118 hạn CHẾ rủi RO tín DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY bất ĐỘNG sản tại NGÂN HÀNG TMCP sài gòn THƯƠNG tín VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ yên

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG AAA DƯƠNG GIA TỊNH ĐỀ TÀI: HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN CHI NHÁNH PHÚ N LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, Năm 2021 ⅛μ , , , IW NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG AAA DƯƠNG GIA TỊNH ĐỀ TÀI: HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN CHI NHÁNH PHÚ N Chun ngành : Tài ngân hàng Mã số : 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Giáo viên hướng dẫn : TS Trần Văn Trí Hà Nội, Năm 2021 ⅛ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Hạn chế rủi ro tín dụng hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín Việt Nam- chi nhánh Phú Yên” nghiên cứu dựa vào trình tổng hợp thu thập liệu, nghiên cứu cá nhân hướng dẫn giáo viên hướng dẫn Các sở lý luận thu thập tham khảo từ giáo trình, tài liệu tham khảo Các số liệu phân tích tơi thu thập từ báo cáo hoạt động kinh doanh qua năm Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín Việt Nam chi nhánh Phú Yên Tôi cam đoan luận văn tự viết chưa công bố từ trước đến với hình thức Phú Yên, ngày 10 tháng 10 năm 2021 Tác giả Dương Gia Tịnh MỤC LỤC 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .ii DANH MỤC CÁC BẢNG iii DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ iiii PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài cần nghiên cứu: 1.2 Mục tiêu nghiên cứu: .3 1.3 Phương pháp nghiên cứu/phương pháp tiếp cận: 1.4 Phạm vi nghiên cứu: .4 1.5 Kết cấu luận văn: 1.6 Tổng quan nghiên cứu: CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN TÍN DỤNG, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 10 Khái niệm cho vay ngân hàng thương mại 10 Nguyên tắc cho vay ngân hàng thương mại: 10 Phân loại cho vay 11 1.2 HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 12 Khái niệm cho vay bất động sản 12 Phân loại cho vay bất động sản 14 Đặc điểm cho vay bất động sản 15 1.3 RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 16 Khái niệm rủi ro cho vaybất động sản 16 Phân loại rủi ro cho vay bất động sản 17 Các tiêu chí đánh giá rủi ro cho vay bất động sản .18 1.3.4 NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN .22 1.4.1 Nguyên nhân từ phía ngân hàng 22 1.4.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng 24 1.4.3 Các nguyên nhân khác 24 1.4 QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM 25 1.5.1 Chính sách cho vay bất động sản 25 1.5.2 Nhận diện rủi ro cho vay bất động sản .26 1.5.3 Đo lường rủi ro 28 1.5.4 Kiểm tra giám sát rủi ro cho vay bất động sản .29 1.5.5 Xử lý rủi ro cho vay bất động sản .29 1.5.6 Bài học kinh nghiệm hạn chế rủi ro từ NHTM 32 KẾT LUẬN CHƯƠNG 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN - CHI NHÁNH PHÚ YÊN(SACOMBANK PHÚ YÊN) 34 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN CHI NHÁNH PHÚ YÊN 34 2.1.1 Giới thiệu Sacombank Phú Yên 34 2.1.2 Mơ hình quản lý Sacombank Phú Yên 35 2.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Sacombank Phú Yên .36 2.2: THỰC TRẠNG RỦI TRONG CHO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SACOMBANK PHÚ YÊN 37 2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản Phú Yên thời gian qua 37 2.2.2 Nội dung sản phẩm cho vay bất động sản Sacombank Phú Yên 39 2.2.3 Quy trình cho vay lĩnh vực bất động sản SacombankPhú Yên 45 2.2.4 Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản Sacombank Phú Yên .49 2.2.5 Phân loại nợ hạn cho vay bất động sản Sacombank Phú Yên .51 2.2.6 Tình hình kiểm sốt nợ q hạn, nợ xấu cho vay bất động sản Sacombank Phú Yên 522 2.2.7 Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản bị vốn SacombankPhú Yên 544 2.2.8 Chi phí xử lý nợ hạn 555 2.2.9 Tỷ lệ dự phòng rủi ro cho vay bất động sản Sacombank Phú Yên 566 2.3 THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SACOMBANK PHÚ YÊN 57 2.3.1 Nhận diện rủi ro cho vay bất động sản ngân hàng Sacombank Phú Yên 57 2.3.2 Đo lường rủi ro cho vay bất động sản ngân hàng Sacombank Phú Yên 58 2.3.3 Kiểm tra, giám sát công tác cho vay bất động sản ngân hàng Sacombank Phú Yên 61 2.3.4 Xử lý rủi ro hoạt động cho vay bất động sản Sacombank Phú Yên 64 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SACOMBANK PHÚ YÊN THỜI GIAN QUA .65 2.4.1 Những kết đạt 65 2.4.2 Những hạn chế DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 70 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƯƠNG TÍN - CHI NHÁNH PHÚ N (SACOMBANK PHÚ YÊN) .70 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CHUNG VỀ MỤC TIÊU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI SACOMBANK PHÚ YÊN 70 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh Sacombank Phú Yên giai đoạn 2021 - 2025 70 3.1.2 Định hướng phát triển chung hoạt động tín dụng Sacombank Phú Yên giai đoạn năm 2021 đến 2025 71 3.1.3 Định hướng cho vay bất động sản từ 2021 đến 2025 733 3.1.4 Định hướng hạn chế rủi ro cho vay bất động sản từ 2021- 2025 765 3.2 GIẢI PHÁP VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT TẠI SACOMBANK NHTMĐỘNG SẢN Ngân hàng thương mại PHÚ YÊN 77 3.2.1 NHTMCP Giải pháp chínhmại sách vay 77 Ngân hàng thương côcho phân 3.2.2 NHNN Giải pháp quy trình tổ chức thẩm định chovay 79 Ngân hàng Nhà Nước 3.2.3 TCTD Giải pháp nhận diện đo lường rủi ro chovay 80 Tơ chức tínvề dụng 3.2.4 TT Giải pháp Thông tư kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay 82 3.2.5 DPRR Giải pháp xử lý rủi ro cho vay 84 Dự phòng rủi ro 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ .86 TSBĐ Tài sản bảo đảm 3.3.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Phú Yên 86 BCTC Báo cáo tài 3.3.2 Đối với UBND tỉnh Phú Yên 87 CVKH Chuyên viên khách hàng KẾT LUẬN CHƯƠNG 89 TCTD KẾT LUẬTơ chức tín dụng N 89 THAM BĐS TÀI LIỆUBất động KHẢO .90 sản DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Tình hình hoạt động kinh doanh Sacombank Phú Yên năm 2018 -2020 36 Bảng 2.2 Chi tiết sản phẩm vay mua bất động sản Sacombank 39 Bảng 2.3 Quy trình cho vay Sacombank Phú Yên 45 Bảng 2.4 Cơ cấu dư nợ cho vay vất động sản Sacombank Phú Yên giai đoạn 2018 đếm 2020 49 Bảng 2.5 Phân loại nợ hạn Sacombank Phú Yên 51 Bảng 2.6 Tỷ lệ nợ hạn sản phẩm cho vay bất động sản Sacombank Phú Yên 52 Bảng 2.7 Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản bị vốn Sacombank Phú Yên năm 2018-2020 54 Bảng 2.8: Chi phí xử lý nợ hạn Sacombank Phú Yên năm 2018-2020 55 Bảng 2.9: Tỷ lệ trích lập dự phịng rủi ro cho vay bất động sản Sacombank Phú Yên năm 2018-2020 56 Bảng 2.10: Phân loại xếp hạng nợ theo điểm tín dụng Sacombank Phú Yen 59 Bảng 2.11 Bảng quy định tỷ lệ nợ xấu sản phẩm cho vay mua bất động sản.63 Bảng 3.1: Kế hoạch tín dụng Sacombank Phú Yên giai đoạn 20212025 756 78 xuống thấp 60% thời kỳ thị trường bùng nổ tăng lên 60% thời kỳ thị trường suy giảm sâu Việc tính tốn tỷ lệ cho vay giai đoạn cần dựa đánh giá cụ thể tình hình thị trường bất động sản loại tài sản bất động sản dùng làm chấp Điều chỉnh linh hoạt tỷ lệ cấp tín dụng ngân hàng thương mại cho dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng nên áp dụng sách tài trợ dự án BĐS linh hoạt, theo đó, theo đánh giá dự án mà ngân hàng đưa mức cấp tín dụng phù hợp, tối đa mức cấp tín dụng khơng vượt q 70% giá trị dự án theo giá thị trường Giảm bớt phụ thuộc vào tài sản bảo đảm bất động sản định cho vay Trên toàn hệ thống ngân hàng, có khoảng 70% khoản vay bảo đảm bất động sản Do thiếu thông tin khách hàng lực thẩm định hạn chế, nhiều định cho vay phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố tài sản bảo đảm yếu tố khác uy tín khách hàng, lực tài hiệu sử dụng vốn vay Điều gây rủi ro tiềm ẩn cho ngân hàng thương mại khách hàng kinh doanh bị thua lỗ, phá sản không trả nợ, ngân hàng phải xử lý tài sản bảo đảm phức tạp, tốn chi phí thời gian kéo dài Thực tế thời gian qua, nhiều ngân hàng phải lao đao x lý tài sản bảo đảm thị trường bất động sản suy giảm, tính khoản nhiều tài sản hoàn toàn bị tê liệt hệ gian đoạn cho vay lỏng lẻo dựa vào tài sản bảo đảm thời gian trước Do đó, biện pháp giảm rủi ro tín dụng tăng cường chất lượng thu thập thông tin, chất lượng thẩm định thị trường khách hàng, giảm bớt phụ thuộc vào yếu tố tài sản bảo đảm nói chung, tài sản bảo đảm bất động sản nói riêng định cho vay Tăng cường thẩm định cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản, đặc biệt quyền sử dụng đất.” 79 3.2.2 Giải pháp quy trình tổ chức thẩm định cho vay Thực nghiêm túc đạo Sacombank việc quản lý rủi ro hoạt động công tác thẩm định, giải ngân, nhận tài sản chấp, kiểm tra trước, sau cho vay Nâng cao tính tuân thủ quy trình quy định, thường xuyên kiểm tra giám sát, cảnh giác, chấn chỉnh hoạt động tín dụng có biểu rủi ro liên quan đến yếu tố chủ quan, khách quan ảnh hưởng đến Chi nhánh Về tổ chức thực thẩm định: cần tạo lập phận thẩm định riêng lẻ chi nhánh, thực tồn khâu thẩm định khách hàng, có khâu thẩm định tài sản bảo đảm, khoản vay có giá trị nhỏ trường hợp khách hàng sử dụng tài sản bảo đảm thuộc danh mục BĐS có tính khoản cao Danh mục bất động sản có tính khoản cao ngân hàng xây dựng ban hành hàng năm Trường hợp khoản vay có giá trị vừa lớn tài sản bảo đảm phức tạp nên giao cho phòng (hoặc tổ) thẩm định tài sản bảo đảm độc lập với phòng (hoặc tổ) thẩm định khách hàng, phòng (hoặc tổ) thẩm định giá phải thực chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá, bao gồm cán có chun mơn, kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá; trường hợp ngân hàng chưa có phịng thẩm định giá độc lập tài sản bảo đảm tương đối phức tạp th cơng ty thẩm định giá bên thực việc thẩm định giá Về đào tạo đội ngũ thẩm định giá, phần lớn cán phụ trách thẩm định cho vay bất động sản ngân hàng không qua đào tạo chuyên sâu thẩm định giá, thiếu kỹ chuyên môn cần thiết Để nâng cao chất lượng thẩm định, ngân hàng cần xây dựng chương trình đào tạo tập huấn nội định kỳ kết hợp việc cử nhân viên tham gia lớp đào tạo trường đại học trung tâm đào tạo để nâng cao trình độ kỹ thẩm định giá tài sản, góp phần hạn chế rủi ro công 80 tác thẩm định mang lại Song song với việc nâng cao trình độ chun mơn kỹ thẩm định giá, ngân hàng cần xây dựng chế tài đủ mạnh để kiểm soát rủi ro đạo đức xảy cán tín dụng thực thẩm định tài sản bảo đảm Về hệ thống thông tin phục vụ thẩm định giá: Ngân hàng cần xây dựng sở liệu thông tin thị trường bất động sản cập nhật số liệu hàng tuần hàng tháng Thông tin giá so sánh để thẩm định giá áp dụng phương pháp so sánh nên dựa vào giao dịch thành công giá rao bán thị trường Trường hợp khơng có có hạn chế giá giao dịch thành cơng tài sản tương tự cán Ftín dụng áp dụng giá rao bán bình quân điều chỉnh giảm khoảng 15% để phản ánh sát giá giao dịch Thực giải ngân kiểm tra sau cho vay theo quy định, đảm bảo việc s dụng vốn vay có đầy đủ giấy tờ chứng minh hợp lệ Thời điểm giải ngân số tiền giải ngân phải phù hợp với giai đoạn đầu tư doanh nghiệp Vì hầu hết dự án BĐS cần nguồn vốn có quy mơ lớn dàn trải theo giai đoạn kéo dài khoản thời gian dài, doanh nghiệp cần khoản tiền lớn cho dự án, nhu cầu vốn chia giai đoạn khác Định kỳ tối thiểu tháng/lần, CVKH phải thực tế xem xét tiến độ dự án, lập biên kiểm tra sử dụng vốn CVKH phải có trách nhiệm đơn đốc, nhắc nhở khách hàng Nếu nhận thấy nguồn tiền dự án không kịp phải tiến hành làm việc với khách hàng để tìm hiểu ngun nhân có biện pháp xử lý kịp thời 3.2.3 Giải pháp nhận diện đo lường rủi ro cho vay Hoàn thiện hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ: điều chỉnh lại hệ thống xếp hạng tín dụng nội theo hướng xây dựng thêm đối tượng bị hạn chế cho vay người có liên quan đối tượng hoàn 81 thiện sở liệu khách hàng từ chi nhánh đến hội sở Xây dựng hệ thống tiêu phù hợp với báo cáo tài xếp loại khách hàng; xây dựng hệ thống tiêu phù hợp với báo cáo tài khách hàng để phân tích đánh giá đảm bảo phù hợp thống thuế, ngân hàng kiểm tốn, tạo điều kiện cơng tác thẩm định Đánh giá mức độ rủi ro theo nhóm đối tượng khách hàng vay có biện pháp giám sát chặt chẽ nhóm đối tượng vay đầu tư BĐS có mức rủi ro cao Các tiêu chí để đánh giá bao gồm: + Mục đích vay: khách hàng vay để đầu BĐS thường có mức rủi ro cao so với khách hàng vay để đầu tư phục vụ nhu cầu thiết yếu (ví dụ mua nhà để ở) Vì CBTD cần hạn chế cho vay tập trung vốn đối tượng muốn đầu đối tượng góp phần làm tăng rủi ro gây biến động thị trường BĐS + Nguồn trả nợ: khách hàng vay có nguồn trả nợ BĐS đầu tư có mức rủi ro cao so với khách hàng vay đầu tư BĐS với nguồn trả nợ ổn định từ tiền lương, thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh Khi thị trường BĐS có biến động xấu dự báo biến động xấu nguồn trả nợ BĐS đầu tư bị ảnh hưởng, CBTD cần có kế hoạch thẩm định theo dõi chặt chẽ nguồn trả nợ dự phòng khách hàng để đề xuất biện pháp rủi ro cho phù hợp + Tài sản bảo đảm: khách hàng vay có TSBĐ chấp BĐS hình thành từ vốn vay có mức rủi ro cao so với khách hàng có TSBĐ BĐS có sẵn Thứ tự ưu tiên nhận tài sản đảm bảo: BĐS hình thành thuộc quyền sở hữu khách hàng vay vốn BĐS hình thành bên thứ ba bảo lãnh Các tài sản khác: động sản, hàng tồn kho 82 Tài sản hình thành tương lai (Nếu BĐS tài sản hình thành tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp BĐS hộ, nhà tài sản hình thành tương lai nhận chuyển nhượng từ dự án khơng thức chấp nơi khác) Để đưa định tài trợ cho dự án bất động sản, ngân hàng cần phải thẩm định cẩn thận nhiều mặt, dự án hình thành tương lai có nhiều yếu tố tác động đặc biệt lượng vốn tài trợ cho dự án bất động sản thường lớn Thẩm định tính pháp lý dự án: số dự án có xảy tình trạng tranh chấp chủ đầu tư dự án người dân công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, việc ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực dự án, làm phát sinh chi phí làm giảm hiệu dự án Do ngân hàng cần thẩm định cẩn thận mặt pháp lý dự án muốn tài trợ cho dự án bất động sản, đặc biệt dự án cần phải có yêu cầu giải tỏa mặt Khi thẩm định để tài trợ cho dự án, ngân hàng cần phải thẩm định kỹ tính hiệu quả, phải đưa dự báo, dự đoán biến động giá tương lai Thẩm định tiềm lực tài chủ đầu tư: Ngân hàng cần phải xem xét chủ đầu tư có đủ tài để thực dự án hay không Nguyên nhân nhiều dự án phải ngừng xây dựng chủ đầu tư khơng đủ tài để tiếp tục thực dự án ngân hàng phải gặp rủi ro dự án khoản vốn cấp cho chủ đầu tư khơng bán sản phẩm khó có khả thu hồi vốn Hoặc trường hợp xây dựng chủ đầu tư cần thêm vốn, ngân hàng bị động việc tiếp tục cung ứng vốn cho chủ đầu tư Do ngân 83 hàng phải thận trọng thẩm định lực chủ đầu tư Ngân hàng nên xây dựng tiêu chí đánh giá lực chủ đầu tư cách có hệ thống nhằm đưa định có tài trợ hay từ chối tài trợ dự án chủ đầu tư Nếu tài trợ dự án bất động sản mà chủ đầu tư có lực tài yếu dẫn đến hậu thiếu hụt vốn, dự án khơng thể hồn thành ngân hàng khơng thể thu hồi vốn Thẩm định lực thực dự án - thời gian xây dựng chất lượng cơng trình: nhiều dự án hồn thành xong bị chậm tiến độ bàn giao với khách hàng số hộ lại có chất lượng so với thiết kế ban đầu Người mua hạn chế lựa chọn dự án Việc tạo rủi ro không thu hồi nợ mà làm ảnh hưởng đến danh tiếng, uy tín ngân hàng - dự án liên kết với ngân hàng Do ban đầu lựa chọn mua, việc chủ đầu tư ngân hàng đồng ý tài trợ vốn, góp phần làm gia tăng niềm tin người mua vào chủ đầu tư Vì vậy, ngồi tiềm lực tài chính, ngân hàng cần thẩm định lực thực dự án, xem xét lịch sử chủ đầu tư, chủ đầu tư xây dựng hoàn tất dự án, có tiến độ thời hạn cam kết hay khơng đặc biệt có chất lượng cơng trình cam kết hay khơng 3.2.4 Giải pháp kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay Tăng cường công tác kiểm tra giám sát khoản vay BĐS trước, sau cho vay: tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ hoạt động cho vay BĐS Các nội dung kiểm tra bao gồm tiến độ giải ngân cho dự án, phương án vay vốn; tình hình sử dụng vốn vay theo mục đích; kết quả, hiệu thực dự án, phương án vay vốn; giá trị khoản TSBĐ; tình hình trả nợ gốc lãi; biến động thị trường BĐS để kịp thời đề xuất hướng kiểm soát rủi ro cho vay, đảm bảo an tồn hoạt động cấp tín dụng Định kỳ hàng tháng, hàng quý, phòng quản lý rủi ro chi 84 nhánh tiến hành rà soát hồ sơ cho vay CVKH việc việc tuân thủ quy chế, quy trình cho vay nhằm kịp thời phát rủi ro đề biện pháp xử lý phù hợp, cụ thể tổ chức kiểm soát định kỳ tháng/lần lĩnh vực cho vay BĐS đặc biệt khoản vay BĐS có dư nợ lớn, hồ sơ phức tạp so với lĩnh vực khác đồng thời phối hợp với phận, phịng ban có liên quan tiến hành thu thập, đối chiếu thông tin để thông tin phản ánh đúng, xác kịp thời 3.2.5 Giải pháp xử lý rủi ro cho vay Xây dựng chiến lược xử lý nợ chuyên nghiệp kết hợp đa dạng hoá biện pháp xử lý nợ xấu BĐS Nguyên tắc áp dụng lựa chọn giải pháp tối ưu cho giảm thiểu chi phí xử lý tối đa mang lại kết cao nhanh Theo đó, linh hoạt kết hợp nhiều biện pháp xử lý nợ Đối với trường hợp nợ hạn nguyên nhân khách quan thiên tai, dịch bệnh, ảnh hưởng biến động tình hình kinh tế vĩ mơ, khủng hoảng nước ngồi ảnh hưởng khách hàng trung thực, có thiện chí trả nợ hoạt động sản xuất kinh doanh dần hồi phục nên x lý biện pháp gia hạn nợ, cho vay lại để khách hàng có nguồn vốn tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo nguồn thu nhập trả nợ cho ngân hàng miễn giảm lãi, tư vấn chiến lược kinh doanh, tài chính, đảm bảo dịng tiền hoạt động hiệu trình hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng khó khăn thời kỳ nên kinh tế rơi vào biến động lớn Nếu trường hợp khách hàng có thái độ biểu thiếu tích cực, không hợp tác với ngân hàng, tùy mức độ tùy trường hợp cụ thể CBTD áp dụng biện pháp khác để xử lý kịp thời khách hàng không chịu trả nợ áp dụng biện pháp mạnh khởi kiện, phát tài sản bảo đảm 85 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.3.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Phú Yên Ngân hàng Nhà nước cần tổ chức nhiều kiểm tra tín dụng địa bàn tỉnh, đặc biệt lĩnh vực cho vay BĐS, kịp thời phát vi phạm hoạt động cho vay bất động sản để kịp thời chẩn chỉnh, đảm bảo tỷ lệ an toàn hoạt động tín dụng địa bàn tỉnh Thường xuyên mở đào tạo, hướng dẫn văn bản, thông tư Ngân hàng Nhà nước ban hành cho cán nhân viên Ngân hàng Thương mại địa bàn tỉnh, để cán nhân viên kịp thời nắm bắt văn để dễ dàng triển khai hoạt động cấp tín dụng theo quy định Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước cần thực sách tiền tệ chặt chẽ, chủ động, linh hoạt phối hợp đồng bộ, nắm thơng tin, kiểm sốt chặt chẽ tổng phương tiện tốn, dư nợ tín dụng tồn hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại tổ chức kinh doanh tiền tệ khác địa bàn tỉnh Điều chỉnh linh hoạt sách tiền tệ, đảm bảo tốc độ tăng trưởng hợp lý dư nợ tín dụng, khả khoản cho tổ chức tín dụng, bổ sung công cụ giám sát theo chế thị trường, thông lệ quốc tế để chủ động cảnh báo xử lý tốt biến động thị trường tín dụng, tiền tệ Ngân hàng Nhà nước điều hành sách tiền tệ chủ động, linh hoạt thận trọng, phối hợp hài hịa với sách tài khóa sách vĩ mơ khác, qn mục tiêu xuyên suốt trì ổn định kinh tế vĩ mơ, kiểm sốt lạm phát, bảo đảm cân đối lớn kinh tế, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, qua đó, hỗ trợ giảm thiểu rủi ro tín dụng kinh tế Có chiến lược phát triển Ngân hàng thương mại phù hợp số lượng, lực tài chính, từ Ngân hàng Nhà nước xây dựng sách điều 86 hành kinh tế theo mục tiêu vĩ mô xây dựng nhằm giúp Ngân hàng thương mại theo mục tiêu đề Nên thành lập kênh thông tin, liệu liên ngân hàng thị trường bất động sản, cung cấp thơng tin nhà đất, cập nhật thông tin chủ trương, văn pháp lý có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tìm hiểu nâng cao khả hiểu biết thị trường bất động sản, đồng thời tạo sở cho việc thẩm định dự án kinh doanh, định giá bất động sản, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro 3.3.2 Đối với UBND tỉnh Phú Yên Tạo điều kiện môi trường đầu tư, kinh doanh bình đẳng, thơng thống, thuận lợi cho ngành nghề nói chung cho hoạt động ngân hàng nói riêng; nâng cao chất lượng xây dựng pháp luật gắn với nâng cao hiệu lực, hiệu đạo điều hành thực thi pháp luật Đồng thời, tăng cường huy động s dụng có hiệu nguồn lực kinh tế; đa dạng hóa hình thức huy động sử dụng nguồn lực; tạo đột phá thu hút nguồn vốn khu vực tư nhân; thu hút có chọn lọc sử dụng hiệu vốn đầu tư nước ngồi; tích cực chuẩn bị xây dựng Kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 2025 Rà soát, đồng hệ thống kết cấu hạ tầng phát triển đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển, đẩy mạnh đầu tư du lịch tỉnh Phú Yên Tiếp tục trì ổn định kinh tế kèm ổn định trị nhằm giữ vững niềm tin công chúng nhà đầu tư, tạo môi trường đầu tư thuận lợi kinh doanh chủ thể kinh tế, đặc biệt Ngân hàng thương mại tỉnh Phú Yên, từ giúp cho kinh tế nói chung ngành ngân hàng nói riêng tránh biến động bất ngờ kinh doanh tránh rủi ro kinh doanh Ngân hàng thương mại Đồng thời, tăng cường quản lý tài nguyên bảo vệ môi trường; chủ động ứng phó với biến 87 đổi khí hậu, phịng, chống thiên tai Trong tháng đầu năm 2020, dịch COVID-19 có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế giới nói chung đến phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Phú Yên nói riêng, mặt, nhà nước cần triển khai thực mục tiêu kép không để dịch COVID-19 lây lan, bảo đảm an tồn tính mạng sức khỏe người dân quan trọng nhất, mặt khác, nhà nước cần có giải pháp hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp giải pháp thuế, phí Đưa giải pháp chủ động nắm bắt tình hình sản xuất kinh doanh, mức độ thiệt hại khách hàng vay vốn ngân hàng thương mại ảnh hưởng dịch Covid - 19 để kịp thời áp dụng biện pháp hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho khách hàng như: Cơ cấu lại thời hạn trả nợ, xem xét miễn giảm lãi vay, tạm thời giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng khoản nợ bị ảnh hưởng dịch bệnh Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực gắn với đẩy mạnh đổi sáng tạo, ứng dụng phát triển mạnh khoa học, công nghệ; phát triển nghiên cứu bản, nghiên cứu ứng dụng công nghệ cốt lõi; nghiên cứu, xây dựng chế, sách đặc thù, vượt trội để khoa học, công nghệ đổi sáng tạo thực động lực mơ hình tăng trưởng kinh tế; có sách thể chế đột phá cho sản phẩm, dịch vụ, mơ hình hoạt động kinh doanh UBND tỉnh thường xuyên giám sát đạo kịp thời đến Toà án, cấp có liên quan, xử lý nhanh chóng vụ khởi kiện liên quan đến xử lý khoản nợ xấu ngân hàng địa bàn tỉnh, để từ đe thành phần khách hàng nợ xấu, xây dựng mơi trường hoạt động tín dụng ổn định địa bàn tỉnh Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán nhà quyền s dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp 88 thông tin mua bán Cần giám sát chặt chẽ đấu giá đất địa bàn tỉnh, tránh nguy đầu cơ, thao túng làm giá, gây nên tượng tăng giá ảo, từ dẫn tới bong bóng bất động sản, gây nhiều rủi ro cho kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng UBND tỉnh cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định sách phát triển bất động sản địa phương Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường: quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát tiển bất động sản tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản KẾT LUẬN CHƯƠNG • Trên sở lý luận cho vay BĐS rủi ro cho vay BĐS NHTM chương nghiên cứu thực trạng rủi ro cho vay BĐS Sacombank Phú Yên chương 2, từ hạn chế nguyên nhân hạn chế khâu quản lý rủi ro cho vay BĐS Sacombank Phú Yên, tác giả đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS Sacombank Phú Yên Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro bao gồm: giải pháp sách cho vay, giải pháp quy trình thẩm định tổ chức cho vay, giải pháp đo lường nhận diện rủi ro cho vay, giải pháp kiểm tra giám sát rủi ro cho vay, giải pháp xử lý rủi ro cho vay 89 KẾT LUẬN • Trong giai đoạn nay, hoạt động cho vay BĐS NHTM hoạt động đầu tư BĐS chiếm vai trị vơ quan trọng đóng góp cho phát triển kinh tế Việt Nam trình hội nhập sâu rộng, ngân hàng Việt Nam đối mặt với nguy nợ xấu dần tăng cao dư nợ xấu BĐS chiếm tỷ trọng cao Hoạt động cho vay BĐS chứa đựng nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến kênh cung ứng vốn cho kinh tế Vì việc hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS NHTM nói chung Sacombank Phú n nói riêng vơ cần thiết quan trọng để góp phần phát triển thị trường BĐS ổn định kênh cung ứng vốn vào thị trường cho kinh tế Luận văn xây dựng nhằm đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS Sacombank Phú Yên Do trình thực đề tài, thời gian nghiên cứu luận văn chưa nhiều kinh nghiệm kiến thức tác giả hạn chế, việc tiếp cận số liệu nội cịn gặp nhiều khó khăn thơng tin bảo mật, luận văn cịn nhiều thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp chân thành từ Q Thầy, Cơ để đề tài hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng việt Tác giả Trần Thi Minh Thư (2017), “Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành”, luận văn Thạc sĩ, Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh Tác giả Tống Đức Thành (2018), đề tài “Quản trị rủi ro tín dụng cá nhân Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Tiên Phong”, luận văn Thạc sĩ, trường Đại Học Ngoại Thương GS.TS Nguyễn Văn Tiến (2015), Toàn tập Quản trị Ngân hàng thương mại, Nhà xuất Lao Động, Hà Nội Tác giả Trương Quốc Cường (2019), đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng Ngân hàng thương mại Việt Nam”, luận văn Thạc sĩ, trường Đại Học Ngân Hàng Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả Hồng Minh Tiến (2019), đề tài “Quản trị rủi ro tín dụng khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Quốc Tế Việt Nam- Chi Nhánh Huế”, luận văn Thạc sĩ, trường Đại Học Kinh Tế Tác giả Nguyễn Thùy Linh (2020), đề tài “Nâng cao lực quản trị rủi ro tín dụng Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam”, Bài luận án Tiến Sĩ, trường Học Viện Tài Chính Tác giả Phạm Thị Thúy Hằng (2018), đề tài “Quản trị rủi ro tín dụng Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Đầu Tư Việt Nam- Chi nhánh Chương Dương” luận văn Thạc sĩ, trường Đại Học Mở Hà Nội Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Diệp (2018), đề tài “Quản trị rủi ro tín dụng Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quốc Dân” luận văn Thạc sĩ, trường Học Viện Khoa Học Xã Hội Tác giả Trần Khánh Dương (2019), đề tài “Phịng ngừa hạn chế rủi ro tín dụng Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam”, Bài luận án Tiến sĩ, trường Học Viện Tài Chính 91 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín Việt Nam (2018), Quyết định số 2437/2018/QĐ-KHCN việc “Ban hành sản phẩm cho vay bất động sản”, ban hành ngày 02 tháng 08 năm 2018 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín - Chi nhánh Phú n (2018), Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2018 phương hướng nhiệm vụ kinh doanh năm 2018, Phú n Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín Việt Nam - Chi nhánh Phú Yên (2019), Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm 201 9, phương hướng nhiệm vụ kinh doanh năm 2019, Phú Yên Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín Việt Nam - Chi nhánh Phú Yên (2020), Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2020, phương hướng nhiệm vụ kinh doanh giai đoạn 2021-2025, Phú n Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín Việt Nam - Chi nhánh Phú Yên (2020), Báo cáo nợ hạn giai đoạn 2018-2020 PGS.TS Nguyễn Văn Tiến (2010), Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng, NXB Thống kê Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam (2005), Quyết định 493/2005/QĐNHNN, “về việc phân loại nợ trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng nợ q hạn nợ xấu”, ban hành ngày 22/04/2005 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2013), Thông tư số 02/2013/TT-NHNN Thống đốc NHNN Việt Nam việc ban hành “Quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi”, ngày ban hành ngày 21 tháng 01 năm 2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Thông tư số 09/2014/TT-NHNN “Về việc s a đổi, bổ sung số điều Quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phịng rủi ro việc s dụng dự phòng 93 92 để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Thông tư số 36/2014/TT-NHNN Thống đốc NHNN Việt Nam việc ban hành “Quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi”, ngày ban hành ngày 20 tháng 11 năm 2014 Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam (2014), Quyết định số 22/VBHN-NHNN việc “ban hành quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng TCTD phân loại nợ”, ngày ban hành 04/06/2014 Quốc hội (2010), Văn luật số 47/2010/QH12 việc “ban hành luật Tổ chức tín dụng” ban hành quy định ngày 16 tháng 06 năm 2010 Tài liệu Web Tạp chí tài (2019), Thị trường bất động sản Việt Nam yếu tố tác động, truy cập ngày 05 tháng 09 năm 2021 Bản tin thị trường tài tiền tệ (2021), Hạn chế rủi ro ngân hàng nhận tài sản đảm bảo bất động sản, truy cập ngày 05 tháng 09 năm 2021 Báo Cafeland (2021), bất động sản phú yên, truy cập ngày 05 tháng 09 năm 2021 Báo tuổi trẻ (2021), Sẽ siết chặt tín dụng vào bất động sản chứng khoán, truy cập ngày 06/09/2021 ... TRẠNG RỦI RO VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN - CHI NHÁNH PHÚ YÊN(SACOMBANK PHÚ YÊN) 34 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN CHI NHÁNH... động sản 14 Đặc điểm cho vay bất động sản 15 1.3 RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 16 Khái niệm rủi ro cho vaybất động sản 16 Phân loại rủi ro cho vay bất động sản ... TÍN DỤNG, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 10 Khái niệm cho vay ngân hàng thương mại 10 Nguyên tắc cho vay ngân