MỞ ĐẦU Trong xã hội hiện đại, vai trò của thị trường bất động sản là hết sức quan trọng, thị trường bất động sản là thị trường nền tảng, là đầu kéo cho các thị trường khác cùng phát triển Khi thị trường bất động sản phát triển, sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vật liệu xây dựng, thị trường dịch vụ tài chính – ngân hàng và giải quyết một lượng lớn công ăn việc làm Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế tài chính năng động, đàu tàu của cả nước Chính vì vậy, thị trường bất động sản.
MỞ ĐẦU Trong xã hội đại, vai trò thị trường bất động sản quan trọng, thị trường bất động sản thị trường tảng, đầu kéo cho thị trường khác phát triển Khi thị trường bất động sản phát triển, kéo theo phát triển thị trường vật liệu xây dựng, thị trường dịch vụ tài – ngân hàng giải lượng lớn công ăn việc làm Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế - tài động, đàu tàu nước Chính vậy, thị trường bất động sản có sức hấp dẫn lớn Hiện nay, vốn vay từ ngân hàng thương mại nguồn vốn quan trọng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại năm qua liên tục tăng trưởng Vốn vay bất động sản ngân hàng thương mại không mang lại hiệu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà khách hàng có nhu cầu mua sử dụng bất động sản Ngân hàng thương mại thông qua hoạt động cho vay vốn bất động sản để mở rộng kinh doanh, gia tăng lợi nhuận hiệu kinh doanh Tuy nhiên, năm qua, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh bước bào giai đoạn phát triển chưa thực vững chắc, thời điểm từ năm 2020 đến dịch Covid-19 bùng phát Thị trường dường đóng băng, giao dịch bất động sản trầm lắng, giá bất động sản có xu hướng giảm Theo nhiều chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến tình trạng hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại cịn nhiều tồn tại, gây khó khăn cho người dân doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tác động không nhỏ thị trường bất động sản Vì nội dung tiểu luận, sinh viên chọn đề tài: “Nâng cao hiệu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM” làm chủ để kết thúc môn học NỘI DUNG chương 1: sở lý luận bất động sản cho vay bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành bất động sản động sản có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Điều 107 BLDS 2015 định bất động sản động sản Bất động sản thường hiểu tài sản mà đặc tính vật lý di dời, gắn liền với tài sản có tính chất khơng thể di dời, bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; số tài sản khác theo quy định pháp luật Bằng phương pháp loại trừ, pháp luật quy định động sản tài sản bất động sản Như vậy, BĐS đất đai tài sản gắn liền với đất không di dời được, tồn ổn định lâu dài BĐS có đặc tính sau: Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm hữu cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời, di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi 1.2 CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản Cho vay quan hệ kinh tế biểu hình thức tiền tệ vật nguyên tắc người vay phải hoàn trả cho người cho vay vốn lẫn lãi thời gian định Chủ thể cho vay thông thường ngân hàng thương mại, chủ thể vay chủ thể kinh tế, như: doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh, cá nhân tiêu dùng … Theo đó, cho vay bất động sản việc ngân hàng thương mại cho vay khách hàng với mục đích sử dụng vốn liên quan đến BĐS, như: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để ở, xây dựng – sửa chữa nhà để ở, … Theo Luật Tổ chức tín dụng năm 2010, cho vay hình thức cấp tín dụng, theo bên cho vay giao cam kết giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định thời gian định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả gốc lãi Theo công văn số 2956/NHNN-CSTT ngân hàng nhà nước việc kiểm soát hoạt động cho vay năm 2011, dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS phân theo nhu cầu vốn cho vay (tồn chi phí liên quan đến nhu cầu vốn vay, bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai), bao gồm khoản vay cho mục đích: Xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất - Xây dựng khu đô thị - Xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê - Xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, nhà để kết hợp với cho thuê mà khoản cho vay khách hàng trả nợ nguồn thu nhập tiền lương khách hàng vay Xây dựng, sửa chữa mua nhà để bán, cho thuê - Mua quyền sử dụng đất - Đầu tư, kinh doanh bất động sản khác (xây dựng khách sạn, nhà hàng để bán, cho thuê không bao gồm nhu cầu vốn xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh)… Như vậy, cho vay bất động sản hiểu khoản cho vay mà đối tượng vay vốn chi phí liên quan đến bất động sản 1.2.2 Đặc điểm cho vay bất động sản *Cho vay bất động sản thường loại hình cho vay trung dài hạn Do bất động sản hàng hóa thời gian hình thành dài Theo phân tích chuyên gia bất động sản , q trình hình thành dự án địi hỏi trung bình từ năm trở lên Mặt khác, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn cho vay bất động sản thường khoản cho vay có giá trị lớn nên việc hồn cho vay thời gian ngắn mang tính khả thi thấp * Cho vay bất động sản loại hình cho vay có độ rủi ro cao Bản thân thị trường bất động sản thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, cân đối cung cầu … Một thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, giao dịch bất động sản gần thực hiện, làm cho nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn tài chí bị phá sản 1.3 Quan điểm hiệu cho vay bất động sản Trong kinh tế thị trường, hàng hóa sản xuất phải hàng hóa cạnh tranh Điều có nghĩa hàng hóa phải có chất lượng Quan điểm nhà kinh tế cho “chất lượng phù hợp mục đích người sản xuất người sử dụng loại hàng hóa đó” Cho vay bất động sản hàng hóa dịch vụ quan trọng Ngân hàng thương mại Đây hàng hóa phi vật chất, dịch vụ tài đặc biệt Hiệu cho vay bất động sản việc đáp ứng nhu cầu khách hàng vay vốn, mục đích NHTM mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Trong giai đoạn nay, kinh tế Việt Nam có nhiều tiến triển so với giai đoạn trước, kênh vốn cho phát triển kinh tế chưa phát triển đầy đủ chưa phát huy hết hiệu vốn có Vốn vay ngân hàng thương mại, vừa kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dạng dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu) Đối với khách hàng vay vốn: cho vay bất động sản phải phù hợp với nhu cầu khách hàng lãi suất, thời hạn vay vốn, hình thức tốn nợ, tài sản đảm bảo, thủ tục vay vốn … điều kiện đảm bảo nguyên tắc cho vay ngân hàng thương mại Các tiêu để đánh giá hiệu cho vay bất động sản NHTM bao gồm: - Rủi ro nợ xấu khả kiểm soát rủi ro nợ xấu cho vay Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS Đối với thị trường BĐS: Hiệu cho vay BĐS thể vai trò vốn vay NHTM việc đáp ứng nguồn vốn phát triển kinh tế, giải tốt nhu cầu nhà nhân dân Các tiêu để đánh giá hiệu cho vay BĐS thị trường bất động sản TP.HCM bao gồm: Tốc độ tăng trưởng, phát triển kinh tế TP.HCM đóng góp ngành bất động sản Vai trò vốn vay NHTM cấu vốn tham gia thị trường bất động sản TP.HCM Chương Khái quát thực trạng cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh nay: 2.1 Những kết đạt Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh Trước hết, thấy rằng, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản minh bạch hóa.Luật kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực ngày 01/01/2015; Cacs Nghị định phủ Thơng tư Bộ xây dựng, văn UBND thành phố Hồ Chí Minh thừa nhận thị trường bất động sản sôi động, tạo hành lang pháp lý minh bạch, góp phần giảm thiểu giao dịch ngầm vốn tồn lâu đời làm méo mó thị trường bất động sản Luật quy định chứng hành nghề thành viên công ty, mức vốn pháp định công ty kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỷ đồng Đây sở pháp lý cần thiết để định hướng thị trường bất động sản hoạt động minh bạch hơn, chuyên nghiệp thời gian tới Luật đất đai năm 2013 luật tảng Trong quy định quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, mặt khác cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền xây dựng cơng trình nhà cho mục đích thương mại Luật nhà năm 2014cho phép Việt kiều Việt Nam cư trú có thời hạn tháng trở lên phép sở hữu nhà riêng lẻ hộ Ngoài luật nhà cho phép sau đầu tư xong hạ tầng, chủ đầu tư doanh nghiệp huy động vốn khách hàng tối đa 70% giá trị hợp đồng Cùng với đó, hành lang điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản thành phố Hồ Chí Minh bước hoàn thiện, tất Hai là, Vốn vay ngân hàng thương mại đóng vai trị lớn cấu vốn thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh Hầu hết cá nhân doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạ i TP.HCM vay vốn từ ngân hàng thương mại để đầu tư dự án Bất động sản: “Thống kê từ 2015 đến cho thấy, dư nợ cho vay bất động sản địa bàn Tp.Hồ Chí Minh bình qn tăng 12-13%/năm Riêng quý 1/2021, tổng dư nợ tín dụng địa bàn đạt khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, dư nợ cho vay bất động sản chiếm khoảng 13,5% Nếu so với cuối năm 2020, dư nợ tín dụng bất động sản thành phố tăng 2%, thấp so với mức tăng trưởng tín dụng chung 2,2%”1 Các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản hoạt động TP.HCM, có quy mơ vốn lớn (vốn chủ sở hữu 1.000 tỷ đồng cổ phiếu niêm yết Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM) cho thấy doanh nghiệp vay vốn từ ngân hàng thương mại để bổ sung vốn cho hoạt động đầu tư bất động sản, trung bình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có 100 đồng vốn chủ sở hữu vay vốn từ ngân hàng thương mại đến tới 50 đồng Thứ ba, mục đích cho vay bất động sản ngân hàng thương mại ngày đa dạng Theo số liệu từ NHNN Việt Nam, TP.HCM chiếm khoảng 47% dư nợ cho vay bất động sảncả nước Dư cho vay bất động sản tập trung chủ yếu loại hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà chiếm khoảng 25,9% dư nợ cho vay bất động sản, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán khoảng 11,1%, cịn lại loại hình cho vay bất động sản khác Thời hạn cho vay ngân hàng thương mại khách hàng thỏa thuận, phù hợp với nhu cầu sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn khả đáp ứng nguồn vốn NHTM Có thể thấy rằng, thời hạn cho vay Bất động sản Ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM chủ yếu trung dài hạn, phù hợp với đặc trưng giao dịch kinh doanh bất động sản, với nhu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nguồn trả nợ khách hàng 2 Những hạn chế tồn Bên cạnh kết đạt được, hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ chí Minh cịn tồn số hạn chế, bất cập, là: https://dangcongsan.vn/kinh-te/tp-ho-chi-minh-tin-dung-vao-bat-dong-san-van-duoc-kiem-soat-chat578517.html Một là, Các ngân hàng thương mại gặp nguy khoản tập trung cho vay bất động sản Hoạt động truyền thống ngân hàng thương mại việc huy động nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi để hỗ trợ đối tượng tạm thời thiếu vốn kinh tế Do đó, dịng chu chuyển vốn ngân hàng thương mại dòng chu chuyển vốn có tính chất ngắn hạn Vốn vay bất động sản ngân hàng thương mại nhu cầu thiếu doanh nghiệp nhân kinh doanh bất động sản, để phát triển dự án bất động sản, đặc biệt dự án nhà DN kinh doanh bất động sản vay vốn ngân hàng thương mại để họ có đủ tiền đền bù giải tỏa, đóng tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng ban đầu … Cho vay bất động sản chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngắn hạn khả huy động vốn trung dài hạn hệ thống ngân hàng thương mại thấp, từ tạo rủi ro chênh lệch kỳ hạn cho hệ thống ngân hàng thương mại thị trường tài Theo số liệu báo cáo UBND TP HCM, tính đến cuối tháng 3, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng thương mại địa bàn khoảng 6.924 tỷ đồng, chiếm 4,9%, so với cuối năm 2020 4,3% Số lượng doanh nghiệp vay vốn tổ chức tín dụng địa bàn thành phố 23.000 đơn vị, với tổng dư nợ đạt 1.424.000 tỷ đồng Trong số có 1.400 đơn vị phát sinh nợ xấu, với tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ, tập trung cao lĩnh vực bất động sản, xây dựng (4.000 tỷ đồng) Việc gia tăng nợ xấu tác động trực tiếp đến tình hình tài chính, khoản ngân hàng thương mại Đồng thời, ảnh hưởng đến q trình mở rộng tăng trưởng tín dụng kinh tế nói chung Hai là, Cho vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng thương mại Cho vay bất động sản khoản cho vay trung, dài hạn kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ tháng đến năm Trong đó, phần lớn nguồn vốn huy động ngân hàng thương mại nguồn vốn ngắn hạn lãi suất linh hoạt theo thị trường Sự chênh lệch kỳ hạn lãi suất nguồn vốn huy động cho vay vấn đề nan giải mà ngân hàng thương mại phải tính tốn cân đối cho vay BĐS để tránh tình trạng khoản Những dự án bất động sản thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn cao, cán tín dụng phải nắm vững qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền nhiều vấn đề khác liên quan đến dự án Điều phụ thuộc nhiều vào khả năng, kinh nghiệm lực giám sát cán tín dụng, người có vai trị định khoản vay ngân hàng thương mại Thứ ba, Nhiều ngân hàng thương mại nhỏ, để đảm bảo tăng vốn điều lệ tối thiểu theo lộ trình quy định ngân hàng Nhà nước buộc phải đẩy mạnh việc tăng tài sản có tương ứng Các khoản vay đầu tư dự án bất động sản khoản vay có giá trị lớn, ngân hàng thương mại thường dùng khoản vay để tăng nhanh chóng tổng tài sản có Việc mở rộng tập trung tín dụng vào dự án bất động sản có thời hạn vay vốn dài, thời hạn thu hồi vốn chậm giúp ngân hàng thương mại nhanh chóng tăng trưởng dư nợ tín dụng đơi với rủi ro lớn thị trườn bất động sản gặp khó khăn Bốn là, Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với biến động giá bất động sản Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất tiêu dùng mở rộng, nguồn cung tiền dồi giá bất động sản leo thang, ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng bất động sản Ngược lại kinh tế phát triển nóng, ngân hàng nhà nước thực thắt chặt tiền tệ bất động sản thị trường bị ảnh hưởng, giá bất động sản sụt giảm, tính khoản hạn chế khả trả nợ khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt khoản vay đầu bất động sản Mặt khác, Sự tăng trưởng nhanh kinh tế thời gian qua, thu nhập đầu người tăng, tốc độ thị hóa tăng dân số trẻ tăng nhanh chóng… yếu tố tạo nên nhu cầu nhà đất cao TP.HCM Bên cạnh kinh tế vĩ mơ cịn nhiều bất ổn lạm phát cao, tỷ giá biến động không ổn định, biến động giá vàng….đã tạo tác động tâm lý cho người dân coi đầu tư bất động sản kênh đầu tư an toàn sinh lợi nhuận cao Tuy nhiên, Gần năm trôi qua, ảnh hưởng dịch Covid-19, thị trường BĐS TP.HCM chưa có dấu hiệu phục hồi Khách hàng vay chuyển nhượng bất động sản để trả nợ ngân hàng thương mại Nợ xấu bất động sản ngân hàng thương mại liên tục tăng lên với chu kỳ suy thoái thị trương bất động sản Thê vào đó, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phụ thuộc nhiều vào hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chính q lệ thuộc vào ngân hàng thương mại nên cử động sách tiền tệ dẫn đến hệ lụy nguy hiểm Khi ngân hàng thương mại tăng lãi suất bất ngờ, rút tiền coi chặt đứt mạch máu nuôi bất động sản, dẫn đến tê liệt, điều không tránh khỏi Lãi suất cao nguyên nhân chặt đứt liên thông thị trường, khách hàng vay lãi suất cao để mua nhà Vậy tiền chơn nhà đất, bị vón cục, làm đứt đoạn liên thông ba nhà: nhà băng , nhà đầu tư người có nhu cầu mua nhà Tất yếu tố đó, cần có giải pháp để tháo gỡ thúc đẩy thị trường cho vay bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh 3.1 Đối với quan quản lý nhà nước: Để tạo tảng cho trình đầu tư làm chuyển dịch cấu kinh tế, nhà nước chủ đạo phát triển thị trường nguồn lực đầu vào kinh tế, thị trường bất động sản , thị trường lao động thị trường vốn Phát triển hiệu thị trường bất động sản cần tập trung vào mục tiêu như: Khai thác, sử dụng hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế xã hội, phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Bên cạnh đó, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản, trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà việc vận hành linh hoạt hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận, cơng khai, minh bạch, đảm an tồn mặt pháp lý cho giao dịch bất động sản Xây dựng sách thuế nhà đất theo hướng thực bổ sung đánh thuế sở hữu nhà để góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà Đánh thuế sử dụng đất nhà sở thuế suất lũy tiến phần dựa tiêu chuẩn diện tích nhà bình qn (xây dựng tùy thuộc vào loại thị, vị trí) Hộ gia đình, cá nhân có nhiều diện tích đất mức thuế cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế tăng, nhà cao cấp mức thuế cao nhà trung bình Nhà nước cần tạo mơi trường điều kiện thu hút đầu tư thị trường 3.2 Đối với ngân hàng thương mại: Cần định vị lại hoạt động ngân hàng thương mại nói chung cho vay bất động sản nói riêng vấn đề cần thực Ngân hàng thương mại thực hoạt động truyền thống huy động vốn tạm thời nhàn rỗi từ dân cư, cung cấp chủ yếu nguồn vốn ngắn hạn cho kinh tế Nguồn vốn vay bất động sản ngân hàng thương mại nguồn vốn bổ sung cấu vốn thị trường bất động sản Hoạt động cho vay bất động sản kênh tín dụng tốt, không nên tập trung cần cân đối nguồn trung dài hạn huy động vay Cần xây dựng chiến lược lãi suất chiến lược khách hàng mục tiêu: Từ trước đến nay, ngân hàng thương mại địa bàn dùng hình thức lãi suất cao, chương trình tiết kiệm trúng thưởng, tiết kiệm dự thưởng, để thu hút khách hàng gửi tiền Tuy nhiên, sách huy động vốn sách huy động vốn nói chung, chưa phải sách huy động vốn để thu hút khách hàng gửi tiền với kỳ hạn dài, ngân hàng thương mại cần áp dụng thức sau để tăng cường việc huy động vốn với kỳ hạn dài: Tích cực Quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả: Hiện nay, việc quản lý tập trung vốn ngân hàng thương mại thực Thông qua việc tập trung quản lý vốn hội sở chính, việc quản lý cân đối nguồn vốn nâng cao hiệu Thông thường, ngân hàng thương mại đưa tiêu kế hoạch nguồn vốn huy động, dư nợ cho vay kỳ cho chi nhánh thực Qua đó, q trình thực kế hoạch, hội sở thực cân đối cung cầu vốn toàn hệ thống, thừa vốn thiếu vốn, có hội sở thực giao dịch liên ngân hàng thương mại, không cho chi nhánh tự thực giao dịch Tuy nhiên, để hiệu việc thực sách quản lý tập trung vốn, ngân hàng thương mại cần nâng cao việc ứng dụng công nghệ tin học, đặc biệt việc nối kết trực tuyến chi nhánh với hội sở Khi cần lưu chuyển vốn, cần quan tâm đến vấn đề an ninh, an toàn đường vận chuyển Đối với hội sở ngân ngân hàng thương mại cân nhắc việc lập kế hoạch tiêu kế hoạch cho chi nhánh phù hợp với khả quy mơ nhánh, linh động uyển chuyển sách, đặc biệt phải có sách khen thưởng xử phạt thích hợp chi nhánh để nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn, tránh tượng chi nhánh tập trung thực kế hoạch mà không quan tâm đến việc phát triển hoạt động chi nhánh phù hợp với môi trường kinh doanh địa phương Đối với chi nhánh, nên chủ động việc cân đối nguồn vốn sử dụng vốn thân chi nhánh, linh động và nắm bắt hội đầu tư hiệu quả, cần thiết xin trợ giúp thêm vốn Hội sở để đầu tư vào dự án hiệu 3.3 Chứng khốn hóa bất động sản Chứng khốn hố bất động sản mơ hình nhiều nước áp dụng hiệu Theo mơ hình này, chủ đầu tư dự án bất động sản phép phát hành rộng rãi chứng BĐS không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia Cụ thể sau: Về phía nhà đầu tư cần minh bạch thơng tin tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia; tiến độ thực dự án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ; trường hợp rủi ro xảy Về phía ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi dự án hồn tất, tồn bất động sản đưa bán đấu giá Và nhà đầu tư chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng bất động sản nắm giữ Đặc điểm cơng cụ chứng khốn hố bất động sản kết hợp hai hình thức đầu tư: đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản Theo hình thức này, nhà đầu tư khơng thiết phải sở hữu tồn bất động sản mà sỡ hữu phần bất động sản vào tỷ lệ chứng bất động sản nắm giữ Như thế, việc thu hút vốn thơng qua mơ hình chứng khốn hố bất động sản tạo nên đột phá cho thị trường bất động sản nguồn vốn huy động thị trường Các chủ đầu tư dự án nhanh chóng chuyển quyền sở hữu BĐS tương lai cho nhà đầu tư khác hình thức chứng bất động sản (mỗi chứng bất động sản tương ứng với phần giá trị bất động sản chứng khốn hóa) Việc chuyển quyền sở hữu chứng bất động sản thuận lợi nhanh chóng nhiều so với việc chuyển quyền sở hữu bất động sản vốn chậm chạp nhiều chi phí KẾT LUẬN Việt Nam gia nhập WTO từ năm 2007, kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng có nhiều hội để phát triển Vai trò thị trường bất động sản quan trọng, thị trường bất động sản thị trường tảng, đầu kéo cho thị trường khác phát triển Khi thị trường bất động sản phát triển, kéo theo phát triển thị trường vật liệu xây dựng, thị trường dịch vụ tài – ngân hàng giải lượng lớn công ăn việc làm Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến phát triển kinh tế cần có biện pháp hỗ trợ điều chỉnh, hỗ trợ vốn có vai trị quan trọng Tại TP.HCM nay, vốn vay từ ngân hàng thương mại nguồn vốn quan trọng thị trường bất động sản Hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM liên tục tăng trưởng Vốn vay bất động sản ngân hàng thương mại không mang lại hiệu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà khách hàng mua sử dụng bất động sản Tuy nhiên, thực trạng hoạt động cho vay bất động sản hạn chế Để hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại thông suốt, phát triển bền vững Trước hết, phía quan quản lý nhà nước, cần hoàn thiện hành lang pháp lý làm sở thị trường hoạt động Bên cạnh đó, cần có giải pháp để hổ trợ phát triển hoạt động cho vay bất động sản cho phép hình thành thị trường cầm cố chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động thị trường tạo tính khoản cho khoản cho vay chấp cầm cố, trì lượng vốn định cho tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp Và phát triển chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố này, lúc thị trường tín dụng BĐS mở rộng với nhiều nhà đầu tư tham gia cho vay vốn thông qua nghiệp vụ mua trái phiếu công ty mua bán nợ Lúc khả tiếp cận khoản tín dụng dễ đối tượng có nhu cầu vốn ... trường cho vay bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh 3.1 Đối với quan quản... sản Hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM liên tục tăng trưởng Vốn vay bất động sản ngân hàng thương mại không mang lại hiệu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà... hiểu khoản cho vay mà đối tượng vay vốn chi phí liên quan đến bất động sản 1.2.2 Đặc điểm cho vay bất động sản *Cho vay bất động sản thường loại hình cho vay trung dài hạn Do bất động sản hàng hóa