Dự án đầu tư xây dựng khách sạn phú nhuận tiêu chuẩn 3 sao

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN PHÚ NHUẬN TIÊU CHUẨN SAO Địa điểm : Quận Phú Nhuận, Tp.Hồ Chí Minh Chủ đầu tƣ : Đơn vị tƣ vấn : Công ty CP TV Đầu Tƣ Thảo Nguyên Xanh Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN PHÚ NHUẬN TIÊU CHUẨN SAO CHỦ ĐẦU TƢ ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH ỄN VĂN MAI Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 MỤC LỤC CHƢƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án I.2 Giới thiệu chung chủ đầu tƣ I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án CHƢƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH KHÁCH SẠN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH II.1 Cơ sở hạ tầng II.1.1 Số lƣợng II.1.2 Chất lƣợng II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn II.2 Thị trƣờng khách hàng 10 II.2.1 Khách hàng nƣớc 11 II.2.2 Khách hàng nƣớc 11 II.3 Sự cần thiết phải đầu tƣ 11 CHƢƠNG III: PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH 13 III.1 Xác định cấp hạng cơng trình 13 III.2 Xác định địa điểm xây dựng 13 III.3 Xác định quy mô kỹ thuật 14 III.4 Xác định dịch vụ 14 III.5 Giải pháp quy hoạch 15 III.5.1 Cơ sở nghiên cứu quy hoạch 15 III.5.2 Các tiêu sử dụng đất 15 III.5.3 Bố cục quy hoạch kiến trúc 16 III.5.4 Giải pháp mặt đứng tổ hợp hình khối cơng trình 16 III.5.5 Giải pháp kết cấu 16 III.5.6 Giải pháp điện chiếu sáng 17 III.5.7 Giải pháp hệ thống điện thoại 17 III.5.8 Giải pháp thoát nƣớc 17 III.5.9 Giải pháp PCCC 17 III.5.10 Vệ sinh 19 CHƢƠNG IV: XÂY DỰNG CHIẾN LƢỢC MARKETING 20 IV.1 Sản phẩm 20 IV.2 Giá 21 IV.3 Kênh phân phối 21 IV.3.1 Các hình thức đặt phòng 21 IV.3.2 Các hoạt động hỗ trợ cho kênh phân phối 22 IV.4 Xúc tiến 22 IV.5 Nhân viên 23 IV.6 Tuyển dụng đào tạo nhân 24 IV.6.1 Kĩ 24 IV.6.2 Kiến thức 25 IV.6.3 Đặc điểm tính cách 25 IV.6.4 Yêu cầu ngoại hình thể chất 25 IV.6.5 Môi trƣờng làm việc 26 IV.7 Tiến trình tạo sản phẩm 26 IV.7.1 Trƣớc khách đến 26 IV.7.2 Khi khách đến khách sạn nhận phòng 27 IV.7.3 Phục vụ khách thời gian lƣu trú khách sạn 27 CHƢƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG 29 V.1 Nguồn gây tác động 29 V.1.1 Giai đoạn thi công 29 V.1.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 30 V.1.3 Dự báo rủi ro cố môi trƣờng 30 V.2 Đối tƣợng quy mô bị tác động 31 V.3 Đánh giá tác động 31 V.3.1 Giai đoạn thi công 31 V.3.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 32 V.4 Biện pháp giảm thiểu tác động xấu, phòng ngừa ứng phó cố mơi trƣờng 34 V.4.1 Các biện pháp giảm thiểu tác động đến môi trƣờng giai đoạn thi công 34 V.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác động đến môi trƣờng giai đoạn dự án vào hoạt động 36 V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trƣờng 39 CHƢƠNG VI: BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ 40 VI.1 Quy mô khách sạn 40 VI.2 Lựa chọn công suất phục vụ 40 VI.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lƣơng 40 CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN 42 VII.1 Tổng mức đầu tƣ dự án 42 VII.1.1 Mục đích lập tổng mức đầu tƣ 42 VII.1.2 Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ 42 VII.1.3 Nội dung 43 VII.2 Nhu cầu vốn lƣu động 43 CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN 44 VIII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tƣ 44 VIII.2 Tiến độ đầu tƣ sử dụng vốn 44 VIII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 44 VIII.4 Phƣơng án vay vốn trả nợ vay 44 CHƢƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH 46 IX.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn 46 IX.2 Tính tốn doanh thu 46 IX.2.1 Sản lƣợng sản phẩm dịch vụ 46 IX.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án 46 IX.3.Tính tốn chi phí dự án 47 IX.3.1 Chi phí hoạt động 47 IX.3.2 Chi phí tài 47 IX.4 Hiệu kinh tế - tài dự án 47 IX 4.1 Báo cáo thu nhập tiêu hiệu dự án 47 IX.4.2 Báo cáo ngân lƣu 48 CHƢƠNG X: KẾT LUẬN 49 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn CHƢƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án  Tên dự án : Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn  Địa điểm : Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh  Diện tích : 400 m2  Mục tiêu đầu tƣ : Xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn  Quy mô dự án : Khách sạn có quy mơ 100 phịng  Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng  Tổng mức đầu tƣ : 76,113,000,000 đồng  Mục tiêu dự án : - Tạo nơi lƣu trú, nghỉ ngơi, giải trí, hội nghị tiêu chuẩn phục vụ tốt nhu cầu khách quốc tế khách nƣớc - Tạo thêm việc làm - Thu đƣợc lợi nhuận đáng cho nhà đầu tƣ I.2 Giới thiệu chung chủ đầu tƣ  Tên công ty :  Địa :  Mã số doanh nghiệp :  Ngày đăng ký lần :  Đại diện pháp luật :  Ngành nghề kinh doanh :  Vốn điều lệ : I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tƣ số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Nhà 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trƣờng khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, chƣơng trình dự án phát triển;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trƣờng;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trƣờng;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình;  Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lƣợng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;  Thông tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hƣớng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tƣ số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình;  Thơng tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thơng tƣ số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hƣớng dẫn tốn dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;  Thông tƣ số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng cam kết bảo vệ môi trƣờng;  Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng năm 2001 Tổng cục trƣởng Tổng cục Du lịch việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;  Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần lắp đặt hệ thống điện cơng trình, ống phụ tùng ống, bảo ôn đƣờng ống, phụ tùng thiết bị khai thác nƣớc ngầm;  Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng;  Định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; Recommended for you Document continues below Content STS social psycholo… 100% (1) 41 23 Test Bank for Organizational Behavior 18th Edition… Analyzing financial statement of Vinamilk Group Organizati onal… Principle s of… 96% (67) 100% (10) Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn  Các văn khác Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự tốn dự tốn cơng trình;  Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn đƣợc xây dựng dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn nhƣ sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);  Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);  TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;  TCVN 2737-1995 : Tải trọng tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính tốn thành phần động tải trọng gió theo TCVN 2737 -1995;  TCVN 375-2006 : Thiết kế cơng trình chống động đất;  TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình;  TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt sử dụng;  TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;  TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, cơng trình u cầu thiết kế;  TCVN-62:1995 : Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;  TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);  TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung thiết kế;  TCXD 33-1985 : Cấp nƣớc - mạng lƣới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nƣớc - quy phạm quản lý kỹ thuật;  TCXD 51-1984 : Thoát nƣớc - mạng lƣới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 188-1996 : Nƣớc thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;  TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nƣớc bên trong;  TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nƣớc bên trong;  TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lƣợng nƣớc nƣớc thải sinh hoạt;  TCVN 188-1996 : Tiêu chuẩn nƣớc thải đô thị;  TCVN 5502 : Đặc điểm kỹ thuật nƣớc sinh hoạt;  TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thơng gió - điều tiết khơng khí - sƣởi ấm;  TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;  11TCN 19-84 : Đƣờng dây điện;  11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối trạm biến thế;  TCVN 5828-1994 : Đèn điện chiếu sáng đƣờng phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;  TCXD 95-1983 : Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngồi cơng trình dân dụng;  TCVN-46-89 : Chống sét cho cơng trình xây dựng;  EVN : Yêu cầu ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam) Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn CHƢƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH KHÁCH SẠN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH II.1 Cơ sở hạ tầng II.1.1 Số lƣợng Theo báo cáo công ty Savills Việt Nam, Tp.HCM có thêm khách sạn gia nhập thị trƣờng quý 1/2012, giúp nguồn cung tăng nhẹ 1% so với quý trƣớc, đạt 10,955 phòng Tuy nhiên, Savills cho biết, khơng có khách sạn hay gia nhập thị trƣờng quý vừa qua Tính tới thời điểm cuối quý 1/2012, thị trƣờng TPHCM có 81 khách sạn từ đến So với kì 2011, nguồn cung khách sạn thị trƣờng lớn khu vực phía Nam tăng 8% Trong q 1, cơng suất th phịng trung bình đạt mức cao 77% nhƣ quý trƣớc, giảm không đáng kể điểm phần trăm so với kỳ năm ngối Khách sạn đạt cơng suất th phòng cao (80%) phân khúc có cơng suất cho th thấp (74%) Nguồn cung khách sạn TPHCM Theo Tổng Cục Du lịch Việt Nam, quý đầu năm 2012, nƣớc đón tiếp khoảng 1.9 triệu khách du lịch quốc tế Trong đó, Trung Quốc, Nhật Bản Australia nƣớc cung cấp nguồn khách truyền thống tới Việt Nam, du khách chi tiêu nhiều động lực thúc đẩy doanh thu ngành cơng nghiệp du lịch khách sạn Việt Nam Riêng Tp.HCM đón khoảng 972,000 lƣợt khách, tăng 8% so với kỳ năm ngối dự kiến đón khoảng triệu lƣợt khách quốc tế năm Trong năm gần đây, nguồn cung khách sạn TP.HCM tăng trƣởng trở lại hàng năm mức số nhƣ trƣớc khủng hoảng tài giới với mức tăng 14% năm 2010 17% năm 2011 Dự kiến số đạt 12% năm 2012, tăng khoảng 1,280 phòng Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn Dự kiến nguồn cung khách sạn tƣơng lai TPHCM Savills nhận định, thị trƣờng tƣơng lai tập trung vào phân khúc cao cấp dự án phức hợp với tiện ích đại có hạng mục khách sạn để thu hút thêm khách quốc tế khai thác vào nhu cầu du lịch vui chơi giải trí khách du lịch nội địa II.1.2 Chất lƣợng Với nhu cầu ngày cao song song với yêu cầu chất lƣợng phục vụ ngày khắt khe khách hàng, ngành khách sạn thành phố tiến hành nâng cao chất lƣợng phục vụ qua nhiều hình thức nhƣ: Đẩy mạnh đầu tƣ xây mới, mở rộng nâng cấp nhiều khách sạn hệ thống Trong điển hình Saigontourist đầu tƣ cho Khách sạn Rex 300 tỷ đồng để xây dựng khu mới, nâng chất lƣợng phục vụ thành Đầu tƣ cho khách sạn Novotel Saigon Center (Hai Bà Trƣng, quận 1) 250 phòng khách sạn Pullman Saigon Centre (Trần Hƣng Đạo, quận 1) 300 phòng xây dựng đƣa vào hoạt động năm 2012-2013; khách sạn Majestic vừa đƣợc khởi cơng mở rộng thêm 353 phịng, hồn thành năm 2014 Tổ chức thi nâng cao chất lƣợng dịch vụ cung cấp nhƣ: + Hội thi lễ tân khách sạn tồn quốc, nhằm khuyến khích tăng cƣờng học hỏi nâng cao chất lƣợng phục vụ + Mở rộng tăng cƣờng dịch vụ MICE khách sạn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hành doanh nhân II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn Hiện nay, giới chƣa có tiêu chuẩn cụ thể, đồng thức việc phong ―sao‖ khách sạn Tiêu chuẩn Úc, hoạt động theo AAA Tourism khách sạn phải có dịch vụ phòng, dịch vụ concierge (nhƣ vé máy bay, gửi đồ, cung cấp đồ, gọi xe cho khách), phải có trang thiết bị đẹp, có nhiều loại phịng… Ở Anh ETC (English Tourism Council’s) quy định chung chung phịng phải rộng, nhân viên chun nghiệp, khơng gian sang trọng… Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn - Không sử dụng xe ô tô, máy móc cũ để vận chuyển vật liệu thi cơng cơng trình Các thiết bị vận chuyển, thi công sử dụng đảm bảo tiêu chuẩn hành mơi trƣờng nhƣ: tiêu chuẩn khí thải, tiêu chuẩn mức ồn, rung phƣơng tiện - Yêu cầu chủ xe thƣờng xuyên kiểm tra, bảo dƣỡng xe - Để tạo độ ẩm, giảm nồng độ bụi phát tán khu vực công trƣờng xây dựng tuyến đƣờng vận chuyển nguyên, vật liệu, chủ đầu tƣ ý phun nƣớc, ngày thời tiết nóng, nắng khí hậu khơ hanh - Chủ đầu tƣ yêu cầu đơn vị thi công thƣờng xuyên dọn vệ sinh tuyến đƣờng giao thông nơi thi công - Chủ đầu tƣ yêu cầu đơn vị thi công tiến hành san ủi vật liệu sau đổ xuống để giảm khuếch tán vật liệu tác dụng gió - Xung quanh hạng mục cơng trình thi cơng, cải tạo phải che chắn kín, đảm bảo quy định ngành xây dựng - Chủ đầu tƣ thƣờng xuyên kiểm tra mức ồn, rung q trình xây dựng từ đặt lịch thi công cho phù hợp để đạt mức ồn tiêu chuẩn cho phép - Chủ đầu tƣ phối hợp với đơn vị thi công lập lịch trình thi cơng hạng mục cơng trình xây lắp hợp lý để giảm thiểu bụi, khí độc, độ ồn, độ rung + Giảm thiểu ô nhiễm chất thải rắn xây dựng Chất thải rắn nhƣ trình bày phần"nguồn nhiễm q trình thi công xây dựng" chủ yếu vật liệu hƣ hỏng nhƣ gạch vỡ, xi măng chết, gỗ copha hỏng, phế liệu bảo vệ bên thiết bị, bao bì, túi nilon rác sinh hoạt cán bộ, cơng nhân trực tiếp thi cơng cơng trình Các chất thải rắn đƣợc phân thành loại đƣợc xử lý nhƣ sau: - Các chất thải nhƣ: gạch vỡ, ximăng chết, đƣợc dùng để san lấp mặt - Các chất thải nhƣ: gỗ copha hỏng, phế liệu bảo vệ bên ngồi thiết bị, bao bì, túi nilon - Rác thải sinh hoạt: đƣợc hợp đồng với Đội vệ sinh môi trƣờng thành phố thu gom, chuyên chở đến khu chôn lấp rác thành phố - Đất thải đào móng: đƣợc dùng để san lấp mặt + Giảm thiểu ô nhiễm nƣớc thải - Nƣớc thải sinh hoạt (tắm giặt, rửa rau…) cơng nhân q trình thi cơng xây dựng đƣợc quản lý chặt chẽ Nƣớc thải đƣợc tiến hành xử lý sơ cách lắng, gạn bỏ dầu mỡ, sau qua hệ thống mƣơng nƣớc (kích thƣớc D xR xC 90m x 0,35m x 0,5m) có nắp đậy bê tơng ( nắp tháo lắp đƣợc) trƣớc đổ vào hệ thống thoát nƣớc chung thành phố Ở đầu cuối hệ thống mƣơng có song chắn rác Định kỳ rác đƣợc thu gom xử lý chung với rác thải sinh hoạt, đảm bảo tiêu chuẩn TCVN 6772-2000 - Xây dựng khu nhà vệ sinh để dùng cho công nhân, kỹ sƣ thi công công trƣờng - Các đơn vị thi cơng làm hệ thống nƣớc cơng trình, khơng gây lầy lội, ảnh hƣởng đến phía ngồi cơng trình đƣờng giao thơng xung quanh - Yêu cầu đơn vị thi công cam kết có đủ nƣớc uống cho cơng nhân thi cơng - Hạn chế tới mức thấp việc sửa xe, máy móc cơng trình khu vực dự án - Dầu mỡ loại bỏ không đƣợc chôn lấp, thải khu vực dự án, mà đƣợc chứa thùng chứa thích hợp để sau đem đốt nơi trống, xa dân cƣ - Bùn đất san nền, đắp đƣờng thu gom nạo vét lắng đọng không gây ngập úng, lầy lội khu vực 35 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn - Có kế hoạch kiểm tra chất lƣợng nƣớc khu vực thực dự án + An toàn thi cơng bảo vệ cơng trình xây dựng - Chủ đầu tƣ dành diện tích đất để xây dựng lán trại, nhà ở, nhà tắm cho công nhân thi công - Chủ đầu tƣ kiểm tra thƣờng xuyên đơn vị thi công, thực che chắn chống bụi vật rơi cao xuống, chống ồn rung động theo tiêu chuẩn TCVN 6962:2001, phòng chống cháy TCVN 3254-89, an tồn nổ TCVN 3255-86 q trình thi công - Khi thi công, Chủ đầu tƣ yêu cầu đơn vị thi công trang bị đầy đủ bảo hộ lao động (nhƣ mũ, găng tay, trang, quần áo bảo hộ, dây an toàn ), thƣờng xuyên kiểm tra, hƣớng dẫn công nhân tuân thủ quy định an toàn lao động, ý vấn đề bố trí máy móc, thiết bị phịng ngừa tai nạn - Trên công trƣờng khu vực thi công nguy hiểm đƣợc bảo vệ rào chắn, cắm đầy đủ biển báo Các khu vực thi công, đƣờng giao thơng có đèn chiếu sáng ban đêm - Khi thi cơng móng cho cơng trình, đơn vị thi công đặc biệt lƣu ý xem xét lựa chọn thiết bị thi cơng thích hợp để hạn chế rung động, khói, bụi, tiếng ồn ảnh hƣởng tới cơng trình khác - Đối với thiết bị cẩu có độ cao có đèn báo hiệu an tồn ban đêm - Các cơng trình vệ sinh tạm thời đƣợc xử lý triệt để không gây ảnh hƣởng đến mơi trƣờng lâu dài sau hồn thành cơng trình - Để bảo đảm an tồn cho phƣơng tiện nhƣ ngƣời tham gia giao thông, đặc biệt phƣơng tiện vận chuyển nguyên, vật liệu phục vụ xây dựng dự án, yêu cầu: phƣơng tiện thi công kiểm tra thƣờng xuyên hệ thống phanh phận chuyển động, lái xe phải cam kết không uống rƣợu bia, làm chủ tốc độ điều khiển phƣơng tiện, đặc biệt ý quan sát cho xe vào, cổng khu vực triển khai dự án - Chủ đầu tƣ yêu cầu thƣờng xuyên kiểm tra việc thực biện pháp đảm bảo điều kiện vệ sinh mơi trƣờng, phịng chống cháy nổ an tồn lao động công trƣờng đơn vị thi công theo quy định chung + Đảm bảo trật tự an ninh, kinh tế xã hội khu vực - Chủ đầu tƣ yêu cầu đơn vị thi công nghiêm chỉnh thực công tác đăng ký tạm trú với quyền Tp.HCM cho đối tƣợng cơng nhân thi công công trƣờng nhằm quản lý chặt chẽ, tránh tệ nạn xã hội xảy cho khu vực V.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác động đến môi trƣờng giai đoạn dự án vào hoạt động Khi hạng mục cơng trình đƣợc hồn thiện, để giảm thiểu nhiễm mơi trƣờng, Công ty TNHH (gọi tắt Công ty), thực giải pháp sau: + Giảm thiểu ô nhiễm khí thải Để giảm thiểu tác nhân ô nhiễm giải pháp cần thiết là: hạn chế phƣơng tiện giao thông nổ máy di chuyển khuôn viên khu vực dự án Để khử mùi hôi phát sinh từ phòng nghỉ, đặc biệt khu nhà vệ sinh phịng, Cơng ty lắp đặt quạt thơng gió cho phịng nghỉ, nhà vệ sinh; sử dụng chế phẩm enchoice (2 ngày/lần) phun xịt dƣới dạng sƣơng khu vực nhà vệ sinh, nhà hàng, khu chế biến thức ăn (vào cuối ngày), với cách pha nhƣ sau: - Tỷ lệ pha: 1:100 (1 lít Enchoice Solutions với 100 lít nƣớc sạch) - Liều lƣợng sử dụng: lƣợng Enchoice Solutions/m2: 0,1 ml/m2 36 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn Ngồi để khử mùi tạo cảm giác thối mái, dễ chịu cho CBCNV nhƣ du khách đến nghỉ ngơi khu vực dự án trang bị nƣớc hoa, nƣớc xịt phòng phun vào phòng nghỉ, hành lang, khu nhà vệ sinh Đối với việc giảm thiểu tiếng ồn phát sinh từ phịng karaokê Cơng ty lựa chọn vật liệu xây dựng có tính giảm ồn để lắp đặt trình xây dựng, cụ thể: - Vật liệu ốp tƣờng gỗ, mút, xốp độ dày trung bình từ 7,5 mm đến 10 mm - Hệ thống cửa vào phịng karaokê đƣợc đệm mút dày 10 mm, có gioăng cao su kín viền xung quanh khung cửa, đảm bảo độ khít tuyệt đối - Hệ thống cửa sổ đƣợc viền gioăng cao su kín, đảm bảo độ khít tuyệt đối + Giải pháp xử lý nƣớc thải Nâng cốt mặt cao mặt đƣờng để thuận lợi cho việc thoát nƣớc dự án, làm đẹp mỹ quan khu vực nhƣ việc lại du khách Vì ngồi việc nƣớc thuận lợi làm đẹp cảnh quan tạo lên độ sang trọng cho khách sạn - Lựa chọn hệ thống thoát nƣớc: Đây khu nhà xây dựng mới, yêu cầu cảnh quan môi trƣờng cao nên lựa chọn xây dựng hệ thống nƣớc mƣa riêng sau xử lý sơ ngồi tuyến mƣơng dẫn mà dự án xây dựng tuyến thoát nƣớc chung thành phố Chủ đầu tƣ nên xây dựng riêng hệ thống mƣơng dẫn nƣớc dọc theo tuyến đƣờng Nguyễn Văn Trỗi + Giải pháp xử lý chất thải rắn - Đối với chất thải rắn sinh hoạt: Mỗi phòng nghỉ, khu vực dự án đƣợc bố trí thùng chứa rác, dọn phịng, nhân viên khu vực dự án dọn dẹp, thu gom Đối với khu khách sạn, khu vực hành lang đặt thùng chứa rác Sau rác đƣợc thu gom phòng đƣợc đổ vào thùng chứa rác trên, sau hệ thống ống thu rác, rác đƣợc đƣa xuống dƣới tầng từ rác tiếp tục đƣợc nhân viên vệ sinh khu vực dự án thu gom, phân loại: - Rác hữu cơ: vỏ hoa quả, thức ăn thừa - Rác vô cơ: túi nilon, vỏ đồ hộp, vỏ chai lọ Loại rác hữu trƣớc mắt đƣợc hợp đồng với đội vệ sinh môi trƣờng thành phố vận chuyển đến bãi chứa rác thành phố để chôn lấp Rác vô đƣợc chọn lọc, phần không tái sử dụng đƣợc đƣợc xử lý nhƣ rác hữu cơ, phần tái sử dụng đƣợc đƣợc thu gom để bán cho sở tái chế Với quy mô dự án, dự kiến có khoảng: 200 thùng rác đặt phịng, hành lang; thùng đựng rác chung khu vực dự án; 01 xe chở rác (xe đẩy tay); 01 hệ thống ống thu rác (từ khách sạn) - Đối với bùn cặn từ bể tự hoại để xử lý hiệu giảm chi phí nhân cơng Cơng ty dùng chế phẩm vi sinh nhƣ DW 97, DW 98 để phân huỷ triệt để Chế phẩm vi sinh DW 97, DW 98 tổ hợp vi sinh vật có khả phân huỷ nhanh thành phần khó tiêu cặn bã bể phốt nhƣ xenlulo, kitin, pectin, tinh bột, protein, lipit số hoạt chất sinh học khác DW 97, DW 98 chế phẩm khơng độc hại, trung tính, khơng ăn mịn giữ tính ổn định, lâu dài Các chế phẩm giúp tránh tắc bồn cầu tiêu, tránh xử lý bể phốt khó khăn, tốn vệ sinh, khử mùi hôi, tiêu diệt trứng giun vi trùng gây bệnh 37 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn Đối với chất thải vô cơ: vỏ hoa quả, túi nilon, vỏ đồ hộp, đƣợc thu gom nhờ việc đặt thùng chứa rác có nắp đậy kín dọc theo tầng khách sạn Cuối ngày nhân viên vệ sinh dự án thu gom để chuyên chở xử lý nhƣ phần rác thải sinh hoạt + Cải tạo cảnh quan sinh thái Công ty kết hợp với đơn vị tƣ vấn thiết kế, thi cơng để bố trí hạng mục cơng trình cách hài hồ, phạm vi nhƣ xung quanh khu vực dự án có nhiều xanh (có giá trị thẩm mỹ, kinh tế cao nhƣ loại cảnh: cau sâm banh, sanh, vạn tuế, bách, tùng), bãi cỏ đƣợc trồng với bố trí hợp lý, tiện dụng - Ngồi chủ đầu tƣ nên thi cơng lắp đặt hịn non bộ, đài phun nƣớc phía sân trƣớc tồ nhà + Giải pháp y tế vệ sinh an toàn thực phẩm - Khu vực dự án có phận y tế (từ - ngƣời) với tủ thuốc thƣờng trực đƣợc lắp đặt tất hạng mục dự án, sẵn sàng sơ cứu trƣờng hợp CBCNV nhƣ du khách không may bị mắc bệnh thông thƣờng nhƣ đau đầu, đau bụng - Tại khu vực nhà bếp đƣợc dọn dẹp, vệ sinh sẽ.Thực phẩm mua đƣợc chọn loại tƣơi, ngon Quy trình chế biến đảm bảo hƣớng dẫn ngành y tế Đội ngũ nhân viên nhà bếp đƣợc trang bị đầy đủ dụng cụ, bảo hộ chế biến thực phẩm đƣợc tham gia đầy đủ lớp nghiệp vụ vệ sinh an toàn thực phẩm ngành y tế tổ chức.Trong trình chế biến thức ăn bắt buộc phải lƣu mẫu thực phẩm thức ăn + Giải pháp phịng ngừa cháy nổ, cố mơi trƣờng u cầu phòng cháy: - Phải áp dụng giải pháp phòng cháy đảm bảo hạn chế tối đa khả xảy hoả hoạn Trong trƣờng hợp xảy hoả hoạn phải phát đám cháy nhanh để cứu chữa kịp thời không để đám cháy lan khu vực khác sinh cháy lớn khó cứu chữa gây hậu nghiêm trọng - Cầu thang cửa mở cầu thang hạng mục công trình: khách sạn ln đƣợc kiểm tra để đảm bảo cho có cháy ngƣời tài sản nhà dễ dàng sơ tán sang khu vực an tồn cách nhanh chóng - Lắp đặt đầy đủ thiết bị báo cháy để điều kiện xảy cháy vị trí dễ xảy cháy nhƣ gara xe, khu vực kỹ thuật, phòng sinh hoạt chung (phòng khách), phịng hội nghị, phịng bếp tồ nhà phải phát đƣợc nơi phát sinh cháy để tổ chức cứu chữa kịp thời Yêu cầu chữa cháy Trang thiết bị chữa cháy cơng trình phải đảm bảo yêu cầu sau: - Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng chế độ thƣờng trực, xảy cháy phải sử dụng đƣợc - Thiết bị chữa cháy phải loại bình chữa cháy hệ thống bơm, nƣớc đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, đƣợc Cảnh sát phòng cháy chữa cháy chấp thuận - Thiết bị chữa cháy đƣợc kiểm tra, bổ sung, thay định kỳ, đảm bảo tốt cho công tác chữa cháy không may xảy cố - Trang thiết bị hệ thống PCCC đƣợc lắp đặt đầy đủ hành lang tầng khu vực dự án, phòng họp, phòng khách, nhà bếp theo kế hoạch PCCC đƣợc cảnh sát phòng cháy chữa cháy phê duyệt + Giải pháp chống sét 38 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn Cơng trình tồ nhà có độ cao tầng Vì để chống sét đánh thẳng vào cơng trình, Cơng ty nghiên cứu thiết kế lắp đặt hệ thống chống sét gồm 03 phận chính: - Một đầu thu sét công nghệ tiên tiến phát xạ sớm Pháp PULSAR18 phù hợp Khi đặt đầu thu sét mái khối nhà cao tầng có bán kính bảo vệ chống sét 84m - Cấp thoát sét đồng ( 02 đƣờng cáp đồng sét với diện tích cắt ngang 70mm2, cách 1,5 m) - Hệ thống nối đất chống sét Ngoài thiết kế đếm sét dùng để kiểm tra tác dụng đánh giá hiệu đầu thu sét đồng thời giúp ngƣời quản lý chủ động theo dõi sét Để chống sét lan truyền theo mạng điện hạ áp, đƣờng dây tín hiệu, mạng điện thoại, máy tính thiết kế hệ thống cắt lọc sét nhằm mục đích bảo vệ an tồn cho thiết bị điện, điện tử cơng trình Nhằm đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn chống sét hành chủ đầu tƣ tính tốn thiết kế tách biệt riêng hệ thống nối đất chống sét nhƣ: Cọc thép bọc đồng tiếp đất, đồng liên kết phụ kiện đầu nối đƣợc bố trí theo hệ thống nối đất gồm nhiều điện cực có tác dụng tải lƣợng sét xuống đất nhanh chóng Cọc nối đất thép L63 x dài 2,5m chọn cách 4,5m liên kết với thép dẹp 40 x 4mm Đầu cọc đƣợc đóng sâu dƣới mặt đất 0,8m Việc liên kết cọc đồng, băng đồng cáp đồng thoát sét kẹp đặc chủng nối đất (Ground rod clamp) tuân theo tiêu chuẩn chống sét 20TCN 46-84 hành Bộ Xây dựng tiêu chuẩn H.S Singapre có tác dụng tải dòng điện hiệu khả tiếp xúc cọc, băng đồng cáp thoát sét cao Vì đạt độ bền tuổi thọ khơng cần phải bảo dƣỡng định kỳ hệ thống nối đất nhƣ hệ thống trƣớc - Hệ thống nối đất an toàn điện Hệ thống nối đất an toàn điện phải đạt đƣợc trị số nối đất cụ thể nhƣ sau cho tất hạng mục cơng trình dự án: - Đối với hệ thống nối đất chống sét trị số điện trở nối đất không lớn 10 - Đối với hệ thống nối đất an toàn trị số điện trở nối đất không vƣợt 4 - Đối với hệ thống đèn chiếu sáng sân vƣờn, bãi đổ xe tuân thủ theo tiêu chuẩn lắp đặt chiếu sáng công cộng Pháp NFC 17 - 200 năm 1997 + Biện pháp an tồn, hiểm (áp dụng cho khách sạn) 02 thang lên suốt 15 tầng 01 thang sắt thoát hiểm ngồi nhà (lên suốt tầng có thiết kế hệ thống cửa hiểm) ln đƣợc kiểm tra đảm bảo vận hành thơng suốt có cố hỏa hoạn V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trƣờng Công ty TNHH , đơn vị chủ đầu tƣ dự án ―Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn sao‖ cam kết phối hợp đạo dự án (trong giai đoạn thi công), Ban giám đốc dự án (khi dự án vào hoạt động) thực nghiêm túc giải pháp bảo vệ môi trƣờng nêu báo cáo nhƣ quy định chung bảo vệ mơi trƣờng có liên quan đến trình triển khai, thực dự án 39 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn CHƢƠNG VI: BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ VI.1 Quy mô khách sạn Khách sạn 03 Phú Nhuận đƣợc xây dựng với quy mơ 100 phịng Khách sạn có loại phịng tiêu chuẩn nhƣ sau:  Loại (phòng Superior) : 70 phòng  Loại (phòng Deluxe) : 21 phòng  Loại (phòng Senior Deluxe): phòng  Loại (phòng Junior Suite) : phịng VI.2 Lựa chọn cơng suất phục vụ Mục tiêu công suất phục vụ khách sạn vào năm hoạt động 65%/năm, tƣơng đƣơng số ngày khách năm 23,725 ngày khách Vào năm thứ hai tốc độ tăng công suất 15%, công suất phục vụ 75%/năm, tƣơng đƣơng số ngày khách 27,284 ngày khách Các năm công suất phục vụ tăng dần với tốc độ tăng dự đoán lần lƣợt 10% (năm 3), 8% (năm 4) 5% (năm 5) Đến năm thứ công suất phục vụ đạt 93%/năm, tƣơng đƣơng số ngày khách đạt đƣợc 34,034 ngày khách VI.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lƣơng Sơ đồ máy quản lý khách sạn Đây mô hình trực tuyến - tham mƣu, tức phong ban khơng có quyền lệnh trực tiếp phận kinh doanh mà tham mƣu tƣ vấn giúp cho giám đốc định tối ƣu.Giám đốc vạch chế độ quản lý nhƣ phân công việc chi tiết hoá nhiệm vụ cho trƣởng phận, trƣởng phận phân công trách nhiệm cho thành viên tổ chức 40 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn Nhu cầu sử dụng lao động bảng lƣơng Nhân BỘ PHẬN GIÁN TIẾP Giám đốc Kế toán, Nhân Kế hoạch, thị trƣờng Cộng BỘ PHẬN LĐ TRỰC TIẾP Tổ lễ tân Tổ buồng Tổ nhà hàng Tổ bán hàng Tổ kỹ thuật Tổ bảo vệ Đội xe du lịch Cộng Ngày làm việc năm 365 365 365 365 365 365 365 Số ca /ngày 3 3 3 Số ngƣời /ca Tổng số nhân Lƣơng bình quân/tháng/ ngƣời Quĩ lƣơng BQ tháng (VNĐ) Quĩ lƣơng BQ năm (VNĐ) 22,000,000 34,000,000 442,000,000 10,000,000 10,000,000 130,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 34,000,000 442,000,000 20 58 30,200,000 228,100,000 2,965,300,000 2 24 12 6 63 5,500,000 3,500,000 4,000,000 4,000,000 5,200,000 4,000,000 4,000,000 16,500,000 84,000,000 48,000,000 24,000,000 15,600,000 16,000,000 24,000,000 228,100,000 214,500,000 1,092,000,000 624,000,000 312,000,000 202,800,000 208,000,000 312,000,000 2,965,300,000 Số lƣợng nhân công đạt tối đa 63 ngƣời, bao gồm phận nhân quản lý, hành tổ nhóm phục vụ Số lƣợng nhân gián tiếp ngƣời, thay đổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt động Nhu cầu sử dụng lao động trực tiếp tối đa 58 ngƣời, tăng giảm tùy thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt động Tƣơng đƣơng với công suất 65% nhu cầu sử dụng lao động cho năm 41 ngƣời Theo đó, Chi phí tiền lƣơng ƣớc tính năm với công suất tối đa khoảng 2,965,300,000 đồng Lƣơng tăng 8%/năm Ngồi ra, chi phí tuyển dụng, huấn luyện, đào tạo khoảng 300,000 đồng/ngƣời/năm 41 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN VII.1 Tổng mức đầu tƣ dự án VII.1.1 Mục đích lập tổng mức đầu tƣ Mục đích tổng mức đầu tƣ tính tốn tồn chi phí đầu tƣ xây dựng dự án khách sạn Phú Nhuận, làm sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu đầu tƣ dự án VII.1.2 Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ Tổng mức đầu tƣ cho dự án xây dựng khách sản Phúc Nhuận đƣợc lập dựa phƣơng án quy mô - công suất của dự án sau : - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lƣợng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc ―Hƣớng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình‖; - Thơng tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hƣớng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Thơng tƣ 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hƣớng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc; - Thông tƣ 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; Định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Các văn khác Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán dự tốn cơng trình 42 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn VII.1.3 Nội dung Tổng mức đầu tƣ dự án bao gồm: Chi phí mua đất, Chi phí tƣ vấn, thiết kế quản lý dự án, Chi phí xây dựng cơng trình, Chi phí mua sắm trang thiết bị Dự phịng phí Bảng tổng mức đầu tƣ VII.2 Nhu cầu vốn lƣu động Ngồi khoảng đầu tƣ máy móc thiết bị, nhà xƣởng giai đoạn đầu tƣ; dự án vào hoạt động cần bổ sung nguồn vốn lƣu động Vốn lƣu động dự án bao gồm khoản phải thu 15% doanh thu, khoản phải trả 20% chi phí hoạt động, số dƣ tiền mặt tối thiểu 5% chi phí hoạt động hàng tồn kho 5% giá vốn mặt hàng kinh doanh Theo kế hoạch dự án vào hoạt động từ năm 2014 sau hoàn thành giai đoạn đầu tƣ 43 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN VIII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tƣ VIII.2 Tiến độ đầu tƣ sử dụng vốn Tiến độ đầu tƣ dự án đƣợc thực vòng 18 tháng với hạng mục công việc giai đoạn nhƣ: Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: - Thực đền bù, giải phóng mặt - Tƣ vấn, thiết kế, khảo sát khối lƣợng - Hoàn thành thủ tục xin đầu tƣ, cấp phép xây dựng Giai đoạn đầu tƣ - Chuẩn bị xây dựng (thẩm định kết cấu, tháo dỡ cơng trình cũ, tƣ vấn khác, ) - Xây dựng cọc móng tƣờng vây - Xây dựng hầm, phần thơ hồn thiện - Lắp đặt thiết bị, thực cơng trình cảnh quan, xanh - Hồn cơng xây lắp Giai đoạn chuẩn bị đƣa vào hoạt động - Xúc tiến quảng bá hình ảnh - Thực công tác chuẩn bị khác - Khánh thành cơng trình nhà hàng – khách sạn Phú Nhuận Bảng tiến độ thực sử dụng nguồn vốn: VIII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án VIII.4 Phƣơng án vay vốn trả nợ vay Phƣơng thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn vay, vào đầu kỳ giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ giai đoạn đầu tƣ Phƣơng án trả nợ gốc lãi vay: Ân hạn giai đoạn đầu tƣ dự án (18 tháng) Bắt đầu trả vốn gốc từ dự án vào hoạt động từ năm 2014 Trả nợ gốc hàng quý vịng 20 q lãi vay tính theo dƣ nợ đầu kỳ (mỗi tháng) Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay giai đoạn đầu tƣ đƣợc trình bày bảng sau: Số vốn vay k ỳ vọng đƣợc giải ngân thành hai lần vào đầu tháng năm 2012 đầu tháng năm 2012, với tổng số tiền cần vay 57,084,750,000 đồng Trong giai đoạn đầu tƣ cuối tháng trả toàn lãi vay chƣa trả vốn gốc chƣa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay thời gian xây dựng ban đầu 11,176,115,904 đồng Lãi vay thời gian đầu tƣ xây dựng đƣợc tính vào chi phí tài dự án báo cáo ngân lƣu đƣợc chi trả nguồn vốn dự phòng khác dự án Khi dự án vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu bắt đầu trả vốn gốc 44 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn  Thời gian trả nợ gốc dự tính 20 k ỳ vào đầu quý với khoản vốn gốc kỳ  Chi phí lãi vay đƣợc trả vào đầu tháng với mức lãi suất 14%/năm số tiền theo dƣ nợ đầu kỳ  Nợ phải trả kỳ bao gồm lãi vay vốn gốc Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả trả nợ hạn cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tƣ đối tác hợp tác nhƣ ngân hàng Kế hoạch vay trả nợ theo kỳ đƣợc thể cụ thể nhƣ sau: Hằng quý chủ đầu tƣ phải trả vốn gốc cho số tiền vay 2,854,237,500 đồng số tiền trả 20 quý Còn số lãi vay chủ đầu tƣ trả kèm với lãi gốc dựa vào dƣ nợ đầu kỳ tháng Theo dự kiến đến ngày 1/10/2018 chủ đầu tƣ hoàn trả nợ hạn cho ngân hàng Ghi : Chủ đầu tƣ phân tích phƣơng án tài vốn vay ngân hàng, kết chứng minh dự án mang lại hiệu cao Do đó, trƣờng hợp chủ đầu tƣ lựa chọn phƣơng án huy động vốn khác nhƣ phát hành cổ phiếu dự án đảm bảo tính khả thi, đảm bảo sinh lợi cho cổ đơng góp vốn 45 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn CHƢƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH IX.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau: - Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt động hiệu dự án 05 năm, sau giai đoạn đầu tƣ kéo dài 18 tháng, dự án vào hoạt động từ quý đầu năm 2014; - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án: 25%/năm; - Tốc độ tăng giá bán hàng năm 8%/năm; - Tốc độ tăng giá nguyên vật liệu giả sử 5%/năm; - Tốc độc tăng trƣởng tiền lƣơng 8%/năm; IX.2 Tính tốn doanh thu IX.2.1 Sản lƣợng sản phẩm dịch vụ Các hoạt động kinh doanh dự án tạo doanh thu bao gồm: o Kinh doanh cho thuê phòng với loại cấp phòng, đối tƣợng khách hàng khách nội địa quốc tế o Kinh doanh nhà hàng phục vụ cho đối lƣợng khách lƣu trú khách vãng lai o Kinh doanh loại hình dịch vụ khác nhƣ:  Hoạt động vận chuyển với hoạt động nhƣ đƣa đón khách, cho thuê xe,…  Dịch vụ thƣơng mại với hoạt động nhƣ kinh doanh siêu thị mini, bán hàng lƣu niệm, bán hàng thực phẩm,…  Dịch vụ giải trí với số loại hình nhƣ : Massage, Gym, Café  Ngồi ra, cịn có dịch vụ nhƣ cho thuê mặt bằng, tham gia tổ chức kiện, hội nghị IX.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án Bảng tính tốn doanh thu dự án Hai mảng hoạt động tạo nguồn thu cho Dự án cho thuê phòng nhà hàng Doanh thu dự án có tăng trƣởng đặn qua năm nhờ vào biện pháp:  Chủ động cải cách chất lƣợng phục vụ khách hàng nhằm tăng trƣởng ổn định cơng suất phịng tăng giá bán phịng  Ngồi ra, Cơng ty cịn tập trung khai thác thị trƣờng tổ chức kiện dịch vụ thƣơng mại nhằm tăng doanh thu lợi nhuận Doanh thu cho th phịng năm 2014 ƣớc tính đạt gần 30 tỷ đồng Năm 2015 tăng công suất phục vụ giá bán, doanh thu dự đoán đạt 36 tỷ đồng, với tốc độ tăng doanh thu 23%/năm Các năm sau dần án dần vào ổn định, doanh thu tiếp tục tăng với tốc độ lần lƣợt 18%/năm (năm 2016), 16% (năm 2017) 13% (năm 2018) Doanh thu nhà hàng năm liên tục tăng Năm 2014 đạt 4,5 tỷ đồng, tăng dần qua năm, đến năm 2018 doanh thu nhà hàng 7,2 tỷ đồng/năm 46 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn Doanh thu dịch vụ khác nhƣ vận chuyển, kinh doanh thƣơng mại, dịch vụ giải trí, tổ chức kiện tƣơng đối ổn định Và đến năm 2018, doanh thu từ dịch vụ khác đạt 5,1 tỷ đồng/năm Tổng doanh thu dự án qua năm :  Năm 2014 29,662,643,787 đồng  Năm 2015 36,465,528,083 đồng  Năm 2016 42,927,347,997 đồng  Năm 2017 49,792,650,637 đồng  Năm 2018 56,276,116,346 đồng IX.3.Tính tốn chi phí dự án IX.3.1 Chi phí hoạt động Trong đó: Chi phí lƣơng: chi phí số lƣơng chi trả cho phận quản lý gián tiếp phận lao động trực tiếp Tổng số lƣơng năm phụ thuộc vào công suất phục vụ dự án năm Tốc độ tăng lƣơng bình quân 8%/năm Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp : theo quy định chi phí khoảng 21% mức lƣơng chi trả tháng cho công nhân viên dự án Chi phí tiếp thị, quảng cáo, PR : tạm tính 4% doanh thu năm Chi phí điện nƣớc, internet, điện thoại : 3% doanh thu năm Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa, trang trí : ƣớc tính khoảng 5% doanh thu năm Ngồi cịn có chi phí giá vốn dịch vụ ăn uống dịch vụ khác ; Chi phí mua sắm máy móc thiết bị phịng ngủ năm, Chi phí khấu hao (Áp dụng phƣơng pháp khấu hao đƣờng thẳng) Tài sản cố định dự án gồm Cơng trình xây lắp máy móc thiết bi Thời gian khấu hao cho cơng trình xây lắp 20 năm, giá trị máy móc thiết bị năm Thời điểm bắt đầu tính khấu hao từ dự án vào hoạt động IX.3.2 Chi phí tài Bằng chi phí lãi vay năm dự án Năm chi phí lãi vay bao gồm chi phí lãi vay thời gian xây dựng Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 14/năm Chi phí tài năm tổng lãi vay tháng năm IX.4 Hiệu kinh tế - tài dự án IX 4.1 Báo cáo thu nhập tiêu hiệu dự án 47 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn Nhận xét: EBIT dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả toán nợ vay cao dự án Vào năm đầu tiên, dự án hoạt động với công suất thấp chƣa tận dụng đƣợc triệt để chi phí cơng suất thiết kế dự án nhƣng dự án mang lại lợi nhuận ròng (NI) cao cho chủ đầu tƣ Các năm sau lợi nhuận tiếp tục tăng cao Các tiêu tỷ suất lợi nhuận dự qua năm tƣơng đối hiệu tăng dần qua năm chứng minh dự án hoạt động ngày hiệu IX.4.2 Báo cáo ngân lƣu Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 07 năm theo quan điểm quan điểm tổng đầu tƣ quan điểm chủ sở hữu Với suất chiết khấu r = 14.13% đƣợc tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn nguồn vốn a Kết báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ: Theo cách đánh giá quan điểm chủ sở hữu số tài dự án nhƣ sau:  Hiện giá thu nhập NPV= 18,408,071,238.86 đồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi  Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 39% >>> r = 14.13%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội cao hiệu đầu tƣ lớn Xét hai quan điểm dự án mang lại tiêu tài đạt hiệu cao 48 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn CHƢƠNG X: KẾT LUẬN Dự án xây dựng ―Khách sạn Phú Nhuận‖ Thành phố Hồ Chí Minh đầu tƣ cần thiết vì: - Dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 - Dự án nằm khu phát triển kinh tế động, có tiềm để phát triển - Dự án góp phần phát triển kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh - Dự án góp phần đem lại hiệu lớn kinh tế, xã hội Về mặt kinh tế, dự án góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo lợi nhuận cho nhà đầu tƣ Về mặt xã hội, dự án góp phần tạo mơi trƣờng kinh doanh thuận lợi, tạo đƣợc nhiều công ăn việc làm, tạo thu nhập lâu dài ổn định cho ngƣời dân, nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân Để dự án Công ty sớm đƣa vào khai thác sử dụng có hiệu quả, nhanh chóng hồn trả vốn đầu tƣ, Cơng ty TNHH kính đề nghị: Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Sở Kế hoạch đầu tƣ thành phố Hồ Chí Minh, ngân hàng thƣơng mại tỉnh quan chức tạo điều kiện hỗ trợ việc sớm xét duyệt cho Công ty xin thuê đất, cấp phép đầu tƣ chấp nhận cho vay vốn để đảm bảo tiến độ xây dựng nhƣ dự kiến nhƣ dự án sớm vào hoạt động Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012 CHỦ ĐẦU TƢ CÔNG TY TNHH 49 ... chung dự án  Tên dự án : Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn  Địa điểm : Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh  Diện tích : 400 m2  Mục tiêu đầu tƣ : Xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn  Quy mô dự án. .. khai, thực dự án 39 Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn CHƢƠNG VI: BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ VI.1 Quy mô khách sạn Khách sạn 03 Phú Nhuận đƣợc xây dựng với quy mơ 100 phịng Khách sạn có... (10) Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn  Các văn khác Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự tốn dự tốn cơng trình;  Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn