ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP hợp ĐỒNG KINH DOANH bất ĐỘNG sản và THỰC TIỄN tại TOÀ án NHÂN dân QUẬN hải CHÂU, THÀNH PHỐ đà NẴNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN KHOA LUẬT CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA 24 ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Sinh viên thực hiện: NGUYỄN CÔNG HIẾU Đà Nẵng - 3/2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN KHOA LUẬT CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA 24 ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Thời gian thực tập : 17/02/2022 - 24/3/2022 Đơn vị thực tập : TAND quận Hải Châu thành phố Đà Nẵng Giảng viên hướng dẫn : Lê Thị Xuân Phương Họ tên sinh viên : Nguyễn Công Hiếu Lớp : LKT1 Mã sinh viên : 24218609878 Đà Nẵng - 3/2022 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành báo cáo thực tập với đề tài “Áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản thực tiễn Toà án nhân đân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”, em có thời gian học tập khoa Luật, trường Đại học Duy Tân làm thực tập sinh TAND quận Hải Châu Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy cô Khoa luật, trường Đại học Duy Tân Đặc biệt, em xin cảm ơn bảo cô Lê Thị Xuân Phương hướng dẫn em suốt q trình hồn thành báo cáo Em xin gửi lời cảm ơn đến anh chị công tác TAND quận Hải Châu tận tình giúp đỡ, hướng dẫn dạy nghiệp vụ thời gian thực tập Em xin gửi lời cảm ơn đặc biệt đến Phó chánh án TAND quận Hải Châu cô Phan Thị Huệ trực tiếp hướng dẫn em trình thực tập Trong trình nghiên cứu, khơng thể tránh khỏi thiếu sót kinh nghiệm hạn chế kiến thức Kính mong góp ý chân thành thầy anh chị để hoàn thiện báo cáo Em xin cam đoan báo cáo thực tập em Các số liệu, kết nêu trung thực, không chép nguồn khác Em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Đà Nẵng, ngày 15 tháng năm 2022 Sinh viên thực Nguyễn Công Hiếu MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ST T 01 02 03 04 05 NỘI DUNG Cơ sở pháp lí Bộ luật tố tụng dân KDBĐS TAND BĐS VIẾT TẮT CSPL BLTTDS KDBĐS TAND BĐS `DANH MỤC BẢNG BIỂU Số hiệu Hình Tên bảng Trang Sơ đồ cấu tổ chức Toà án nhân dân quận Hải Châu 14 Bảng Thống kê thụ lý giải vụ, việc kinh Hình doanh thương mại sơ thẩm (Từ 01/01/2019– 31/01/2021) 15 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực tiễn cho thấy, khiếu kiện BĐS ngày gia tăng, diễn biến phức tạp chiếm tỷ lệ cao loại tranh chấp mà Tịa án có thẩm quyền thụ lý, giải Theo số liệu thống kê TAND tối cao, trung bình năm TAND giải 150.000 vụ việc dân sự, nhân gia đình; 2.500 vụ việc kinh doanh, thương mại; 2.000 vụ việc lao động; tỷ lệ vụ việc mà Tòa án phải giải hàng năm tăng khoảng 15%; vụ việc kinh doanh, thương mại lao động có tỷ lệ tăng cao so với vụ việc dân khác' Theo đó, số vụ án tranh chấp Hợp đồng KDBĐS có tỷ lệ ngày gia tăng số lượng phát sinh nhiều tình pháp lý phức tạp, gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động kinh doanh chủ thể tham gia hợp đồng Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, tặng cho thị trường BĐS diễn thường xuyên, liên tục ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế - xã hội Việt Nam Pháp luật kịp thời ban hành để điều chỉnh thị trường BĐS Luật KDBĐS năm 2014 đời nghị định thông tư hướng dẫn tạo khung khổ pháp lý cho thị trường BĐS phát triển quản lí Nhà nước Hợp đồng KDBĐS hình thức pháp lý thực giao dịch KDBĐS Mặc dù hợp đồng KDBĐS đề cập Luật KDBĐS năm 2014 song dừng lại nội dung mang tính nguyên tắc định khung Trên thực tế, vụ việc tranh chấp lĩnh vực KDBĐS đa số xuất phát từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng vấn đề tranh chấp hợp đồng Hơn nữa, giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS lĩnh vực chưa có bề dầy mặt pháp luật nước ta, quy định KDBĐS nói chung giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tịa án nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khó tránh khỏi hạn chế, bất cập Với lý trên, chọn đề tài “ Áp dụng pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS thực tiễn TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ” làm báo cáo thực tập với mong muốn lý giải góp phần hồn thiện pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS nói chung Tịa án nói riêng Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu hợp đồng nói chung có nhiều cơng trình nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay” Tiến sĩ Phạm Hữu Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng kinh tế vô hiệu” Tiến sĩ Lê Thị Bích Thọ “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu” Tiến sĩ Nguyễn Văn Cường; “Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án”, Tiến sĩ Đỗ Văn Đại; Một số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam nay” Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy; "Tự ý chí tiếp nhận tự ý chi pháp luật Việt Nam nay” Phó giáo sư – Tiến sĩ Ngơ Huy Cương Nghiên cứu hợp đồng KDBĐS nhìn chung cịn cơng trình nghiên cứu, kể đến cơng trình như: Sách chuyên khảo “Thị trường BĐS vấn đề lý luận thực tiễn” Phó giáo sư – Tiến sĩ Thái Bá Cẩn Thạc sĩ Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với số tác giả khác Các cơng trình nghiên cứu tài liệu vô quý báu giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu mang tính chất nêu lên quy định pháp luật hợp đồng KDBĐS mà chưa đến xem xét cụ thể, đánh giá quy định loại hợp đồng KDBĐS đưa phướng hướng hoàn thiện pháp luật lĩnh vực 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn sở nghiên cứu lý luận pháp luật đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật Việt Nam quy định giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS Tòa án thực tiễn, vấn đề phát sinh, bất cập từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để tiếp cận mục tiêu trên, đề tài tập trung vào giải nhiệm vụ: - Làm sáng tỏ sở lý luận áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tịa án Tập trung phân tích, khái quát khái niệm, đặc điểm, quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS - Đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án - Làm sáng tỏ nguyên nhân, vướng mắc hạn chế việc áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án - Xây dựng, đề xuất giải pháp khắc phục pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Các quan điểm, quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Bộ luật dân 2015, BLTTDS 2015, Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành, án lệ, công văn hướng dẫn TAND tối cao vấn đề pháp lý giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Hiện nay, Việt Nam, hợp đồng KDBĐS phân thành hai loại: Thứ nhất, hợp đồng KDBĐS, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê BĐS, hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá BĐS, hợp đồng quảng cáo BĐS, hợp đồng tư vấn BĐS, hợp đồng môi giới BĐS Tuy nhiên, tính chất phức tạp nội hàm rộng lớn đề tài, luận văn tập trung sâu, tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê BĐS, hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng Về khơng gian: Nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Việt Nam Về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Việt Nam từ năm 2013 đến năm 2021 Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu sử dụng: - Phương pháp phân tích văn quy phạm, phương pháp đối chiếu chủ yếu chương để làm sáng tỏ vấn đề lý luận - Trong chương 2, phương pháp phân tích quy phạm, phân tích số liệu thứ cấp sử dụng để làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án - Chương 3, phương pháp dự báo, đoán khoa học sử dụng để làm sáng tỏ sở pháp lý, đề xuất định hướng giải pháp Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Chương 2: Thực tiễn giải tranh hợp đồng KDBĐS TAND quận Hải Châu, TP Đà Nẵng Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 10 Nam Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng chuyển quyền mua cho người khác Do đó, HĐXX nhận thấy bị đơn vi phạm thỏa thuận hợp đồng đặt cọc Yêu cầu nguyên đơn việc địi lại 100.000.000 đồng tiền cọc có Tuy nhiên, phiên tòa nguyên đơn, bị đơn người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phan Tiến H thống thỏa thuận bà Lê Thanh N phải trả cho bà Ngô Thị C số tiền 70.000.000 đồng thời hạn tháng kể từ ngày 16/11/2020 Án phí dân sơ thẩm 3.500.000 đồng bị đơn tự nguyện chịu HĐXX nhận thấy, thỏa thuận nguyên đơn bị đơn tự nguyện, không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời không ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt phiên tịa Do đó, cần ghi nhận thỏa thuận bà C bà N Quá trình giải vụ án, nguyên đơn rút phần yêu cầu khởi kiện yêu cầu phạt cọc 100.000.000 đồng Việc rút yêu cầu tự nguyện, nên HĐXX chấp nhận đình xét xử phần yêu cầu rút Do nguyên đơn, bị đơn thống thỏa thuận án phí dân sơ thẩm 3.500.000 đồng bị đơn tự nguyện chịu nên cần hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí nộp Vì lẽ trên, Căn vào: - Điều 328 Bộ luật dân năm 2015: - Điều 227, Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự: - Nghị 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Đình xét xử phần yêu cầu khởi kiện bà Ngô Thị C bà Lê Thanh N số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng Ghi nhận thỏa thuận bà Ngô Thị C bà Lê Thanh N sau: Bà Lê Thanh N phải trả cho bà Ngô Thị C số tiền 70.000.000 đồng thời hạn tháng kể từ ngày 16/11/2020 Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp quan thi hành án có quyền chủ động định thi hành án) kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án người thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người thi 23 hành án) thi hành xong tất khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468 Bộ luật dân 2015 Án phí dân sơ thẩm 3.500.000 đồng bị đơn tự nguyện chịu Hoàn trả cho bà Ngô Thị C 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tiền tạm ứng án phí dân nộp theo biên lai thu ngày 23/4/2019 Chi cục Thi hành án dân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Án xử cơng khai sơ thẩm, đương có mặt quyền kháng cáo án thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án Đương vắng mặt phiên tịa có quyền kháng cáo án hạn 15 ngày kể từ ngày nhận (hoặc niêm yết) án Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định điều 6,7 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân 2.2.3 Đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Về việc ban hành quy định giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục đáp ứng với yêu cầu thực tế địa phương toàn quốc Các hoạt động quan tư pháp lĩnh vực quan có chức dự liệu thơng qua quy định Bộ luật dân thực tương đối nghiêm túc đặc biệt việc hoàn thiện hệ thống pháp luật xây dựng trình tự thủ tục giải tranh chấp vấn đề góp phần hồn thiện thực tiễn − Thứ nhất, pháp luật quy định thời hạn chuẩn bị xét xử tranh chấp hợp đồng KDBĐS tranh chấp dân thời hạn 04 - 06 tháng; thuộc tranh chấp kinh doanh thương mại thời hạn chuẩn bị xét xử 02 – 03 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án Quy định nâng cao trách nhiệm Tịa án q trình giải vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS 24 − Thứ hai, việc giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS thống theo thủ tục chung – thủ tục tố tụng dân − Thứ ba, Công tác giải tranh chấp góp phần đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tranh chấp Tuy nhiên tác giả trình bày thơng qua q trình áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm tồn thiếu sót, hạn chế từ ảnh hưởng khơng nhỏ đến trình áp dụng thực tế quy định pháp luật công tác giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm Như vậy, thiết cần có sửa đổi, bổ sung cách hiệu cụ thể nhằm đảm bảo cho trình áp dụng, thực thi đạt kết cao, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước ta trình hội nhập phát triển − Xây dựng hoàn thiện rõ hệ thống pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại theo thủ tục sơ thẩm Tịa án từ tạo điều kiện áp dụng có hiệu thực tiễn TAND xét xử cấp sơ thẩm năm vừa qua − Đối với chế quản lý thực thi pháp luật giải tranh chấp KDBĐS thực tế cần đổi quy định cụ thể Bên cạnh buổi tọa đàm pháp luật giải tranh chấp BĐS nói chung giải tranh chấp KDBĐS nói riêng nước ta kênh cung cấp thông tin cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp địa bàn tỉnh nhằm tiếp cận hiểu rõ với hệ thống pháp luật quốc gia lĩnh vực Qua trang bị cho chủ thể kiến thức cần thiết, thông tin pháp luật, thực tiễn giải tranh chấp KDBĐS có tranh chấp hoạt động xảy 2.2.4 Vướng mắc, bất cập pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án * Vướng mắc áp dụng pháp luật tố tụng Quy định thời hạn giải tranh chấp: Khi giải Tòa án, việc ác định mục đích lợi nhuận cá nhân, tổ chức khơng có đăng ký kinh doanh cịn gặp nhiều khó khăn khó ác định thực tế, nên ác định quan hệ tranh chấp dân hay kinh doanh thương mại để ác định thời hạn giải theo quy định BLTTDS cịn có nhiều quan điểm khác 25 * Vướng mắc thẩm quyền: Quy định việc ác định thẩm quyền giải theo lựa chọn nguyên đơn xuất trước Tòa án thụ lý giải (nộp đơn khởi kiện) hay sau q trình thụ lý giải quyết? Và Tịa án thụ lý giải thẩm quyền nguyên đơn có quyền lựa chọn Tịa án có thẩm quyền khác giải không? * Vướng mắc áp dụng pháp luật nội dung giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS Tòa án chồng chéo, cụ thể: (i) Về quy định huy động vốn hay việc chuyển nhượng dự án BĐS hợp đồng KDBĐS: cịn có chồng chéo Luật Đầu tư Luật KDBĐS có nhiều dự án diện muốn chuyển nhượng lại chưa giải phóng mặt chưa có giấy chứng nhận quyền s dụng đất lực yếu chủ đầu tư cũ việc làm thủ tục (ii) Về chất lượng nhà thời hạn giao nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: Do hợp đồng thường không bên thỏa thuận pháp luật KDBĐS, pháp luật xây dựng phải quy định chặt chẽ cụ thể trách nhiệm bên bán việc bảo đảm tiến độ xây dựng nhà trở thành điều khoản tùy nghi bên tự nguyện thỏa thuận hợp đồng (iii) Về quy định thỏa thuận phạt hợp đồng bồi thường thiệt hại theo quy định khoản Điều 16 Luật KDBĐS 2014 bất cập Trên thực tế, khơng trường hợp bên có thỏa thuận mức phạt vi phạm, thỏa thuận lại tính giá trị hợp đồng Vậy, liệu phát sinh tranh chấp, Tòa án có chấp nhận mức phạt vi phạm giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm hay toàn giá trị hợp đồng? Mặt khác, chứng minh “giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm” hồn tồn khơng đơn giản, đặc biệt loại hợp đồng dịch vụ phải thực cụ thể theo tiến trình, khơng thực riêng rẽ, nhiều người thực hiện… Đó chưa kể việc đánh giá, kết luận trường hợp phải đưa Tịa án giải hồn tồn phụ thuộc vào nhận thức chủ quan Thẩm phán Hội đồng xét xử Tham khảo Điều 74 Công ước Viên 1980 mua bán hàng hóa quốc tế (CISG) quy định: Tiền bồi thường thiệt hại xảy bên vi phạm hợp đồng khoản tiền bao gồm tổn thất khoản lợi bị bỏ lỡ mà bên phải chịu 26 hậu vi phạm hợp đồng Tiền bồi thường thiệt hại cao tổn thất số lợi bỏ lỡ mà bên bị vi phạm dự liệu phải dự liệu vào lúc ký kết hợp đồng hậu qủa xảy vi phạm hợp đồng, có tính đến tình tiết mà họ biết phải biết Việc dự liệu trước số trường hợp để giới hạn mức bồi thường thiệt hại thực tế (iv) Về điều kiện đối tượng hợp đồng KDBĐS quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh quy định Điều Luật KDBĐS 2014, có điều kiện “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” Việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho nhiều quyền sử dụng đất nhà trở thành “hàng hóa” phép đưa giao dịch thị trường BĐS 27 Kết luận chương Những quy định pháp luật Việt Nam hành giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án phù hợp với thay đổi nhu cầu thực tiễn tạo sở pháp lý quan trọng cho chủ thể xác lập Hợp đồng cách an toàn Tuy nhiên, quy định pháp luật hành thủ tục tố tụng hay pháp luật nội dung bộc lộ nhiều bất cập chúng vận dụng thực tiễn Quy định thẩm quyền Tịa án có thẩm quyền thụ lý giải cịn nhiều bất cập có xu hướng “chạy” theo yêu cầu đương Hoặc pháp luật nội dung quy định bảo đảm thực nghĩa vụ lý tài sản bảo đảm BĐS chưa hoàn thiện Luật đăng ký bảo đảm số quy định khác pháp luật nội dung Mặc khác, vướng mắc phổ biến vướng mắc q trình lý Tịa án, hồn cảnh nay, việc khởi kiện Tòa án để yêu cầu giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS thường kéo dài nhiều năm, làm thời gian tốn nhiều chi phí cần quy định áp dụng giải theo thủ tục rút gọn vụ án đủ điều kiện Tất bất cập phân tích, bình luận lý giải nêu nhằm tạo cho kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện pháp luật đề cập Chương 28 CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KDBĐS TẠI TAND QUẬN HẢI CHÂU 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS TAND quận Hải Châu Một là, hoàn thiện quy định pháp luật xét xử tranh chấp hợp đồng KDBĐS việc thể chế hoá quan điểm, chủ trương phát triển Đảng, bảo đảm hài hoà phát triển kinh tế, bảo đảm công xã hội quyền lợi chủ thể Đảm bảo quyền chủ thể q trình tiến hành giao dịch có liên quan đến BĐS Hai là, quy định cụ thể trách nhiệm quan tiến hành tố tụng trình giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Thơng qua q trình áp dụng quy định cụ thể có liên quan đến hoạt động giải nhằm đảm bảo việc giải đạt hiệu từ phía quan nhà nước có thẩm quyền Ba là, xây dựng ban hành đầy đủ quy định giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS đảm bảo phù hợp với trình xét xử sơ thẩm nước ta nói chung TAND thành phố Đà Nẵng nói riêng Có phân định lại chức nhiệm vụ, trách nhiệm quan quản lý nhà nước giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS quan hữu quan, tránh chồng chéo 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS TAND quận Hải Châu 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Thứ cần làm rõ khái niệm Hợp đồng KDBĐS Luật KDBĐS hông qua quy định rõ ràng cụ thể để có cách hiểu thống vấn đề giải tranh chấp KDBĐS nước ta Hai để công tác giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm ND thành phố Đà Nẵng đạt hiệu cao thời gian tới cần thiết thực số giải pháp nhằm tăng cường hiệu việc xét xử tranh chấp có liên quan quan nhà nước có thẩm quyền cần hồn thiện pháp luật dân tố tụng dân sự; ban hành sửa đổi bổ sung giải thích hướng dẫn áp dụng pháp luật 29 kịp thời quy định thẩm phán có hướng dẫn bổ sung án lệ trình xét xử Ba là, hồn thiện trình tự thủ tục giải tranh chấp hành lĩnh vực đất đai: iếp tục hoàn thiện thực nghiêm quy định tổ chức đối thoại; luật sư tham gia q trình giải khiếu nại; cơng khai minh bạch tài liệu chứng bên; tăng cường việc “tranh tụng” để phá vỡ tính “khép kín” q trình giải khiếu nại 3.2.2 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm TAND quận Hải Châu Một tiến hành công tác tổng kết kinh nghiệm giải vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS để nhìn nhận kết đạt có hiệu Hai là, nâng cao ý thức trách nhiệm quan tổ chức cá nhân có thẩm quyền cơng tác giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Ba ngành TAND thành phố Đà Nẵng cần thiết phải tiếp tục củng cố kiện toàn máy tổ chức cán oà án cấp; thực tốt công tác quy hoạch đào tạo luân chuyển cán bộ; thực giải pháp tổ chức cán để bước đảm bảo tuyển dụng tuyển chọn đủ cán hẩm phán theo biên chế phê duyệt Bốn là, nâng cao hiệu đảm bảo thi hành hoạt động giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Năm là, tăng cường phương tiện điều kiện sở vật chất cho TAND cấp sơ thẩm hoàn thiện chế độ sách Thẩm phán, cán Tịa án Sáu là, tăng cường cơng tác tun truyền, phổ biến cho người dân quy định pháp luật nhiệm vụ hàng đầu công tác giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm nước ta Bảy đổi mơ hình tổ chức máy giải tranh chấp hành lĩnh vực đất đai: Cần tăng cường trách nhiệm giải khiếu nại quan hành nhà nước biện pháp xác định rõ chế độ trách nhiệm hủ trưởng quan hành nhà nước người có thẩm quyền giải khiếu nại; tăng cường tra kiểm tra giám sát trách nhiệm người có thẩm quyền giải khiếu nại; chấn chỉnh tồn yếu xử lý nghiêm người vi phạm thiếu trách nhiệm công tác giải khiếu nại 30 Tám là, nâng cao chất lượng nguồn nhân giải tranh chấp hành lĩnh vực đất đai: Đối với quan hành nhà nước, cần xây dựng quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng cán làm công tác tham mưu giải khiếu nại theo hướng chuyên nghiệp, am hiểu lý luận thực tiễn, giỏi áp dụng pháp luật đất đai pháp luật có liên quan, có kỹ thành thạo giải khiếu nại Kết luận chương Bảo đảm thực pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án điều kiện phát triển kinh tế thị trường, mở rộng quan hệ giao dịch dân sự, thương mại gắn với xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa cần quán triệt quan điểm có ý nghĩa nguyên tắc, phương pháp luận trình tổ chức thực hiện, bảo đảm phù hợp với quan điểm Đảng Nhà nước, đảm bảo thực đồng điều kiện bảo đảm thực pháp luật, thống áp dụng pháp luật, tương thích với tập quán quốc tế Điều ước quốc tế Trên sở quán triệt quan điểm thực pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án nêu cần đồng giải pháp có tầm quan trọng, có ý nghĩa định hồn thiện pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án Đồng thời đẩy mạnh hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tịa án, kiện tồn, đổi tổ chức hoạt động, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước có liên quan đếngiải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án, quan bổ trợ tư pháp, tổ chức cung cấp dịch vụ, tư vấn pháp lý 31 KẾT LUẬN Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng KDBĐS diễn ngày nhiều hơn, phức tạp dẫn đến tranh chấp yêu cầu Toà án giải ngày gia tăng Do vậy, đòi hỏi chất lượng áp dụng pháp luật giải cácvụ án Toà án cần phải có tầm cao hơn, triệt để hơn, cần thiết phải có giải pháp tích cực, lâu dài nhằm hạn chế đến mức thấp tranh chấp xảy Với nhận thức sâu sắc tranh chấp hợp đồng KDBĐS tác động không nhỏ đến ổn định trị - xã hội Theo đó, xuất u hướng tồn cầu hóa BĐS, bao gồm yếu tố nhà đầu tư nước mua nhà nước người nước vào mua nhà, đầu tư Việt Nam Việt Nam trở thành đất nước hội nhập thị trường BĐS cao việc nghiên cứu tìm nguyên nhân nảy sinh tranh chấp để sở tìm giải pháp ngăn ngừa hạn chế nguyên nhân có ý nghĩa quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định trì trật tự, bền vững thị trường BĐS Trên sở lý luận, qua thực tiễn nghiên cứu giải vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS Toà án thời gian qua, tác giả tồn tại, hạn chế nguyên nhân hạn chế, từ mạnh dạn đưa quan điểm giải pháp Nếu thực đồng cách nghiêm túc nâng cao chất lượng giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tồ án, góp phần khơng nhỏ làm lành mạnh quan hệ xã hội, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa Trong khuôn khổ hạn hẹp luận văn, tác giả phân tích làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án làm sở cho việc đưa đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam vấn đề giai đoạn xây dựng kinh tế hội nhập giới 32 DANH MỤC TÀI LIỆU Các văn pháp luật Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật dân sự, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Hiến pháp, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật dân sự, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Chính phủ (2022), Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số Điều Luật KDBĐS Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật KDBĐS, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật dân sự, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật tố tụng dân sự, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật tổ chức TAND, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Các tài liệu tham khảo http://thuvienphapluat.vn 10 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn 11 https://luatduonggia.vn 12 https://danang.toaan.gov.vn/webcenter/portal/danang/home : Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng 13 http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc: Tòa án nhân dân tối cao 14 https://luathungbach.com/toa-an-nhan-dan-quan-hai-chau-da-nang.html 15 11 TAND thành phố Đà Nẵng (20148), Báo cáo tổng kết công tác kiểm sát năm 2014 thành phố Đà Nẵng 16 TAND thành phố Đà Nẵng (2019), Báo cáo tổng kết công tác 33 kiểm sát năm 2015 thành phố Đà Nẵng 17 TAND thành phố Đà Nẵng (2020), Báo cáo tổng kết công tác kiểm sát năm 2016 thành phố Đà Nẵng 18 TAND thành phố Đà Nẵng (2021), Báo cáo tổng kết công tác kiểm sát năm 2017 thành phố Đà Nẵng 19 Trần Mỹ Lâm (2019), Giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS – Luận văn Thạc sĩ ngành Luật học 34 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Đà Nẵng, ngày tháng năm 2022 Đơn vị thực tập 35 NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Đà Nẵng, ngày tháng năm 2022 Giảng viên hướng dẫn 36 NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN Đà Nẵng, ngày tháng năm 2022 Giảng viên phản biện 37 ... KHOA LUẬT CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA 24 ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG... quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Chương 2: Thực tiễn giải tranh hợp đồng KDBĐS TAND quận Hải Châu, TP Đà Nẵng Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật giải tranh chấp. .. 24218609878 Đà Nẵng - 3/2022 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành báo cáo thực tập với đề tài ? ?Áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản thực tiễn Toà án nhân đân quận Hải Châu, thành phố Đà