CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO
Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới về khái niệm bất động sản và động sản.
Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về bất dộng sản của các nước như sau:
Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, , Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”.
Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản.
Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1.2 Khái niệm về cho vay bất động sản.
Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng
Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho thuê
Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở,quyền sử dụng đất).
Đặc điểm của cho vay bất động sản
Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể:
Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ.
Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần.
Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay.
Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này.
Phân loại cho vay bất động sản
Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.
Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại, các căn hộ chung cư
Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất và đây chính là mảng mà đề tài đang hướng đến.
Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản
Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thời gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng.
Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất.
Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí.
Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có.
Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không nhiều.
Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ Khách hàng có thể phòng ngừa được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được Khi đó, nếu khách hàng sử dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.
Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán Trong trường hợp này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn hơn, tránh các trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền, sang tên không mong muốn.
Ngoài ra, hoạt động cho vay bất động sản là cầu nối giữa người bán, người mua và ngân hàng với nhau Thông qua ngân hàng, người bán có thể tìm kiếm được khách hàng mua bất động sản từ phía ngân hàng cung cấp hay người mua có thể tìm được bất động sản thông qua ngân hàng.
Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội
khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội.
1.2.1 Điều kiện khách hàng vay vốn
1.2.1.1 Điều kiện đối với khách hàng.
- Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
- Cá nhân/ hộ gia đình có hộ khẩu thường trú/KT3 tại Tỉnh/Thành phố nơi MB có trụ sở.
- Có độ tuổi nằm trong khoản từ 20 đến 60 tuổi đối với nữ và 65 đối với nam.
- Có mục đích rõ ràng, có giấy tờ hợp lệ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay phù hợp với quy định của MB.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết.
- Có TSĐB và thực hiện đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật và MB. 1.2.1.2 Điều kiện về tài sản đảm bảo.
MB chỉ nhận các loại tài sản đảm bảo bao gồm giấy tờ có giá, phương tiện vận tải, bất động sản (đất, tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất trong tương lai).
1.2.2 Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí
Mức cho vay được xác định căn cứ vào đối tượng khách hàng, nhu cầu vay vốn, khả năng tài chính và giá trị tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng.
Mức cho vay tối thiểu là 50 triệu đồng và tối đa được quy định như sau. Đối với tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai
TSĐB là đất, nhà xây mới và sửa chữa trên đất, mức cho vay tối đa là 80% tổng nhu cầu vốn nhưng không vượt quá 70% giá trị định giá TSĐB của MB AMC. Đối với nhà chung cư chưa ra sổ, mức cho vay tối đa 70% nhu cầu vốn và 70% giá trị thị trường của tài sản (áp dụng đối với các dự án nhà chung cư đã liên kết).
MB không nhận thế chấp TSĐB là chung cư chưa ra sổ và không thuộc danh mục các dự án mà MB không liên kết. Đối với tài sản đảm bảo độc lập
Trường hợp TSĐB là giấy tờ có giá Mức cho vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn của khách hàng nhưng không vượt quá tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB theo nghiệp vụ cho vay cầm cố GTCG của MB trong từng thời kỳ.
Trường hợp TSĐB là phương tiện vận tải Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá tỷ lệ cho vay trên TSĐB theo quy định nghiệp vụ cho vay mua ô tô trả góp của MB trong từng thời kỳ.
Trường hợp TSĐB là bất động sản Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá 80% giá trị định giá tài sản đảm bảo.
Thời hạn cho vay được xác định dựa trên tài sản đảm bảo của khách hàng.
Trường hợp tài sản đảm bảo là bất động sản. Đối với hoạt động cho vay xây dựng nhà,mua nhà phố, nhà chung cư, đất dự án. Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm. Đối với hoạt động cho vay sửa chữa nhà kết hợp mua sắm nội thất Thời hạn cho vay tối đa là 15 năm.
Trường hợp tài sản đảm bảo là động sản hoặc giấy tờ có giá, thời hạn cho vay được quy định theo nghiệp vụ quy định của MB.
Theo quy định của MB trong từng thời kỳ nhưng tối đa không vượt quá 150% lãi suất cơ bản của NHNN quy định trong từng thời kỳ.
Khách hàng được lựa chọn áp dụng một trong các hình thức lãi suất thả nổi hoặc cố định suốt thời gian vay.
Các loại phí bao gồm: phí trả cho MB và phí trả cho các tổ chức cung ứng dịch vụ liên quan cụ thể có các khoản phí sau.
Phí định giá: khách hàng phải trả cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản MB AMC Mức phí cụ thể được niêm yết dựa trên giá trị TSĐB.
Phí công chứng: khách hàng phải trả cho phòng công chứng, nơi công chứng hợp đồng thế chấp của khách hàng Mức phí cụ thể vào khoảng 0,1% giá trị khoản vay và giảm dần khi khoản vay lớn hơn 1 tỷ đồng.
Phí đăng ký giao dịch đảm bảo: là khoản phí khách hàng phải chịu để trả cho phòng tài nguyên môi trường để thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản của khách hàng tại ngân hàng Mức phí đăng ký giao dịch đảm bảo được phòng tài nguyên môi trường quy định là 80.000VND cho một tài sản/1 lần đăng ký.
1.2.3.1 Phương thức cho vay Áp dụng phương thức cho vay từng lần (vay theo món).
Trường hợp vay xây dựng, sửa chữa nhà Áp dụng phương thức giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của bên cung ứng vật tư /dịch vụ hoặc vào tài khoản của khách hàng.
Trường hợp vay mua nhà, đất Thực hiện giải ngân chuyển khoản/tiền mặt trực tiếp cho bên bán.
Trường hợp cho vay bù đắp Thực hiện giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của bên đã cung ứng vốn trước đó cho khách hàng Trường hợp giải ngân tiền mặt phải có biên bản giao nhận tiền ba bên có sự giám sát của MB.
1.2.3.3 Phương thức thu nợ gốc và lãi vay
Việc trả nợ có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc các phương thức thanh toán khác phù hợp với quy định của MB MB và khách hàng thỏa thuận phương thức trả nợ gốc lãi tùy theo nhu cầu và mong muốn của khách hàng.
Khách hàng vay vốn cần cung cấp các hồ sơ sau:
Giấy CMND/ Hộ chiếu, Hộ khẩu/sổ tạm trú (KT3) của khách hàng và người hôn phối (vợ/chồng), người bảo lãnh (nếu có) hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của khách hàng.
Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa khách hàng và người bảo lãnh.
Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính và nguồn trả nợ.
Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp/ sở hữu hợp pháp đối với tài sản khách hàng dự định dùng làm tài sản bảo đảm.
Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tƣợng khách hàng cá nhân của MB
1.3.1.1 MB không cho vay với các trường hợp khách hàng là:
Thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB.
Người có thẩm quyền, xét duyệt cho vay của MB.
Bố, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB.
Khách hàng phát sinh nợ nhóm 3 trở lên tại các TCTD trong 12 tháng gần nhất tính đến ngày vay vốn.
1.3.1.2 MB ưu tiên cho vay với các khách hàng thuộc đối tượng sau:
Khách hàng được MB xếp hạng tín dụng từ A trở lên
Khách hàng có mức thu nhập bình quân hàng tháng từ 15tr trở lên
Khách hàng đang sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của MB.
Hộ kinh doanh có thời gian hoạt động liên tục 2 năm, có giấy phép kinh doanh và mức lợi nhuận bình quân hàng tháng từ 30 triệu đồng trở lên.
1.3.2 Điều kiện về mục đích sử dụng vốn
1.3.2.1 Đối với mục đích mua bất động sản.
Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự định mua như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và sở hữu nhà ở, biên lai nộp lệ phí trước bạ, biên lai nộp thuế sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền
Giấy tờ mua bán (giấy đặc cọc)/ hợp đồng mua bán nhà đất công chứng, biên bản thanh toán tiền
1.3.2.2 Đối với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà.
Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự định xây dựng, sửa chữa.
Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp xây dựng mới).
Hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung ứng vật tư, hàng hóa theo biên lai, hóa đơn mua bán
Bảng dự toán chi phí công trình xây dựng/sửa chữa phù hợp bản vẽ thiết kế công trình và quy định về giá thành.
1.3.2.3 Đối với mục đích cho vay bù đắp.
Giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà vừa xây dựng, sửa chữa hoặc vừa mua đã sang tên của khách hàng và thời gian không quá 3 tháng.
Giấy tờ chứng minh nguồn vốn huy động hợp pháp trước đó để thanh toán cho bên bán nhà/bên cung ứng vật tư, nguyên liệu.
1.3.3 Điều kiện chứng minh khả năng tài chính
1.3.3.1 Xác nhận nguồn trả nợ.
MB xác định nguồn thu nhập ròng của khách hàng để đảm bảo khách hàng có thể trả nợ gốc và lãi vay trong suốt thời gian vay Theo đó, thu nhập ròng của khách hàng là thu nhập hợp pháp đã trừ đi tất cả các khoản chi phí thường xuyên của khách hàng và gia đình.
Thu nhập hợp pháp là các nguồn thu nhập từ lương và phụ cấp của khách hàng và người đồng trách nhiệm, thu nhập từ hộ sản xuất kinh doanh, thu nhập từ đầu tư góp vốn
Chi phí thường xuyên bao gồm các khoản chi phí sinh hoạt hàng tháng của gia đình, chi phí hoạt động của hộ kinh doanh, chi phí trả gốc, lãi của khoản vay hiện tại (nếu có), chi phí sử dụng thẻ visa (nếu có)
1.3.3.2 Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của khách hàng. Đối với nguồn thu từ cá nhân:
Giấy tờ bao gồm: hợp đồng lao động, quyết định bổ nhiệm/nâng lương, bảng lương, sao kê lương hoặc văn bản xác nhận thu nhập của công ty khách hàng đang làm việc. Đối với hộ kinh doanh
Giấy tờ bao gồm: đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, hợp đồng thuê cửa hàng Báo cáo tài chính (nếu có), hóa đơn điện, nước sổ sách theo dõi doanh thu, chi phí, hợp đồng kinh tế, hóa đơn nhập hàng
Giấy tờ chứng minh thu nhập hợp pháp khác.
1.3.3.3 Điều kiện tài sản đảm bảo tiền vay.
Loại tài sản đảm bảo
Phương tiện vận tải: bao gồm xe hạng thường, hạng trung và hạng sang.
Bất động sản: bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Giấy tờ có giá: bao gồm các loại giấy tờ theo quy định của MB Điều kiện đối với tài sản
Quyền sở hoặc bên phối) như hữu: TSĐB phải thuộc sở hữu của khách hàng và/hoặc người hôn phối thứ 3 có quan hệ huyết thống với khách hàng (hoặc với người hôn ông, bà, bố, mẹ, chị, em Độ tuổi của bên bảo lãnh không quá 65 tuổi.
Hồ sơ tài sản bảo đảm
Tài sản đảm bảo là phương tiện vận tải: Bảng gốc đăng ký xe, bản gốc giấy chứng nhận bảo hiểm còn hiệu lực bằng với thời gian vay vốn, sổ đăng kiểm
Tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá: bản gốc giấy tờ có giá hoặc xác nhận của đơn vị phát hành giấy tờ có giá hoặc xác nhận của tổ chức lưu ký đối với giấy tờ có giá lưu ký tại bên thứ 3
Tài sản đảm bảo là bất động sản.
Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
MB thực hiện giải ngân khi khách hàng đã nộp đủ phần vốn tự có/ tỷ lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân vào tài khoản thanh toán tại MB để trả cho bên bán hoặc bổ sung giấy tờ chứng minh khách hàng đã thanh toán đủ phần vốn tự có/tỷ lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân cho bên bán.
MB giải ngân khi khách hàng cam kết thực hiện các điều kiện mà MB yêu cầu, hoàn thành các thủ tục vay vốn và phong tỏa TSĐB đồng thời nộp đầy đủ các khoản phí theo quy định của MB.
Quá trình thanh toán tiền mua bán/ xây dưng phải được thanh toán chuyển khoản cho bên bán hoặc phải được sự giám sát của MB trong trường hợp giải ngân tiền mặt
Hồ sơ giải ngân của khách hàng bao gồm các loại giấy tờ sau: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, khế ước nhận nợ, ủy nhiệm chi/giấy lĩnh tiền
Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội
tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội.
1.4.1 Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt
1.4.1.1 Nguồn thu nhập từ lương.
Nguồn thu nhập từ lương hình thành sau độ tuổi lao động Đối với khách hàng là những người làm công tác nghiên cứu tại cơ quan Đảng, Nhà nước, những người có học vị tiến sỹ khoa học, phó giáo sư, giáo sư được kéo dài thời gian lao động sau độ tuổi lao động từ 1-5 năm. Đối với giảng viên trình độ tiến sỹ, kéo dài thêm 5 năm, phó giáo sư 7 năm và giáo sư là 10 năm. Đối với nguồn thu công chức, viên chức góp vốn điều hành doanh nghiệp
MB không ghi nhận nguồn thu nhập từ lương/ cổ tức/ lợi tức hay nguồn thu nhập phát sinh từ việc thành lập, góp vốn, quản lý doanh nghiệp của khách hàng MB chỉ đồng ý ghi nhận nguồn thu nhập trên với điều kiện khách hàng không phải là người đứng tên trực tiếp trên các văn bản chứng nhận góp vốn, thành lập doanh nghiệp Tuy nhiên người đứng tên trên giấy tờ phải có mối quan hệ “tứ thân phụ mẫu” với khách hàng. Đối với nguồn thu nhập từ lương của khách hàng
MB quy định bảng số liệu lương bình quân theo phụ lục 1 Trong trường hợp nơi khách hàng công tác và làm việc có quy mô nhỏ và MB không có thông tin về quy mô, tình hình tài chính của khách hàng.
Trường hợp ĐVKD ghi nhận nguồn thu nhập cao hơn bảng lương bình quân theo phụ lục 1 ĐVKD cung cấp thêm các hồ sơ đánh giá về quy mô, tình hình tài chính của đơn vị nơi khách hàng công tác.
1.4.1.2 Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà.
Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng tài sản không được ghi nhận trên sổ đỏ, không có giấy phép xây dựng
MB chỉ ghi nhận nguồn thu nhập này với điều kiện. ĐVKD cung cấp chứng thư về giá của MB AMC có thể hiện quy mô, tài sản trên đất hay xác nhận của chính quyền về quy mô tài sản trên đất phù hợp với thực tế cho thuê hoặc sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện việc bên thuê thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê trong 3 tháng gần nhất. ĐVKD thực hiện thẩm định thực tế nguồn thu từ cho thuê của khách hàng, chụp ảnh tài sản và đính kèm hồ sơ vay vốn theo quy định của MB Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng nhà đang được thế chấp tại TCTD khác
Khách hàng và bên thuê nhà ký kết hợp đồng thuê nhà/ phụ lục hợp đồng thuê nhà có quy đinh nội dung tiền cho thuê được bên thuê chuyển khoản vào tài khoản duy nhất không hủy ngang của khách hàng tại MB. Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng khách hàng không có đăng ký kinh doanh cho thuê nhà
MB ghi nhận nguồn thu nhập của khách hàng từ hoạt động thuê nhà trên căn cứ theo hồ sơ khách hàng cung cấp tuân thủ quy trình cấp tín dụng của MB. Đối với nguồn thu từ cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng
Theo quy định tại điều 492 bộ luật dân sự năm 2005, “hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Theo đó, hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng chỉ cần CV QHKH thẩm định trực tiếp tình hình, chụp ảnh ghi nhận Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng mà không có công chứng, chứng thực KH cam kết bổ sung hợp đồng cho thuê nhà có công chứng, chứng thực theo đúng quy định. Đối với nguồn thu từ cho thuê chung cư không phục vụ mục đích để ở hay chưa có GCN quyền sở hữu
MB ghi nhận nguồn thu nhập hình thành trong tương lai dựa trên cơ sở đánh giá khả năng cho thuê nhà trong tương lai với mức giá trung bình sử dụng với mục đích thuê để ở, trường hợp chưa có GCN quyền sở hữu nhà, khách hàng cung cấp biên bản bàn giao nhà, hợp đồng cho thuê nhà, chứng từ giao nhận tiền thanh toán
1.4.1.3 Với nguồn thu nhập từ cho thuê xe. Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê xe ĐVKQ tham khảo bảng giá cho thuê xe theo phụ lục 2 Giá trị cho thuê được tính toán dựa trên giá trị khấu hao, trong thời gian khấu hao ghi nhận 100% giá trị cho thuê, hết thời gian khấu hao ghi nhận 50% giá trị thuê theo đánh giá và thêm 30% thời gian khấu hao theo quy định của bộ tài chính.
MB không ghi nhận nguồn thu nhập từ cho thuê xe giữa cá nhân với cá nhân do thực tế đánh giá nhu cầu thuê xe của cá nhân về nguồn thu không ổn định.
1.4.1.4 Với nguồn thu nhập từ sản xuất kinh doanh.
Với việc xác định doanh thu trong trường hợp sổ sách ghi chép không liên tục, số ngày ghi chép không đầy đủ, ĐVKD cung cấp sổ sách ghi chép tiền và hóa đơn mua bán của khách hàng hoặc sao kê tài khoản hộ kinh doanh (trường hợp mua bán chuyển khoản) 03 tháng gần nhất tính đến ngày đề nghị vay vốn.
Tính doanh thu bình quân trên ngày/tuần/tháng/quý và ước tính doanh thu cả tháng/năm.
Trường hợp khách hàng đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm nhưng có nhiều địa điểm kinh doanh hay khách hàng có nhiều đăng ký kinh doanh thì MB chỉ ghi nhận nguồn thu từ các địa điểm kinh doanh có đăng ký kinh doanh (theo nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/08/2006 về đăng ký kinh doanh: đối với những ngành bắt buộc phải đăng ký kinh doanh thì mỗi cá nhân chỉ được đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm).
1.4.2 Chính sách ghi nhận chi phí
1.4.2.1 Chi phí sinh hoạt gia đình. Để xác định chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng bao gồm khách hàng, người đồng trách nhiệm và người phụ thuộc MB ghi nhận chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng như sau:
Khu vực Hà Nội, TP.HCM: từ 3-5 triệu đồng/người/tháng.
Khu vực ngoài Hà Nội, TP.HCM: từ 2-4 triệu đồng/người/tháng.
1.4.2.2 Chi phí thanh toán thẻ visa
MB xác định chi phí trả thẻ visa bằng 5% dư nợ bình quân + lãi suất 2,5%/tháng/dư nợ bình quân.
DỊCH VỤ VIẾT THUÊ KHÓA LUẬN https://luanvantot.com/dich-vu-viet-thue-chuyen- de-khoa-luan/
DỊCH VỤ CHỈNH SỬA ĐẠO VĂN https://luanvantot.com/dich-vu-kiem-tra-dao-van- chinh-sua-dao-van/
PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG SÀI GÕN
Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn 18 1 Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội
2.1.1 Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội
2.1.1.1 Khái quát về ngân hàng TMCP Quân Đội
Tên đầy đủ bằng tiếng việt :Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội
Tên gọi tắt bằng tiếng việt: Ngân Hàng TMCP Quân Đội
Tên bằng tiếng Anh : Military Commercial Joint Stock Bank
Tên viết tắt : Military Bank, hoặc MB
Tên giao dịch: Ngân Hàng Quân Đội
Mã cổ phiếu: MBB, niêm yết trên Sàn giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/11/2011.
Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0100283873 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 30/09/1994, thay đổi lần thứ 35 ngày 04/12/2013. Giấy phép số: 0054/NH-GP ngày 14/9/2004 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp kèm theo Quyết định số 194/QĐ-NH5 ngày 14/9/1994 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Vốn điều lệ ( tính đến hết 31/12/2014): 11.593.937.500.000 đồng Địa chỉ trụ sở chính: Số 21 Cát Linh, Phường Cát Linh, Quận Đống Đa, Thành phố
Hà Nội, Việt Nam Điện thoại: 04 62661088 Fax: 04 62661080
Email: info@mbbank.com.vn
Website: www.mbbank.com.vn
Logo của MB gồm 2 phần:
- Ngôi sao màu đỏ: biểu trưng cho ý chí quyết tâm, hy vọng, chiến thắng của MB.
Và chữ MB màu xanh lam: biểu trưng cho sự vững vàng, tin cậy (đối với khách hàng), cho niềm tin và hy vọng (đối với MB).
2.1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân Hàng TMCP Quân Đội
Quy mô hoạt động của ngân hàng rộng lớn, mạng lưới các kênh giao dịch truyền thống và hiện đại Điều này đã giúp MB vượt qua nhiều thử thách, năm 1995 MB từ số vốn 20 tỷ đồng, với 25 cán bộ, nhân viên hoạt động trong một chi nhánh duy nhất, sau hơn 22 năm đã nhanh chóng vươn lên thành một trong những Ngân Hàng TMCP hàng đầu Việt Nam có vốn điều lệ đạt 11.593 tỷ đồng và gần 7000 nhân sự đang làm việc trong hơn 200 điểm giao dịch trên toàn quốc, 2 chi nhánh tại Lào, Campuchia, đồng thời đang phát triển theo hướng trở thành NH lớn mạnh có khả năng đáp ứng tốt nhất các nhu cầu về tài chính trên thị trường với các công ty thành viên hoạt động hiệu quả Bao gồm: Tổng công ty CP Bảo hiểm Quân Đội (MIC), Công ty CP Chứng khoán MB (MBS), Công ty CP Quản lý Qũy Đầu Tư MB (MB Capital), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản MB ( MB AMC), Công ty cổ phần Đại Ốc MB ( MB Land).
Hiện nay MB đã phát triển và mở rộng thêm các mạng lưới chi nhánh như: MB Bắc Sài Gòn, MB Đông Sài Gòn, MB Láng Thượng, MB Tân Thuận, MB Phú Nhuận,
MB Hà Đông, MB Đăc Lăk, …và nâng tổng số điểm giao dịch từ năm 1995 cho đến nay là 303 điểm, 250 máy ATM và 1.100 POS.
Cụ thể qua các năm nhƣ sau:
- Năm 1994: MB được thành lập với vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng với mục đích cung cấp tài chính cho một số doanh nghiệp Quân Đội.
- Năm 2000: Sự phát triển vượt ra ngoài hoạt động nghiệp vụ ngân hàng bằng việc thành lập 2 thành viên đầu tiên: Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long – tiền thân của Công ty CP chứng khoán NH TMCP Quân Đội (MBS) ngày nay Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân Đội (MBAMC).
- Năm 2003: Sau 8 năm từ ngày thành lập, MB thành công rực rỡ giai đoạn phát triển thứ nhất và bắt đầu kế hoạch cải tổ toàn diện bền vững mạnh mẽ Vì vậy, MB đã hợp tác với Công ty tư vấn nước ngoài xây dựng chiến lược 2004-2008 vơi tầm nhìn 2015.
- Năm 2004: MB trở thành Ngân hàng TMCP đầu tiên phát hành cổ phiếu thông qua bán đấu giá công chúng với tổng mệnh giá là 20 tỷ đồng.
- Năm 2005: MB tiến hành lý kết thỏa thuận ba bên với Vietcombank và Tập đoàn Viễn Thông Quân Đội ( Viettel) về việc thanh toán cước viễn thông của Viettel và đạt thỏa thuận hợp tác với Citibank.
- Năm 2006: MB tiếp tục vươn rộng bằng việc thành lập Công ty Quản lý Qũy Đầu
Tư Chứng Khoán Hà Nội (HFM), nay là Công ty cổ phần Quản lý Qũy Đầu Tư Ngân Hàng TMCP Quân Đội (MB Capital) Triển khai thành công dự án hiện đại hóa công nghệ thông tin Core Banking T24 của Tập Đoàn TEMENOS ( Thụy Sỹ).
- Năm 2008: MB tiếp tục tái cấu trúc lại mô hình tổ chức, hoàn thiện và triển khai Chiến lược nhân sự theo mô hình tổ chức giai đoạn 2008-2012 Thời điểm này, Tập đoàn Viễn Thông Quân Đội ( Viettel) cũng chính thức trở thành cổ đông chiến lược MB hoàn thành tăng vốn điều lệ lên 3.400 tỷ đồng.
- Năm 2009: MB tiếp tục tăng vốn điều lệ lên 5.300 tỷ đồng MB cũng vinh dự đoàn nhận Huân chương Lao động hạng Ba, đón nhận chứng chỉ ISO 9001:2008 của Bureau Veritas Certification ( Anh Quốc) Ra mắt trung tâm dịch vụ khách hàng 24/7.
- Năm 2010: Ông Lê Công tiếp quản vị trí Tổng giám đốc từ người tiền nhiệm Lê Văn Bé MB cũng đã tiến hành kỳ kết và hoàn thành triển khai dự án tư vấn xây dựng chiến lược 2011-2015 và tầm nhìn 2020 với đối tác McKisney Khai trương chi nhánh đầu tiên tại nước ngoài ( Lào) Được tổ chức xếp hạng uy tín thế giới Moody’s đánh giá và xếp hạng E+ về sức mạnh tài chính.
- Năm 2011: MB đã thực hiện thành công việc chuyển giao vị trí Chủ Tịch HĐQT Ngân Hàng, đồng thời chuyển chức năng hành chính Quân sự về trực thuộc Bộ Quốc Phòng, Đảng bộ Ngân Hàng trực thuộc Quản ủy Trung Ương MB tổ chức khai trương thành công chi nhánh thứ 2 tại PhnomPenh- Campuchia, sau một năm hoạt động thành công chi nhánh quốc tế đầu tiên tại Lào.
- Năm 2012: MB chuyển đổi thành công mô hình tổ chức theo chiến lược phát triển 2010-2015 và hoàn thành di chuyển Hội sở từ số 3 Liễu Giai về trụ sở mới 21 Cát Linh. Lợi nhuận trước thuế đạt 3.090 tỷ đồng, dẫn đầu khối Ngân hàng TMCP, dẫn đầu về ROE và khẳng định vị trí chắc chắn trong Top 5 Ngân hàng lớn mạnh nhất Việt Nam.
- Năm 2013: Tiếp tục là một năm ghi dấu thành công của MB trên thị trường tài chính Ngân hàng Việt Nam Tổng tài sản đạt hơn 180.000 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 3.022 tỷ đồng cao nhất trong nhóm các ngân hàng không do nhà nước nắm cổ phần, huy động vốn tăng 16%, dư nợ cho vay tăng 18% cao hơn 1,5 lần so với bình quân toàn thị trường.
Nợ xấu vẫn giữ vững dưới mức 2,5% theo kế hoạch đặt ra.
Từ khi thành lập đến nay, cùng với sự quá trình phát triển MB đã:
-Nhiều lần được : Giải thưởng thanh toán quốc tế và quản lý tiền tệ trên thị trường quốc tế” do Ngân Hàng HSBC trao tặng.
-Giải thưởng “Ngân Hàng đại lý thanh toán quốc tế và quản lý vốn tốt nhất năm 2005” của Ngân Hàng UBOC.
- Nhiều năm liền được Ngân Hàng Nhà Nước xếp hạng A.
-Huân chương Lao Động hạng ba (2009), Cờ thi đua và Bằng khen của Thủ Tướng Chính Phủ ( 2008-2009) Được xếp trong số 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm
2009 Được người bình chọn là một trong 200 sản phẩm được người tiêu dùng ưa thích nhât và lọt vào Top 10 đơn vị thuộc ngành tài chính có sản phẩm tốt nhất do Thời báo Kinh tế Việt Nam bình chọn Năm 2010 được lọt vào Top 100 đơn vị đạt giải thưởng “ Sao Vàng Đất Việt Năm 2013 giữ vững vị thế trong Top 5 các NHTM hàng đầu Việt Nam có lợi nhuận đứng đầu hệ thống NHTMCP Nhận cờ thi đua của Chính Phủ, cờ thi đua của Bộ Quốc Phòng, cờ đơn vị xuất sắc phong trào thi đua của UBND TP.HCM, giải vàng chất lượng quốc gia, giải thưởng AsiaMoney- Ngân Hàng nội địa tốt nhất Việt Nam 2013.
2.1.1.3 Tầm nhìn và phương châm hoạt động
Tầm nhìn : Trở thành ngân hàng thuận tiện đối với khách hàng Trở thành một trong những ngân hàng tốt nhất Việt Nam, hướng tới vị trí Top 3, với định vị là một ngân hàng công đồng, có đội ngũ nhân viên thân thiện và điểm giao dịch thuận lợi.
Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN
2.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Đông Sài Gòn trực thuộc ngân hàng TMCP Quân Đội ( Viết tắt là MB) được thành lập năm 2000 theo giấy phép hoạt động số 0054/NH-GP do Thống Đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp Là một trong những chi nhánh có trang thiết bị hiện đại và có tỷ lệ tăng trưởng nhanh và mạnh trong hệ thống của MB.
Chi nhánh Đông Sài Gòn được thành lập nhằm kinh doanh tất cả các hoạt động liên quan đến ngân hàng Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Ngân Hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn cũng ngày càng mở rộng địa bàn hoạt động của mình Và luôn đạt được những thành tích nhất định trong những năm gần đây thông qua các hệ thống chỉ tiêu quan trọng mà Chi nhánh đề ra trong năm 2015. -Tên giao dịch tiếng việt: Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn.
-Trụ sở chính: 538 Cách Mạng Tháng 8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM.
2.2.2 Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn
Hình vẽ 2.2 Cơ cấu bộ máy quản lý của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn
PHÕNG GIAO DỊCH NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU
PHÕNG GIAO DỊCH VÕ VĂN TẦN
Nguồn: Phòng hành chính nhân sự Chi nhánh Đông Sài Gòn.
Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban trong chi nhánh:
+ Ban giám đốc: Ban giám đốc có nhiệm vụ quản lý và điều hành mọi hoạt động của chi nhánh, hướng dẫn chỉ đạo thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ và phạm vi hoạt động của cấp trên giao Được quyết định những vấn đề liên quan đến tổ chức, bổ nhiệm, bãi nhiệm, khen thưởng và kỷ luật…cán bộ, công nhân viên của đơn vị Cũng như việc xử lý hoặc kiến nghị với các cấp có thẩm quyền, xử lý các tổ chức hoặc cá nhân vi phạm chế độ tiền tệ, tín dụng thanh toán của chi nhánh. Đại diện chi nhánh kí kết các hợp đồng với khách hàng Phối hợp với các tổ chức đoàn thể lãnh đạo trong phong trào thi đua và bảo đảm quyền lợi của cán bộ công nhân viên trong chi nhánh theo chế độ quy định.
Quản lý và quyết định những vấn đề về cán bộ thuộc bộ máy chi nhánh theo sự phân công ủy quyền của tổng giám đốc.
+Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng: Thực hiện quản lý tài chính, quản lý tài sản chi nhánh Tổ chức công tác hạch toán, công tác cân đối vốn Tổ chức thực hiện công tác huy động vốn, lãi suất huy động, thực hiện công tác công nghệ thông tin cho chi nhánh. +Phòng hành chính: Thực hiện công tác tổ chức nhân sự, quản trị, hành chính và đảm bảo an toàn vệ sinh cho cơ quan Đề xuất soạn thảo văn bản về quản lý hành chính. Xây dựng nội quy, quy chế hành chính của chi nhánh phù hợp với quy định của Ngân hàng Quân Đội Quản lý và sử dụng con dấu chi nhánh Tiếp nhận đăng ký, chuyển phát, sao chụp, lưu trữ, tổng hợp các văn bản đi và văn bản đến của chi nhánh.
Tham mưu cho giám đốc trong việc mua sắm, sửa chữa tài sản và thực hiện quản lý tài sản trang thiết bị của chi nhánh và tổ chức thực hiện khi có phê duyệt của các cấp thẩm quyền trong ngân hàng Quân Đội Xây dựng công tác bảo vệ tài sản của chi nhánh và khách hàng, giữ gìn an ninh, thực hiện công tác phòng cháy chữa cháy cho chi nhánh. Thực hiện giữ gìn vệ sinh nơi làm việc, cung cấp nước uống và các phương tiện sinh hoạt trong cơ quan Điều động xe phục vụ hoạt động của chi nhánh.
+Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp: tổ chức, quản lý và thực hiện nghiệp vụ cấp tín dụng, bảo lãnh đối với khách hàng bao gồm các nghiệp vụ cho vay, cầm cố, chiết khấu, bảo lãnh và cam kết, thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến thanh toán LC, nhờ thu theo quy định của Ngân hàng Quân Đội, quản lý rủi ro trong kinh doanh Quản lý, phát triển và cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng Doanh Nghiệp Quản lý tỷ giá hối đoái, biểu phí dịch vụ, tiếp thị và mở rộng thị trường Huy động vốn, khai thác dịch vụ khách hàng của các khách hàng doanh nghiệp Thực hiện công tác tín dụng bảo lãnh. Thực hiện công tác kinh doanh ngoại tệ và dịch vụ thanh toán quốc tế Xây dựng và trình kế hoạch về quảng cáo sản phẩm dịch vụ Ngân Hàng.
+Phòng khách hàng cá nhân: Tổ chức quản lý và thực hiện nghiệp vụ tín dụng, bảo lãnh đối với khách hàng bao gồm các nghiệp vụ cho vay, cầm cố, chiết khấu, bảo lãnh, cam kết, quản lí rủi ro trong kinh doanh, quản lý phát triển và cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng cá nhân Huy động vốn, khai thác các dịch vụ khách hàng của khách hàng cá nhân Nghiên cứu thẩm định, đề xuất và trình phê dụng ( cho vay, cầm cố, chiết khấu, bảo lãnh và cam kết) cho khách hàng theo quy định của Ngân Hàng Nhà Nước và Ngân Hàng Quân Đội.
Svth: Trân Văn Thuyên Trang 29
+Bộ phận hỗ trợ: Soạn thảo các giấy tờ liên quan đến hồ sơ vay của khách hàng sau khi nhận kết quả từ Bộ phận thẩm định, như hợp đồng tín dụng, khế ước cho vay, hợp đồng thế chấp Tài Sản Đảm Bảo, quyết định cho vay, hợp đồng giải ngân,…Thực hiện công chứng ccác loại giấy tờ bắt buộc theo quy định của MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn Hoàn thiện thủ tục giải ngân.
+Phòng giao dịch: Phòng làm nhiệm vụ tiếp nhận, xừ lí các thanh toán của khách hàng tới giao dịch, trực tiếp chi trả các giao dịch tiền mặt có giá trị nhỏ dưới 300 triệu đồng, giải đáp, hỗ trợ, tư vấn khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ Ngân Hàng
2.2.3 Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn.
Với vị trí đặt tại 638 cách mạng tháng 8, phường 11, Quận 3 Vị trí trung tâm thành phố, chi nhánh chú trọng phát triển khách hàng trong địa bàn các quận lân cận như quận
1, quận 3, quận 10, quận Tân Bình, quận Bình Thạnh Tuy nhiên đó chỉ là giới hạn kinh doanh, thực tế chi nhánh hoạt động kinh doanh trên toàn bộ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, giới hạn các khách hàng có KT3 hoặc hộ khẩu thường trú tại thành phố Hồ Chí Minh hoặc nơi có trụ sở MB, Sử dụng vốn vào các mục đích trong phạm vi thành phố.
2.2.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông Sài
Trong nhiều năm qua, hệ thống ngân hàng đã có những đóng góp hết sức quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, các ngân hàng thương mại là trung tâm tài chính quan trọng trong quá trình huy động các nguồn vốn này cho các mục tiêu đầu tư khác nhau trong nền kinh tế Mặc dù nền kinh tế từ năm 2012 đến nay có nhiều biến cố, từ sự suy thoái kinh tế trong năm 2012 cho đến những bước dần ổn định trong hoạt động ngân hàng trong giai đoạn 2013-2014 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh cũng đạt được nhiều điều đáng khích lệ và được thể hiện cụ thể thông qua lợi nhuận thời gian qua của chi nhánh Tuy nhiên, cơ cấu lợi nhuận của hệ thống ngân hàng trong giai đoạn này có nhiều biến đổi, nhưng lợi nhuận từ hoạt động cấp tín dụng vẫn chiếm một tỷ lệ rất cao trong hoạt động của ngân hàng Sự gia tăng lợi nhuận sẽ giúp ngân hàng có vốn để tăng vốn điều lệ và lợi nhuận để tái đầu tư.
Bảng 2.2 : kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Quân đội – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014 Đơn vị tính: tỷ đồng
Số tiền Tương đối (%) đối (%)
Nguồn: Báo cáo tài chính ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn.
Biểu đồ2.1 Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh của MB -CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2013-2014 Đơn vị tính: Tỷ đồng
Nguồn: Báo cáo tài chính ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn.
Năm 2012 được coi là một trong những năm kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn. Cuộc khủng hoảng nợ công ở châu Âu tiếp tục sa lầy mà lối thoát thì chưa thực sự rõ ràng, tăng trưởng kinh tế chậm lại, thất nghiệp tăng cao, sức mua hạn chế, nợ công nhiều hơn Nhiều doanh nghiệp kinh doanh thua lổ, rất nhiều doanh nghiệp bị phá sản Tuy nhiên với những chính sách phù hợp cùng những định hướng phát triển ngân hàng ổn định, kết quả kinh doanh của chi nhánh được duy trì ổn định và bền vững Cụ thể:
Doanh thu của chi nhánh tăng đều qua các năm, doanh thu của chi nhánh được tính từ các nguồn thu tín dụng, tài trợ thương mại, dịch vụ thanh toán, ngân quỹ và thu từ các hoạt động khác Trong đó chủ yếu là doanh thu từ hoạt động tín dụng Năm 2012 doanh thu của chi nhánh là 34.591 tỷ đồng, đến năm 2013 doanh thu đạt 39.78tỷ đồng, tăng 15% so với năm 2012, mức tăng 2014 là 12.936 tỷ đồng, tăng 32,52% so với năm 2013. Điều này cho thấy định hướng phát triển của chi nhánh trong giai đoạn qua luôn bám sát theo chủ trương và kế hoạch của ngân hàng Hoạt động của chi nhánh đang dần trở thành chi nhánh phát triển bền vững và mạnh mẽ nhất trong thời gian tới.
Chi phí của chi nhánh cũng biến động theo sự tăng trưởng của doanh thu, năm
2012 tổng chi phí mà chi nhánh năm 2012 là 21.048 tỷ đồng, đến năm 2013 con số này là 23.153 tỷ đồng, tăng 2.105 tỷ đồng tương ứng 10% so với năm 2012 và năm 2014 là 26.245 tỷ đồng, tăng 3.092 tỷ đồng tương ứng 13.35% so với năm 2013 Giải thích nguyên nhân có sự biến động chi phí trong thời gian dần ổn định của nền kinh tế là do tổng chi phí huy động của chi nhánh tăng lên, các chi phí liên quan đến công tác điều hành và quản lý cũng có chiều hướng tăng, một nguồn chi phí khác chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong hoạt động kinh doanh của chi nhánh là chi phí hoa hồng cho các đối tác giới thiệu khách hàng Đó là những nguyên nhân làm chi phí của chi nhánh tăng tịnh tiến với doanh thu.
Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
Hình vẽ 2.3 quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng
Cung cấp các tài liệu và thông tin
Thu thập thông tin qua phỏng vấn, viếng thăm, trao đổi
Cập nhật thông tin thị trường, chính sách, khung pháp lý
Tổ chức phân tích và thẩm định:
- Trả cho nhà cung cấp
- Giấy tờ về bảo đảm nợ
Từ chối Giấy báo lý do
- Ký kết HĐ tín dụng
- Ký kết HĐ phụ khác
Thanh lý hợp đồng tín dụng bắt buộc
- Thanh tra, kiểm soát viên
Thu nợ cả gốc và lãi Đầy đủ và đúng hạn
Thanh lý HĐTD mặc nhiên
Giám sát Vi phạm tín dụng hợp đồng
Không đủ, không đúng hạn
Biện pháp: Cảnh báo, Tăng cường kiểm soát, tái xét tín dụng
Không đủ, không đúng hạn
Nguồn: quy trình cho vay ngân hàng TMCP Quân Đội.
Quy trình xét duyệt tín dụng
Ngân hàng thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng theo quy trình cấp tín dụng do Tổng Giám đốc ban hành Tổng Giám đốc ban hành văn bản hướng dẫn về quy trình cấp tín dụng phải bảo đảm nguyên tắc độc lập, khách quan giữa các khâu quan hệ khách hàng, khâu thẩm định quyết định tín dụng và khâu quyết định cấp tín dụng, gồm các nội dung cơ bản sau:
Bước 1: Phỏng vấn, trao đổi với khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ đề nghị vay vốn, tiếp nhận và đối chiếu hồ sơ đề nghị vay vốn.
Bước 2: Thẩm định mức độ đáp ứng các điều kiện vay vốn.
Bước 3: Thẩm định và đề xuất cấp tín dụng do phòng khách hàng thực hiện Cán bộ và lãnh đạo phòng khách hàng phải chịu trách nhiệm về các thông tin cung cấp, nội dung thẩm định và đề xuất cấp tín dụng.
Bước 4: Thẩm định và đề xuất quyết định tín dụng do phòng quản lý rủi ro thực hiện.
Cán bộ và lãnh đạo phòng quản lý rủi ro phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định và nội dung đề xuất quyết định tín dụng của mình.
Trường hợp khoản tín dụng phức tạp, vượt quá khả năng thầm định thì phòng quản lý rủi ro đề xuất cấp có thẩm quyền thuê cơ quan có chức năng thẩm định thực hiện Hợp đồng thẩm định ghi rõ cơ quan thẩm định phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định của mình.
Nếu cần thông tin, tài liệu bổ sung, hoặc yêu cầu khách hàng giải thích, hoặc tiếp xúc trực tiếp với khách hàng thì đề nghị phòng khách hàng cung cấp và thu xếp.
Bước 5: Quyết định cấp tín dụng do cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng thực hiện theo quy định, đảm bảo nguyên tắc người quyết định tín dụng không đồng thời là người thẩm định cấp tín dụng cho khách hàng đó.
Bước 6: Soạn thảo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và các văn bản liên quan
(bao gồm cả thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm) do Phòng Khách hàng thực hiện.
Bước 7: Cập nhật, duy trì, sửa đổi và phê duyệt dữ liệu vào hệ thống thanh toán do phòng khách hàng, phòng quản lý rủi ro và cấp có thẩm quyền thực hiện.
Nhập kho TSBĐ và hồ sơ TSBĐ do phòng khách hàng phối hợp với các bộ phận liên quan thực hiện.
Bước 8: Thực hiện thủ tục giải ngân, phát hành bảo lãnh thư tín dụng do phòng khách hàng thực hiện (phòng Quản lý rủi ro giám sát việc nhập thông tin trên hệ thống thanh toán của phòng khách hàng, ký phiếu xác nhận và điều chỉnh thông tin tài khoản (nếu có sai sót)).
Bước 9: Kiểm tra, giám sát tín dụng do phòng khách hàng và phòng quản lý rủi ro thực hiện.
Bước 10: Theo dõi, đôn đốc khách hàng trả nợ gốc, lãi, phí đúng hạn do phòng khách hàng thực hiện; Thu nợ gốc, lãi, phí do phòng (bộ phận) kế toán giao dịch thực hiện
Bước 11: Giải chấp TSBĐ do phòng Khách hàng phối hợp với phòng quản lý rủi ro và các phòng liên quan thực hiện.
2.3.2 Sản phẩm cho vay Đối với sản phẩm cho vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo độc lập với khoản vay MB thực hiện quy trình giải ngân giống như sản phẩm cho vay tiêu dùng thông thường, tuy nhiên với các trường hợp vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo chính bằng tài sản dự định mua có những nét khác biệt và những quy định cụ thể trong từng mục đích Cụ thể.
2.3.2.1 Cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ
Sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ là sản phẩm ngân hàng áp dụng cho các đối tượng khách hàng cá nhân có nhu cầu mua chung cư với mục đích để ở Sản phẩm này có những đặc thù khác biệt so với sản phẩm cho vay mua nhà phố thông thường. Điềm đặc biệt ở sản phẩm này là các nhà chung cư này chưa có giấy tờ sở hữu của khách hàng và rộng hơn là chưa được xây dựng và tài sản này vẫn được chấp nhận làm tài sản thế chấp.
Ràng buộc pháp lý về tài sản đảm bảo của sản phẩm này là bên ngân hàng và bên chủ đầu tư phải có biên bản thỏa thuận hợp tác tài trợ và thỏa thuận về quyền tài sản của 3 bên là người mua, người bán (chủ đầu tư) và bên phía ngân hàng Một cam kết quản lý tài sản ba bên với nội dung chủ yếu:
Bên ngân hàng có trách nhiệm hỗ trợ khách hàng giải ngân trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản phần vốn khách hàng cần vay sang cho bên chủ đầu tư sau khi khách hàng đã đi hết phần vốn tự có và sẽ nhận tài sản khi ra sổ của khách hàng thực hiện đăng ký thế chấp, giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật và MB.
Bên khách hàng có trách nhiệm trả cho bên bán toàn bộ phần vốn tự có và thực hiện việc ký kết hợp đồng, đăng ký thế chấp theo quỵ định của ngân hàng và pháp luật.
Tình hình cho vay
Tín dụng là hoạt động không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng Sự chuyển đổi vốn từ vốn huy động sang vốn để cấp tín dụng đóng một vai trò rất quan trọng, điều đó không chỉ có ý nghĩa đối với nền kinh tế mà còn có ý nghĩa với ngân hàng Thu nhập từ việc cấp tín dụng trả đi chi phí huy động sẽ tạo ra được lợi nhuận của ngân hàng, tức là thu nhập từ tín dụng tăng sẽ làm cho lợi nhuận của ngân hàng tăng với điều kiện các chi phí khác không thay đổi Tuy nhiên, hoạt động cấp tín dụng là một hoạt động mang tính rủi ro rất lớn cho ngân hàng, do đó, ngoài việc gia tăng doanh số cấp tín dụng nhằm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng cần đảm bảo được tính chặc chẽ và hạn chế những điều rủi ro đến lợi nhuận của ngân hàng.
Bảng 2.3 Doanh số cho vay giai đoạn 2012-2014 Đơn vị tính: Tỷ đồng
(nguồn: NH TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn)Giai đoạn 2012-2013 là giai đoạn mà nền kinh tế đang trong thời kỳ khủng hoảng,nhu cầu vốn trong năm 2012 của các cá nhân không nhiều Một mặt do khủng hoảng làm người dân có tâm lý hoang mang, cân nhắc trong việc có nên vay vốn hay không, một mặt do lãi suất của ngân hàng cao Do đó, doanh số cho vay ở mảng bất động sản này trong năm 2012 chỉ đạt 362,58 tỷ đồng.
Sang năm 2013, nhờ vào sự khởi sắc của kinh tế, kéo theo nhu cầu vốn tăng cao cùng chính sách nới lỏng tín dụng của ngân hàng, tổng doanh số cho vay mảng bất động sản trong năm 2013 đạt 547,04 tỷ đồng, tăng 50,87% tương đương tăng 184,46 tỷ đồng so với năm 2012.
Giai đoạn 2013-2014 là giai đoạn tăng trưởng mạnh trong hoạt động của chi nhánh ngân hàng Tính đến cuối năm 2014, tổng doanh số cấp tín dụng dành cho mảng bất động sản đạt 466,94 tỷ đồng, so với năm 2013 thì doanh số giảm nhẹ 14,64% tương đương 80.1 tỷ đồng doanh số giảm nhẹ được giải thích là do sự cạnh tranh quá gay gắt giữa các ngân hàng, nhiều ngân hàng hướng mục tiêu đến khách hàng là cá nhân, thực hiện chiến lượt giảm lãi suất nhằm tăng tính cạnh tranh trên thị trường và một nguyên nhân khác là do chi nhánh có sự biến động mạnh về nhân sự, cơ cấu nhân sự thay đổi làm cho doanh số giải ngân trong năm 2014 giảm nhẹ.
2.4.1.1 Doanh số cho vay theo thời hạn
Bảng 2.4 Doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014 của MB – CN Đông
Sài Gòn Đơn vị tính: Tỷ đồng
Ngắn hạn 15,46 11,09 1,40 - 4,37 - 28,27 - 9,69 - 87,38 Trung hạn 73,62 156,80 103,14 83,18 112,99 - 53,66 - 34,22 Dài hạn 273,50 379,15 362,40 105,65 38,63 - 16,75 - 4,42
(nguồn: NH TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn)
Biểu đồ 2.2 doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014.
Dài hạn Trung hạn Ngắn hạn
(nguồn: NH TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn) Giai đoạn 2012-2014 là giai đoạn mà các ngân hàng đang trong thời kỳ chuyển giao chính sách tín dụng Cụ thể trong năm
2012, lãi suất cho vay cũng nằm trong khoảng 15-17%/năm, đến năm 2013 ngân hàng bắt đầu cơ cấu lại lãi suất, hạ lãi suất cho vay của ngân hàng cho đối tượng khách hàng cá nhân, đến năm 2014 là năm mà hàng loạt các ngân hàng đưa ra chính sách ưu đãi dành cho đối tượng khách hàng cá nhân, theo đó lãi suất cho vay của ngân hàng chỉ dao động ở mức 7-9%/năm cho năm đầu. Ngân hàng MB – CN Đông Sài Gòn cũng vậy, hàng loạt các chính sách tín dụng ngân hàng đưa ra nhằm kích cầu khách hàng, các sản phẩm mua nhà trả góp thời hạn 20 năm, bổ sung vốn lưu động sản xuất kinh doanh trả góp được thực thi mạnh mẽ, do đó, sản phẩm tín dụng trung dài hạn được sử dụng nhiều, doanh số lớn Cụ thể:
Năm 2012, doanh số cấp tín dụng dài hạn đạt 273,5 tỷ đồng, đến năm 2013 là 379,15 tỷ đồng, tăng 105,65 tỷ đồng so với năm 2012, đạt tỷ lệ tăng 38,63% Năm 2014 doanh số tín dụng dài hạn có sự sụt giảm nhẹ và đạt 362,4 tỷ đồng, giảm 16,75 tỷ đồng so với năm 2013 và tỷ lệ giảm là 4,42 %.
Doanh số cấp tín dụng trung hạn trong giai đoạn 2012-2014 có sự biến động mạnh, theo đó doanh số cho vay trung hạn năm 2012 đạt 73,62 tỷ đồng, đến năm 2013 có sự tăng mạnh vượt bậc là 156,8 tỷ đồng, tăng 83,18 tỷ đồng đạt tỷ lệ tăng 112,99% so với năm 2012 Đến năm 2014, doanh số cấp tín dụng giảm nhẹ xuống 103,14 tỷ đồng, mức giảm cụ thể là 53,66 tỷ đồng. Điều đáng lưu ý trong giai đoạn cấp tín dụng 2012-2014 là sự sụt giảm mạnh mẽ của sản phẩm cấp tín dụng ngắn hạn Cụ thể, năm 2013 doanh số cấp tín dụng ngắn hạn giảm nhẹ, đạt tỷ lệ giảm 28,27% so với năm 2012 nhưng trong năm 2014 chứng kiến sự sụt giảm đáng kể, giảm 87,38% so với năm 2013, nguyên nhân được giải thích là do trong năm 2014, ngân hàng chuyển giao cơ cấu lãi suất Áp dụng hình thức cho vay mới là trả góp cân đối nguồn thu nhập, theo đó nhiều khách hàng kéo dài thời gian vay nhằm đảm bảo được khả năng tài chính để trả gốc lãi cho ngân hàng Do đó sản phẩm cho vay mua nhà đất ngắn hạn rất hạn chế với KHCN đi vay Mặc khác sản phẩm này chỉ áp dụng cho đối tượng KHCN mua nhà đất để ở, do đó với các khách hàng vay đầu tư bất động sản cũng phải hướng qua hạng mục trung dài hạn dẩn đến daonh số giải ngân ngắn hạn giảm mạnh trong năm 2014.
2.4.1.2 Doanh số cho vay theo sản phẩm
Các sản phẩm bất động sản ngân hàng đang cho vay hiện tại bao gồm sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường, cho vay mua nhà chung cư, cho vay mua đất dự án, cho vay xây dựng, sửa chữa.
Bảng 2.5 Doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012 – 2014 Đơn vị tính: tỷ đồng
Cho vay mua nhà đất thông thường 189,73 263,49 247,48 73,76 38,88% -16,01 -6,08% Cho vay mua nhà chung cư 87,25 175,3 121,6 88,05 100,9% -53,7 -30,63%
Cho vay mua đất dự án 12,4 12,32 14,2 8,92 71,94% -7,12 -33,40%
Chovayxây dựng, sửa chữa 73,2 95,93 83,66 22,73 31,05% -12,27 -12,79% Tổng 362,58 547,04 466,94 184,46 50,87% -80.10 -14,64%
Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
Biểu đồ2.3 doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông
Cho vay mua nhà đất thông thường
Cho vay mua nhà chung cư Cho vay mua đất dự án Cho vay xây dựng, sửa chữa
Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Trong cơ cấu doanh số cho vay đối với
KHCN của chi nhánh, chi nhánh tập trung vào sản phẩm cho vay nhà đất thông thường.
Năm 2012 sản phẩm cho vay nhà đất thông thường đạt 189,73 tỷ đồng, chiếm 52,3% tổng doanh số cho vay bất động sản với KHCN Đến năm 2014, doanh số cho vay nhà đất thông thường đạt 247,48 tỷ đồng tăng 30,43% so với năm 2012 nhưng lại giảm 8,43% so với năm 2013 (giảm 16,01tỷ đồng).
Sản phẩm cho vay mua nhà chung cư cũng được đẩy mạnh và có sự biến động trong giai đoạn 2012-2014 Cụ thể, năm 2012 tổng doanh số giải ngân cho sản phẩm cho vay mua chung cư đạt 189,73tỷ đồng, đến năm 2013 con số này là 263,49 tăng 73,76tỷ đồng tương ứng 38,88% so với năm 2012, tuy nhiên trong giai đoạn 2013-2014 Doanh số cho vay đối với hạng mục này không còn được duy trì như trước Cụ thể tổng doanh số cho vay năm 2014 là 121,6 tỷ đồng, giảm 53,7 tỷ đồng so với năm 2013 Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm này là do chính sách của ngân hàng Cụ thể ngân hàng chỉ thực hiện việc ký kết hợp đồng hợp tác với bên chủ đầu tư mà không trực tiếp làm việc và thực hiên tài trợ như các ngân hàng khác, cụ thể là VPBank Điều này dẩn đến một hệ quả là các CV QHKH không thể khai thác một cách triệt để các khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư làm suy giảm doanh số cho vay.
Nhìn chung, doanh số cho vay sản phẩm mua đất dự án của chi nhánh luôn nằm ở mức thấp chỉ đạt ở trong khoản 12 đến 14 tỷ đồng Trong thị trường bất động sản đang nóng lên như thời gian từ năm 2014 đến nay, doanh số cho vay đối với sản phẩm đất dự án chỉ đạt ở mức như vậy là một điều đáng đề cập và cân nhắc Tuy nhiên, nhìn rộng ra về vấn đề vị trí địa lí, chi nhánh có trụ sở đặt tai trung tâm thành phố, khó tiếp cận với các dự án đất nền đang nổi ở quận 9 Cùng với chính sách của ngân hàng là các chi nhánh hạn chế cho vay ở các địa điểm tài sản nằm ở quá xa chi nhánh dẩn đến tình trạng khó kiểm soát tài sản.
Với doanh số cho vay sản phẩm xây dựng, sửa chữa nhà Doanh số cho vay năm
2012 là 73,2 tỷ đồng, chiếm 20,2% doanh số giải ngân của cả chi nhánh cho mảng bất động sản Năm 2013 doanh số cho vay đạt 95,93 tỷ đồng, tăng 31.05% so với năm 2015, đạt doanh số tăng ròng là 22,75 tỷ đồng Đến năm 2014, doanh số cho vay đạt 83,66 tỷ đồng, giảm nhẹ 12,79% so với năm 2013 Điều bất cập trong doanh số cho vay của sản phẩm này không phải là sự biến động của doanh số trong giai đoạn 2012-2014, mà điều bất cập là doanh số cho vay lại chiếm một lượng quá lớn trong cơ cấu sản phẩm Giải thích nguyên nhân của điều bất cập này là do sản phẩm này là sản phẩm mà CV QHKH dùng để lách phương án cho khách hàng, do trong cơ cấu sản phẩm của ngân hàng không có sản phẩm cho vay góp vốn kinh doanh, hoặc hạn mức cho vay tiêu dùng chỉ ở mức tối đa 500 triệu đồng Do đó, các nhu cầu tiêu dùng trên 500 triệu hoặc nhu cầu vay góp vốn được CV QHKH lách qua sản phẩm này.
2.4.1.3 Doanh số cho vay theo đơn vị tiền tệ
Dựa theo sản phẩm và chính sách ngân hàng TMCP Quân Đội quy định sản phẩm cho vay bất động sản thì đồng tiền cho vay áp dụng là VND.
2.4.2 Doanh số thu hồi nợ
Doanh số thu hồi nợ cho biết quá trình hoạt động của chi nhánh trong những năm trước đó và những khoản tín dụng ngắn hạn của chi nhánh được thu hồi như thế nào.
2.4.2.1 Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm
Bảng 2.6 : Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014 Đơn vị tính: tỷ đồng
Thu nợtừ nhà đất thông thường 44,32 53,36 71,18 9,04 20,40% 17,82 33,40% Thu nợ từ mua nhà chung cư 14,5 17,3 15,38 2,8 19,31% -1,92 -11,10%
Thu nợ từ mua đất dự án 3,2 7,46 7,83 4,26 133,1% 0,37 4,96%
Thu nợ từ xây dựng, sửa chữa 15,3 7,23 9,86 -8,07 -52,75% 2,63 36,38%
Tổng 77,32 85,35 104,25 8,03 10,39 18,9 22,14 nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
Biểu đồ 2.4 Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay của sản phẩm bất động sản tại
MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014
Thu nợ từ nhà đất thông thường Thu nợ từ mua nhà chung cư Thu nợ từ mua đất dự án Thu nợ từ xây dựng , sửa chữa
Ưu điểm
Mặc dù tình hình kinh tế giai đoạn 2012-2014 rơi vào tình trạng khủng hoảng và đang dần được cải thiện, nhưng dư nợ tín dụng ở hạng mục cho vay bất động sản của chi nhánh vẫn tăng trưởng với tốc độ cao, tỷ trọng dư nợ tín dụng cá nhân trong dư nợ liên tục tăng Điều này chứng tỏ chi nhánh đã thực hiện tốt công tác cấp tín dụng hỗ trợ khách hàng mở rộng sản xuất kinh doanh, mua sắm trang thiết bị và nhà cửa, cải thiện tình hình kinh tế… Hoạt động cấp tín dụng của chi nhánh giai đoạn 2012-2014 luôn được duy trì dư nợ ở mức cao Chi nhánh tuân thủ thực hiện tốt các khâu giám sát khách hàng trước, trong và sau khi cấp tín dụng Áp dụng đúng quy trình cho vay theo quy định của NHNN cũng như các quy định do ngân hàng đề ra Kiểm soát nợ xấu ở mức thấp.
Trong thời gian gần đây, từ những thông báo từ cấp trên Chi nhánh đang từng bước cải thiện quy trình cho vay thuận tiện cho khách hàng, mở rộng đối tượng và điều kiện cấp tín dụng, tối ưu hóa thời gian cấp tín dụng cho khách hàng đang có nhu cầu vốn Nâng cao năng lực cạnh tranh với các ngân hàng khác trong khu vực, thu hút được khách hàng mới và giữ vững mối quan hệ với các khách hàng cũ.
Sự tách biệt giữa công ty quản lý nợ MB AMC với ngân hàng , giúp giữa nhu cầu cấp tín dụng của khách hàng với hạn mức cấp tín dụng của chi nhánh được minh bạch hơn Khách hàng tránh được tình trạng chi nhánh định giá quá thấp tài sản thế chấp để hạn chế mức cấp tín dụng, chi nhánh có thể cấp tín dụng ở mức tối đa theo định giá của
MB AMC mà không phải lo sợ mức giá quá cao so với thị trường.
Với các chính sách bổ trợ trong hoạt động thẩm định tình hình khách hàng cùng việc nới lỏng chính sách cho vay của chỉ thị ngân hàng trong năm 2015, dự kiến trong năm 2015, chi nhánh sẽ phát triển dư nợ mạnh hơn ở nhiều lĩnh vực Cụ thể trong giai đoạn sắp đến, tình hình bất động sản đang nóng dần lên, điều này có thể làm cho dư nợ ở hạng mục bất động sản của chi nhánh tăng cao trong những năm tiếp theo.
Với lượng khách hàng sẵn có cùng sự hỗ trợ từ phía các cấp trên và trung tâm phát triển kinh doanh, Chi nhánh có thể nắm bắt được nhu cầu thiết yếu của đối tượng khách hàng cá nhân trong hoạt động cho vay bất động sản, đề ra các chính sách cụ thể để tiếp cận khách hàng và phát triển bền vững trong những năm tiếp theo. Đội ngũ cán bộ của Chi nhánh năng động nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao, có trách nhiệm, ý thức nghề nghiệp, cẩn trọng trong công tác cũng là một nhân tố quan trọng trong việc nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân.
Nhược điểm
Mặc dù tình hình tín dụng của chi nhánh được cải thiện trong giai đoạn 2012-2014, nhưng vẫn có nhiều bất cập trong vấn đề cấp tín dụng.
3.2.1 Về vấn đề định giá TSĐB
Công tác thẩm định TSĐB còn nhiều bất cập: Vấn đề xuất phát chủ yếu từ cán bộ thẩm định tại ngân hàng Do cán bộ tín dụng tập chung chủ yếu về việc tăng doanh số đạt chỉ tiêu mà chưa thực sự tăng về mặt chất lượng Việc thẩm định chủ yếu dựa vào đánh giá và cảm nhận chủ quan của cán bộ tín dụng hay cán bộ thẩm định, thiếu cơ sở đánh giá chính xác, tính hợp lý của kết quả định giá.
Mặc dù tại Quân Đội có bộ phận định giá riêng nhưng họ chỉ quen định giá các loại tài sản thông dụng như nhà, đất, căn hộ, ô tô … nên khi gặp phải loại tài sản mới thì rất lúng túng, không biết xử lý ra sao Cách giải quyết thông thường là yêu cầu khách hàng TSĐB khác, vấn đề này gây gây khó khăn cho khách hàng và vô hình chung ngân hàng đã thu hẹp lượng khách hàng của mình.
Việc thẩm định tài sản đảm bảo còn nhiều thiếu sót, chưa đánh giá được đúng giá trị thực tế của tài sản, chủ quan trong việc xác minh lại tính đúng đắn và hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản dẫn đến một vài tài sản ngân hàng yêu cầu đưa qua công ty nguyên thực dẫn đến nhiều khách hàng không hài lòng dẫn đến hình ảnh và sự tín nhiệm của khách hàng với ngân hàng bị giảm sút.
3.2.2 Về chính sách tín dụng của ngân hàng
Trong mảng cho vay bất động sản, trường hợp khách hàng thế chấp bằng tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay Ngân hàng áp dụng phương thức giải ngân treo cho tài khoản của bên bán và đảm bảo quyền lợi cho bên mua, tuy nhiên hình thức này gián tiếp lại làm cho lượng khách hàng của chi nhánh giảm sút Cụ thể, sản phẩm cho vay thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay lại chôn vốn của bên bán từ ngày 2 bên ký kết hợp đồng mua bán công chứng cho đến lúc bên bán ra sổ cho khách hàng Điều này dẫn đến hệ lụy là với sản phẩm mua đất dự án, các chủ đầu tư dự án không muốn đưa hồ sơ khách hàng mua đất mà cần sự hổ trợ vốn của ngân hàng qua bên MB.
Trường hợp mua nhà đất cũng tương tự, bên bán cũng không muốn bán cho những khách hàng mua nhà dùng vốn MB Do thời gian xử lý hồ sơ còn chậm, treo tiền của khách hàng trong khoảng thời gian từ 2 tuần đến 1 tháng.
Với sản phẩm mua nhà chung cư, chủ dự án chung cư lại thấy rắc rối về cam kết 3 bên và có nhiều trường hợp chủ đầu tư không đồng ý với cam kết 3 bên của MB về tài sản hình thành từ vốn vay, dẫn đến nhiều dự án không thể thực hiện mặc dù đã thực hiện việc ký thỏa thuận liên kết hoặc có làm được cũng chậm trể trong việc giải ngân đúng tiến độ thi công của dự án.
Với sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa Nhiều trường hợp khách hàng cần tiền gấp để thanh toán tiền mua vật liệu hoặc trả tiền cho bên thi công, trường hợp chậm trễ trong việc trả tiền khách hàng sẽ chịu phạt Nhiều ngân hàng khác sẽ linh hoạt giải quyết hồ sơ vay cho khách hàng sớm và có thể giải ngân trên giấy hẹn của Phòng Tài nguyên Nhưng với MB, điều kiện giải ngân và thủ tục giấy tờ còn quá phức tạp, không linh hoạt được cho khách hàng, dẫn đến nhiều trường hợp khách hàng cảm thấy chán nản và khuyên bạn bè không vay bên MB Vô hình làm lượng khách hàng của MB giảm sút.
Mặc dù ngân hàng đưa ra các sản phẩm cho vay khác nhau, tuy nhiên sản phẩm cho vay góp vốn kinh doanh hay sản phẩm cho vay tiêu dùng ở mức quá thấp, các sản phẩm khác có thủ tục và hồ sơ vay tương đối rắc rối Chính điều này đã dẫn đến nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng ở mảng bất động sản cho khách hàng., chuyên viên tín dụng thường xuyên thực hiện các hình thức lách phương án cho khách hàng vay, dẫn đến việc cho vay không đúng mục đích làm cho ngân hàng khó kiểm soát khoản vay và nguy cơ xảy ra nợ xấu đối với ngân hàng có thể sẽ cao trong thời gian tới.
3.2.3 Về tình hình hoạt động tín dụng bất động sản của chi nhánh
Hoạt động cấp tín dụng của chi nhánh gia tăng trong giai đoạn 2012-2013 nhưng lại có sự sụt giảm trong giai đoạn 2013-2014, việc mở rộng quy mô và điều khoản vẫn còn nhiều hạn chế so với định hướng của ngân hàng.
Tài sản đảm bảo của chi nhánh tập trung chủ yếu vào 2 mảng là bất động sản và tài sản hình thành từ vốn vay là ô tô Điều này giúp chi nhánh giảm thiểu được rủi ro khi các khoản nợ trở thành nợ xấu, tuy nhiên với các tài sản đảm bảo là sạp hàng, ô tô cũ thì theo định hướng của ngân hàng vẫn còn hạn chế, điều này khiến cho chi nhánh mất một lượng lớn khách hàng có thu nhập cao và ổn định Bên cạnh yếu tố luôn đảm bảo tăng trưởng dư nợ ổn định và giảm thiểu rủi ro, chi nhánh cần linh hoạt để không bỏ qua những khách hàng có tiềm năng.
Mặc dù tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp và an toàn cho hệ thống, tuy nhiên đang tăng dần từ 1,65% năm 2012, lên thành 1,97% năm 2013, và hiện nay là 2,39%, đây là một dấu hiệu không tốt, cần có biện pháp kiểm soát để giảm thiểu nguy cơ trong thời gian hoạt động của chi nhánh sắp đến.
Mục đích vay vốn thực tế và việc sử dụng vốn vay của khách hàng cũng là một vấn đề hạn chế đối với chi nhánh Việc cho khách hàng vay mua nhà đất, chung cư được ngân hàng áp dụng cho khách hàng sử dụng đúng mục đích, tuy nhiên với các khoản vay với mục đích xây dựng nhỏ Chi nhánh khó kiểm soát khách hàng sử dụng đúng mục đích và sử dụng vào mục đích gì, điều này mang đến rủi ro cho chi nhánh.
Thủ tục hồ sơ yêu cầu tương đối phức tạp, thời gian từ khi nhận hồ sơ cho đến khi giải ngân cho khách hàng thường từ 7-15 ngày làm việc, điều này khiến cho nhiều khách hàng có tâm lý không muốn tiếp xúc và vay vốn tại ngân hàng.
Nguyên nhân
Kinh tế thế giới và Việt Nam vừa kết thúc giai đoạn với nhiều biến động và thách thức Kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn như lạm phát vẫn ở mức cao, thị trường bất động sản đóng băng, việc thắt chặt chính sách của NHNN với kiểm soát tín dụng và nguồn cung tiền kiểm soát việc tăng lãi suất
Sự biến động của nhân sự, nhiều chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân chuyển môi trường làm việc khiến cho doanh số giải ngân trong giai đoạn 2013-2014 có sự sụt giảm Ngoài ra, do sự cạnh tranh gay gắt về lãi suất còn tương đối cao và chính sách bán hàng và tiếp thị khách hàng của chi nhánh vẫn chưa thực sự mạnh khiến tình hình tiếp xúc khách hàng khó khăn hơn.
Trong quy định cấp tín dụng, yêu cầu khách hàng bổ sung vốn tự có để tham gia vào dự án của khách hàng, giảm thiểu rủi ro, tuy nhiên lại giải ngân khi nào KH đi hết vốn tự có dẫn đến nhiều khách hàng khó chịu
Nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng cũng như chi nhánh Công tác thẩm định và hổ trợ soạn thảo hồ sơ cho khách hàng còn tương đối lâu khiến thời gian xử lý hồ sơ cho khách hàng bị chậm, dẫn đến nhiều khách hàng quay lưng với chi nhánh.
Quá trình đưa công ty MB AMC vào định giá tài sản thay thế cho chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân có mục đích tốt là tách biệt giữa chuyên viên và khách hàng Tuy nhiên, cơ chế định giá hiện tại của MB AMC căn cứ theo giá thị trường khiến nhiều khách hàng vay được số tiền gần tương đương với giá bán thực tế Điều này cũng là một nguyên nhân chủ chốt khiến nợ xấu của chi nhánh tăng theo trong thời gian qua Ngoài ra, phí định giá tài sản của khách hàng quá cao cũng là hạng mục mà CV KHCN đang gặp khó khăn với khách hàng.
Ngoài ra, trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay, thông tin hỗn loạn, nhiều chiều, việc tìm kiếm thông tin xác thực, đáng tin cậy là rất cần thiết, và gặp một số khó khăn nhất định, có được thông tin và phân tích nó theo chiều hướng phù hợp càng là một thách thức, để có thể đưa ra những quyết định cho vay đối với khách hàng có tiềm năng và từ chối các khách hàng có nguy cơ cao cho ngân hàng, cũng như quản lý việc sử dụng vốn vay đúng mục đích của khách hàng.
Giải pháp
3.4.1 Về vấn đề định giá tài sản
Ngân hàng cần chú trọng hơn đến công tác đào tạo hệ thống cán bộ thẩm định, đề ra các biện pháp để thẩm định giá trị tài sản cho chuyên viên thẩm định cũng như chuyên viên quan hệ khách hàng Nghiêm cấm ngay hình thức tự định giá của chuyên viên mà chuyển qua định giá tập trung của công ty MB AMC để đánh giá có phần khách quan hơn về tài sản của khách hàng. Đào tạo công tác quản lý và nhận biết tài sản, đưa ra các biện pháp xử lý sai phạm của chuyên viên thẩm định giá.
3.4.2 Về vấn đề chính sách của ngân hàng
Ngân hàng cần chuyển đổi cơ chế cho vay bằng hình thức giải ngân treo sang hình thức giải ngân trực tiếp cho bên bán như hình thức mà các ngân hàng ACB, Sacombank, Eximbank… đang áp dụng Mặc dù gặp nhiều bất cập trong việc chuyển đổi như cần lượng lớn cán bộ thẩm định của công ty con MB AMC hay nguy cơ rủi ro cao hơn, tuy nhiên nếu đánh giá những lợi ích mà doanh số tín dụng cũng như lợi nhuận đạt được so với chi phí bỏ ra ban đầu, ngân hàng cần suy xét về vấn đề này.
Về vấn đề nhà chung cư, ngân hàng cần tổ chức buổi ký kết hợp đồng hợp tác, có thể thực hiện việc thống nhất các điều khoản trong cam kết 3 bên để 2 bên thống nhất, sau này trong quá trình giải ngân có thể linh hoạt hơn.
Ngân hàng cần thực hiện giảm tải các khoản mục không cần thiết trong quá trình cho vay, mặc dù biết là nới lỏng cho vay song song với nợ xấu gia tăng, tuy nhiên chính sách của ngân hàng cần nắm bắt những điều cần thiết và những điều không cần để hạn chế đến mức thấp nhất về thủ tục hồ sơ cho khách hàng.
3.4.3 Về tình hình hoạt động tín dụng bất động sản của chi nhánh
Trong bất cập về tài sản đảm bảo, ngân hàng cần đưa ra các chính sách nhận các loại tài sản đảm bảo một cách linh hoạt, nhưng không gây rủi ro cho ngân hàng để đảm bảo được hoạt động tín dụng cũng như tiếp cận với khách hàng vay một cách tốt hơn.
Trong bất cập về nợ xấu, công tác quản lý sau khi cấp tín dụng cho khách hàng còn nhiều hạn chế, thời gian để CV QHKH bán hàng chạy doanh số là không nhiều, ngân hàng áp dụng hình thức cho vay và bắt buộc CV QHKH trực tiếp kiểm soát khách hàng sau khi vay bị hạn chế về thời gian, do đó ngân hàng cần tổ chức thêm một bộ phận kiểm soát sau vay để đảm bảo khách hàng sử dụng vốn đúng mục đích, giảm thiểu rủi ro về nợ xấu cho ngân hàng.
Trong bất cập về sản phẩm cho vay, ngân hàng cần đưa ra các sản phẩm cho vay mới, phù hợp với thực tế nhu cầu vay của khách hàng, dể dàng kiểm soát khoản vay, tránh trường hợp cho khách hàng vay lách phương án, sử dụng vốn vay sai mục đích.
(Những đề xuất giải pháp trên em chỉ xin đề xuất đối với ngân hàng TMCP Quân Đội, không đề xuất cho toàn bộ hệ thống ngân hàng hiện nay.)
Định hướng phát triển của chi nhánh trong tương lai
CN Đông Sài Gòn luôn đi theo mục tiêu và phương hướng phát triển chung mà Hội sở đã đặt ra cho toàn hệ thống, bao gồm tất cả các chi nhánh và các phòng giao dịch khắp cả nước, nhằm biến NHTMCP Quân Đội trở thành một Ngân hàng lớn mạnh nằm trong Top 3 Ngân hàng Thương mại cổ phần hàng đầu tại Việt Nam với 5 công ty con hoạt động chuyên nghiệp theo định hướng tập đoàn Cụ thể, CN Đông Sài Gòn đã đưa ra những định hướng hoạt động trong năm 2015 như sau:
- Tiếp tục củng cố, nâng cao năng lực hoạt động của ngân hàng thông qua nâng cao năng lực tài chính, công nghệ và quản trị rủi ro;
- Không ngừng thay đổi tư duy quản trị theo hướng áp dụng các chuẩn mực tiên tiến, hiện đại trên thế giới trong hoạt động ngân hàng;
- Tập trung phát huy các lợi thế, khắc phục các tồn tại/hạn chế, tận dụng tối đa các cơ hội trên thị trường, nhằm hoàn thành thắng lợi các mục tiêu kinh doanh năm
2015, tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến lược kinh doanh của ngân hàng đến năm
2016, xây dựng Ngân hàng Quân Đội trở thành một Tập đoàn Tài chính Ngân hàng lớn mạnh, có sức cạnh tranh cao theo phương châm: “Tái cơ cấu, phát triển bền vững”.
- Đẩy mạnh thu hút nguồn tiền gửi dân cư và các doanh nghiệp lớn;
- Tăng trưởng dịch vụ ngân hàng;
- Duy trì, đảm bảo an toàn, hiệu quả hoạt động tín dụng;
- Bố trí nguồn nhân lực có khả năng và trách nhiệm thực hiện công tác thu nợ.
- Củng cố mạng lưới hoạt động, tiếp tục đào tạo và đào tạo lại cán bộ nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của hoạt động ngân hàng.
- Nâng cao hệ thống công nghệ phù hợp xu hướng phát triển công nghệ và phát triển kinh doanh của ngân hàng Xây dựng mô hình cơ sở hạ tầng công nghệ cho toàn hệ thống Tăng cường khả năng bảo mật của hệ thồng, giảm thiểu nguy cơ rủi ro hệ thống.
- Xây dựng chiến lược khách hàng đảm bảo ưu thế cạnh tranh, giữ an toàn,phát triển ổn định lâu dài và bền vững Giữ vững và phát triển khách hàng truyển thống là cá nhân, hộ sản xuất.