file_1231230731_3256.pdf

bat dong san

MỤC LỤC NỘI DUNG Trang Chuyên đề 1: pháp luật kinh doanh BĐS:  Pháp luật về kinh doanh bất động sản 1  Pháp luật về đất đai 9  Pháp luật về nhà ở 17  Pháp luật về dân sự 21  Pháp luật về đầu tư xây dựng 25  Pháp luật về thương mại, doanh nghiệp 27  Pháp lệnh về giá 32 Chuyên đề 2: Thị trường bất động sản  Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 50  Phân loại thị trường bất động sản 71  Các yếu tố của thị trường bất động sản 76  Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản 103  Giá trị và giá cả bất động sản 106 Chuyên đề 3: Đầu tư kinh doanh BĐS  Những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh doanh bất động sản 127  Trình tự thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 128  Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 134  Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản 137  Thông tin và hồ sơ bất động sản 145 Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    1  CHUYÊN ĐỀ 1 PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I/ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Hoạt động kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều văn bản quy phạm pháp luật bắt đầu từ đầu tư đến quản lý sử dụng bao gồm các Luật chính sau: Trên thị trường sơ cấp gồm các văn bản điều chỉnh: 1. Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001). 2. Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành: + Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai; + Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; + Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; + Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; + Nghị định 198/2004/NĐ-CP Về thu tiền sử dụng đất; + Nghị định 164/2004/NĐ-CP về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án; + Nghị định 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; + NĐ 17/2006/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; + Nghị định 13/2006/NĐ-CP về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được nhà nước gia đất không thu tiền sử dụng đất; + Nghị định 84/2004/NĐ-CP Quy định bổ sung về cấp GCN quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    2  thường , hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; + NĐ 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. 3. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thi hành. 4. Pháp lệnh thuế nhà đất và các văn bản huống dẫn thi hành. Trên thị trường đầu tư gồm các văn bản điều chỉnh: 1. Luật Xây dựng và các nghị định huống dẫn thi hành. + Nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; + Nghị định 112/2006/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung Nghị định 16/2005/NĐ-CP; + Nghị định 126/2004/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoaatj động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà. + Nghị định 209/2004/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng. + Thông tư 02/2007/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. + Nghị định 14/2000/NĐ-CP về đấu thầu xây dựng. + Nghị định 08/2005/NĐ-CP về Quản lý Quy hoạch. + Nghị định 02/2006/NĐ-CP về Quy chế khu đô thị mới. 6. Luật Kinh doanh bất động sản. + Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. + Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP. + Quyết định 29/2007/QĐ-BXD Ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. 2. Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    3  + Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. + Thông tư 05/2006/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 90/2006/NĐ-CP. + Nghị định 60/NĐ-CP + Nghị định 61/NĐ-CP 3. Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành. 4. Luật Doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành. 5. Luật Đấu thầu và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trên thị trường sơ cấp gồm các văn bản điều chỉnh: 1. Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành. 2. Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. 3. Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. 4. Pháp lệnh giá và các văn bản hướng dẫn thi hành. + Nghị định 170/2003/NĐ-CP Quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành Pháp lệnh giá. + Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá Các văn bản quy phạm pháp luật khác: + Nghị định 176/1999/NĐ-CP về lệ phí trước bạ; + Nghị định 80/2008/NĐ-CP sử đỏi bổ sung Nghị định 176/1999/NĐ-CP về lệ phí trước bạ; + Nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch đảm bảo. Sau đây trình bày chi tiết về một số văn bản quy phạm pháp luật quan trọng II/ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN THI HÀNH A. LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Luật Kinh doanh bất đông sản quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ của của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    4  bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm 6 Chương, 81 điều, được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khó XI ,kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006. ( Nội dung chi tiết đề nghị xem phụ lục toàn văn Luật Kinh doanh bất động sản ) Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm những nội dung chính sau đây: CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Chương này có 17 điều bao gồm : Điều 1. Phạm vi điều chỉnh : Quy định về quyền ,nghĩa vụ của tổ chức ,cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và có liên quan đến kinh doanh bất động sản . Điều 2. Đối tượng áp dụng : Quy định những đối tượng áp dụng Luật này gồm có Tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và tổ chức cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Điều 3. Áp dụng pháp luật điều Điều 4. Giải thích từ ngữ - Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản - Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi. - Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    5  - Đấu giá bất động sản là việc bán , chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. - Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của bất động sản tại một thời điểm xác định. - Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản lập khi có yêu cầu của khách hàng. - Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản ủy quyền thực hiện việc bảo quản giữ gìn trông coi vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản. - Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê, mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua. Điều 5. Nguyên tắc họat động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân họat động kinh doanh bất động sản bình đẳng trứơc pháp luật tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thộng qua hợp đồng. không trái với quy định của pháp luật. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo qui định của Luật này và các quy định của pháp luật có liên quan. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. Điều 6. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh. Điều 7. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Điều 8. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản: Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    6  - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Trừ trường hợp qui định tại khoản 3 Điều này. - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải ít nhất có 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Điều 9. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước. Điều 10. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều 11. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Điều 12. Trách nhiệm quản lý của Nhà nước về hoật động kinh doanh bất động sản. Điều 14. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần. Điều 15. Hiệp hội bất động sản. Điều 16. Các hành vi bị cấm. Điều 17. Xử lý vi phạm. CHƯƠNGII KINH DOANH NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Chương này từ Điều 18 đến Điều 43 quy định về kinh doanh nhà và công trình xây dựng Mục 1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    7  Điều 18. Đầu tư tạo lập nhà, công trình để kinh doanh. Điều này quy định các hình thức đầu tư tạo lập nhà , công trình để kinh doanh Điều 19. Quy định về Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tâng kỹ thuật công nghiệp Điều 20. Quy định về Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thi mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tâng kỹ thuật công nghiệp Điều 21. Quy định về việc Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới dự án khu nhà ở, dự án hạ tâng kỹ thuật công nghiệp: - Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, - Trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư mới , - Thủ tục chuyển nhượng. Mục 2 Mua bán nhà, công trình xây dựng Mục này quy định nguyên tắc,quyền và nghhĩa vụ của các bên khi mua bán nhà và công trình xât dựng. Điều 22. Quy định các nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng: - Loại nhà được mua bán, - Bắt buộc khi kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản - Quy định các trường hợp bán nhà ,công trình phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất . - Hồ sơ về nhà khi giao dịch. - Hợp đồng mua bán Điều 23. Bảo hành nhà và công trình xây dựng đã bán Điều 24. Quy định các quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng Điều 25. Quy định nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng Điều 26. Quy định về Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng Điều 27. Quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    8  Mục 3 Thuê nhà, công trình xây dựng Mục này quy định về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê Điều 28. Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng Điều 29. Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng Điều 30. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng Điều 31. Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng Điều 32. Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng Mục 4 Thuê mua nhà, công trình xây dựng Mục này quy định về nguyên tắc, quyền ,nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên thuê mua Điều 33. Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng : Điều 34. Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng: Điều 35. Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng : Điều 36. Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng: Điều 37. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng: CHƯƠNG III KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chương này quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất : Đầu tư tạo lập quỹ đât để kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia kinh doanh quyền sử dụng đất bao gôm: Điều 38. Đầu tư tạo lập quỹ hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê Điều 39. Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất Điều 40. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 41. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 42. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuên quyền sử dụng đất Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    9  Điều 43. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất CHƯƠNG IV KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN Chương này quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Dịnh vụ bất động sản gồm có: Môi giới BDS , định giá BĐS, Sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản. Mục 1 Môi giới bất động sản Điều 44. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản. Điều 45. Nội dung bất động sản Điều 46. Thù lao môi giới bất động sản Điều 47. Hoa hồng môi giới bất động sản Điều 48. Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản Điều 49. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản Điều 50. Chứng chỉ môi giới bất động sản Mục 2 Định giá bất động sản Điều 51. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản Điều 52. Chứng thư định giá bất động sản Điều 53. Quyền tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Điều 54. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Điều 55. Chứng chỉ định giá bất động sản Mục 3 Sàn giao dịch bất động sản Điều 56. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Điều 57. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Điều 58. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản