Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam p3

23 CHƯƠNG 3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 3 1 Quy trình nghiên cứu Các bước thực hiện nghiên cứu được mô tả sơ bộ như sau Bước 1 Xác định vấn đề cần nghiên cứu, xây dựng khung lý thuyết liên quan tới vấn đề nghiên cứu Bước 2 Nghiên cứu các nghiên cứu thực nghiệm cùng với đối tượng và phạm vi nghiên cứu Bước 3 Thiết lập mô hình nghiên cứu từ các lý thuyết liên quan, các mô hình nghiên cứu trước đã được các tác giả khác sử dụng cho kết quả nghiên cứu Đồng thời đưa ra các giả thuyết về mối quan hệ giữa các.

CHƯƠNG 3.1 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU Quy trình nghiên cứu Các bước thực nghiên cứu mô tả sơ bộ sau: Bước Bước Xác định vấn đề cần nghiên cứu, xây dựng khung lý thuyết liên quan tới vấn đề nghiên cứu Nghiên cứu nghiên cứu thực nghiệm với đối tượng phạm vi nghiên cứu Thiết lập mơ hình nghiên cứu từ lý thuyết liên quan, mơ hình Bước nghiên cứu trước tác giả khác sử dụng cho kết nghiên cứu Đồng thời đưa giả thuyết mối quan hệ khái niệm mơ hình nghiên cứu Bước Thu thập liệu nghiên cứu (dữ liệu liệu thứ cấp) Phân tích liệu, liệu xử lý theo trình tự khai báo biến, nhập Bước liệu, chạy thống kê mô tả Phần phân tích liệu hỗ trợ phần mềm STATA Trình bày kết nghiên cứu, liệu nghiên cứu phân tích Bước trình bày kết chính, đối sánh với nghiên cứu tương tự mợt kết luận xác Bước 3.2 Kết luận, kiến nghị hoàn thành luận văn Mô tả liệu nghiên cứu Nghiên cứu liệu thứ cấp, liệu lấy từ báo cáo tài doanh nghiệp ngành bất đợng sản như: báo cáo thường niên, bảng cân đối kế tốn, báo cáo kết hoạt đợng kinh doanh từ năm 2010 đến năm 2018 niêm yết 23 thị trường chứng khốn Việt Nam để tính biến độc lập biến phụ thuộc Kết sau lấy 44 công ty bất động sản từ năm 2010 đến 2018, đề tài có tổng cợng 396 quan sát sở loại bỏ các quan sát không phù hợp 3.3 Mơ hình nghiên cứu Nhằm mục tiêu tìm yếu tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam, dựa sở lý thuyết một số nghiên cứu Weixu (2005), Skandalis Liargovas (2005), Zeitun and Tian (2007), Onaolapo & Kajola (2010), Quan Minh Nhựt Lý Thị Phương Thảo (2014) nghiên cứu với cơng ty lĩnh vực phi tài với nhiều ngành nghề khác có ngành bất đợng sản cho thấy yếu tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt đợng kinh doanh với số ROE Chính vậy, số mà tác giả lựa chọn sử dụng nghiên cứu để đánh giá hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngành bất động sản ROE Đối với hoạt động kinh doanh Bất đợng sản Doanh nghiệp bên cạnh mợt số yếu tố khách quan tác động đến hiệu hoạt đợng kinh doanh cịn có mợt số yếu tố chủ quan xuất phát từ thân nội Doanh nghiệp Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả xem xét một số yếu tố chủ quan, cụ thể yếu tố tài tác đợng đến hiệu hoạt đợng kinh doanh doanh nghiệp ngành Bất động sản như: Cấu trúc vốn (LEV), Quy mô doanh nghiệp (SIZE), Sự tăng trưởng doanh nghiệp (GROW), Số năm hoạt động doanh nghiệp (AGE), Tài sản cố định (TANG) Những nghiên cứu trước chứng minh yếu tố có tác đợng đến hiệu kinh doanh doanh nghiệp, tùy theo yếu tố mà mức độ tác đợng khác tác đợng tác đợng chiều trái chiều Ngồi ta, để tạo tính cho đề tài tác giả xem xét bổ sung thêm biến vĩ mô kinh tế, đặc trưng biến vĩ mô: Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) tỷ lệ lạm phát (INF) biến phản ánh tình hình kinh tế vĩ mơ kỳ vọng ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp ngành bất động sản Việt Nam Hai biến Bùi Ngọc Toản 24 (2016) Amdemikael Abera (2012) đưa vào nghiên cứu có tác đợng nhiều đến hiệu hoạt động doanh nghiệp Mơ hình hồi quy tổng thể có dạng: Y= + + +….+ + Trong đó: : Là biến phụ tḥc hay biến giải thích : Hệ số tự , , …, : Các tham số chưa biết mô hình : sai số ngẫu nhiên  Mơ hình nghiên cứu dự kiến có phương trình sau: ROEit = β0 + β1 LEVit + β2 TANGit + β3 GROWit + β4 SIZEiit + β5 AGEit + β6 GDPt +β7 INFt + εi Trong đó: Biến phụ thuộc: ROE: Hiệu hoạt động kinh doanh Biến độc lập: - LEVit : Cấu trúc vốn - GROWit : Tăng trưởng doanh nghiệp - SIZEit : Quy mô doanh nghiệp - AGEit : Số năm hoạt động doanh nghiệp - TANGit : Tài sản cố định - GDPt : Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế - INFt : Tỷ lệ lạm phát 25 3.4 Đo lường biến mô hình nghiên cứu 3.4.1 Lợi nhuận sau thuế vốn chủ sỡ hữu (ROE) ROE đại diện cho Hiệu hoạt động kinh doanh thiết lập để đo lường khả sinh lời đồng vốn bỏ công ty Đây số sử dụng phổ biến cách tính đơn giản, dễ hiểu rất thuận tiện cho việc so sánh hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngành bất động sản có quy mơ đặc điểm khác nhau, đồng thời sử dụng số ROE để nhận diện doanh nghiệp có lợi cạnh tranh bền vững hay không, số ROE cao doanh nghiệp sử dụng vốn hiệu quả, điều giúp nhà đầu tư đưa định nhanh chóng, hợp lý cho DN Biến tính nghiên cứu Onaolapo & Kajola (2010), Weixu (2005) ROE = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu 3.4.2 Cấu trúc vốn (LEV) Theo nghiên cứu Safarova (2010), Kimberly C.Gleason cộng (2000), Weixu (2005) cấu trúc vốn ảnh hưởng đến hiệu hoạt đợng doanh nghiệp Đối với DN nói chung DN bất đợng sản nói riêng ngồi nguồn vốn có sẵn để đảm bảo cho q trình hoạt đợng kinh doanh diễn liên tục doanh nghiệp cần huy đợng nguồn vốn từ bên ngồi Cấu trúc vốn xuất doanh nghiệp định tài trợ cho phần lớn tài sản mình, đầu tư nợ vay, nhằm tối đa hóa lợi nhuận doanh nghiệp Với đặc điểm một ngành địi hỏi vốn lớn, doanh nghiệp bất đợng sản thường vay nợ với tỷ lệ cao, cấu vốn với nhiều nợ vay tác động ngược chiều đến hiệu hoạt động DN, việc vay nợ mức cao doanh nghiệp khơng có khả trả nợ dẫn đến phá sản Tỷ lệ nợ vay doanh nghiệp tăng cao làm tăng chi phí trả lãi dẫn đến lợi nhuận doanh nghiệp giảm LEV= 26 Giả thuyết (H1): Cấu trúc vốn có tác động âm (-) đến hiệu hoạt động hoạt động kinh doanh 3.4.3 Tăng trưởng doanh nghiệp (GROW) Các doanh nghiệp có tốc đợ tăng trưởng cao hiệu hoạt đợng kinh doanh cao, doanh nghiệp tăng trưởng tạo lợi nhuận từ khoản đầu tư Giải thích điều tốc độ tăng trưởng cao doanh nghiệp mợt số tốt để dự đốn tương lai thành cơng Do đó, cổ phiếu công ty nhà đầu tư đánh giá cao hoạt động năm tới công ty ngân hàng cho lạc quan Vì vậy, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn Bên cạnh đó, tốc đợ tăng trưởng cao giúp công ty mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đạt hiệu theo quy mô, nên khoản đầu tư có lợi nhuận cao Theo nghiên cứu Zeitun and Tian (2007), Safarova (2010) tăng trưởng DN có tác đợng chiều đến hiệu hoạt động kinh doanh GROW = Giả thuyết (H2): Tăng trưởng doanh nghiệp có tác động (+) đến hiệu hoạt động kinh doanh 3.4.4 Quy mô doanh nghiệp (SIZE) Nghiên cứu Zeitun and Tian (2007), Safarova (2010) quy mơ doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến hiệu hoạt đợng kinh doanh doanh nghiệp, quy mơ doanh nghiệp lớn sản phẩm dịch vụ đa dạng Quy mơ lớn, doanh nghiệp có điều kiện thuận lợi uy tín, thương hiệu sức mạnh tài Đồng thời có gia tăng quy mô giúp cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với nguồn tài trợ, gia tăng sản xuất đáp ứng kịp thời có thiếu hụt lượng cung thị trường, có khả tham gia đầu tư dự án lớn, định giá sản phẩm cao hơn, chiếm ưu thị phần trước đối thủ cạnh tranh làm tăng doanh thu lợi nhuân cho doanh nghiệp 27 SIZE = Log (Tổng tài sản) Giả thuyết (H3): Quy mơ doanh nghiệp có tác động dương (+) đến hiệu hoạt động kinh doanh 3.4.5 Số năm hoạt động DN (AGE) Các DN hoạt đợng lâu năm tích tụ nhiều vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh dự án đầu tư Đồng thời, hoạt động một thời gian dài nên doanh nghiệp thường có nhiều kinh nghiệm, tạo uy tín mối quan hệ sâu rợng ngồi xã hợi với doanh nghiệp khác với ngân hàng thương mại, dễ dàng tiếp cận nguồn vốn thơng tin có liên quan đến hoạt đợng doanh nghiệp giúp hiệu hoạt động cao Đồng ý với quan điểm có nghiên cứu: Onaolapo & Kajola (2010), Nguyễn Quốc Nghi Mai Văn Năm (2011) AGE = Năm nghiên cứu thực tế - năm thành lập Giả thuyết (H4): Số năm hoạt động doanh nghiệp có tác động dương (+) đến hiệu hoạt động kinh doanh 3.4.6 Tài sản cố định (TANG) Tài sản cố định máy móc, thiết bị, nhà xưởng Tiềm lực một doanh nghiệp xây lắp thể không thông qua đội ngũ lao động mà phần lớn thông qua số lượng, chủng loại thiết bị thi công hàm lượng công nghệ thiết bị Đối với DN ngành Bất đợng sản, ngành xây dựng máy móc thiết bị xem bộ phận chủ yếu quan trọng nhất tài sản cố định DN Một DN đầu tư trang bị thiết bị đại hạn chế chi phí hao tốn sức nhân cơng, rút ngắn thời gian sản xuất, từ tiết kiệm chi phí, lợi nhuận DN ghi nhận cao sớm Theo nghiên cứu Zeitun and Titan (2007) Onaolapo & Kajola (2010) cho thấy tài sản cố định thường có giá trị lớn tham gia vào chu kỳ sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Nhưng theo thời gian sản xuất, giá trị tài sản cố định 28 bị giảm sút, doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào tài sản cố định khác bỏ chi phí để sửa chữa nâng cấp Việc đầu tư một tài sản cố định bị chiếm mất một lượng nguồn vốn rất lớn Điều ảnh hưởng đến lợi nhuận kinh doanh, từ ảnh hưởng đến hiệu hoạt động kinh doanh TANG = Giả thuyết (H5): Tài sản cố định có tác động âm (-) đến hiệu hoạt động kinh doanh 3.4.7 Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế một biến vĩ mô quan trọng kinh tế, mợt nước có tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) cao mang lại nhiều hội đầu tư cho doanh nghiệp Khi kinh tế thời kỳ phát triển, Nhà nước khuyến khích doanh nghiệp ngành Bất đợng sản đầu tư vào dự án lớn nhiều hơn, người dân có tiền để đầu tư vào dự án nhà ở, đất đai Điều dẫn tới phát triển doanh nghiệp bất đợng sản GDP cho có tác đợng tích cực đến hiệu hoạt động Doanh nghiệp theo nghiên cứu Bùi Ngọc Toản (2016) GDP: Dữ liệu từ World Bank Giả thuyết (H6): Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế có tác động dương (+) đến hiệu hoạt động kinh doanh 3.4.8 Tỷ lệ Lạm phát (INF) Mối liên hệ lạm phát thị trường Bất động sản phản ánh thơng qua sách tiền tệ, tình trạng kinh tế tâm lý kỳ vọng người dân, doanh nghiệp hoạt động một kinh tế bị chi phối, điều tiết sách vĩ mơ Lạm phát cao thường biểu tăng giá hàng hóa giới, hiệu kinh tế phát triển tăng cung tiền mức Thị trường Bất động sản tăng hay giảm liên quan chặt chẽ đến cung tiền kinh tế, mức độ lạc quan nhà đầu tư Khi sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất 29 thấp doanh nghiệp Bất động sản vay tiền nhiều đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đầu tư vào thị trường Bất động sản làm cho thị trường phát triển Lạm phát giữ mức hợp lý tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh ngược lại, tác giả Amdemikael Abera (2012) nghiên cứu điều INF: Dữ liệu từ World Bank Giả thuyết (H7): Tỷ lệ lạm phát có tác động dương (+) đến hiệu hoạt động kinh doanh Bảng 3.1 Mô tả biến sử dụng mơ hình hồi quy Đo lường Biến Dấu kỳ vọng Biến phụ thuộc ROE Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu Biến độc lập LEV LEV= - SIZE Logarit tự nhiên tổng tài sản + GROW GROW= + AGE AGE = Năm nghiên cứu thực tế - năm thành lập + TANG TANG = - GDP Số liệu lấy từ Word Bank + INF Số liệu lấy từ Word Bank + Nguồn: tổng hợp tác giả 30 3.5 Phương pháp xử lý số liệu Nghiên cứu sử dụng phương pháp liệu bảng để kiểm tra phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động kinh doanh với 07 biến độc lập: Cấu trúc vốn (LEV), Quy mô doanh nghiệp (SIZE), Tăng trưởng doanh nghiệp (GROW), Số năm hoạt động (AGE), Tài sản cố định (TANG), Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP), Tỷ lệ lạm phát (INF) với hỗ trợ phần mềm Stata Trình tự xử lý số liệu gồm thống kê mô tả liệu, khảo sát cặp tương quan biến độc lập, kiểm định tượng đa cợng tuyến VIF, sau tiến hành chạy hồi quy với 03 mơ hình: Mơ hình Pooled, mơ hình Fixed effects (FEM), mơ hình Random effects (REM), sau tiến hành kiểm định likelihood Ratio để lựa chọn mơ hình tối ưu giữ mơ hình Pooled FEM, giá trị xác suất Prob (Chi-square) nhỏ mức ý nghĩa α mơ hình FEM phù hợp hơn, để lựa chọn mơ hình FEM REM ta sử dụng kiểm định Hausman test, giá trị xác suất Prob (random) nhỏ mức ý nghĩa α mơ hình FEM phù hợp (Chris Brooks, 2008) Sau lựa chọn mơ hình phù hợp tối ưu nhất ta tiến hành kiểm định phù hợp mơ hình, đa cợng tuyến, tượng tự tương quan, phương sai thay đổi, đánh giá đợ phù hợp mơ hình hồi quy cuối dựa vào giá trị thống kê để lựa chọn biến phù hợp 3.6 Các bước kiểm định mơ hình nghiên cứu Bước 1: Định dạng lại liệu với biến có dạng chuỗi thơng báo bộ liệu với Stata Bước 2: Lập bảng thống kê mô tả biến nghiên cứu gồm Giá trị trung bình, Đợ lệch chuẩn, Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất Bước 3: Phân tích mối tương quan biến Mục đích ước lượng mức độ liên hệ (tương quan) biến độc lập (các biến giải thích) đến biến phụ tḥc (biến giải thích), ảnh hưởng biến đợc lập với Bước 4: Kiểm định đa cộng tuyến số VIF (Variance Inflation Factor) 31 Các phương pháp nhận biết: a) R2 cao thống kê t thấp b) Tương quan tuyến tính mạnh biến độc lập: Xây dựng ma trận hệ số tương quan cặp quan sát để nhận diện độ mạnh tương quan cặp biến số độc lập c) Thực hồi quy phụ: Hồi quy một biến độc lập với tất biến độc lập với quan sát hệ số R2 hồi quy phụ d) Thực tính thống kê F e) Thừa số tăng phương sai (Variance inflation factor-VIF) Rule of thumb >= 10 có tượng đa cợng tuyến hai biến đợc lập mơ hình Bước 5: Mơ hình hồi quy tuyến tính thơng thường (OLS) Bước 6: Mơ hình ảnh hưởng cố định (FEM) Bước 7: Mơ hình ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM) Câu hỏi đặt mơ hình mơ hình phù hợp: Pooled OLS, FEM hay REM Sự phù hợp ước lượng tác động ngẫu nhiên tác động cố định kiểm chứng sở so sánh với ước lượng thô Bước 8: Thực kiểm định Hausman để lựa chọn mơ hình FEM mơ hình REM, với giả thuyết sau: H0: Mơ hình REM phù hợp H1: Mơ hình FEM phù hợp Nếu p-value < alpha cho phép kết luận giả thuyết H0 bị bác bỏ, ta kết luận mơ hình FEM phù hợp với nghiên cứu, ngược lại mơ hình REM lựa chọn giả thuyết H0 chấp nhận 32 Bước 9: Lựa chọn mơ hình REM mơ hình OLS (nếu kết sau kiểm định Hausman, mơ hình REM lựa chọn), với giả thuyết đặt sau: H0: Mơ hình OLS phù hợp H1: Mơ hình REM phù hợp Nếu p-value < alpha cho phép kết luận bác bỏ giả thuyết H0 mơ hình REM phù hợp với nghiên cứu, ngược lại mơ hình OLS lựa chọn chấp nhận H0 Bước 10: Lựa chọn mơ hình FEM mơ hình OLS (nếu kết sau kiểm định Hausman, mơ hình FEM lựa chọn), với giả thuyết đặt sau: H0: Mô hình OLS phù hợp H1: Mơ hình FEM phù hợp Nếu p-value > alpha cho phép kết luận chấp nhận giả thuyết H0 tức mơ hình OLS phù hợp hơn, ngược lại mơ hình FEM phù hợp Bước 11: Kiểm định phương sai sai số thay đổi Kiểm định giả thuyết: H0: α1 = α2 = = αp = H1:  αi ≠ Với mức ý nghĩa α định (thường α = 1%, 5% 10%), p