư bỏ chi phí để bảo trì nâng cấp chiếm mợt nguồn vốn rất lớn, từ ảnh hưởng đến hiệu hoạt đông kinh doanh Kết phù hợp với nghiên cứu Zeitun and Titan (2007) Onaolapo & Kajola (2010) 4.6.3 Tăng trưởng doanh nghiệp (GROW) Theo kết nghiên cứu ta thấy, biến tăng trưởng doanh nghiệp (GROW) có tác đợng chiều với hiệu hoạt động kinh doanh (ROE) với mức ý nghĩa 1%, điều có nghĩa tỷ trọng tài sản tăng lớn hiệu hoạt đợng kinh doanh cao, phù hợp với kết nghiên cứu Zeitun and Tian (2007), Safarova (2010) Có thể thấy, để biết mục tiêu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp có đạt hay khơng điều kiện để xem xét mức độ tăng trưởng doanh nghiệp Tăng trưởng giúp cho doanh nghiệp tích luỹ 58 nguồn vốn, gia tăng tài sản, mở rộng hội đầu tư, sản xuất, tạo dựng mối quan hệ uy tín khách hàng nhà đầu tư ngồi nước từ làm tăng hiệu hoạt động kinh doanh Qua kết tác giả nghiên cứu cho thấy, doanh nghiệp có tốc đợ tăng trưởng doanh thu cao hoạt đợng ngày hiệu phát triển ngược lại doanh nghiệp có tốc đợ tăng trưởng thấp thị phần kinh tế ngày thu hẹp dễ dẫn đến phá sản 4.6.4 Số năm hoạt động doanh nghiệp (AGE) Biến số năm hoạt động doanh nghiệp có ý nghĩa tích cực đến hiệu hoạt động kinh doanh (ROE) với mức ý nghĩa 1% Kết tương đồng với nghiên cứu Onaolapo & Kajola (2010) Có thể nói, doanh nghiệp hoạt đợng lâu năm có mợt số vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh dự án đầu tư Vì hoạt động thời gian dài nên doanh nghiệp có kinh nghiệm quản lý, uy tín mối quan hệ tốt xã hội so với doanh nghiệp thành lập sau Do đó, doanh nghiệp hoạt đợng lâu có khả huy đợng vốn từ doanh nghiệp khác ngân hàng tốt dẫn đến hiệu hoạt động tăng lên 4.6.5 Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) Biến Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) có tác đợng chiều đến hiệu hoạt động kinh doanh (ROE) với mức ý nghĩa 5% Kết nghiên cứu tương đồng với nghiên cứu Bùi Ngọc Toản (2016) Theo số liệu tổng cục thống kê, Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế GDP Việt Nam tăng qua năm cụ thể như: Năm 2010 đạt 6.78% đến năm 2018 đạt 7.08% mức tăng cao nhất 10 năm qua, tỷ lệ thất nghiệp có xu hướng giảm dần cụ thể năm 2010 2.88% xuống 2% năm 2018 Khi GDP tăng trưởng, thu nhập người dân cải thiện, cụ thể thu nhập bình quân đầu người 59 tăng từ năm 2010 22.3 triệu đồng/người/năm đến năm 2018 58.5 triệu đồng/người/năm từ kéo theo nhu cầu nhà ở, đất đai xã hội tăng lên, tăng trưởng GDP kích cầu cho thị trường bất đợng sản phát triển Điều cho thấy được, ngành bất động sản ngành hưởng lợi nhiều nhất từ tăng trưởng kinh tế Việt Nam, nhu cầu nhà ở, xây dựng chung cư, đất đai tăng cao dẫn đến phát triển ngành bất đợng sản từ mang lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp 4.6.6 Tỷ lệ lạm phát (INF) Biến tỷ lệ lạm phát (INF) có tác đợng chiều đến hiệu hoạt đợng kinh doanh với mức ý nghĩ 1% Kết tương đồng với nghiên cứu Amdemikael Abera (2012) Điều có nghĩa khơng phải lạm phát lúc có hệ tiêu cực, đơi cịn tác đợng tích cực đến kinh tế-xã hợi Khi lạm phát trì mức hợp lý vừa phải cải thiện một số vấn đề lãi suất hạ thấp, tỷ giá ổn định, thúc đẩy doanh nghiệp đẩy mạnh sản xuất kinh doanh, giảm chi phí đầu vào, cải thiện đời sống người dân, làm cho tâm lý người dân nhà đầu tư ổn định hơn, khuyến khích đầu tư, thúc đẩy phát triển nâng cao hiệu sản xuất hoạt động kinh doanh kinh tế theo nghiên cứu Mubarik (2005) 4.6.7 Quy mô doanh nghiệp (SIZE) Biến quy mô doanh nghiệp chưa đủ sở để kết luận có mối quan hệ với hiệu hoạt động kinh doanh (ROE), chưa đủ ý nghĩa thống kê mức 10% Giả thuyết H3 biến quy mô doanh nghiệp tác động dương đến ROE, với kết nghiên cứu cho thấy ta bác bỏ giả thuyết H3 Kết trái ngược với một số nghiên cứu một số tác giả Zeitun and Tian (2007), Safarova (2010), Onaolapo & Kajola (2010) 60 Với ngành Bất đợng sản để doanh nghiệp đạt hiệu hoạt động kinh doanh phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, việc quy mơ doanh nghiệp lớn hay nhỏ khơng cịn điều kiện thuận lợi uy tín sức mạnh tài để doanh nghiệp bất đợng sản dễ dàng tiếp cận với nguồn tài trợ từ nhà đầu tư Điều cho thấy việc tận dụng Quy mô doanh nghiệp để phát triển kinh doanh, mối quan hệ doanh nghiệp ngành bất đợng sản chưa có 4.7 Kết luận chương Trong chương 4, tác giả trình bày kết nghiên cứu gồm: thống kê mô tả biến nghiên cứu, kết phân tích tương quan kết phân tích xây dựng, kiểm định mơ hình ROE với phương pháp hồi quy Nhờ phương pháp này, tác giả xác định có 06 yếu tố: Cơ cấu vốn, tăng trưởng doanh nghiệp, số năm hoạt động doanh nghiệp, tài sản cố định, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát chiều hướng tác động yếu tố đến hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Chương trình bày mợt số gợi ý nhằm nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp bất động sản 61 ... động kinh doanh doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam Chương trình bày mợt số gợi ý nhằm nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp bất động sản 61 ... 06 yếu tố: Cơ cấu vốn, tăng trưởng doanh nghiệp, số năm hoạt động doanh nghiệp, tài sản cố định, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát chiều hướng tác động yếu tố đến hiệu hoạt động kinh. .. chiều đến hiệu hoạt động kinh doanh (ROE) Ngược lại, biến cấu trúc vốn (LEV), tài sản cố định doanh nghiệp (TANG) có tác đợng ngược chiều đến hiệu hoạt động kinh doanh Biến Quy mô doanh nghiệp