Thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại - Từ thực tiễn tại tỉnh Bình Dương (Luận văn Thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH ĐÔNG TRẦN THANH VŨ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỂN TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hải Dương - /2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH ĐÔNG TRẦN THANH VŨ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hướng dẫn khoa học: PGS.TS QUÁCH SĨ HÙNG Hải Dương - 2021 LỜI CAM ĐOAN Luận văn này là công trình nghiên cứu, tổng hợp của cá nhân học viên Trần Thanh Vũ và được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Quách Sĩ Hùng Số liệu thể hiện, sử dụng luận văn là hoàn toàn trung thực Các kết luận dựa trên những số liệu thực tế, đúc kết dựa vào những ly luận thực tiễn cá nhân Xin cam đoan luận văn này hoàn toàn trung thực Học viên Trần Thanh Vũ i LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, giảng dạy, hướng dẫn tận tình của các Giáo sư, Phó giáo sư, Tiến sĩ; quy Thầy, Cô Trường Đại học Thành Đông, tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành đến tất Đặc biệt, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Quách Sĩ Hùng - người thầy đã nghiêm khắc, tận tâm hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn./ Học viên Trần Thanh Vũ ii MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn câu hỏi nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Nội dung phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn .6 Kết cấu luận văn Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm nhà thương mại 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật kinh doanh nhà thương mại 12 1.2 Nội dung thực pháp luật kinh doanh nhà thương mại .16 1.2.1 Về chủ thể 18 1.2.2 Về đối tượng 20 1.2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên kinh doanh nhà thương mại 22 1.2.4 Hình thức của kinh doanh nhà thương mại 22 1.3 Các điều kiện bảo đảm thực pháp luật kinh doanh nhà thương mại 25 1.3.1 Chính sách phát triển nhà thương mại của nhà nước .25 1.3.2 Tăng cường sự tra, giám sát và xử ly kịp thời các sai phạm đối với các chủ thể kinh doanh nhà thương mại 27 1.3.3 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh nhà thương mại 28 iii 1.3.4 Bảo đảm nguồn lực cho hoạt động thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 31 Chương 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI BÌNH DƯƠNG .32 2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà thương mại tỉnh Bình Dương 32 2.1.1 Thực trạng thực hiện pháp luật đối với hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .34 2.1.2 Thực trạng thực hiện pháp luật đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 45 2.1.3 Thực trạng thực hiện pháp luật quyền sở hữu nhà thương mại của tổ chức, cá nhân nước ngoài 53 2.2 Những hạn chế nguyên nhân thực pháp luật kinh doanh nhà thương mại địa bàn tỉnh Bình Dương 61 2.2.1 Nguyên nhân khách quan: 61 2.2.2 Nguyên nhân chủ quan 62 KẾT LUẬN CHƯƠNG 64 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 71 3.1 Phương hướng bảo đảm thực pháp luật kinh doanh nhà thương mại 65 3.1.1 Phương hướng xác lập vai trò quản ly Nhà nước thị trường bất động sản nói chung và nhà thương mại nói riêng 65 3.1.2 Phương hướng hoàn thiện khung pháp ly điều chỉnh kinh doanh nhà thương mại 66 iv 3.1.3 Phương hướng nâng cao hiệu của việc thực hiện pháp luật kinh nhà thương mại thực tiễn 69 3.1.4 Phương hướng nâng cao, hoàn thiện năng lực quản ly, kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại 71 3.2 Giải pháp bảo đảm thực pháp luật kinh doanh nhà thương mại 74 KẾT LUẬN CHƯƠNG 78 PHẦN KẾT LUẬN .79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO v PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà là nhu cầu thiết yếu của người, là tài sản lớn của gia đình, góp phần quan trọng cho sự an toàn, ổn định của gia đình - tế bào của xã hội Ơng Bà ta có câu “an cư mới lạc nghiệp”, vậy, vấn đề tạo điều kiện cho mọi công dân xã hội có nhà là mối quan tâm hàng đầu của q́c gia nào Đó không là vấn đề kinh tế, mà là vấn đề xã hội, vấn đề an sinh của quốc gia Nhà nước ta đã quan tâm xây dựng hành lang pháp ly tạo điều kiện cho người dân Việt Nam có thể mua nhà thông qua các quy định như: mở rộng các loại hình giao dịch mua bán nhà ở; khuyến khích các doanh nghiệp nước và doanh nghiệp có vớn đầu tư nước ngoài xây dựng nhà để bán cho công dân Việt Nam; chuyển nhượng dự án nhà ở; xây dựng mới quan hệ giữa thị trường tài với thị trường nhà ở; quy định hạn mức giao đất ở; ưu đãi tài cho đầu tư xây dựng và mua bán nhà cho các đối tượng sách xã hội, Các nội dung trên đã được quy định khá chi tiết Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 , Luật Nhà 2014 và các văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, thực tiễn thi hành vẫn cịn sớ hạn chế, vướng mắc định làm ảnh hưởng không tốt đến thị trường nhà thương mại Bình Dương là tỉnh thuộc miền Đông Nam bộ, nằm Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai, phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước, phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh và phần thành phớ Hồ Chí Minh, phía Nam giáp thành phớ Hồ Chí Minh và phần tỉnh Đồng Nai Theo Nghị qút sớ 136/NQ-CP ngày 29/12/2013 của Chính phủ, tỉnh Bình Dương có diện tích tự nhiên là 2.694,43 km2 (chiếm khoảng 0,83% diện tích nước, khoảng 12% diện tích miền Đông Nam Bộ); dân sớ 1.802.500 người (Tổng cục Thống kê – tháng 10/2020); Về hành chính, Bình Dương có 09 đơn vị hành cấp huyện (gồm: thành phố Thủ Dầu Một, thành phố Dĩ An, thành phố Thuận An, thị xã Bến Cát, thị xã Tân Uyên và các huyện Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Dầu Tiếng, Phú Giáo) và 92 đơn vị hành cấp xã (42 xã, 45 phường, 05 thị trấn) Bình Dương là những tỉnh công nghiệp thu hút vốn đầu tư nước ngoài và số lượng khu công nghiệp lớn nước ta nên thu hút nhiều người lao động nhập cư và di cư học, kèm với tớc độ đô thị hóa cao đồng thời phát sinh nhu cầu nhà các quan hệ kinh doanh, mua bán nhà với tốc độ cao, phức tạp Thực tiễn việc áp dụng pháp luật kinh doanh nhà thương mại trên địa bàn tỉnh Bình Dương đã đạt được nhiều kết tích cực Tuy vậy việc thực hiện pháp luật của các quan, cán bộ, công chức có thẩm quyền cịn bộc lộ những thiếu sót, hạn chế, vi phạm quyền, lợi ích của công dân Với những ly trên, học viên chọn đề tài “Thực pháp luật kinh doanh nhà thương mại địa bàn tỉnh Bình Dương” làm luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế của mình Tình hình nghiên cứu Liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà thương mại hiện chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu và riêng biệt mà có sớ công trình nghiên cứu liên quan lĩnh vực bất động sản nói chung Đến nay, theo tìm hiểu của học viên đã có sớ công trình khoa học được công bố nước ta thời gian qua mà tiêu biểu phải kể đến số công trình cụ thể sau: a) Sách, đề tài khoa học - Quốc Hội (2007), Một số quy định pháp luật hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, NXB Tư pháp - Ủy ban thường vụ Quốc Hội – Vụ công tác lập pháp (2016), Những nội dung Luật Nhà ở, NXB Tư pháp - Trường Đại học Luật TP.HCM (2017), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, NXB Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam - Dương Thị Bình Minh (2012), Chính sách phát triển nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh, Lý luận thực tiễn, NXB Phương Đông, Cà Mau - PGS.TS Thái Bá Cần và Th.S Trần Nguyên Nam (2014), Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận thực tiển Việt Nam, NXB Chính trị q́c gia, Hà Nội - TS Bùi Kim Hiếu (2021) Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý cho số loại hình bất động sản, NXB Khoa học xã hội b) Luận án, luận văn - Huỳnh Văn Vinh (2010), Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật TP.HCM - Vũ Anh (2016), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật TP.HCM c) Bài viết tạp chí - Phạm Quang Huy (2014), “Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, Hà Nội - NCS.ThS Nguyễn Thị Mỹ Linh (2010), Phát triển nhà số nước học kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Thương Mại sớ 12/2010 - Đinh Thị Mai Phương (2013), Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội thương mại thiếu minh bạch, lành mạnh Do vậy, cần phân định rõ trách nhiệm đôi với quyền hạn của các quan quản ly là mấu chốt để thống nội dung và thực thi hiệu hoạt động quản ly Nhà nước đối với giao dịch nhà thương mại Thiết lập chế quản ly thống nhất, đồng bộ, tăng cường hiệu lực và năng lực quản ly của máy nhà nước đới với thị trường, góp phần tạo lập môi trường pháp ly hoàn chỉnh cho thị trường phát triển ổn định Hoàn thiện máy, tăng cường năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho cán công chức, tăng cường phối hợp giữa các bộ, ngành Hơn hết, đội ngũ cán công chức các cấp, các ngành nắm được những vấn đề thị trường, quy luật thị trường (quy luật giá - quy luật cung cầu – quy luật cạnh tranh); các thiết chế tạo lập, giao dịch và quản ly thị trường như nhận thức rõ thị trường bất động sản nói chung và thi trường nhà thương mại nói riêng là thị trường quan trọng của kinh tế quốc dân Việc phát triển và quản ly có hiệu thị trường này góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo điều kiện thu hút nguồn vốn đầu tư phát triển và ngoài nước, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Quan tâm đến công tác nâng cao trình độ, đạo đức như tinh thần trách nhiệm công việc của các cán quản ly, kiện toàn đội ngũ cán công chức các cấp công tác lĩnh vực quản ly đất đai, xây dựng và quản ly hành giao dịch nhà là tối cần thiết Đồng thời chú y rút ngắn khoảng cách năng lực chuyên môn của các các công chức công tác quản ly hành giao dịch nhà và mức độ phát triển của xã hội, đặc biệt là các địa phương có tớc độ đô thị hóa cao Thúc đẩy sự phát triển đồng các quan quản ly hành kinh doanh bất động sản các vùng, đại phương nước, chú trọng số địa phương đóng vai trị chủ chớt, đầu tàu cần phát triển nhanh với quy 72 mô và số lượng, chất lượng dịch vụ cao Nâng cấp hệ thống quan quản ly nhà nước các cấp, đặc biệt là cấp trung ương và cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để tăng cường lực lượng, nâng cao năng lực chuyên môn để bảo đảm đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của công tác phát triển và quản ly nhà thời gian tới Tổ chức công tác kiểm tra, giám sát việc thi hành sách đầu tư, phát triển, giao dịch trên thị trường nhà theo hướng hoàn thiện thể chế đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản ly nhà nước và quyền các cấp kiểm tra, giám sát mọi hoạt động trên thị trường theo sát quy định pháp luật Song song là chú trọng vào công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật quá trình tạo lập, phát triển và kinh doanh nhà hệ thống quan quản ly các cấp, đặc biệt là từ cấp trung ương đến các địa phương Tiến tới củng cố và hoàn thiện chức năng nhiệm vụ của máy tra, giám sát việc thực thi pháp luật, tăng cường sở vật chất để đội ngũ này làm tròn nhiệm vụ, bồi dưỡng nâng cao năng lực cán lĩnh vực bất động sản vốn phức tạp này, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo điều kiện thông thoáng tất các khâu liên quan đến hoạt động phát triển, giao dịch và quản ly thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà thương mại nói riêng Quản ly điều hành, tra, giám sát thiết phải theo quy luật của thị trường, hạn chế tới mức thấp sự can thiệp mệnh lệnh hành đới với thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà thương mại nói riêng Tóm lại, thực trạng pháp luật kinh doanh nhà thương mại nước ta hiện đặt yêu cầu cần phải được xem xét, điều chỉnh nhằm tiến tới hệ thống quy phạm pháp luật hoàn thiện, tạo đà cho thị trường ngày càng bình ổn và minh bạch Bên cạnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đầy đủ, chúng ta cần phải tăng cường hiệu biện pháp thực hiện pháp 73 luật, đồng thời nâng cao năng lực quản ly, kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại trên thực tiễn 3.2 Giải pháp bảo đảm thực pháp luật kinh doanh nhà thương mại Thứ nhất, tăng cường biên chế, năng lực chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp cho cán công chức làm công tác xây dựng, nhà ở, đô thị các cấp để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ được giao Hơn hết, đội ngũ cán công chức các cấp, các ngành nắm được những vấn đề thị trường, quy luật thị trường (quy luật giá - quy luật cung cầu – quy luật cạnh tranh); các thiết chế tạo lập, giao dịch và quản ly thị trường như nhận thức rõ thị trường bất động sản nói chung và thi trường nhà thương mại nói riêng là thị trường quan trọng của kinh tế q́c dân Việc phát triển và quản ly có hiệu thị trường này góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo điều kiện thu hút nguồn vốn đầu tư phát triển và ngoài nước, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Quan tâm đến công tác nâng cao trình độ, đạo đức như tinh thần trách nhiệm công việc của các cán quản ly, kiện toàn đội ngũ cán công chức các cấp công tác lĩnh vực quản ly đất đai, xây dựng và quản ly hành giao dịch nhà là tới cần thiết Đồng thời chú y rút ngắn khoảng cách năng lực chuyên môn của các các công chức công tác quản ly hành giao dịch nhà và mức độ phát triển của xã hội, đặc biệt là các địa phương có tớc độ đô thị hóa cao Thứ hai, tăng cường tra, giám sát hoạt động đầu tư, tạo lập, phát triển, kinh doanh nhà thương mại Việc kiểm tra phải tiến hành thường xuyên có tin báo, đơn thư của cá nhân, tổ chức Kiên quyết xử ly nghiêm các hành vi vi phạm của chủ đầu tư cách kịp thời, triệt để; ngăn chặn tệ "tham nhũng vặt", biểu hiện nhũng nhiễu, phiền hà giải quyết 74 công việc đối với người dân và doanh nghiệp; xử ly nghiêm việc chậm trễ thực hiện nhiệm vụ được giao Thứ ba, cần tăng cường tuyên truyền, giáo dục pháp luật cho chủ đầu tư và mọi tầng lớp nhân dân, nâng cao nhận thức như y thức tự giác chấp hành pháp luật của các bên giao dịch kinh doanh nhà thương mại Từ việc hiểu biết được pháp luật kinh doanh nhà thương mại giúp cho người mua tự bảo vệ quyền lợi của mình tham gia giao dịch nhà thương mại, là thị trường nhà hình thành tương lainhiều quy định phức tạp, thông tin thị trường chưa minh bạch và giúp cho chủ đầu tư hạn chế tình trạng giao dịch hợp đồng trái pháp luật hiện Thứ tư, tăng chế tài xử phạt lên tương xứng với hành vi vi phạm trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà thương mại (không tuân thủ quy định đăng ky hợp đồng mẫu sử dụng không đúng hợp đồng mẫu đã đăng ky; huy đông vốn chưa đủ điều kiện; huy động vốn vượt quá phạm vi cho phép; không bàn giao nhà đúng hạn theo hợp đồng, không thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, …) theo hướng tăng gấp 05 lần so với mức phạt hiện mức phạt theo tỷ lệ % giá trị của nhà ở, công trình xây dựng Ngoài cần bổ sung thêm quy định chế tài hình thức xử phạt bổ sung: “Cấm hành nghề kinh doanh bất động sản thời gian từ 03 năm đến 05 năm” (hiện Nghị đinh 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản ly công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản ly sử dụng nhà và công sở mới quy định hình thức xử phạt bổ sung là: “Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng lực, chứng hành nghề đình hoạt động có thời hạn từ 03 tháng đến 24 tháng”) và tăng cường xử ly hình sự đối với các cá 75 nhân, pháp nhân nhiều lần cố tình vi phạm để bảo đảm tính răng đe, phịng ngừa hành vi vi phạm Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu cịn phải mang tính ngăn chặn, phịng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, các chế tài xử ly các hành vi vi phạm lĩnh vực kinh doanh nhà thương mại phải thật sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc nữa thì mới có tính răng đe, ngăn chặn, phòng ngừa các hành vi trái pháp luật Thứ năm, cần bổ sung vào Khoản Điều 15 Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành số điều của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 trường hợp “Khi có yêu cầu người tiêu dùng đề nghị sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trường hợp phát hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi người tiêu dùng” Đồng thời cần bổ sung quy định hướng dẫn làm rõ, chi tiết hậu pháp ly của hành vi không đăng ky hợp đồng mẫu không áp dụng hợp đồng mẫu của chủ đầu tư, cụ thể: (i) Nếu không đăng ky không áp dụng đúng mẫu hợp đồng đã đăng ky nhưng gây bất lợi cho người mua thì mới vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà (ii) Trường hợp người mua thấy có lợi và chấp nhận thì hai bên ky hợp đồng theo mẫu đã đăng ky và lúc này chủ đầu tư có nghĩa vụ đăng ky hợp đồng theo mẫu Thứ sáu, tăng cường minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà thương mại nói riêng Để làm được điều này cần phải có hệ thớng thông tin công khai, minh bạch, có khả năng tiếp cận với mọi đối tượng xã hội như thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp ly của BĐS, thông tin giá đất, giá nhà ở, ban hành bắt buộc các chủ đầu tư phải công khai hoạt động mua bán nhà (công khai dự án, giấy tờ pháp ly dự án, giá bán, tiến độ thực hiện dự án, bảo lãnh 76 ngân hàng,…) qua sàn giao dịch bất động sản và qua cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi có dự án bất động sản để mọi tở chức, cá nhân có thể tiếp cận được thông tin dự án nhằm tạo điều kiện cho thị trường nhà thương mại hoạt động hiệu quả, có độ tin cậy cao 77 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở thực trạng thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại trên địa bàn tỉnh Bình Dương và tác giả đã nêu các nguyên nhân, hạn chế của việc thực hiện pháp luật trên địa bàn tỉnh Bình Dương Từ đó, tác giả đã đề các phương hướng bảo đảm thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại và đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại gồm: tăng cường năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho cán công chức làm công tác xây dựng, nhà ở, đô thị các cấp; tăng cường tra, giám sát hoạt động đầu tư, tạo lập, phát triển, kinh doanh nhà thương mại; tăng chế tài xử phạt lên tương xứng với hành vi vi phạm trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà thương mại; bở sung quy định có yêu cầu của người tiêu dùng đề nghị sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng thì tổ chức, các nhân kinh doanh phải thực hiện việc đăng ky lại hợp đồng theo mẫu 78 KẾT LUẬN Thị trường nhà thương mại là những thị trường quan trọng kinh tế thị trường Bên cạnh yếu tố kinh tế, nhà thương mại góp phần giải quyết nhu cầu có nhà cho phận lớn người dân đô thị Do đó, Nhà nước với vai trị quản ly của mình phải có những biện pháp, sách và quy định nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch Trong chương của luận văn đã làm rõ những nội dung pháp ly tổng quan nhà thương mại, khái niệm và đặc điểm của pháp luật kinh doanh nhà thương mại; nội dung thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại Theo đó, kinh doanh nhà thương mại là hoạt động kinh doanh nhà thương mại thông qua các hình thức: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Và pháp luật kinh doanh nhà thương mại là phận của pháp luật nhà thương mại điều chỉnh quan hệ giữa nhà nước và các bên giao tham gia quan hệ pháp luật nhà thương mại Từ những vấn đề ly luận tổng quan nêu trên, luận văn đã vào khái quát các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại của nhà nước bao gồm: sách phát triển nhà thương mại của nhà nước; tăng cường sự tra; giám sát và xử ly kịp thời các sai phạm đối với chủ thể kinh doanh nhà thương mại; tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doah nhà thương mại; bảo đảm nguồn lực cho hoạt động thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại Trên sở những vấn đề ly luận này, luận văn đã vào phân tích thực trạng thực hiện pháp luật kinh doanh nhà trên địa bàn tỉnh Bình Dương và đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại Theo đó, thực trạng thực hiện pháp luật kinh 79 doanh nhà thương mại được nêu với các quy định pháp luật đối với hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; quy định pháp luật đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; pháp luật quyền sở hữu nhà thương mại của tổ chức, cá nhân nước ngoài Từng nội dung được phân tích luận văn với quy định pháp luật hiện hành đồng thời lồng ghép đánh giá việc thực hiện các quy đinh trên thực tế qua những vụ việc thực tiễn Nhìn chung, tác giả nhận thấy pháp luật tương đối hoàn thiện, tạo hành lang pháp ly cho các chủ thể kinh doanh nhà thương mại thực hiện an toàn, đúng pháp luật trên thực tế Song rõ ràng vẫn tồn những hạn chế định Trên sở những phân tích, luận văn đưa phương hướng và giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại và kiến nghị những giải pháp để hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại trên địa bàn tỉnh Bình Dương nói riêng và nước nói chung Một hành lang pháp ly rộng mở, hoàn thiện đưa các các hoạt động kinh doanh nhà thương mại vào quỹ đạo quản ly cách hiệu qủa, an toàn và bền vững nhằm ổn định thị trường bất động sản đồng thời bình ổn sự phát triển chung của xã hội Bởi chúng ta biết “an cư lạc nghiệp” là những mục têu hàng đầu của người xã hội phấn đấu hướng tới 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh (2016), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật TP.HCM PGS.TS Thái Bá Cần và Th.S Trần Nguyên Nam (2014), Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận thực tiển Việt Nam, NXB Chính trị q́c gia, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng “hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” Bộ Xây dựng (2021), Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng “ban hành QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư” Chính phủ (2015), Nghị định sớ 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ “quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở” Chính phủ (2015), Nghị định sớ 76/2015/NĐ-CP ngày 10/6/2015 của Chính phủ “quy định chi tiết số điều Luật kinh doanh bất động sản” Chính phủ (2017), Nghị định sớ 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ “quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà cơng sở” Chính phủ (2020), Nghị định sớ 98/2020/NĐ-CP ngày 26/8/2020 của Chính phủ “quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động thương 81 mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng” Chính phủ (2021), Nghị định sớ 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ “sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở” 10.Xuân Đồng (2021), “Bình Dương phạt nhiều chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn”, https://vietbuildforum.vn/2021/07/binh-duong-phat-nhieuchu-dau-tu-chua-du-dieu-kien-van-huy-dong-von/, truy cập ngày 24/8/2021 11 Ths Ninh Thị Hiền (2020), Pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, Tạp chí dân chủ và pháp luật, Hà Nội 12.TS Bùi Kim Hiếu (2021), “Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý cho số loại hình bất động sản”, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội 13.Phạm Quang Huy (2014), “Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, Hà Nội 14.NCS.ThS Nguyễn Thị Mỹ Linh (2010), Phát triển nhà số nước học kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Thương Mại sớ 12/2010 15.Mác-Angghen (1971), Tuyển tập, Tập 2, NXB Sự thật, Hà Nội 16.Dương Thị Bình Minh (2012), Chính sách phát triển nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh, Lý luận thực tiễn, NXB Phương Đông, Cà Mau 17.Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam “quy định bảo lãnh ngân hàng” 18.Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam “sửa đổi, bổ sung Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định bảo lãnh ngân hàng” 82 19.Hoàng Nhung (2021), “Bình Dương: Cơng ty 379 thu tiền khách hàng, không chịu ký hợp đồng bán nhà”, http://taichinhdoanhnghiep.net.vn/binh-duong-cong-ty-379-thu-tien-cuakhach-hang-khong-chịu-ky-hop-dong-ban-nha-d9601.html,truy cập ngày 21/6/2021 20.Đinh Thị Mai Phương (2013), Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị q́c gia Hà Nội 21.Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự năm 2015 được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015 22.Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2013 23.Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng được Quốc hội thông qua ngày 17/11/2010 24.Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 25.Quốc hội (2020), Luật Đầu tư năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020 26.Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014; 27.Quốc Hội (2007), Một số quy định pháp luật hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, NXB Tư pháp 28.Quốc hội (2014), Luật Nhà năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 29.Quốc hội (2014), Luật Xây dựng năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 18/6/2014 30.Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương (2016-2020), Báo cáo tổng kết năm 2016 đến năm 2020 83 31.Phùng Sỹ Sơn (2021), “Dự án Roxana Plaza Bình Dương: Chưa đủ điều kiện mở bán”,http://antt.vn/du-an-roxana-plaza-binh-duong-chua-du-dieukien-mo-ban-313795.htm, truy cập ngày 24/5/2021 32.Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ tướng Chính phủ “ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu điều kiện giao dịch chung” 33.Trường Đại học Luật TP.HCM (2017), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, NXB Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 34.Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội (2019), Báo cáo giám sát chuyên đề số 4204/BC-UBĐN14 ngày 08/11/2019 của Ủy ban Đới ngoại của Q́c hội khóa XIV “về việc thực sách, pháp luật cơng tác quản lý người nước Việt Nam” 35.Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2016), Nghị quyết số 1211/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 “Về tiêu chuẩn đơn vị hành phân loại đơn vị hành chính” 36.Ủy ban thường vụ Quốc Hội – Vụ công tác lập pháp (2016), Những nội dung Luật Nhà ở, NXB Tư pháp, Hà Nội 37.Viện ngôn ngữ học (2007), Từ điển Tiếng Việt, NXB Bách Khoa, Hà Nội 38.Huỳnh Văn Vinh (2010), Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật TP.HCM 84 PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN DOANH NGHIỆP, CÁN BỘ, CÔNG CHỨC (về thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà thương mại) Tôi là tác giả của đề tài nghiên cứu khoa học Thực hiện pháp luật kinh doanh nhà thương mại trên địa bàn tỉnh Bình Dương Kính mong Quy vị đánh giá thực trạng quy định của pháp luật kinh doanh nhà thương mại Sự hợp tác của Quy vị giúp tôi có những đánh giá khách quan, xác thực trạng của pháp luật để đưa các giải pháp, kiến nghị phù hợp hơn, hiệu quá trình hoàn thiện pháp luật lĩnh vực này A PHẦN THÔNG TIN NGƯỜI ĐƯỢC LẤY Ý KIẾN Họ và Tên: …………………………………………………………………… Nơi làm việc: ………………………………………………………………… Số điện thoại: ………………………………………………………………… Email: ………………………………………………………………………… B QUY ĐỊNH VỀ CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG LAO ĐỘNG CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG LAO ĐỘNG Quý vị nhận thấy quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 tiến độ tốn mua bán bất động sản hình thành tương lai phù hợp chưa? ☐ Phù hợp ☐ Chưa phù hợp ☐ Cần sửa đổi, bổ sung (vui lịng ghi rõ): Sửa đởi:……………………………………………………………… Bở sung:……………………………………………………………… Yêu cầu khác ………………………………………………………… Quý vị nhận thấy thời hạn sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước theo quy định Luật nhà năm 2014 phù hợp chưa? ☐ Phù hợp ☐ Chưa phù hợp ☐ Cần sửa đởi, bở sung (vui lịng ghi rõ) Sửa đổi:……………………………………………………………… Bổ sung:……………………………………………………………… Yêu cầu khác ………………………………………………………… Quý vị nhận thấy mức xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo quy định Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Chính phủ có cịn phù hợp với tình hình khơng? ☐ Phù hợp ☐ Không cịn phù hợp ☐ Cần sửa đởi, bở sung (vui lịng ghi rõ) Sửa đổi:……………………………………………………………… Bổ sung:……………………………………………………………… Yêu cầu khác ………………………………………………………… Quý vị nhận thấy hình thức xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo quy định Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Chính phủ có cịn phù hợp với tình hình khơng? ☐ Phù hợp ☐ Không cịn phù hợp ☐ Cần sửa đởi, bở sung (vui lịng ghi rõ) Sửa đởi:……………………………………………………………… Bở sung:……………………………………………………………… Yêu cầu khác ………………………………………………………… Theo Quý vị, số lượng biên chế cán bộ, công chức Đơn vị phụ trách quản lý lĩnh vực đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản có bảo đảm kiểm tra, giám sát dự án nhà thương mại đầy đủ, kịp thời không? ☐ Đảm bảo ☐ Không đảm bảo ☐ Ly (vui lòng ghi rõ) …………………………………………………… Quý vị nhận thấy, trước tình hình dịch bệnh Covid -19 diễn biến phức tạp nay, pháp luật có quy định phù hợp để bảo vệ quyền lợi người mua nhà chủ đầu tư dự án nhà thương mại chưa? ☐ Có ☐ Không ☐ Ý kiến khác (vui lòng ghi rõ) ……………………………………………… Theo quý vị, trước tình hình dịch bệnh Covid -19 diễn biến phức tạp nay, pháp luật cần có điều chỉnh để đảm bảo quyền lợi người mua nhà chủ đầu tư dự án nhà thương mại? Vui lòng ghi rõ: ……………………………………………………………… Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của Quy vị! ... 31 Chương 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI BÌNH DƯƠNG .32 2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà thương mại tỉnh Bình Dương 32... pháp luật kinh doanh nhà thương mại Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm nhà thương mại Ở là nhu... TRẦN THANH VŨ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hướng dẫn khoa