THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP hợp ĐỒNG MUA bán NHÀ ở tại tòa án NHÂN dân QUẬN sơn TRÀ, THÀNH PHỐ đà NẴNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN KHOA LUẬT  CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA 24 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN SƠN TRÀ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Sinh viên thực hiện: ĐOÀN VĂN NAM ĐÀ NẴNG, THÁNG NĂM 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN KHOA LUẬT  CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA 24 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN SƠN TRÀ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Thời gian thực tập Đơn vị thực tập : 29/02/2022 - 24/3/2022 : Tòa án nhân dân quận Sơn Trà,TP Đà Nẵng Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Thị Thu Hồng Họ tên sinh viên : Đoàn Văn Nam Lớp : LTH k24 Mã số sinh viên : 24218702333 ĐÀ NẴNG, THÁNG NĂM 2022 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chuyên đề thực tập trước hết em xin gửi đến quý thầy, cô giáo khoa Luật trường Đại Học Duy Tân lời cảm ơn chân thành Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo – Nguyễn Thị Thu Hồng, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hồn thành chun đề báo cáo thực tập lần lời cảm ơn sâu sắc Em chân thành cảm ơn đơn vị Tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng nơi em làm việc, tạo điều kiện thuận lợi cho em tìm hiểu thực tiễn suốt trình thực tập xin cảm ơn thuộc Văn Phịng Thư kí Nguyễn Thị Xuân hỗ trợ, giúp đỡ cung cấp số liệu thực tế để em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đồng thời nhà trường tạo cho em có hội thực tập nơi mà em yêu thích, cho em bước đời sống thực tế để áp dụng kiến thức mà thầy cô giáo giảng dạy cho chúng em Qua công việc thực tập đợt em nhận nhiều điều mẻ bổ ích việc kinh doanh để giúp ích cho công việc sau thân Cuối em kính chúc q thầy, dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Đồng thời kính chúc Tịa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng văn phịng thư kí Nguyễn Thị Xuân dồi sức khỏe, đạt nhiều thành cơng tốt đẹp cơng việc Vì kiến thức thân cịn hạn chế nên q trình thực tập, hồn thiện chun đề em khơng tránh khỏi sai sót, kính mong nhận ý kiến đóng góp từ thầy Em xin chân thành cảm ơn Đà Nẵng, ngày 24 tháng năm 2022 Sinh viên thực Đoàn Văn Nam MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT STT NỘI DUNG TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân LNO TAND LDĐ BLTTDS Luật Nhà Tòa án nhân dân Luật Đất Đai Bộ luật tố tụng dân DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Ký hiệu bảng Tên bảng Số trang 2.1 Thống kê số liệu thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 16 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà có vai trị quan trọng đời sống người Hiện Việt Nam nhu cầu nhà ngày tăng theo nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu chổ rộng rãi tiện nghi nên hoạt động tạo lập nhà ngày trở nên sơi động Nhìn vào nhà gia đình, quốc gia Việc lo chổ trách nhiệm gia đình đồng thời trách nhiệm quốc gia Vì quốc gia có chiến lược phát triển nhà nhằm cải thiện sống chung cho xã hội, chuyển nhượng nhà không việc riêng tư bên mà cịn liên quan đến việc quản lý toàn quỹ nhà Nhà nước Mấy năm gần thị trường bất động sản nóng lên việc mua bán nhà theo mà sốt lên chiếm số lượng lớn vụ án mà tịa án giải Chính lí mà em chọn vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán nhà để làm đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Đã có nhiều cơng trình khoa học khác nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở, khơng thể kể đến báo khoa học nghiên cứu đề cập đến nội dung Đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng” cơng trình nghiên cứu đề tài em cách toàn diện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà theo Luật Nhà năm 2014 Bộ luật dân 2015 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài tìm điểm phù hợp, chưa phù hợp sách pháp luật nhà thực tiễn đóng góp ý kiến vào giải pháp cơng tác xây dựng pháp luật giải pháp xây dựng chế giải tranh chấp quan nhà nước có thẩm quyền nhầm thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất, đồng thời có định hướng đắn sách nhà vai trị quản lí nhà nước Nghiên cứu đề tài với nhiệm vụ cụ thể sau: - Dựa sở pháp lý Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân 2015, Luật nhà 2014 văn pháp luật liên quan làm rõ nội dung quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà mặt lý luận - Nghiên cứu thực trạng đánh giá hiệu qui định pháp luật hành hợp đồng dân hợp đồng mua bán nhà vô hiệu việc giải hậu - pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Các định hướng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ý kiến, làm sở cho việc hoàn thiện quy định cảu pháp luật hợp đồng mua bán nhà Tóm lại, mục đích việc nghiên cứu đề tài tìm hiểu quy định Bộ luật dân 2015 luật nhà năm 2014 văn pháp luật có liên quan hợp đồng mua bán nhà Thơng qua việc phân tích, đối chiếu , so sánh với thực tiễn mua bán nhà , nguyên nhân hạn chế, tranh chấp, đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng chủ thể hợp đồng mua bán nhà Chủ thể tổ chức, pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình - Bên bán: người có tài sản đem bán, chủ sở hữu tài sản người ủy - quyền bán người đại diện hợp pháp theo quy định pháp luật Bên mua: người có tiền mua tài sản Phạm vi nghiên cứu tìm hiểu số tranh chấp nguyên nhân việc tranh chấp, qua có sở để kiến nghị hồn thiện quy định luật dân 2015 luật nhà 2014 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề gồm chương sau: Chương Khái quát vấn đề việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua nhà Chương Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà TAND quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng Chương Một số kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu hoạt động hồ giải giải ly TAND quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng Chương 1: KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN CỦA VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở, PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1.khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán nhà a) Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Ở xã hội nào, nhà nhu cầu thiết yếu cá nhân, cộng đồng Xã hội văn minh, nhà có vai trị quan trọng Ngơi nhà khơng đơn vật thể kiến trúc phục vụ nhu cầu cá nhân, mà cịn nét đặc trưng biểu thị giá trị văn hóa tinh thần, lịch sử dân tộc, quốc gia Chính nhà nhiều ngành khoa học nghiên cứu góc độ khác Phạm trù triết học tiếp cận nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; xã hội học xem nhà phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn khối tài sản chung; cịn theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Cuộc sống trở nên văn minh, người có xu hướng trọng nhiều đến nhà mức gia tăng dân số chóng mặt Điều biến nhà trở thành mối quan tâm hàng đầu người toàn xã hội Ở quốc gia nào, giải vấn đề nhà Nhà nước đặt trọng tâm Sự quan tâm thể việc Nhà nước ban hành thực thi sách xã hội nhà điều quan trọng Nhà nước ban hành quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tạo lập nhà tự thực giao dịch đáp ứng nhu cầu cần thiết Để đáp ứng nhu cầu chỗ ở, cá nhân, gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà mua bán nhà Trong đó, giao dịch mua bán nhà ngày có xu phát triển mạnh xã hội đại Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định pháp luật dân nhà loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên giao dịch mua bán nhà pháp luật quy định chặt chẽ - Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận bên Trong hợp đồng mua bán nhà tồn bên bán nhà bên mua nhà, họ cá nhân, pháp nhân hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận nội dung hợp đồng sở tự ý chí nội dung thỏa thuận khơng trái pháp luật đạo đức xã hội Nhà ở, theo luật nhà Việt Nam, tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu Mặt khác, nhà loại tài sản có giá trị lớn, có ảnh hưởng lớn đến đời sống cá nhân, hộ gia đình sách xã hội Nhà nước, vậy, việc thỏa thuận bên giao kết hợp đồng phải thực văn bản, công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân theo thủ tục luật định Trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ln giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm thường có nhiều sai phạm, đặc biệt sai phạm hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành liên quan đến đăng ký quyền sở hữu Hiện tượng sai phạm tồn có tính hạn chế lịch sử định Tóm lại, dựa lý luận hợp đồng dân sự, vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản quy định Điều 430 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà dạng hợp đồng mua bán tài sản dân nói chung loại đặc biệt cuả hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, có đặc điểm hợp đồng dân có đầy đủ đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản khái niệm hợp đồng mua bán nhà hiểu sau: “Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao nhà phần nhà quyền sở hữu ngơi nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở” b) Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà Nhà ở, đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở, loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thế, giao dịch mua bán nhà pháp luật quy định chặt chẽ Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng mua bán tài sản, vậy, hợp đồng mua bán nhà mang đầy đủ 10 Chương 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN SƠN TRÀ, TP ĐÀ NẴNG 2.1 Giới thiệu tổng quan tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng Dưới quan tâm lãnh đạo, đạo Ban cán đảng TAND thành phố, Ban Thường vụ Quận ủy với tinh thần đoàn kết, nỗ lực, phấn đấu tập thể TAND quận Sơn Trà nên Chi TAND quận đạt kết tích cực mặt cơng tác Đối với nhiệm vụ trị mà trọng tâm công tác giải quyết, xét xử loại án, Chi lãnh đạo sâu sát, tồn diện, có hiệu quả, vụ án giải đảm bảo chất lượng, đường lối pháp luật, khơng có vụ án xét xử oan, sai bỏ lọt tội phạm dẫn đến bị hủy, cải sửa nghiêm trọng Bên cạnh nhiệm vụ chuyên môn, mặt công tác khác hoàn thành đạt vượt tiêu, kế hoạch đề ra, chất lượng, hiệu mặt nâng lên rõ rệt, khơng để xảy sai sót trình thực nhiệm vụ, lãnh đạo đơn vị xây dựng quan đồn thể có nề nếp, kỷ cương, vững mạnh Trong công tác xây dựng Đảng, Chi ln giữ vai trị lãnh đạo, điều hành thường xuyên quan tâm đến công tác giáo dục trị, tư tưởng cán bộ, đảng viên đơn vị, Cấp ủy chi phát huy tốt vai trò người đứng đầu, đề cao thực quy chế dân chủ, ln giữ gìn đồn kết, thống nhất, năm xây dựng quan vững mạnh, nhiều cá nhân hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, góp phần quan trọng vào kết thực nhiệm vụ trị Chi quan TAND quận qua năm công tác, Thủ tướng Chính phủ tặng “Cờ thi đua Chính phủ” năm 2019 Tòa án nhân dân quận sơn trà đặt tại: số 25 đường Hà Thị Thân, phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng Số điện thoại liên hệ: 02363946022 tòa án Sơn trà làm việc khung hành từ thứ đến hết thứ ngày tuần, trừ ngày nghỉ lễ, nghỉ tết theo quy định cụ thể: Tại tòa án nhân dân thành phố đà nẵng có thẩm quyền giải tranh chấp dân sự, hình sự, hành chính, tranh chấp nhân gia đình ly hơn, tranh chấp quyền nuôi ly hôn, chia tài sản ly hôn sau ly hôn Các tranh chấp dân sự, đất đai như: tranh chấp hợp đồng dân sự, tranh chấp thừa kế, bồi thường thiệt hại hợp đồng, tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại Các tranh chấp kinh doanh, thương mại phát sinh hoạt động kinh doanh cá 16 nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với với có mục đích lợi nhuận Tranh chấp lao động như: tranh chấp trường hợp bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại người lao động doanh nghiệp, xử lý kỉ luật theo hình thức xa thải Các vụ án hình sự, hành xảy địa bàn quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng 2.2 Chức năng, quyền hạn tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng: Tòa án nhân dân quận Sơn Trà quan nhà nước hoạt động lĩnh vực pháp luật giải nhu cầu pháp lí cho người dân địa bàn quận cách nhanh chóng, kịp thời, người tội, quy trình với quy định pháp luật Những cán bộ, công nhân viên chức làm việc Tòa án nghiêm túc, quy định; thái độ làm việc chuyên nghiêp, lịch sự, văn minh quan tâm giúp đỡ tận tình sinh viên học việc, thực tập Tịa án Tịa án nhân dân quận Sơn Trà có chức năng, nhiệm vụ xét xử vụ án hình sự, dân sự, nhân gia đình, lao động, kinh tế, hành chính, làm cơng tác thi hành án hình giải việc khác theo quy định pháp luật Trong phạm vi chức nhiệm vụ Tịa án có nhiệm vụ bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa bảo vệ quyền làm chủ nhân dân, bảo vệ tài sản nhà nước, tập thể, bảo vệ tính mạng, tài sản, tự do, danh dự nhân phẩm công dân, góp phần giáo dục cơng dân trung thành với tổ quốc, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật, tôn trọng quy tắc sống xã hội, ý thức đấu tranh, phòng ngừa chống tội phạm vi phạm pháp luật khác 2.3 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng: • Năm 2019: số vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thụ lý vụ giải vụ, tun hợp đồng vơ hiệu vụ, đình vụ, chuyển hồ sơ vụ xét • xử vụ Năm 2020 số vụ án hợp đồng mua bán nhà thụ lý 12 vụ, giải • vụ, tồn vụ, xét xử vụ, đình vụ Năm 2021 số vụ án thụ lý hợp đồng mua bán nhà vụ, giải vụ, chuyển nhượng vụ, chuyển hồ sơ vụ, đình vụ Ta có bảng thống kê sau: 17 Bảng 2.1: Thống kê số liệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng Năm Số thụ Đình lý 2021 2020 2019 vụ 12 vụ vụ vụ vụ vụ Tuyên hợp đồng vô hiệu vụ vụ vụ Chuyển hồ sơ Xét xử vụ vụ vụ vụ vụ vụ Giải vụ vụ vụ Tồn vụ vụ vụ Chuyển nhượng vụ vụ vụ Nhìn chung qua số liệu phản ánh tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán nhà phức tạp, nhiều trường hợp phải giải giải lại nhiều lần, tòa án nhân dân tối cao ban hành nhiều nghị có ý nghĩa thực tiễn việc vận dụng pháp luật giải tranh chấp Trong giai đoạn 2019 đến năm gần ta thấy số liệu thực tiễn vụ án có vụ án từ năm cũ đến năm năm 2021 phải giải lại văn nghị văn khác mà tòa án nhân dân ban hành 2.4 Thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà pháp luật giải Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 hồ sơ, gồm: Đơn khởi kiện theo mẫu Chứng minh thư nhân dân cước công dân Tài liệu, chứng chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng mua bán,…) Lưu ý: – Khi nộp đơn khởi kiện người khởi kiện khơng thiết phải nộp tồn tài liệu, chứng có; có tài liệu, chứng định đến việc thắng – thua nên cần công khai thời điểm – Trường hợp lý khách quan mà người khởi kiện khơng thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện họ phải nộp tài liệu, chứng có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp người khởi kiện bị xâm phạm Người khởi kiện bổ sung giao nộp bổ sung tài liệu, chứng khác theo yêu cầu Tòa án trình giải vụ án 18 Thủ tục khởi kiện tranh chấp mua bán nhà Bước 1: Nộp đơn khởi kiện * Nơi nộp đơn khởi kiện Căn khoản Điều 35, khoản Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh): – Nơi bị đơn cư trú, làm việc, bị đơn cá nhân (thông thường nộp đơn nơi cư trú người bị kiện) – Nơi cư trú, làm việc nguyên đơn đương tự thỏa thuận với văn Lưu ý: Nếu nơi cư trú, làm việc, trụ sở bị đơn ngun đơn nộp đơn Tịa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối nơi bị đơn có tài sản giải (theo điểm a khoản Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân 2015) * Hình thức nộp đơn Căn khoản Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân 2015, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tịa án có thẩm quyền giải vụ án phương thức sau: – Nộp trực tiếp Tòa án – Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu – Gửi trực tuyến hình thức điện tử qua Cổng thơng tin điện tử Tịa án (nếu có) Người khởi kiện phải truy cập vào Cổng thông tin điện tử Tòa án điền đầy đủ nội dung đơn khởi kiện, ký điện tử gửi đến Tòa án (theo khoản Điều 16 Nghị 04/2016/NQ-HĐTP) Bước 2: Tiếp nhận thụ lý vụ án * Tiếp nhận đơn khởi kiện Căn Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân 2015 quy định tiếp nhận đơn khởi kiện sau: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công 01 Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có định sau: 19 + Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện + Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án + Chuyển đơn khởi kiện cho Tịa án có thẩm quyền thông báo cho người khởi kiện vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa án khác + Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện vụ việc khơng thuộc thẩm quyền giải Tòa án * Thụ lý vụ án Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân 2015, sau nhận đơn khởi kiện tài liệu, chứng kèm theo, xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải Tịa án Thẩm phán phải thơng báo cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí – Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận giấy báo Tòa án việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí nộp cho Tịa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí – Người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí Thẩm phán thụ lý vụ án Lưu ý: Nếu người khởi kiện miễn nộp tiền tạm ứng án phí Thẩm phán phải thụ lý vụ án nhận đơn khởi kiện tài liệu, chứng kèm theo Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử * Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06 tháng Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà sau: – Thời hạn chuẩn bị xét xử 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án – Đối với vụ án có tính chất phức tạp kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan Chánh án Tịa án định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử khơng q 02 tháng – Nếu có định tạm đình việc giải vụ án thời hạn chuẩn bị xét xử tính lại kể từ ngày định tiếp tục giải vụ án Tịa án có hiệu lực pháp luật 20 * Giao nộp, tiếp cận, cơng khai chứng hịa giải :Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, cơng khai chứng hịa giải đương tổ chức hòa giải; bên hòa giải khơng thành đưa vụ án xét xử sơ thẩm khơng thuộc trường hợp tạm đình đình * Đưa vụ án xét xử :Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có định đưa vụ án xét xử, Tòa án phải mở phiên tịa; trường hợp có lý đáng thời hạn 02 tháng (theo khoản Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân 2015) Bước 4: Xét xử sơ thẩm Sau có án sơ thẩm bên tranh chấp có quyền kháng cáo không đồng ý với án Khoản Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân 2015 quy định thời hạn kháng cáo án sơ thẩm 15 ngày, kể từ ngày tuyên án 2.5 Những khó khăn, vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án nhân dân quận Sơn Trà Trong thực tiễn việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà cịn phức tạp, nhiều sai sót có quan điểm khác nhau, qua thực tiễn quan sát nghiên cứu tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu tịa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng có số trường hợp diễn ,khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu bên chưa giao nhà chưa giao tiền cho nhau: tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu bên mua giao tiền đủ bên bán giao nhà , tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu bên mua chưa giao tiền đủ bên bán giao nhà , Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu bên mua giao phần tiền bên bán chưa giao nhà * trường hợp giải hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo Điều 131 BLDS 2015 *Về giá trị pháp lý Hợp đồng Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên kể từ thời điểm giao kết; Hợp đồng khơng có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết *Về mặt lợi ích vật chất :Khi Hợp đồng bị vơ hiệu bên phải khơi phục lại tình trạng bên đầu; hồn trả lại cho nhận, khơng hồn trả 21 vật hồn trả tiền; trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác pháp luật có qua định khác *Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại : Trách nhiệm bồi thường thiệt hại Hợp đồng không bao gồm việc bồi thường thiệt hại tinh thần Việc bồi thường thiệt hại Hợp đồng vô hiệu loại trách nhiệm bồi thường thiệt hại Hợp đồng Vấn đề phức tạp xác định lỗi thực tế việc khó Đặc biệt, trường hợp khác hợp đồng vô hiệu nhầm lẫn; Hợp đồng vô hiệu đối tượng không thực hay hợp đồng vô hiệu người giao kết hợp đồng khơng có quyền định đoạt tài sản mà bên đối tác biết điều xác định mức độ lỗi bên *Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình Căn Điều 133 Bộ luật Dân 2015, số trường hợp, bên có quyền bị vi phạm yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp Tịa án xem xét để bảo vệ quyền lợi người tính.Trong trường hợp giao dịch dân vơ hiệu tài sản giao dịch động sản đăng ký quyền sở hữu chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba tình giao dịch với người thứ ba có hiệu lực, trừ trường hợp quy định Điều 167 Bộ luật Dân Trong thực tế, việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vơ hiệu thường bên có lợi yêu cầu, đó, việc quy định trả lại cho nhận chưa đảm bảo quyền lợi bên Bởi vì, bên bán sau hợp đồng vô hiệu việc lấy lại nhà thỏa đáng bên mua phải chịu thiệt hại định Đặc biệt hội để mua lại ngơi nhà tương tự khơng cịn Điều tạo hội cho bên hưởng lợi cố tình khơng thực hình thức luật định để qua thời hạn dù có lỗi khiến cho hợp đồng vơ hiệu phải bồi thường họ sẵn sàng chấp nhận nhằm hưởng phần giá trị 22 Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN SƠN TRÀ, TP.ĐÀ NẴNG 3.1 Đối với tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP.Đà Nẵng: Thứ nhất, sửa đổi khoản Điều 131 BLDS năm 2015 theo hướng làm rõ số nội dung, cụ thể sau: Bổ sung cụm từ “đồng thời” vào cụm từ “hoàn trả cho nhau”; bổ sung cụm từ “hợp lý” vào cụm từ “khoản tiền để hồn trả” Theo đó, khoản Điều 131 BLDS viết lại sau: “Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả đồng thời cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá thành khoản tiền hợp lý để hoàn trả” Thứ hai, sửa đổi khoản Điều 131 BLDS năm 2015 theo hướng thay từ “bên” thành từ “người” Theo đó, khoản khoản Điều 131 BLDS năm 2015 viết lại sau: “Người có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Thứ ba, Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành văn hướng dẫn cho phép Tòa án áp dụng linh hoạt quy định “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu” Trong trường hợp việc khơi phục lại tình trạng ban đầu gây lãng phí, tốn (ví dụ: phải phá bỏ, tháo dỡ cơng trình xây dựng, phải hủy bỏ sản phẩm thành phẩm ) cần cho phép Tịa án có giải pháp khác phù hợp Kinh nghiệm pháp luật Pháp cho thấy, trường hợp tương tự, Tòa án khơng buộc bên hồn trả lại họ nhận việc tôn trọng nội dung hợp đồng khơng làm ảnh hưởng đến lợi ích người thứ ba hay lợi ích chung 3.2 Đối với quan liên quan Quá trình đưa pháp luật vào sống hoạt động phổ biến giáo dục pháp luật cầu nối pháp luật sống Vì pháp luật mang tính ngun tắc lý thuyết đưa pháp luật vào sống nhiều hình thức khác như: áp dụng pháp luật , tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, địi hỏi phải có hiểu biết pháp luật bên cạnh cơng tác tun truyền giáo dục pháp luật cịn góp phần nầng cao lịng tin nhân dân vào sách đảng, nhà nước Phát huy hiệu pháp luật thực tiễn Các hình thức tuyên truyền sách báo, sách luật, sách chuyên đề luật, báo pháp luật, tạp chí luật học thơng qua tun truyền miệng, nói cho nghe 23 quy định pháp luật đời sống, thông qua tuyên truyền phương tiện cơng cộng đài tiếng nói , đài truyền hình , đài phát cấp sở, thơng qua thi tìm hiểu pháp luật, viết chủ đề pháp luật, tập hợp ý kiến bổ sung quy định pháp luật, thông qua cơng tác hịa giải sơ Việc tun truyền pháp luật cần tập trung vào việc thay đổi nội dung đối tượng Phổ biến quy định cảu luật dân hợp đồng mua bán nhà Bởi giao dịch dân phổ biến quan trọng đời sống, trọng tuyên truyền rộng rãi tới cán , công chức nhân dân việc sửa đổi luật dân luật nhà theo hướng đảm bảo quyền lợi ích đương sự, phát huy vai trò trách nhiệm quan tòa án , viện kiểm sát, ủy ban nhân dân quan tổ chức cá nhân có liên quan hoạt động áp dụng pháp luật, thi hành pháp luật, xây dựng triển khai chương trình, dự án phát triển cơng nghệ thơng tin công tác phổ biến giáo dục pháp luật 24 Tổng kết chương Qua số kiến nghị em mong bổ sung phần ý kiến vào dự thảo sửa đổi pháp luật dân nói chung chương điều quy định giao dịch dân nói riêng, để pháp luật tạo hành lang pháp lý quan trọng cho giao dịch Thúc đẩy quan hệ nhà phát triển, làm cho thị trường bất động sản có định hướng phát triển lành mạnh.Về phương diện pháp lý, sở vấn đề lý luận giải kết hợp phân tích cụ thể thực trạng pháp luật hành, em đưa đề xuât định hướng cụ thể để hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo an toàn cho giao dịch mua bán nhà thơng qua quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 25 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu sở lý luận sở thực tiễn hợp đồng mua bán nhà việc giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, cho thấy giao dịch dân nhà diễn sôi động kinh tế thị trường, xuất phát từ vai trò ý nghĩa to lớn nhà người dân địi hỏi điều chỉnh kịp thời hệ thống pháp luật dân Đồng thời diễn biến giao dịch mua bán nhà vô hiệu phức tạp, giao dịch diễn tự phát thiếu hiểu biết pháp luật Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán nhà xem quan hệ “ tư “, nhà làm luật luôn tôn trọng đề cao ý chí chủ thể tham gia giao dịch , tạo thơng thống cho chủ thể tham gia giao dịch Tuy nhiên, pháp luật dân nước ta chưa làm rõ vấn đề BLDS quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch điều kiện tự thỏa thuận thể ý chí bên tham gia điều kiện hình thức có can thiệp nhà nước ngang hàng với Để khuyến khích giao dịch dân phát triển giảm bớt tình trạng giao dịch dân vô hiệu nay, thời gian tới cần hoàn chỉnh hệ thống pháp luật giao dịch nói chung giao dịch dân nói riêng có giao dịch mua bán nhà Pháp luật phải thực định thể thống pháp luật, không hiểu đa nghĩa, khơng gây bất bình đẳng giao dịch kinh tế, dân sự, thương mại đồng thời phù hợp với xu hướng chung giới Qua thời gian thực tập với giúp đỡ Nguyễn thị Xn thư kí tịa án nhân dân quận Sơn Trà, em học tập nhiều việc vận dụng pháp luật vào thực tế sống với khả nghiên cứu hạn chế khó khăn tài liệu nghiên cứu tham khảo lĩnh vực nhà ở, luận văn thiếu sót mong thầy góp ý để chun đề em hoàn thiện Em xin gửi lời cảm ơn tới tịa án nhân dân quận Sơn Trà, Tp Đà Nẵng tạo điều kiện cho em có hội áp dụng thực tiễn để hoàn thành chuyên đề 26 DANH MỤC TƯ LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân năm 2015 Luật nhà năm 2014 Luật Đất Đai năm 2013 Lê Chí Hịa, pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Chế Mỹ Phương Đài hinh thức hợp đồng nhà khoa luật dân tổ chức Tp Hồ Chí Minh Nghị định số 71/2010 ND- CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 27 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Đà Nẵng, ngày tháng năm 2022 ĐƠN VỊ THỰC TẬP NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Đà Nẵng, ngày tháng năm 2022 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN Đà Nẵng, ngày tháng năm 2022 GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN ... quát vấn đề việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua nhà Chương Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà TAND quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng Chương Một...  CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA 24 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN SƠN TRÀ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Thời gian thực tập Đơn vị thực tập : 29/02/2022... sáng tỏ khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu hay vô hiệu trường hợp trường hợp pháp luật quy định cụ thể giải tranh chấp hợp đồng mua