Chương 1 ( 1 B Ộ GIÁO D Ụ C VÀ Đ ÀO T Ạ O TR ƯỜ NG ĐẠ I H Ọ C KINH T Ế TPHCM oOo TR Ầ N TH Ị NG Ọ C THI ĐẨ Y M Ạ NH HO Ạ T ĐỘ NG CHO VAY B Ấ T ĐỘ NG S Ả N T Ạ I CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG TH ƯƠ NG T Ỉ N[.]
1 BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠOTRƯỜNGĐ ẠIHỌCKINHTẾTPHCM -oOo - TRẦNTHỊNGỌCTHI ĐẨYMẠNHHOẠTĐỘNGCHOVAYBẤTĐỘNGSẢNTẠIC HINHÁNHNGÂNHÀNGCƠNGTHƯƠNG TỈNHĐỒNGNAI LUẬNVĂNTHẠCSĨKINHTẾ TP.HồChíMinh□Năm2008 BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠOTRƯỜNGĐ ẠIHỌCKINHTẾTPHCM -oOo - TRẦNTHỊNGỌCTHI ĐẨYMẠNHHOẠTĐỘNGCHOVAYBẤTĐỘNGSẢNTẠIC HINHÁNHNGÂNHÀNGCƠNGTHƯƠNG TỈNHĐỒNGNAI Chunngành: Kinhtếtàichính–NgânhàngMãsố : 60.31.12 LUẬNVĂNTHẠCSĨKINHTẾ NGƯỜIHƯỚNGDẪNKHOAHỌC:PGS.TSN GUYỄNNGỌC HÙNG CỘNGHỊA XÃHỘICHỦNGHĨAVIỆTNAM Độclập-Tựdo-HạnhPhúc TP.HồChíMinh,ngày31tháng10năm2008 KẾTQUẢNGHIÊNCỨUĐỀTÀITỐTNGHIỆP Tênđềtài:□ĐẩymạnhhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTtỉnhĐồn gNai□ Quanghiêncứu,đềtàiđạtđượcnhữngkếtquảsau: 1.Tínhcấpthiếtcủađềtài:Đềtàitậptrungnghiêncứumộtlĩnhvựcmới:“Chov a y bấtđộn g sản” trêncơsởnêu ranhững nguyên nhâncầnthiếtphảiđẩymạnhh o ạtđ ộ ngc h o vayb ấtđ ộ ngsảntạiChin h n h N g â n h n g Cơngthươngt ỉnhĐồngNailàdo:ChinhánhNHCTĐồngNailàmộtchinhánhlnki ểmsốttốtc h ấtlượnghoạtđộngchovay;hoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhcịn n h ỏlẻ,khơngtậptrung;nhucầuvốnđểdùngvàocácmụcđíchliênquanđếnb ấtđ ộngsảntạitỉnhĐồngNaingàycàngcaotheođàtăngtrưởngcủanềnkinhtế,xãhộiĐồng Nai 2.N ộidungđạtđược: -Trê n cơsởphântích,rútkinhnghiệmtừsựkhủnghoảngthịtrườngchovayd ưới chuẩn tạiMỹ,Đềtàiđisâuphân tích,đánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNaitrongnhữngn ămquachođếnnayvớinhữngư uđiểm,hạnchế,thànhcơng,khókhănđểChinhánhn hìnnhậnlạihoạtđộngc h o vaybấtđộngsảnsovớitìnhhìnhthựctế -Quađó,đềtàiđãđưa ramộtsốgiảipháplàmnềntảngnghiêncứu,ápdụngc ho ChinhánhNHCTĐồngNaiđể mạnhdạnđẩymạnhhoạtđộngchovaybấtđ ộ ngsảnmộtcáchhiệuquảnhằmgópphần pháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnn ó i riêng,pháttriểnkinhtếxãhộitỉnhĐồngNainóichung MỤCLỤC ***** Trang… Lờimởđầu Chương1:TỔNGQUAN VỀCHOVAYBẤTĐỘNG SẢN 1.1 Nhữngvấnđềcơbảnvềbấtđộngsản,thịtrườngbấtđộngsản .1 1.1.1 Tìmhiểuvềbấtđộngsản 1.1.1.1 Kháiniệmbấtđộngsản .1 1.1.1.2 Phânloạibấtđộngsản 1.1.1.3 Cácnhântốtácđộngđếngiábấtđộngsản 1.1.2 Tìmhiểuvềthịtrườngbấtđộngsản 1.1.2.1 Kháiniệmthịtrườngbấtđộngsản 1.1.2.2 Vaitròcủathịtrườngbấtđộngsản 1.1.2.3 Cácquyluậttácđộngđếnthịtrườngbấtđộngsản 1.2 Kháiniệm,đặcđiểmvànguyêntắccủachovaybấtđộngsản: 1.2.1 Kháiniêmchovaybấtđộngsản 1.2.2 Đặcđiểmcủachovaybấtđộngsản 10 1.2.3 Nguyêntắcchovaybấtđộngsản 10 1.3 Ýnghĩacủachovaybấtđộngsảnđốivớinềnkinhtếxãhội 11 1.4 Mộtsốrủirotronghoạtđộngchovaybấtđộngsản 12 1.4.1 Yếutốchủquan 13 1.4.2 Yếutốkháchquan .14 1.5 BàihọckinhnghiệmchocácNHTMViệtNamsaukhủnghoảngtíndụngdướic huẩntạiMỹ 16 1.6 TìnhhìnhchovaybấtđộngsảntạimộtsốNHTMViệtNam 18 1.7 Quyđịnh,quytrìnhtronghoạtđộ ngchovaybấtđộngsảntạiChinhánh NHCTĐồ ngNai 21 Kếtluậnchương1 25 Chương2:THỰCTRẠNGHOẠTĐỘNGCHOVAYBẤTĐỘNGSẢNTẠICHIN HÁNHNGÂNHÀNGCÔNGTHƯƠNGTỈNHĐỔNGNAI 26 2.1 KếtquảhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạimộtsốNHTMởĐồngNai 2.1.1 KếtquảhoạtđộngcủangànhNgânhàngĐồngNai .26 2.1.2 KếtquảchovaybấtđộngsảntạimộtsốNHTMởĐồngNai 29 2.2 Thựct r ạngh o ạtđộngchov a y bấtđ ộ ngs ảnt ạiChinhánhN H C T t ỉnh ĐồngNai .33 2.2.1 ChinhánhNHCTtỉnhĐồngNaihìnhthànhvàpháttriển 33 2.2.2.TổchứcbộmáyquảnlýcủaChinhánhNHCTĐồngNai 36 2.2.3 KếtquảhoạtđộngcủaChinhánhNHCTĐồngNai 37 2.2.4 KếtquảhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai.44 2.2.5 ĐánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai472 Nguồnvốnchovay 47 2.2.5.2 Mụcđíchchovay 48 2.2.5.3 Thẩmđịnhchovay 48 2.2.5.4 Chấtlượngchovay .49 2.3 Đánhgiác hungv ềnhữngthuậnlợi,khó khăn,ưuđ iểmvàhạnchếtronghoạtđộng chovaybấtđộngsảntạiChinhánhNgânhàngCôngThươngĐồngNai 50 2.3.1 Thuậnlợi .50 2.3.2 Khókhăn 52 2.3.3 Ưuđiểm .55 2.3.4 Hạnchế 56 Kếtluậnchương2 57 Chương3:MỘTSỐGIẢIPHÁPCHỦYẾUNHẰMĐẨYMẠNHHOẠTĐ Ộ NGCH OVAYBẤTĐỘNGSẢNTẠICHINHÁNHNHCTĐ Ồ NGNAI .58 3.1 Định hướngpháttriểncủaChinhánhNHCTĐồngNai 58 3.1.1 Mụctiêupháttriển 58 3.1.2 ĐịnhhướngpháttriểncủaChinhánhNHCTĐồngNai 58 3.2 Mộtsốgiảiphápchủyếunhằmđẩymạnhhoạtđộngchovaybấtđộngsảnt ạiChinhá nhNHCT tỉnhĐồngNai 60 3.2.1 GiảiphápđốivớiChinhánhNHCTtỉnhĐồngNai 3.2.1.1 Giảiphápcụthể 60 3.2.1.1.1 Thànhlậpngaytổchovayvàtheodõitìnhhìnhchovaythunợbấtđộngsảnriêngbi ệt 60 3.2.1.1.2 Tăngcườnghoạtđộnghuyđộngvốn .61 3.2.1.1.3 Theodõichặtchẽcácyếutốliênquanđếntàisảnđảmbảolàbấtđộngsản 62 3.2.1.1.4 Xâydựngchínhsáchphịngngừavàquảnlýrủiro 63 3.2.1.1.5 Thiếtlậpmốiq u a n h ệg ầng ũi,gắnb ó vớic c Chủđ ầ ut ư,S ở,B a n n g n h t rênđịabàn63 3.2.1.1.6 Ấnđịnhlãisuấtchovaybấtđộngsảncầntínhđếnsựảnhhưởngcủayếutốlạm phát 64 3.2.1.1.7 Tuyệtđốitnthủcácquyđịnh,quychếtronghoạtđộngchovaynóic h u n g vàchovaybấtđộngsảnnóiriêng 64 3.2.1.2 Giảiphápchung 65 3.2.1.2.1 Triểnkhaihoạtđộngtíndụngtrongqtrìnhpháttriểnmạnglưới 65 3.2.1.2.2 Tăngcườngcôngtáckiểmtra 65 3.2.1.2.3 Đàotạocánbộ .65 3.2.1.2.4Nắmbắtnhucầukháchhàng .66 3.2.1.3 Chútrọngmộtsốcôngtáckhác 66 3.2.2 Giảiphápđốivớicácdoanhnghiệpđầutưbấtđộngsản 67 3.2.3 Mộtsốkiến nghịđốivớiNHCTViệtNam .67 3.2.3.1 Xâydựnglộtrìnhchovaybấtđộngsảnmangtínhchấtdàihạn 67 3.2.3.2 Sớmthànhlậpcơngtyđịaốc .68 3.2.3.3 Đưara nhiềus ảnph ẩm,loạih ì n h nh ằmđẩymạnhh o ạtđ ộ nghuyđộngv ốntru ngdàihạn 68 3.2.3.4 Tranhthủcácnguồnvốnviệntrợ,vốnvaycủacáctổchứcquốctế 69 3.2.3.5 Chútrọngmộtsốcôngtáckhác 69 3.2.4 Mộtsốkiếnnghịkhác: 71 3.2.4.1 ĐốivớiChínhphủ 71 3.2.4.2 ĐốivớicáccơquanNhànướctỉnhĐồngNai 71 Kếtluậnchương3 73 Kếtluận 74 Tàiliệuthamkhảo 75 Phụlục MỞĐẦU Lýdolựachọnđềtài: Vớivịthếlàmộttrongnhữngvùngkinhtếtrọngđiểmcủacảnước,ĐồngNaiđ anglàđíc hnhắmchonhiềumụcđíchđầutưnhư:mởrộngnhiềutuyếnđường lớn,x â y d ựngs â n bayq u ốctế,quyh o ạcht h ê m n h i ềuk h u c ô n g n g h i ệp,c ụmc n g nghiệp,pháttriểnhuyệnNhơnTrạchthànhđơthịloại2, ….Theođó,nhucầuvềnhàc h o cơngnhântrongcáckhucơngnghiệp;vănphịngtổch ứchộinghị,nhànghỉ,khách sạnp h ụcv ục h o n h d oa n h nghiệpn ướcn g oà i sốngvà mviệctạiĐ ngNai;vănphịngchoth,… sẽpháttriểncaotheođàtăngtrưởngcủanềnkinhtế-xãh ộiĐồngNai.Hơn thế,ĐồngNaiđangtronggiaiđoạnđẩynhanhtốcđộđơthịhốc a o đểphụcvụchoqtrìnhp háttriểnkinhtếxãhộivớivaitrịkhơngnhỏcủathịtrườngbấtđộngsản.Ngồiviệcđảmbảop húclợixãhộichongườidân,thịtrườngb ấtđộngsảncịnlàđốitượngphục vụcủathịtrườngvốn, thịtrườngxâydựng.Tuynhiên,hoạtđộngđầutưvàothịtrườngnàytrênđịabàncịnhờihợt vànhỏlẻ,chủyếuđượcđầutưbởicácdoanhnghiệpchủlựccủanhànướcnhưngchưanhiều Mộttrongnhữngngun nhân bứcthiếtnhấtlàucầu vềvốn q lớn cholĩnhvựcđầutưnày.D o vậy,songsongvớiviệckêugọi,thuhútvốnđầutưvàothịtrường bấtđ ộ ngsảnĐồngNaithìsựhỗtrợtừnguồnvốntíndụngNgânhàngsẽgópphầntíchcựcđến hoạtđộngđầutưbấtđộngsảnsơinỗihơn LàmộtN gâ n hà n g thươngmạivớihoạtđộngcơbảnlàhuyđộngvốnvàchovay,Chin hánhNgânhàngCôngThươngđãtạonhiềuđiềukiệnthuậnlợivềvốngiúpcácthànhph ầnkinhtếĐồngNaipháttriểntrongnhiềunămqua.Vàtrêntinhthầnluônbámsátchủtrươn gpháttriểncủatỉnh,địnhhướnghoạtđộngcủaNgânh n g CơngThươngV i ệtNam,Ch inhá nhNH CT ĐồngNai đãcó nh ữngbướcđ iđ úngđắn.Biểuhiệncụthể,Chinhánhđãtr iểnkhaiviệctàitrợmuanhàtheodựántrong3nămgầnđâybêncạnhcáchìnhthứctàitrợvốns ửachữanhà,muađấtxâyn h , xâyvănphịng,nhàxưởng, …,gópphầngiúpngườidântrênđịabàncósựổn địnhvềnhàở,giúpcácdoanhnghiệpcóđiềukiệnmởrộngquymơsảnxuất.Tuynhiên,hoạt độngtàitrợnàycịnphântán chưađượcđẩymạnhtrong nhu cầuv ốnđểpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnphụcvụchoqtrìnhpháttriểnnềnkinhtếxãhộiĐồngNaicũngnhưđểthựchiệntheochủtrươngđẩynhanhtốcđộ đơthịh ó a tạiĐồngNaicịnkhánhiều Mặtkhác,xuấtpháttừtínhbiếnđộngthấtthườngcủathịtrườngbấtđộngsảnc ũngnhư rủi ro tiềmẩncủathịtrườngnàysẽ ảnh hưởngđếnchấtlượnghoạtđ ộ ngcấptíndụngcủaNgânhàngnóiriêngvàsựpháttriểncủa cảnềnkinhtếxãhộinóichungmàNhànướcsẽcónhữngchínhsáchđiềutiếtkhácnhau.Đ ặcbiệt,trongđiềukiệnn ềnki nh tếViệtNa m hiệnnaycótỷlệl ạmphátk há c a ovà ả nhh ởngtâmlýtừsựsụpđỗcủahoạtđộngtíndụngcủaMỹcũngxuất pháttừviệc tậptrungchovaybấtđộngsảnmàviệcđẩymạnhhaysiếtchặthoạtđộngtíndụngbấtđ ộ ngsả ntrongtìnhhìnhnềnkinhtếViệtNamhiệnnaynhìnchungđanglàvấnđềđ ángquantâm.Xu ấtpháttừđây,tácgiảđãlựachọnđềtài“ĐẩymạnhhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChin hánhNgânhàngCơngThươngĐồngNai“làmluậnvănbảovệnhậnhọcvịthạcsĩkinhtế Mụctiêunghiêncứu: MụctiêunghiêncứucủađềtàilàđánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánh NgânhàngCơngthươngtỉnhĐồngNaivàtrêncơsởnàyrútranhữngmặtthànhc ng, t ồntạic ầnh n thiện,từđóđề xu ấtnh ữngkiếnnghịnh ằmđẩymạnhhoạtđộngchovaybất độngsảntạiChinhánhNgânhàngCơngthươngĐồngN a i trongthờigiantới Phạmvinghiêncứu: Dothờigianvàđiềukiệntiếpcậnvớitìnhhìnhchovaybấtđộngsảntrênđịab n tỉnhĐ ồngNaicũngnhưkhnkhổchophépcủaluậnvănnênphạmvinghiênc ứucủađềtàichỉtậpt rungphảnánhtìnhhìnhchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai Phươngphápnghiêncứu: Trêncơsởvậndụngnhữnglýthuyếtđượchọctạitrườngvềchovay,vàmộtsốn h ữngkiế nthứckhác,trêncơsởthuthậpthơngtintừthựctế,tổnghợptừcáctàiliệuthamkhảonhư:bá ochí,internet,truyềnhình,đặcbiệtlàcácsốliệuthiếtthựctừChinhánhNHCTĐồngNai,ng ườiviếtđãdùngphươngphápsosánh,đốichiếuđ ể đánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạ iChinhánh KếtcấucủaLuậnvăn: Ngồiphầnmởđầu,kếtluậnvàtàiliệuthamkhảo,luậnvănđượckếtcấuthành3 chươngn hưsau: Chương1:Tổngquan vềchovaybấtđộngsản Chương2 :Thựctrạngho ạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNgânhàngCơngth ươngtỉnhĐồngNai Chương3 :MộtsốgiảiphápchủyếunhằmđẩymạnhhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChi nhánhNgânhàngCôngthươngtỉnhĐồng Nai