Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại chi nhánh ngân hàng công thương tỉnh đồng nai

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM -oOo - TRẦN THỊ NGỌC THI ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh □Năm 2008 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM -oOo - TRẦN THỊ NGỌC THI ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH ĐỒNG NAI Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC HÙNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh Phúc TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 10 năm 2008 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP Tên đề tài: □Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai□ Qua nghiên cứu, đề tài đạt kết sau: Tính cấp thiết đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu lĩnh vực mới: “Cho vay bất động sản” sở nêu nguyên nhân cần thiết phải đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh Ngân hàng Công thương tỉnh Đồng Nai do: Chi nhánh NHCT Đồng Nai chi nhánh kiểm soát tốt chất lượng hoạt động cho vay; hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh nhỏ lẻ, không tập trung; nhu cầu vốn để dùng vào mục đích liên quan đến bất động sản tỉnh Đồng Nai ngày cao theo đà tăng trưởng kinh tế, xã hội Đồng Nai Nội dung đạt được: - Trên sở phân tích, rút kinh nghiệm từ khủng hoảng thị trường cho vay chuẩn Mỹ, Đề tài sâu phân tích, đánh giá hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT Đồng Nai năm qua với ưu điểm, hạn chế, thành công, khó khăn để Chi nhánh nhìn nhận lại hoạt động cho vay bất động sản so với tình hình thực tế - Qua đó, đề tài đưa số giải pháp làm tảng nghiên cứu, áp dụng cho Chi nhánh NHCT Đồng Nai để mạnh dạn đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản cách hiệu nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản nói riêng, phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai nói chung MỤC LỤC ***** Trang… Lời mở đầu Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1 Tìm hiểu bất động sản .1 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá bất động sản 1.1.2 Tìm hiểu thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản 1.1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản 1.2 Khái niệm, đặc điểm nguyên tắc cho vay bất động sản: 1.2.1 Khái niêm cho vay bất động sản 1.2.2 Đặc điểm cho vay bất động sản .10 1.2.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản 10 1.3 Ý nghĩa cho vay bất động sản kinh tế xã hội 11 1.4 Một số rủi ro hoạt động cho vay bất động sản 12 1.4.1 Yếu tố chủ quan 13 1.4.2 Yếu tố khách quan 14 1.5 Bài học kinh nghiệm cho NHTM Việt Nam sau khủng hoảng tín dụng chuẩn Mỹ .16 1.6 Tình hình cho vay bất động sản số NHTM Việt Nam 18 1.7 Quy định, quy trình hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT Đồng Nai 21 Kết luận chương .25 Chương 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH ĐỔNG NAI .26 2.1 Kết hoạt động cho vay bất động sản số NHTM Đồng Nai 26 2.1.1 Kết hoạt động ngành Ngân hàng Đồng Nai 26 2.1.2 Kết cho vay bất động sản số NHTM Đồng Nai 29 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai 33 2.2.1 Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai hình thành phát triển 33 2.2.2 Tổ chức máy quản lý Chi nhánh NHCT Đồng Nai 36 2.2.3 Kết hoạt động Chi nhánh NHCT Đồng Nai .37 2.2.4 Kết hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT Đồng Nai.44 2.2.5 Đánh giá hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT Đồng Nai 47 2.2.5.1 Nguồn vốn cho vay .47 2.2.5.2 Mục đích cho vay 48 2.2.5.3 Thẩm định cho vay 48 2.2.5.4 Chất lượng cho vay 49 2.3 Đánh giá chung thuận lợi, khó khăn, ưu điểm hạn chế hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đồng Nai 50 2.3.1 Thuận lợi 50 2.3.2 Khó khăn .52 2.3.3 Ưu điểm 55 2.3.4 Hạn chế .56 Kết luận chương .57 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỒNG NAI 58 3.1 Định hướng phát triển Chi nhánh NHCT Đồng Nai 58 3.1.1 Mục tiêu phát triển .58 3.1.2 Định hướng phát triển Chi nhánh NHCT Đồng Nai 58 3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai 60 3.2.1 Giải pháp Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai 3.2.1.1 Giải pháp cụ thể 60 3.2.1.1.1 Thành lập tổ cho vay theo dõi tình hình cho vay thu nợ bất động sản riêng biệt .60 3.2.1.1.2 Tăng cường hoạt động huy động vốn 61 3.2.1.1.3 Theo dõi chặt chẽ yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo bất động sản 62 3.2.1.1.4 Xây dựng sách phịng ngừa quản lý rủi ro 63 3.2.1.1.5 Thiết lập mối quan hệ gần gũi, gắn bó với Chủ đầu tư, Sở, Ban ngành địa bàn .63 3.2.1.1.6 Ấn định lãi suất cho vay bất động sản cần tính đến ảnh hưởng yếu tố lạm phát 64 3.2.1.1.7 Tuyệt đối tuân thủ quy định, quy chế hoạt động cho vay nói chung cho vay bất động sản nói riêng 64 3.2.1.2 Giải pháp chung 65 3.2.1.2.1 Triển khai hoạt động tín dụng q trình phát triển mạng lưới 65 3.2.1.2.2 Tăng cường công tác kiểm tra 65 3.2.1.2.3 Đào tạo cán 65 3.2.1 2.4 Nắm bắt nhu cầu khách hàng .66 3.2.1.3 Chú trọng số công tác khác .66 3.2.2 Giải pháp doanh nghiệp đầu tư bất động sản 67 3.2.3 Một số kiến nghị NHCT Việt Nam 67 3.2.3.1 Xây dựng lộ trình cho vay bất động sản mang tính chất dài hạn 67 3.2.3.2 Sớm thành lập công ty địa ốc 68 3.2.3.3 Đưa nhiều sản phẩm, loại hình nhằm đẩy mạnh hoạt động huy động vốn trung dài hạn .68 3.2.3.4 Tranh thủ nguồn vốn viện trợ, vốn vay tổ chức quốc tế 69 3.2.3.5 Chú trọng số công tác khác 69 3.2.4 Một số kiến nghị khác: .71 3.2.4.1 Đối với Chính phủ .71 3.2.4.2 Đối với quan Nhà nước tỉnh Đồng Nai 71 Kết luận chương .73 Kết luận 74 Tài liệu tham khảo 75 Phụ lục MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài: Với vị vùng kinh tế trọng điểm nước, Đồng Nai đích nhắm cho nhiều mục đích đầu tư như: mở rộng nhiều tuyến đường lớn, xây dựng sân bay quốc tế, quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, phát triển huyện Nhơn Trạch thành thị loại 2,….Theo đó, nhu cầu nhà cho công nhân khu công nghiệp; văn phòng tổ chức hội nghị, nhà nghỉ, khách sạn phục vụ cho nhà doanh nghiệp nước sống làm việc Đồng Nai; văn phòng cho thuê,…sẽ phát triển cao theo đà tăng trưởng kinh tế - xã hội Đồng Nai Hơn thế, Đồng Nai giai đoạn đẩy nhanh tốc độ thị hố cao để phục vụ cho trình phát triển kinh tế xã hội với vai trị khơng nhỏ thị trường bất động sản Ngoài việc đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân, thị trường bất động sản đối tượng phục vụ thị trường vốn, thị trường xây dựng Tuy nhiên, hoạt động đầu tư vào thị trường địa bàn hời hợt nhỏ lẻ, chủ yếu đầu tư doanh nghiệp chủ lực nhà nước chưa nhiều Một nguyên nhân thiết yêu cầu vốn lớn cho lĩnh vực đầu tư Do vậy, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Đồng Nai hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng Ngân hàng góp phần tích cực đến hoạt động đầu tư bất động sản sôi nỗi Là Ngân hàng thương mại với hoạt động huy động vốn cho vay, Chi nhánh Ngân hàng Công Thương tạo nhiều điều kiện thuận lợi vốn giúp thành phần kinh tế Đồng Nai phát triển nhiều năm qua Và tinh thần bám sát chủ trương phát triển tỉnh, định hướng hoạt động Ngân hàng Công Thương Việt Nam, Chi nhánh NHCT Đồng Nai có bước đắn Biểu cụ thể, Chi nhánh triển khai việc tài trợ mua nhà theo dự án năm gần bên cạnh hình thức tài trợ vốn sửa chữa nhà, mua đất xây nhà, xây văn phịng, nhà xưởng,…, góp phần giúp người dân địa bàn có ổn định nhà ở, giúp doanh nghiệp có điều kiện mở rộng quy mơ sản xuất Tuy nhiên, hoạt động tài trợ phân tán chưa đẩy mạnh nhu cầu vốn để phát triển thị trường bất động sản phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội Đồng Nai để thực theo chủ trương đẩy nhanh tốc độ thị hóa Đồng Nai nhiều Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất thường thị trường bất động sản rủi ro tiềm ẩn thị trường ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cấp tín dụng Ngân hàng nói riêng phát triển kinh tế xã hội nói chung mà Nhà nước có sách điều tiết khác Đặc biệt, điều kiện kinh tế Việt Nam có tỷ lệ lạm phát cao ảnh hưởng tâm lý từ sụp đỗ hoạt động tín dụng Mỹ xuất phát từ việc tập trung cho vay bất động sản mà việc đẩy mạnh hay siết chặt hoạt động tín dụng bất động sản tình hình kinh tế Việt Nam nhìn chung vấn đề đáng quan tâm Xuất phát từ đây, tác giả lựa chọn đề tài “ Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đồng Nai “ làm luận văn bảo vệ nhận học vị thạc sĩ kinh tế Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu đề tài đánh giá hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh Ngân hàng Công thương tỉnh Đồng Nai sở rút mặt thành công, tồn cần hồn thiện, từ đề xuất kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đồng Nai thời gian tới Phạm vi nghiên cứu: Do thời gian điều kiện tiếp cận với tình hình cho vay bất động sản địa bàn tỉnh Đồng Nai khuôn khổ cho phép luận văn nên phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung phản ánh tình hình cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT Đồng Nai sở biết phân loại nhu cầu Ngân hàng cho vay nhu cầu bị loại trừ để tiếp cận đáp ứng vốn cho khách hàng Tổ cho vay bất động sản thực công tác chuyên môn cho vay mà cịn tìm hiểu nắm rõ quy định liên quan đến bất động sản, đến giao dịch bất động sản thị trường để tránh thơng tin bất cân xứng nhằm có đánh giá xác giá bất động sản vay, cho vay bất động sản theo quy định định hướng Nhà nước 3.2.1.2 Tăng cường hoạt động huy động vốn: đặc biệt nguồn vốn huy động chỗ có thời hạn 12 tháng Sở dĩ hoạt động với nguồn vốn đủ mạnh có kỳ khoản tương ứng với thời hạn cho vay trung dài hạn, Ngân hàng có lịng tin khách hàng độ an tồn tính khoản cao Ngân hàng có đủ khả đáp ứng nhu cầu đa dạng bất động địa bàn, qua tăng lợi nhuận Bên cạnh việc quan tâm thu hút nguồn vốn trung dài hạn Chi nhánh thu hút nguồn vốn ngắn hạn Chi nhánh phép dùng 40% lượng vốn huy động ngắn hạn vay trung dài hạn theo quy định NHNN định số 457 năm 2005 Để thực điều Chi nhánh cần: + Huy động vốn nhà khách hàng có nhu cầu + Duy trì tính chủ động nâng cao lãi suất huy động mang tính cạnh tranh với ngân hàng địa bàn Trực tiếp thỏa thuận lãi suất với đối tượng khách hàng có số dư tiền gửi lớn, thường xuyên + Tăng cường thêm nhiều hình thức tặng quà, khuyến như: tặng quà nhân ngày sinh nhật khách hàng tiền gửi có số dư từ 100 triệu đồng trở lên, tặng quà nhân ngày thành lập cho tổ chức kinh tế có số dư tiền gửi trì tài khoản từ tỷ đồng ngày,… + Phát triển mạng lưới hoạt động mang tính phân bổ khắp huyện thị địa bàn tỉnh Đồng Nai nhằm thu hút nhiều nguồn tiền nhàn rỗi xã hội quảng bá hình ảnh Ngân hàng Cơng thương gần gũi với công chúng hơn, cung ứng dịch vụ Ngân hàng xuống tận khu vực dân cư + Tăng chất lượng cung ứng dịch vụ: đơn giản hóa thủ tục, thao tác nhanh chóng, ln giữ thái độ vui vẻ hòa nhã với khách hàng; đặt giỏ kẹo quầy giao dịch để khách hàng có tâm lý quan tâm nhằm xóa thời gian đợi chờ đáp ứng dịch vụ,… + Tăng cường tiếp thị đến đối tượng khách hàng có sản phẩm, dịch vụ mới, tiện ích qua nhiều hình thức như: phát tờ rơi; quảng cáo báo, truyền hình phải trọng đến chất lượng công tác thực + Ln tạo hình ảnh tốt đẹp mắt khách hàng Ngân hàng chuyên nghiệp, đại Điều thể nhiều qua tính tuân thủ các nhân viên Ngân hàng tác phong, thời gian làm việc, trụ sở giao dịch bày trí khang trang, gọn đẹp Nên đặt kệ báo loại xung quanh khu vực ghế ngồi khách hàng để tránh tâm lý chờ đợi khách hàng + Đẩy mạnh cơng tác phát hành thẻ ATM, thẻ tín dụng loại nhằm tăng lượng tiền gửi phát sinh thông qua tài khoản trì thẻ Đặc biệt trọng đến đối tượng sinh viên cán công nhân viên chức triển khai chi lương qua thẻ 3.2.1.3 Theo dõi chặt chẽ yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo bất động sản: Tài sản đảm bảo ba yếu tố quan trọng định cho vay khách hàng đảm bảo khả thu hồi vốn cho Ngân hàng từ việc phát tài sản phát sinh trường hợp khách hàng không đú khả hay khơng cịn khả trả nợ vay Ngân hàng Do vậy, Chi nhánh NHCT Đồng Nai cần trọng theo dõi chặt chẽ số yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo bất động sản sau: + Định giá bất động sản: Chi nhánh trì việc thỏa thuận định giá lại bất động sản theo chu kỳ hàng quý, hàng năm có biến động bất thường thị trường bất động sản ký hợp đồng chấp tài sản nhằm đảm bảo giá trị tài sản giảm tương ứng với dư nợ vay Ngân hàng Đồng thời, Chi nhánh cần thiết lập khung giá đất riêng sở tham khảo giá khung giá biến động thị trường có điều chỉnh hàng kỳ cho phù hợp để cán cho vay thống việc định giá khách hàng dễ dàng chấp nhận đưa tài sản vào chấp theo giá hợp lý chấp theo giá khung Nhà nước thấp + Việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu tài sản hình thành tương lai: giấy tờ pháp lý tài sản đảm bảo định khả thu hồi vốn Ngân hàng nhanh hay chậm phát sinh rủi ro Do vậy, có trường hợp khách hàng khơng trả nợ Ngân hàng khó phát tài sản hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, đòi hỏi theo nhiều thủ tục xác minh khác làm kéo dài thời gian Ngân hàng chi phí khác phát sinh Đồng thời, khơng theo dõi chặt chẽ việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu dẫn đến trường hợp khách hàng dùng hồ sơ tài sản chấp ngân hàng ngân hàng chưa lưu giữ để chấp ngân hàng khác 3.2.1.4 Xây dựng sách phịng ngừa quản lý rủi ro: Thị trường bất động sản thị trường nhạy cảm chứa đựng nhiều rủi ro Do vậy, sở báo cáo tổ cho vay bất động sản rủi ro phát sinh, Chi nhánh khơng bị động đối phó có hướng xử lý kịp thời xây dựng sách phịng ngừa quản lý rủi ro từ đầu Đồng thời, việc xây dựng sách cịn giúp Chi nhánh có khả thu hồi đầy đủ kịp thời vốn vay 3.2.1.5 Thiết lập mối quan hệ gần gũi, gắn bó với Chủ đầu tư BĐS Sở ngành địa bàn: Không ngừng thiết lập mối quan hệ gần gũi với chủ đầu tư chủ lực địa bàn nhằm tiếp cận dễ dàng nhu cầu vốn vay mua bất động sản có hợp tác chặt chẽ chủ đầu tư công tác quản lý thu hồi nợ Đồng thời đó, Chi nhánh thường xuyên có lượng khách hàng Chủ đầu tư giới thiệu đến dễ dàng phát tài sản có hợp tác chặt chẽ Chủ đầu tư khách hàng không trả nợ Chủ động liên hệ với Sở, Ban, Ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản địa bàn để dễ dàng tìm hiểu, tiếp cận dự án đầu tư bất động sản, cụ thể dự án xây dựng khu chung cư, nhà liên kế; xây dựng khách sạn, nhà nghỉ, trường học; xây dựng văn phòng, xưởng sản xuất; xây dựng khu trung tâm thương mại;…nhằm tăng khả cung ứng vốn đầu tư bất động sản hỗ trợ nhu cầu vay vốn mua nhà cho khách hàng có nhu cầu 3.2.1.6 Ấn định lãi suất cho vay bất động sản cần tính đến ảnh hưởng yếu tố lạm phát: Cho vay bất động sản loại hình cấp tín dụng trung dài hạn Do vậy, mức độ lạm phát kinh tế suốt thời gian vay vốn ảnh hưởng không nhỏ đến việc áp dụng lãi suất cho vay khơng tính tốn linh hoạt Nguyên nhân, nguồn vốn huy động Ngân hàng đa phần nguồn vốn ngắn hạn Do đó, với tỷ lệ 40%nguồn vốn ngắn hạn sử dụng triệt vay bất động sản mà áp dụng lãi suất cố định suốt thời gian cho vay bất động sản dể dẫn đến trường hợp Ngân hàng phải chịu thiệt huy động lãi suất huy động ngắn hạn mức cao lạm phát tăng lãi suất cho vay ấn định không tăng theo tương ứng cố định trước Và thực tế mà Ngân hàng Việt Nam thời gian qua vướng phải Cho vay bất động sản với lãi suất thả nỗi linh hoạt lợi Ngân hàng nhằm đảm bảo hài hòa chênh lệch lãi suất huy động cho vay để bù đắp chi phí sinh lợi 3.2.1.7 Tuyệt đối tuân thủ quy định, quy chế hoạt động cho vay nói chung cho vay bất động sản nói riêng: Trên sở bám sát quy chế cho vay tảng tổ chức tín dụng theo định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam; Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 việc sửa đổi, bổ sung định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/200; số quy định khác NHNN Việt Nam, Thông tư đăng ký giao dịch tài sản,… sách tín dụng, quy chế cho vay đối tượng, mục đích vay NHCT Việt Nam, Chi nhánh cần tuân thủ nghiêm việc thẩm định cho vay khách hàng Đặc biệt, Chi nhánh cần trọng đến nội dung quan trọng định cho vay: lực trả nợ khách hàng, mục đích sử dụng vốn; tài sản đảm bảo Trong hoạt động cho vay bất động sản, Chi nhánh cần xem xét loại trừ mục đích vay để đầu bất động sản Do mục đích làm thị trường bất động sản khơng phát huy tác dụng kinh tế có nhiều rủi ro thị trường biến động xấu 3.2.2 Giải pháp chung: 3.2.2.1 Triển khai hoạt động tín dụng trình phát triển mạng lưới: Triển khai hình thức cấp tín dụng xuống điểm giao dịch trình mở rộng mạng lưới nhằm tăng khả cung ứng vốn cho nhiều đối tượng khách hàng, qua tiếp cận nhu cầu vay vốn mua đất, sửa chữa nhà ở, xây nhà nhiều Đồng thời, tăng tính thuận tiện cho khách hàng Ngân hàng phục vụ tận nơi 3.2.2.2 Tăng cường công tác kiểm sốt Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội nhằm phát hạn chế, sai sót q trình cho vay để có biện pháp giải kịp thời tránh rủi ro tranh chấp phát sinh 3.2.2.3 Đào tạo cán bộ: Quan tâm đến công tác đào tạo nghiệp vụ cho cán chuyên trách nhiều Đặc biệt, đào tạo thường xuyên lực thẩm định dự án đầu tư nhằm chủ động tiếp cận đáp ứng vốn cho dự án đầu tư bất động sản Đồng Nai Không ngừng bồi dưỡng kiến thức việc xác lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp nhằm gắn nghĩa vụ trách nhiệm người vay cách chặt chẽ bảo vệ quyền lợi cho Ngân hàng Đầu tư vào lớp trao dồi kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản cho cán tín dụng nhằm giúp cán tín dụng hiểu rỏ luật vận dụng vào việc cho vay bất động sản cách quy định Bên cạnh, Chi nhánh cần có quy định cụ thể gắn nghĩa vụ quyền lợi cán tín dụng nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm cán tín dụng công tác cho vay để giảm thiểu rủi ro vốn có hoạt động tín dụng 3.2.2.4 Nắm bắt nhu cầu khách hàng: Thường xuyên tổ chức chương trình hội nghị khách hàng nhằm khẳng định lại uy tín thơng qua hiệu quả, kế hoạch hoạt động Ngân hàng đồng thời nắm bắt nhu cầu, định hướng khách hàng để có sản phẩm, dịch vụ đáp ứng kịp thời nhu cầu thị trường Cụ thể Chi nhánh thiết lập bảng câu hỏi thăm dị thơng qua khách hàng vay hữu khách hàng giao dịch ngày Chi nhánh để hiểu rõ mức thu nhập (liên quan đến lực trả nợ), nhu cầu thuê – mua – xây nhà số thông tin khác để xây dựng sách triển khai hoạt động cho vay bất động sản tập trung vào mảng Đồng thời, Chi nhánh thông qua việc nắm bắt thông tin từ báo đài, từ Sở Ngành có liên quan hay từ mối quan hệ thân tín mà chủ động tiếp cận dự án đầu tư bất động sản để tài trợ vốn Trên sở nắm bắt sơ đồ phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp, kế hoạch dự án thực địa bàn; mức độ khả đáp ứng nhu cầu loại hình bất động sản để mạnh dạn đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản vào loại hình bất động sản phù hợp 3.2.3 Chú trọng số công tác khác: - Thiết lập quy trình cho vay đồng bộ, rõ ràng phịng ban có hình thức xử lý nghiêm nhân viên, phòng ban làm chậm trể việc giải nhu cầu cho khách hàng - Cần tuyển dụng thêm nhiều nhân với sách đãi ngộ chẳng hạn như: áp lương theo thỏa thuận, … để phục vụ kịp thời cho việc phát triển mạng lưới rộng khắp - Triển khai nhanh chóng, kịp thời quy định, quy chế không liên quan đến nghiệp vụ cho vay mà sản phẩm dịch vụ khác đến phòng nghiệp vụ để có phối hợp chặt chẽ đồng - Nâng cao chất lượng phục vụ sản phẩm liên quan hoạt động cho vay như: dịch vụ tài trợ thương mại, dịch vụ chuyển tiền toán, dịch vụ chi lương qua thẻ, …nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động doanh nghiệp tạo tâm lý thỏa mãn doanh nghiệp hỗ trợ nhiều mặt 3.2.4 Giải pháp doanh nghiệp đầu tư bất động sản: Trên thực tế, số doanh nghiệp nước sẵn sàng hội nhập với cách làm ngày chuyên nghiệp Tuy nhiên, số doanh nghiệp chưa thể đại diện cho mặt chung cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam mà số đông bị đánh giá yếu lực triển khai dự án trình độ quản lý Do vậy, giải pháp để doanh nghiệp đầu tư bất động sản thuyết phục hổ trợ Ngân hàng đạt tính khả thi dự án mong muốn là: Nâng cao tính chun nghiệp Để đạt điều địi hỏi doanh nghiệp không ngừng cập nhật kỷ mới, ứng dụng công nghệ chuyên sâu công đoạn: quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu Thông qua học hỏi từ kinh nghiệm cơng ty nước ngồi, liên kết hợp tác đầu tư với tổ chức nước ngồi giúp doanh nghiệp Việt Nam dần tích lũy kinh nghiệm có tính chun nghiệp 3.2.5 Một số kiến nghị NHCT Việt Nam: 3.2.5.1 Xây dựng lộ trình cho vay bất động sản mang tính chất dài hạn: NHCT Việt Nam phải xây dựng lộ triìn chung mang tính chất định hướng cho hoạt động cho vay bất động sản toàn hệ thống Bởi lẻ, cho vay bất động sản hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro, đẩy mạnh hoạt động cách tràn lan khơng có giới hạn, không theo định hướng chung dễ dẫn dến tình trạng nợ hạn, nợ xấu nảy sinh Qua đó, NHCT Việt Nam xây dựng giới hạn cho vay bất động sản thời điểm để quản lý hoạt động cho vay bất động sản chung Chi nhánh Đồng thời, việc thiết lập giới hạn cho vay bất động sản chung cho toàn hệ thống NHCT để NHCT Việt Nam có đánh giá tổng thể giới hạn rủi ro phạm vi cân đối mức độ rủi ro chấp nhận so với lĩnh vực cho vay khác Để thực điều này, NHCT Việt Nam cần thiết xây dựng trang thông tin bất động sản, cho vay bất động sản với quy chế, hướng dẫn cụ thể việc định giá bất động sản đảm bảo, quản lý giấy tờ tài sản đảm bảo đầy đủ vướng mắc thủ tục nhận đảm bảo tài sản bất động sản để có kiến nghị lên quan ban ngành có liên quan kịp thời sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện 3.2.5.2 Sớm thành lập công ty địa ốc: Công ty địa ốc công ty chuyên kinh doanh bất động sản cung cấp dịch vụ hỗ trợ có liên quan bất động sản như: môi giới, xây dựng, điịh giá bất động sản,… Do vậy, việc thành lập công ty tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho chi nhánh hệ thống NHCT Việt Nam việc định giá tài sản đảm bảo mang tính chun mơn xác thực hơn, hỗ trợ tư vấn cho Ngân hàng khách hàng thủ tục hiệu dự án đầu tư bất động sản Đặc biệt, Cơng ty địa ốc cịn hỗ trợ Ngân hàng bán tài sản nhanh chóng phát sinh trường hợp phát BĐS 3.2.5.3 Đưa nhiều sản phẩm, loại hình nhằm đẩy mạnh hoạt động huy động vốn trung dài hạn: Nhìn chung cấu vốn huy động NHTM Việt Nam nói chung chi nhánh NHCT Việt Nam nói riêng đa phần nguồn vốn huy động ngắn hạn Do vậy, để đẩy mạnh hoạt động thu hút nguồn vốn nhàn rỗi trung dài hạn xã hội nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay trung dài hạn, NHCT Việt Nam cần sớm nghiên cứu đưa nhiều sản phẩm để thu hút ngày nhiều loại vốn này, cụ thể như: phát hành trái phiếu có thời hạn từ 2-5 năm, phát hành giấy tờ có giá có thời hạn năm với nhiều mức lãi suất linh hoạt Khi Chi nhánh có nhiều sản phẩm để tăng cường nguồn vốn huy động chổ dài hạn, tạo điều kiện để mạnh dạn đẩy mạnh hoạt động cho vay dự án trung dài hạn lớn có nguồn vốn dài hạn ổn định 3.2.5.4 Tranh thủ nguồn vốn viện trợ, vốn vay tổ chức quốc tế Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đà sụt giảm vấn đề viện trợ cho nước phát triển có điều kiện vốn để phát triển số lĩnh vực bị hạn chế Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa hầu cắt viện trợ vào Việt Nam Mặt khác, kinh tế giới khắc phục khủng hoảng nguồn viện trợ vào nước ta dồi Việt Nam có mối quan hệ giao thương tốt với hầu khắp nước, đồng thời Việt Nam lại nước có tình hinh trị ổn định, có nhiều tiềm để khai thác phát triển Do vậy, tranh thủ nguồn vốn viện trợ này, NHCT có nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp phải huy động chổ nước 3.2.5.5 Chú trọng số công tác khác: Nghiên cứu mơ hình chứng khốn hố BĐS nhằm chuẩn bị sẵn thời áp dụng mang tính chất chủ động hiểu biết cơng cụ thu hút vốn hiệu cho thị trường bất động sản mà nước phát triển áp dụng Nhanh chóng nghiên cứu, đưa ngày nhiều sản phẩm tiện ích nhằm phục vụ nhu cầu đa dạng khách hàng với hài lòng cao như: dịch vụ nhắn tin qua điện thoại di động để thông tin phát sinh liên quan đến tài khoản, dịch vụ internet banking, … Quy định rõ việc chịu trách nhiệm rủi ro phát sinh Chi nhánh cán nghiệp vụ có liên quan đến hoạt động cho vay Qua đó, chấm dứt quy định việc định giá tài sản chấp theo giá khung nhằm xóa tâm lý dè dặt cán nghiệp vụ siết chặt quy định, tiến tới quy định thoáng việc định giá tài sản đảm bảo theo thỏa thuận với khách hàng Hệ thống lại cập nhật thường xuyên quy chế, sách, văn bản, định cịn hiệu lực thi hành thơng qua việc tạo mạng thông tin nội NHCT Việt Nam nhằm giảm việc lưu trữ hồ sơ giấy nhiều phòng ban Chi nhánh giúp cho đối tượng có liên quan dễ dàng tra cứu thơng tin nhanh chóng, xác Cung cấp kịp thời thơng tin tín dụng từ CIC chi nhánh có nhu cầu có định nhanh chóng việc cấp hay khơng cấp tín dụng vấn đề khác có liên quan đến hoạt động cấp tín dụng hồ sơ vượt hạn mức phán Chi nhánh Nhanh chóng nâng cấp mạng nội hệ thống xử lý liên Chi nhánh nhằm tránh chậm trễ giao dịch thường xảy như chuẩn bị phục vụ cho lượng giao dịch phát sinh lớn thời gian tới Có văn đạo Chi nhánh hệ thống Ngân hàng Công thương hỗ trợ phát sinh hồ sơ Chi nhánh địa bàn Chi nhánh khác mặt thông tin khách hàng thẩm định giá trị tài sản chấp Giảm bớt loại báo cáo không cần thiết để Chi nhánh có thời gian tập trung vào cơng việc chuyên môn tốt Nên tạo mục rủi ro tác nghiệp phát sinh theo báo cáo định kỳ hàng tháng Chi nhánh hướng giải quyết, đạo (nếu có) mạng thơng tin nội để Chi nhánh khác tham khảo sớm có biện pháp phòng tránh Tăng mức phán cho Chi nhánh khoản vay trung dài hạn nhằm tăng tính chủ động đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng, đặc biệt dự án vay đầu tư xây dựng nhà xưởng, xây dựng văn phòng, nhà cho thuê, Giao cho Chi nhánh chủ động việc đặt tiêu số lượng nhân tuyển dụng hàng năm nhằm đáp ứng tình hình hoạt động phát triển Chi nhánh 3.2.6 Một số kiến nghị khác: 3.2.6.1 Đối với Chính phủ: Kết hợp Bộ, ngành chức bổ sung hoàn thiện khung pháp lý bất động sản Xây dựng tiêu chuẩn cho thị trường bất động sản Việt Nam cho thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động cách minh bạch, công khai bền vững, tạo mơi trường cạnh tranh bình đẳng tuân thủ theo chuẩn mực quốc tế Bên cạnh đó, sách tài sách thuế phải nhanh chóng điều chỉnh cho phù hợp với thực tế, tạo điều kiện khuyến khích sử dụng có hiệu tài ngun đất đai, hạn chế nạn đầu khuyến khích giao dịch thức 3.2.6.2 Đối với quan Nhà nước địa bàn tỉnh Đồng Nai: Đơn giản hoá thủ tục rút ngắn thời gian cấp giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư, nhằm tạo chế linh hoạt, thơng thống thu hút ngày đơng nhà đầu tư đến với địa bàn Đồng Nai, nhà đầu tư lĩnh vực bất động sản Rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay giấy chứng nhận sở hữu cơng trình nhằm tạo điều kiện cho người dân có hội chấp tài sản bất động sản để vay vốn Ban hành khung giá đất sát với giá thị trường để Ngân hàng có sở cho vay sát với giá thị trường người dân có điều kiện vay vốn nhiều Hỗ trợ nhà đầu tư cơng tác giải phóng mặt bằng, giải tỏa hộ dân để dự án đầu tư bất động sản thực tiến độ Khuyến khích thành lập trung tâm thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín, pháp luật nhiều nơi địa bàn nhằm tăng tính thuyết phục khách hàng Ngân hàng giá trị tài sản chấp định theo giá thẩm định quan có chun mơn Xúc tiến nhanh việc xây dựng chung cư, nhà dành cho người có thu nhập thấp sở có hỗ trợ Ngân hàng dành cho đối tượng Ngân hàng Nhà nước Đồng Nai cần có tổng hợp tình hình cho vay bất động sản địa bàn thường xuyên, sở có đạo, định hướng kịp thời giúp cho Ngân hàng tránh rủi ro sụp đổ dây chuyền trước biến động khó lường thị trường bất động sản Các sở, ban, ngành có liên quan đến thủ tục công chứng, chứng thực hay đăng ký giao dịch đảm bảo liên quan hoạt động cho vay cần linh hoạt thủ tục, thời gian có quản lý chặt chẽ mặt giấy tờ giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro khách hàng vay vốn nhanh chóng Các kênh thơng tin, truyền thông, báo đài địa phương cập nhật thường xuyên đầy đủ thông tin liên quan đến thị trường bất động sản Đồng Nai nói riêng nước nói chung để Ngân hàng người vay có nhìn khách hàng xác hoạt động cho vay KẾT LUẬN CHƯƠNG Có thể nói, cho vay bất động sản sản phẩm tín dụng thiết yếu Chi nhánh NHCT Đồng Nai nói riêng nhu cầu kinh tế xã hội nói chung Nhận thức điều này, Chi nhánh NHCT Đồng Nai mạnh dạn đưa nội dung “Đẩy mạnh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng sửa chữa nhà ở□vào định hướng phát triển năm 2008 Mặc dù mảng nhu cầu vay liên quan bất động sản với đối tượng có giới hạn cá nhân thể bước đẩy mạnh ban đầu mang tính chủ động thận trọng Chi nhánh Từ thực tế hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh thời gian qua với khó khăn, tồn riêng nội dung chương đưa số giải pháp chủ yếu để Chi nhánh thực định hướng phát triển hoạt động cho vay bất động sản thời gian tới Kết luận  Càng tiến sâu vào trình hội nhập vai trò thị trường bất động sản trở nên quan trọng Đặc biệt, với tính chất vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Đồng Nai việc trọng phát triển thị trường bất động sản trở nên cấp thiết Do vậy, hoạt động cho vay bất động sản sản phẩm thiết yếu giúp thị trường bất động sản Việt Nam nói chung Đồng Nai nói riêng phát huy hết vai trị kinh tế, xã hội  Trong năm gần đây, hoạt động cho vay bất động sản góp phần làm tăng lợi nhuận cho Chi nhánh NHCT Đồng Nai với mức độ chưa cao tỷ trọng cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay mảng khác thấp  Xoay quanh việc đánh giá hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh NHCT Đồng Nai, viết rõ khó khăn tồn đọng Chi nhánh Trên sở đó, tác giả đưa số giải pháp chủ yếu nhằm góp phần để Chi nhánh đạt hiệu cao việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản thời gian tới  Đề tài tác giả tập trung nghiên cứu xuất phát từ nhận định tiềm hoạt động cho vay bất động sản lợi ích mảng hoạt động khơng tổ chức tín dụng nói riêng mà cịn xã hội, kinh tế Tuy nhiên, giới hạn thời gian kiến thức mà viết tập trung vấn đề mang tính cốt lõi mục tiêu đề tài nghiên cứu Do vậy, ý kiến đóng góp, chỉnh sửa Q thầy Anh/chị đồng nghiệp, bạn học viên có ý nghĩa nhằm giúp người viết bổ sung thêm kiến thức hoàn chỉnh đề tài Tác giả mong nhận nhiều góp ý Quý thầy người./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngân hàng nhà nước, (31/12/2001), Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng số 1627/2001/QĐ-NHNN Ngân hàng nhà nước, (19/04/2005), Quy định tỷ lệ an toàn hoạt động Tổ chức tín dụng ban hành kèm theo định số 457/2005/QĐNHNN Quốc hội Việt Nam, từ ngày 05/05-14/06/2005, Điều 174-Bộ luật dân sự, Phòng quản lý TTBĐS-Cục quản lý nhà, (11/07/2007), □Kiến thức bất động sản”, Chi nhánh NHCT Đồng Nai, (2007), Báo cáo tổng kết công tác năm 2006 phương hướng, nhiệm vụ năm 2007 Chi nhánh NHCT Đồng Nai, (2008), Báo cáo tổng kết công tác năm 2007 phương hướng, nhiệm vụ năm 2008, Chi nhánh NHCT Đồng Nai, (2008), Báo cáo kết cho vay bất động sản qua năm 2006, 2007 Chi nhánh NH Nhà nước Đồng Nai, (2008), Báo cáo kết cho vay bất động sản năm 2005, 2006, 2007, Chi nhánh NH Nhà nước Đồng Nai, (15/02/2008), Báo cáo hoạt động Ngân hàng Đồng Nai năm 2007, định hướng, nhiệm vụ năm 2008 10 Một số văn pháp luật bất động sản: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181, Luật nhà , Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP 11 Một số thông tin trang web khác như: www.sbv.gov.vn; www.vietinbank.com.vn; www.dongnai.gov.vn; www.vneconomy.com.vn; www.horea.org.vn; www.diendanxaydung.vn; số báo, tạp chí như: tạp chí ngân hàng, tạp chí phát triển kinh tế, thời báo kinh tế sài gòn ... phải đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh Ngân hàng Công thương tỉnh Đồng Nai do: Chi nhánh NHCT Đồng Nai chi nhánh ln kiểm sốt tốt chất lượng hoạt động cho vay; hoạt động cho vay bất. .. HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH ĐỔNG NAI .26 2.1 Kết hoạt động cho vay bất động sản số NHTM Đồng Nai 26 2.1.1 Kết hoạt động ngành Ngân hàng Đồng Nai ... cho vay bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh Ngân hàng Công thương tỉnh Đồng Nai Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động