(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Nguyễn Thị Xuân MC LC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Tổng quan hợp đồng 1.1.1 Khái niệm hợp đồng 1.1.2 Bản chất hợp đồng 10 1.1.3 Các yếu tố hợp đồng 13 1.1 1.2 Tổng quan hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản 33 1.2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 35 1.2.4 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản 36 1.2.5 Vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản 40 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH 42 DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Nội dung quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản 42 2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng 42 2.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 2.1.3 Hợp đồng thuê bất động sản 59 2.1.4 Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 65 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam 69 Chương 3: 94 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta 94 3.2 Giải pháp góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản 103 KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 PHỤ LỤC 115 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Ngay phần mở đầu Luật Đất đai 1993 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định: Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày hôm [35] Ngày nay, với đời kinh tế thị trường, thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Có thể nói, thị trường khoa học công nghệ thị trường bất động sản thị trường đời đóng vai trò ngày quan trọng đời sống kinh tế - xã hội Ơng cha ta có câu: "Tấc đất, tấc vàng" khơng sai câu nói thấm thía nhịp đập thị trường bất động sản Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho… thị trường bất động sản diễn thường xuyên, liên tục ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế - xã hội Việt Nam Pháp luật kịp thời ban hành để điều chỉnh thị trường bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đời nghị định thông tư hướng dẫn tạo khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển quản lí Nhà nước Trong pháp Luật Kinh doanh bất động sản, khơng thể khơng nói đến quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thức pháp lý thực giao dịch kinh doanh bất động sản Mặc dù hợp đồng kinh doanh bất động sản đề cập Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 song dừng lại nội dung mang tính nguyên tắc khái quát Trên thực tế, vụ việc tranh chấp lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà đơn cử vụ việc tranh chấp đóng phí dịch vụ chủ đầu tư tòa nhà Keang Nam với cư dân sinh sống tòa nhà cư dân sinh sống tòa nhà The Mainor với Ban quản lý tòa nhà phí sử dụng, trơng giữ xe tơ v.v có nguyên nhân từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng đề cập vấn đề hợp đồng mua bán nhà Hơn nữa, pháp luật kinh doanh bất động sản lĩnh vực pháp luật mẻ nước ta Các quy định kinh doanh bất động sản nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khó tránh khỏi hạn chế, bất cập Mặt khác, nghiên cứu, tìm hiểu quy định hợp đồng kinh doanh thương mại thu hút quan tâm nghiên cứu giới luật học nước ta Nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu lĩnh vực xuất bản, cơng bố Tuy nhiên, tìm hiểu hợp đồng kinh doanh bất động sản góc độ pháp luật dường cịn cơng trình nghiên cứu, xem xét phương diện lý luận thực tiễn Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn lý giải, cung cấp sở khoa học góp phần hồn thiện pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói chung quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng Điều lại có ý nghĩa bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 trình sửa đổi, bổ sung Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thơng qua Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu hợp đồng nói chung có nhiều cơng trình nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay” TS Phạm Hữu Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng kinh tế vô hiệu” TS Lê Thị Bích Thọ “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu” TS Nguyễn Văn Cường; “Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án”, TS Đỗ Văn Đại; Một số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam nay” Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy; "Tự ý chí tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay” PGS.TS Ngô Huy Cương….Nghiên cứu hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìn chung cịn cơng trình nghiên cứu, kể đến cơng trình như: Sách chun khảo “Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn” PGS TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với số tác giả khác….Các cơng trình nghiên cứu tài liệu vô quý báu giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu mang tính chất nêu lên quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chưa đến xem xét cụ thể, đánh giá quy định loại hợp đồng kinh doanh bất động sản đưa phướng hướng hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Bởi việc tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ khơng trùng lặp với cơng trình cơng bố trước Mục tiêu nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Với đề tài: "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam", tác giả hướng tới mục tiêu nghiên cứu cách tổng quát dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định Từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản hướng tới hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thời gian tới 3.2 Mục tiêu cụ thể Bên cạnh mục tiêu tổng quát, nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới mục tiêu cụ thể sau: - Hệ thống hóa, phân tích sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc tìm hiểu nội dung: i) Khái niệm, đặc điểm, vai trị, hình thức nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản; ii) Cơ sở lý luận việc đời pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; iii) Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; iv) Nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; v) Các yếu tố chi phối pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản - Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta nhằm thành tựu, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn áp dụng quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản - Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta thời gian tới Tính dự kiến đóng góp đề tài Luận văn với đề tài "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam" bảo vệ thành công có đóng góp cho khoa học pháp lý nước ta Những đóng góp bao gồm: - Tập hợp, hệ thống hóa phát triển hệ thống sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta - Phân tích nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta - Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định hành pháp luật Việt Nam hợp đồng kinh doanh bất động sản Đồng thời, luận văn nghiên cứu số quy định chung pháp luật Việt Nam hợp đồng số hợp đồng loại hợp đồng đặc thù khác: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… thông thường Hiện nay, Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản phân thành hai loại: Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản Tuy nhiên, luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu "hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng đặt mối quan hệ so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để điểm đặc thù loại hợp đồng kinh doanh bất động sản Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: Thứ nhất, phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Thứ hai, ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: 10 - Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải… sử dụng nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp hệ thống… sử dụng nghiên cứu Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam - Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… sử dụng nghiên cứu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương Những vấn đề lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản 11 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG 1.1.1 Khái niệm hợp đồng Từ xa xưa, hợp đồng xuất đời sống xã hội điều tất yếu Để tồn phát triển, chủ thể phải tham gia vào giao dịch định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển lợi ích tạo nhận lại lợi ích cần thiết từ chủ thể khác nhằm thỏa mãn nhu cầu đáng Một phương thức để thực việc trao đổi lợi ích xã hội thỏa thuận bên, dựa nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng tuân theo pháp luật Ngày nay, hợp đồng công cụ pháp lý quan trọng phổ biến để người thực giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu Tuy vậy, lịch sử lập pháp nhân loại, để tìm thuật ngữ xác, thuật ngữ "hợp đồng" sử dụng pháp luật hầu hết quốc gia việc không dễ dàng Thuật ngữ "Hợp đồng", theo tiếng Anh viết "contract" theo tiếng Pháp viết "contrat" Ở Việt Nam, thực tế đời sống, có nhiều thuật ngữ khác sử dụng để hợp đồng: khế ước, giao kèo, văn tự, văn khế, cam kết, tờ giao ước,… Trong cổ luật, dựa vào liệu lịch sử lại ngày nay, thuật ngữ "văn tự" hay "văn khế" [55, Điều 363, 366] sử dụng sớm, Bộ Quốc triều hình luật Sau này, thuật ngữ "khế ước" sử dụng thức Bộ Dân luật Bắc Kì năm 1931, Bộ Dân luật Trung Kì năm 1936 Thuật ngữ "khế ước" sử dụng Sắc lệnh 97/SL nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Hồ Chủ tịch ký ban hành ngày 22/5/1950 (Điều 13) 12 ... hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản 33 1.2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng. .. nghiên cứu hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam hiểu khái niệm "Hợp đồng kinh doanh bất động sản" bao gồm hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Nhưng theo... Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; hợp đồng định giá bất động sản; hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng