Thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp đông la, xã đông la, huyện hoài đức, thành phố hà nội

Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội MỤC LỤC CHƯƠNG SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN 1.1 Sự cần thiết đầu tư 1.2 Mục tiêu đầu tư 1.3 Cơ sở pháp lý dự án CHƯƠNG CHỦ ĐẦU TƯ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 2.1 Giới thiệu chung chủ đầu tư: .8 2.2 Hình thức đầu tư 2.3 Hình thức quản lý dự án: .8 2.4 Phương thức chuyển giao đất dự án: .9 2.5 Quy mô dự án CHƯƠNG 10 VỊ TRÍ, RANH GIỚI, ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG CỦA DỰ ÁN 10 3.1 Vị trí, ranh giới dự án 10 3.2 Đặc điểm tự nhiên .10 3.3 Hiện trạng sử dụng đất cơng trình kiến trúc 11 3.4 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường 12 3.5 Đánh giá chung 13 CHƯƠNG 14 PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ VÀ KHAI THÁC DỰ ÁN .14 I Phương án đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư 14 4.1 Các lập phương án 14 4.2 Nguyên tắc chung bồi thường, hỗ trợ định cư: 14 4.3 Phương án tổng thể: .16 4.4 Đơn giá tính toán khối lượng và chính sách bồi thường, hỡ trợ áp dụng .16 4.5 Khái tốn Kinh phí bời thường, giải phóng mặt 17 4.6 Nguồn vốn thực 17 4.7 Kế hoạch thực hiê ̣n 17 II Phương án khai thác dự án 19 4.8 Tổ chức quản lý khai thác dự án 19 4.9 Tổ chức quản lý điều hành thực khai thác Dự án 19 4.9 Chính sách thu hút đầu tư 19 CHƯƠNG 20 TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN .20 5.1 Tóm tắt quy hoạch xây dựng .20 5.2 Quan điểm tổ chức không gian 21 Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 5.3 Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan .21 CHƯƠNG .22 PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT VÀ GIẢI PHÁP THIẾT KẾ .22 6.1 Lựa chọn phương án kỹ thuật 22 6.2 Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật 22 CHƯƠNG 51 GIẢI PHÁP QUÁN LÝ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG 51 7.1 Các đánh giá tác động môi trường 51 7.2 Hiện trạng môi trường 54 7.3 Đánh giá, dự báo tác động .56 7.4 Biện pháp giảm thiểu tác động không liên quan đến chất thải 73 7.5 Đánh giá tác động đề xuất biện pháp, cơng trình bảo vệ mơi trường giai đoạn dự án vào vận hành 79 7.6 Các cơng trình, biện pháp bảo vệ mơi trường đề xuất thực 91 CHƯƠNG 96 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VỀ KINH TẾ VÀ XÃ HỘI 96 8.1 Căn xác định tổng mức hiệu kinh tế 96 8.2 Tổng mức đầu tư 96 8.3 Nguồn vốn dự án : 97 8.4 Hiệu đầu tư dự án 99 8.5 Phương thức khai thác quản lý dự án 106 8.6 Khả đáp ứng vốn đầu tư nhà đầu tư 106 CHƯƠNG 107 TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐẦU TƯ .107 9.1 Hình thức tổ chức quản lý đầu tư thực dự án .107 9.2 Tiến độ đầu tư: 109 9.3 Hình thức đầu tư 109 CHƯƠNG 10 110 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 110 10.1 Kết luận 110 10.2 Kiến nghị 110 PHỤ LỤC VĂN BẢN PHÁP LÝ KÈM THEO 111 Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội CHƯƠNG SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN 1.1 Sự cần thiết đầu tư - Xã Đông La xã ngoại thành phía Nam huyện Hồi Đức - Hà Nội, ranh giới hành sau: + Phía Bắc giáp xã An Khánh; + Phía Nam giáp huyện Quốc Oai quận Hà Đơng; + Phía Đơng giáp xã La Phù quận Hà Đơng; + Phía Tây giáp xã An Thượng huyện Quốc Oai - Xã có diện tích tự nhiên 448,77ha, địa hình tương đối phẳng, độ dốc địa hình nhỏ 100 Trên địa bàn hầu hết diện tích đất nơng nghiệp Địa hình phẳng thuận lợi để phát triển sản xuất xây dựng sở hạ tầng Đông La với dân số 9.000 người, số người độ tuổi lao động 6.000 người - Xã có vị trí tự nhiên thuận lợi giao thông cách đường Quốc lộ khoảng 4,5km phía Nam, cách đường Tố Hữu – n Lộ khoảng 3km phía Đơng, cách đường Đại lộ Thăng Long khoảng 6km phía Bắc Với vị trí địa lý tương đối thuận lợi nên Đơng La có điều kiện để phát triển kinh tế xã hội sau: + Có thành phố Hà Nội với thị trường lớn, tiêu dùng trực tiếp nhiều loại sản phẩm nông- lâm- thủy sản, vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng, hàng thủ công mỹ nghệ, nguồn nhân lực lao động dồi - Trong năm gần đây, kinh tế xã Đơng La có bước phát triển khá, tăng trưởng bình quân đạt mức cao ổn định Năm 2017 kinh tế ước tính tổng thu nhập 439,8 tỷ đồng, đạt 112,4% so với kế hoạch năm Trong giá trị thu từ sản xuất nơng nghiệp gần 80 tỷ đồng đạt 100% kế hoạch; thu từ tiểu thủ công nghiệp, xây dựng bản, dịch vụ thương mại 360 tỷ đồng đạt 115,5% so với kế hoạch năm…các nghề tiểu thủ công nghiệp truyền thống tiếp tục trì phát triển Thu nhập bình quân đầu người 36,5 triệu đồng/người/năm - Xã Đông La xã tiếng với sản phẩm nghề bánh kẹo, buôn bán nhu yếu phẩm, ; Cho đến không ngừng phát triển lớn mạnh, sản phẩm tiêu thụ khắp miền đất nước Đặc biệt, nghề mộc dân dụng, sắt thép – VLXD, khí chế tạo, dệt may xã Đơng La khu vực phát triển mạnh, nhu cầu thuê đất làm địa điểm kinh doanh, mặt sản xuất tăng mạnh năm gần đây, gây áp lực lớn cho hệ thống hạ tầng có - Khó khăn lớn Đông La mặt sản xuất Hiện hộ phải sản xuất khu dân cư, mặt hạn chế Nguồn nhân lực dồi số lượng lao động có chất lượng cao, tay nghề giỏi đào tạo chưa nhiều - Xuất phát từ thực tế trên, việc thành lâ ̣p Cụm công nghiệp Đông La thực cần thiết góp phần giải vấn đề cấp bách đảm bảo cho phát triển bền vững, thân Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội thiện mơi trường, phù hợp với chủ trương UBND thành phố Hà Nội ưu tiên cho phát triển, xây dựng Cụm công nghiệp nhằm mục tiêu di dời doanh nghiệp, hộ sản xuất, sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường khỏi khu vực đô thị, khu dân cư làng nghề kèm với việc dành phần quỹ đất dịch vụ đầu tư xây dựng trường đào tạo nghề; phù hợp với Quy hoạch phát triển cụm công nghiệp địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2020, có xét đến năm 2030; phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức đến năm 2020, định hướng đến năm 2030; Quy hoạch phát triển nhân lực Việt Nam giai đoạn 2011-2020; Quy định quản lý khu Công nghiệp khu Kinh tế Việc thành lập Cụm công nghiệp Đông La nhiệm vụ cần thiết nhằm mục tiêu thành lập cụm cơng nghiệp có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng đất đai mở rộng sản xuất, tạo điều kiện quản lý môi trường hỗ trợ sản xuất cho doanh nghiệp 1.2 Mục tiêu đầu tư Việc đầu tư Xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội nhằm mục tiêu sau: - Cụ thể hóa đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội tỷ lệ 1/500 phê duyệt theo Quyết định số 575/QĐ-UBND ngày 01/02/2021 UBND huyện Hoài Đức - Chuyển dịch phần lớn sở sản xuất cũ xã Cụm cơng nghiệp góp phần giảm thiểu mật độ khu vực sản xuất, giảm thiểu mật độ giao thông liên thôn liên xã, giảm thiểu mức độ ô nhiễm môi trường - Cụm công nghiệp đáp ứng yêu cầu mặt sản xuất, thuận lợi cho việc đầu tư đổi công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao chất lượng môi trường sản xuất Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đầu tư dài hạn tạo điều kiện cho hộ sản xuất kinh doanh yên tâm sản xuất đầu tư dài hạn sở vật chất công nghệ - Cụm công nghiệp tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý điểu hành chung, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo điều kiện cho q trình kiểm sốt an tồn thực phẩm kiểm sốt tác động tới mơi trường 1.3 Cơ sở pháp lý dự án 1.3.1 Căn pháp lý chung - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 18/06/2014; - Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020; - Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Luật Bảo vệ môi trường 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014; - Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 chỉnh phủ Quy định chi tiết số nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng; - Nghị định 68/2017/NĐ-CP ngày 25/05/2017 chỉnh phủ Quản lý phát triển cụm công nghiệp; Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 Chính phủ Quy định quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường kế hoạch bảo vệ môi trường; - Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 Chính phủ Quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng, thi cơng xây dựng bảo trì cơng trình xây dựng; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc hoạt động đầu tư xây dựng; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 28/2020/TT-BCT ngày 16/11/2020 Bộ công thương Quy định, hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 68/2017/NĐ-CP ngày 25/05/2017 phủ Quản lý phát triển cụm công nghiệp nghị định số 66/2020/NĐ-CP ngày 11 tháng năm 2020 phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 68/2017/NĐ-CP; - Thông tư số 20/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 Bộ Xây dựng Hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng quy hoạch đô thị; - Thông tư số 01/2017/TT-BXD ngày 06/02/2017 Bộ Xây dựng Hướng dẫn xác định quản lý chi phí khảo sát xây dựng; - Thơng tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều NĐ 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 Bộ Xây dựng Hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Thơng tư 34/2020/TT-BTC ngày 05/5/2020 Quy định mức thu, nộp phí, lệ phí lĩnh vực xây dựng; Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10-3-2016 Quy định phân cấp cơng trình xây dụng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tư xây dựng; - Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 01/2016/TT-BXD ngày 01/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật QCVN 107:2016/BXD - Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 hướng dẫn thuế thu nhập doanh nghiệp Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 Bộ Tài chính; - Thơng tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 Bộ tài hướng dẫn thuế giá trị gia tăng quản lý thuế Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 Bộ Tài hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ; - Thơng tư 16/2019/TT-BXD ngày 16/12/2019 Bộ xây dựng Hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; - Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 Bộ xây dựng ban hành suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2020; - Quyết định số 451/QĐ-BXD ngày 21/04/2015 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng mức chi phí xử lý nước thải sinh hoạt; - Quyết định 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 UBND thành phố Hà Nội Ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND thành phố Hà Nội bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội; - Quyết định 11/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 UBND thành phố Hà Nội Về việc ban hành quy định số nội dung thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư địa bàn thành phố Hà Nội; - Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND thành phố Hà Nội Về việc ban hành quy định bảng giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2021 1.3.2 Các pháp lý dự án - Quyết định số 4275/QĐ-UBND ngày 26/9/2012 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức đến năm 2020, định hướng đến năm 2030; - Quyết định số 5785/QĐ-UBND ngày 7/11/2014 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Hồi Đức đến năm 2030, tỷ lệ 1/10,000; Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Quyết định số 3319/QĐ-UBND ngày 07/8/2019 UBND huyện Hoài Đức việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch xây dựng xã Đơng La, huyện Hồi Đức đến năm 2020 định hướng năm 2030; - Quyết định số 2728/QĐ-UBND ngày 26/06/2020 UBND thành phố Hà Nội việc thành lập Cụm cơng nghiệp Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội; - Văn số 1830/VQH-TT1 ngày 17/8/2020; Chỉ giới đường đỏ, hồ sơ xuất số 109/07 ngày 17/8/2020 Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật dự án Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội; - Văn số 3730/VQH-TT1 ngày 22/12/2020 Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội việc làm rõ giới đường đỏ tuyến đường Vành đai phần giáp ranh với Dự án Cụm công nghiệp Đông La; - Văn số 428/CTN-KHKT ngày 19/8/2020 Công ty TNHH MTV nước Hà Đông việc thỏa thuận đấu nối cấp nước cho Dự án đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội; - Văn số 2908/SNN-TL ngày 10/9/2020 Sở NN&PTNT thành phố Hà Nội việc thỏa thuận đấu nối thoát nước cho Dự án đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội; - Văn số 4197/CTSN-QLN.CT ngày 9/10/2020 Công ty TNHH thành viên Đầu tư phát triển thủy lợi Sông Nhuệ việc thỏa thuận đấu nối thoát nước cho Dự án đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội; - Biên số 7191/BB-EVNHANOI ngày 01/9/2020 Tổng công ty điện lực thành phố Hà Nội việc thỏa thuận phương án đầu tư cấp nguồn điện cho Dự án đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội; - Quyết định số 575/QĐ-UBND ngày 01/02/2021 UBND huyện Hoài Đức việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Dự án Cụm công nghiệp Đông La Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội CHƯƠNG CHỦ ĐẦU TƯ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 2.1 Giới thiệu chung chủ đầu tư: - Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam - Trụ sở chính: Số 136 đường Phùng Hưng, phường Phúc La, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội - Địa văn phòng:Tầng KT-CT2 Tổ hợp chung cư cao tầng Nam Xa La, phường Phúc La, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội - Điện thoại: 0243 2000 280 - Fax: 0243 2000 280 - Đại diện theo pháp luật: Họ tên: Nguyễn Văn Đoàn Chức danh: Tổng giám đốc Sinh ngày: 01/06/1952 Dân tộc: Kinh Loại giấy tờ chứng thực cá nhân: Thẻ cước công dân Số giấy chứng thực cá nhân: 001052002452 Ngày cấp: 04/04/2016 Quốc tịch: Việt Nam Nơi cấp: Cục Cảnh sát ĐKQL cư trú DLQG Dân cư Nơi đăng ký hộ thường trú: Xóm 3, thơn Đơng Lao, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội, Việt Nam Chỗ tại: Xóm 3, thơn Đơng Lao, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội, Việt Nam - Vốn điều lệ: 399.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba trăm chín mươi chín tỷ đồng) - Mệnh giá cổ phần: 100.000 đồng Tổng cổ phần: 3.999.000 2.2 Hình thức đầu tư Hình thức đầu tư Dự án là: Mục - Điều 22, luật đầu tư Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17-06-2020 Quốc Hội ban hành, dự án đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La thuộc hình thức : Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế Tất hạng mục cơng trình Dự án xây dựng Chủ đầu tư tiến hành giải phóng mặt đầu tư xây dựng hạng mục dự án bao gồm (Giao thông, san nền, cấp nước, cấp điện, thơng tin liên lạc,hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngầm nổi, Cây xanh cảnh quan, nhà điều hành, nhà dịch vụ nhà xưởng ) 2.3 Hình thức quản lý dự án: - Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam chủ đầu tư dự án, đơn vị có đủ điều kiện, lực kinh nghiệm công tác đầu tư quản lý đầu tư xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu nhà , dự án đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội - Để quản lý dự án, Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam thành lập Ban quản lý dự án để quản lý thực kinh doanh dự án - Đơn vị tư vấn xây lắp: lựa chọn đơn vị chuyên nghành, có lực, uy tín để thực cơng tác tư vấn, thi công xây dựng lắp đặt thiết bị 2.4 Phương thức chuyển giao đất dự án: - Dự án đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hồi Đức giao cho Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê 2.5 Quy mô dự án Tổng diện tích đất thực dự án đầu tư : 79503 m2 (7.9503 ha) Cơ cấu sử dụng đất dự án  cụ thể bảng thống kê sau Bảng tổng cấu quy hoạch sử dụng đất Diện tích TT Loại đất (m2) Tỷ lệ (%) Mật độ (%) Tầng cao (tầng) I Đất xây dựng nhà máy, sở sản xuất 38.917 48,95 70 II Đất dịch vụ hỗ trợ cụm công nghiệp 8.686 10,93 80 7.999 10,06 III Đất xanh cách ly IV Đất trung tâm quản lý điều hành 775 0,98 70 V Đất hạ tầng kỹ thuật 787 0,99 50 VI Đất giao thông 21.230 26,70 VI I Đất bãi đỗ xe 1.109 1,39 79.503 100,00 Tổng cộng Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 44,2 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội CHƯƠNG VỊ TRÍ, RANH GIỚI, ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG CỦA DỰ ÁN 3.1 Vị trí, ranh giới dự án 3.1.1 Vị trí  Khu vực nghiên cứu lập dự án Cụm cơng nghiệp Đơng La có diện tích 7.9503 nằm địa bàn xã Đơng La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 3.1.2 Ranh giới Ranh giới khu đất xây dựng Cụm công nghiệp Đông La: - Phía Đơng-Bắc : Giáp đường vành đai (theo quy hoạch); - Phía Tây-Nam: Giáp khu đất đấu giá Mả Trâu (theo quy hoạch); - Phía Đơng-Nam : Giáp khu đô thị Nam Cường đất dịch vụ n Lộ, phường n Nghĩa, Hà Đơng; - Phía Tây-Bắc : Giáp với kênh La Khê 3.2 Đặc điểm tự nhiên 3.2.1 Địa hình, địa chất khu vực Khu vực nghiên cứu lập dự án có địa hình tương đối phẳng, hướng dốc từ phía Tây sang Đơng thấp trũng phía khu dự án vị trí mương tiêu chạy qua dự án Cao độ tự nhiên từ +5,2m đến +5,8m, chỗ có đường qua nội đồng có cao độ +5,5m đến +6,3m Đất khu vực nghiên cứu nói riêng đất khu vực Hồi Đức nói chung loại đất phù sa cổ không bồi đắp hàng năm, chủ yếu đất bùn, sét pha, cát pha sét đất yếu cường độ kháng nén Đặc biệt số khu vực ruộng trũng có lớp bùn dày đất yếu, xây dựng phải đắp gia cố cơng trình, đặc biệt cơng trình nhà điều hành, xưởng sản xuất 3.2.2 Khí hậu Khu vực nghiên cứu nằm địa bàn xã Đông La, huyện Hồi Đức thuộc khí hậu vùng Đồng Bắc Bộ, tương đồng với số liệu trạm Láng Hà Nội; Mùa Đông: Lạnh, chênh lệch nhiệt độ trung bình tháng lạnh tháng nóng lên tới 12°C, song nhiệt độ trung bình tháng lạnh xuống đến 14°C 16°C, thời tiết nồm mưa phùn tượng nửa cuối mùa Đông Đồng Bắc Bộ; Mùa hè: Nóng ẩm, mưa nhiều, lượng mưa trung bình từ 1.700  1.800mm, lượng mưa tăng dần từ đầu mùa tới mùa, đạt cực đại vào tháng 8, tháng Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình khơng khí: 23,0°C; Nhiệt độ cao trung bình năm: 28,7°C; Nhiệt độ thấp trung bình năm: 16,6°C; Cao nhất: 39°C; Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 10 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội Chi phí quản lý dự án Gqlda 1.535.580.025 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtvxd 5.431.974.185 Chi phí khác Gk 1.476.533.643 Chi phí lãi vay thời gian xây dựng Glv 23.827.165.581 Chi phí dự phịng Gdp 20.615.895.585 I TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ   250.602.017.000 8.3 Nguồn vốn dự án : 8.3.1 Nguồn vốn Nguồn vốn đầu tư dự án gồm vốn tự có Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam, vốn vay thương mại vốn huy động từ nguồn hợp pháp khác Trong đó : 20% huy động từ vốn chủ sở hữu (Theo quy định Luật Đất đai dự án có diện tích < 20ha); 80% làvốn vay ngân hàng vốn huy động từ nguồn hợp pháp khác; * Lãi suất vay ngân hàng : %/năm 8.3.2 Phương án huy động vốn : Việc huy động vốn phù hợp với quy định pháp luật nhà pháp luật Kinh doanh bất động sản 8.3.3 Tiến độ vốn đầu tư Để đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư xây dựng dự án, dự kiến kế hoạch huy động vốn sau: *) Từ quý III năm 2020 đến quý I năm 2021 thực công tác chuẩn bị đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng; Lập TKCS Dự án đầu tư; Lập hồ sơ thiết kế vẽ thi công, tổng dự toán dự kiến sử dụng vốn tự có chủ đầu tư *) Từ Quý II-2021 đến quý II- 2022 dự kiến sử dụng vốn tự có chủ đầu tư, Vốn vay ngân hàng thương mại vốn huy động từ nguồn hợp pháp khác để thực công việc sau : + Hồn thành lập, phê duyệt phương án giải phóng mặt chi tiết; + Hoàn thành thiết kế vẽ thi công hạng mục dự án; + Thẩm định phê duyệt thiết kế vẽ thi công + dự tốn; + Thực giải phóng mặt toàn dự án + Tổ chức đấu thầu thi cơng mục cơng trình dự án + Quyết định giao đất + Khởi công xây dựng hạ tầng dự án; + Thực đầu tư xây dựng hạ tầng Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 99 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội + Bắt đầu triển khai kinh doanh khu vực đủ điều kiện kinh doanh theo quy định nhà nước quản lý kinh doanh bất động sản 8.3.4 Phương án hoàn trả vốn vay Dự kiến phương án hoàn trả vốn vay: Trong trình đầu tư xây dựng, nhu cầu vốn cho dự án huy động từ nguồn vốn tự có chủ đầu tư vốn huy động từ nguồn hợp pháp; phần thiếu vay từ tổ chức cho vay tín dụng Trong q trình xây dựng, phần vốn huy động từ khách hàng sử dụng để bù đắp chi phí xây dựng Trường hợp vốn huy động từ khách hàng kỳ lớn chi phí xây dựng kỳ phần huy động dơi trả vào khoản vay tín dụng kỳ trước Lãi vay tính %/năm - Sau hồn thành xây dựng dự án, phần vốn vay cộng dồn năm chủ đầu tư cân đối trả nợ từ nguồn doanh thu từ việc chuyển nhượng đất có hạ tầng dự án Do đến năm 2025 chủ đầu tư trả nợ hết số gốc vay ngân hàng 8.4 Hiệu đầu tư dự án 8.4.1 Căn xác định : - Thời gian hoạt động dự án : 50 năm - Dự kiến đến năm 2022 hoàn thành đầu tư xây dựng toàn phần hạ tầng dự án, đưa trạm xử lý nước thải vào hoạt động, thu hút nhà đầu tư sản xuất kinh doanh - Dự kiến đến hết năm 2024 chuyển nhượng hết toàn đất thương phẩm có hạ tầng - Căn tính thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp -Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế - Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 hướng dẫn thuế thu nhập doanh nghiệp Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 Bộ Tài chính; - Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 Hướng dẫn thuế giá trị gia tăng quản lý thuế Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ - Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 Bộ tài hướng dẫn thuế giá trị gia tăng quản lý thuế Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế sửa đổi, bổ sung số điều Thơng tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 Bộ Tài hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 100 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 8.4.2 Một số ưu đãi đầu tư xây dựng cụm công nghiệp - Căn Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước ( khoản 2- điều 19) dự án miễn giảm năm tiền thuê đất thời gian đầu tư xây dựng ( kể từ có định giao đất) - Căn Nghị định 68/2017/NĐ-CP ngày 25/05/2017 chỉnh phủ Quản lý phát triển cụm công nghiệp ( điều 28) Dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp miễn tiền thuê đất 11 năm, xem xét vay vốn tín dụng đầu tư Nhà nước với mức không 70% tổng mức đầu tư hưởng ưu đãi khác theo quy định pháp luật Trường hợp nhiều mức ưu đãi áp dụng mức ưu đãi cao 8.4.3 Phương án tài dự án a Phương án kinh doanh dự án : Tồn đất nhà máy, xí nghiệp thuộc Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La chuyển nhượng cho nhà máy, xí nghiệp, cá nhân có nhu cầu đất cụm công nghiệp địa xã Đông La vùng lân cận Giá chuyển nhượng tính tốn vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình bao gồm ( giá đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, loại thuế, phí nộp cho nhà nước mức lãi đảm bảo cho lợi ích chủ đầu tư) Phương thức chuyển nhượng hạ tầng : Chủ đầu tư ký hợp đồng trực tiếp với khách hàng theo trình tự thủ tục mua bán theo pháp luật b Kế hoạch giá chuyển nhượng dự án : Nội dung Tỷ lệ tăng Đơn giá Đất chuyển nhượng hạ tầng (Bao 10% định kỳ năm 6.765.927 đồng/m2 gồm VAT) 10% định kỳ năm 21.500 đồng/m2/năm Phí quản lý Bảng tính tốn đơn giá dự kiến chuyển nhượng hạ tầng gắn liền với đất T T I Hạng mục Giá trị VNĐ 250.602.017.000 1.1 Chi phí xây dựng đồng 81.846.762.000 1.2 Chi phí thiết bị đồng 5.900.668.000 đồng 109.967.438.000 1.4 Chi phí quản lý dự án đồng 1.535.580.025 1.5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng đồng 5.431.974.185 1.3 Tổng mức đầu tư Đơn vị tính Chi phí bồi thường GPMB phát triển đất trồng lúa Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 101 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 1.6 Chi phí khác 1.7 Chi phí lãi vay thời gian xây dựng 1.8 Chi phí dự phịng đồng 1.476.533.643 đồng 23.827.165.581 đồng 20.615.895.585 II Diện tích đất   Tổng diện tích đất tự nhiên m2 79.503 Tổng diện tích đất thương phẩm m2 47.603   Đất nhà máy xí nghiệp m2 38.917   Đất dịch vụ hỗ trợ khu công nghiệp m2 8.686 III Suât đầu tư       Suất đầu tư 1m2 đất tự nhiên đồng/m2 3.018.739     USD/m2 130 Suất đầu tư 1m2 đất thương phẩm đồng/m2 5.041.674     USD/m2 216 đồng/m2 100.833 IV Chi phí bán hàng (2%)     USD/m2 4,33 V Lợi nhuận dự kiến (20%) đồng/m2 1.008.335     USD/m2 43,3 Tổng giá trị đầu vào 1m2 đất thương phẩm (chưa VAT) đồng/m2 6.150.842 USD/m2 264 Dự kiến giá chuyển nhượng hạ tầng có VAT đồng/m2 6.765.927   USD/m2 290   c Doanh thu dự kiến dự án : - Doanh thu từ việc chuyển nhượng đất có hạ tầng cho khách hàng TT (1) Năm vận hành (2) Đơn giá chuyển nhượng (3) Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng đất nhà máy, xí nghiệp Tỉ lệ lấp đầy Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Diện tích đất nhà máy xí nghiệp cho thuê Thành tiền 102 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 2020   0%   2021 6.765.927 0% 0 2022 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 2023 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 2024 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 2025 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 2026 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937   Cộng 47.603 322.078.404.683   100% - Doanh thu từ việc thu phí quản lý, bảo dưỡng hạ tầng kỹ thuật Đơn giá phí quản lý, bảo dưỡng hạ tầng Diện tích đất nhà máy xí nghiệp cho thuê TT Năm vận hành 2020       2021   0 2022   9.521 2023 21.500 19.041 409.385.800 2024 21.500 28.562 614.078.700 2025 21.500 38.082 818.771.600 2026 21.500 47.603 1.023.464.500 … … … … … 50 2070 33.354 47.603 1.587.729.357 Thành tiền Tổng 59.961.516.361 Bảng tổng hợp doanh thu dự kiến dự án ST T Năm vận hành Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng Doanh thu từ phí quản lý ( dự kiến 21.500đ /1 m2 Tổng Doanh thu 2020 0 2021 0 2022 64.415.680.937 64.415.680.937 2023 64.415.680.937 409.385.800 64.825.066.737 Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 103 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 2024 64.415.680.937 614.078.700 65.029.759.637 2025 64.415.680.937 818.771.600 65.234.452.537 2026 64.415.680.937 1.023.464.500 65.439.145.437 … … … … … 50 2070   1.587.729.357 1.587.729.357 322.078.404.683 59.961.516.361 382.039.921.044 Tổng d Chi phí phát triển dự án: Các khoản chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo thiết kế quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng chi phí xây dựng khác - Chi phí thiết bị bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao cơng nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế loại phí liên quan khác; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng chi phí tư vấn khác liên quan; - Chi phí quản lý dự án; - Chi phí giải phóng mặt ứng trước - Chi phí thuê đất phải nộp hàng năm theo quy định - Chi phí lãi vay thời gian xây dựng - Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh chi phí vốn; - Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh yếu tố trượt giá thời gian thực dự án; - Các chi phí khác theo quy định pháp luật Tổng chi phí phát triển dự án sau : - Giá vốn đầu tư : 250.602.017.000 (đồng) - Tổng chi phí vận hành ( chi phí bảo dưỡng , chi phí bán hàng, chi phí hoạt động khác) : 17.873.571.557 (đồng) ( Các bảng biểu tính tốn kèm theo phần phụ lục ) c Đánh giá tiêu tài dự án: - Các số: Giá trị ròng (NVP), suất thu lợi nội (IRR), thời gian thu hồi vốn (T) dự án: + Tổng vốn đầu tư: 250.602.017.000 (đồng) + Chỉ số Giá trị ròng ( NVP) Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam : 18.589.470.424 đồng > 0; 104 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội + Suất thu lợi nội (IRR) : 12,95%> lãi suất vay ( 9%) ; + Thời gian thu hồi vốn (T) : năm 03 tháng Như với tiêu kinh tế tính tốn dự án NPV>0 dự án đáng giá, IRR>r (suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được) thời gian thu hồi vốn nhanh Dự án đảm bảo tính khả thi để thực đầu tư xây dựng 8.4.4 Hiệu xã hội dự án a Những đóng đóng góp cho ngân sách Nhà nước ngân sách tỉnh Nộp tiền thuê đất loại thuế : Thuế VAT, Thuế thu nhập doanh nghiệp b Những đóng đóng góp mặt xã hội - Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội giao cho Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng Việt Nam đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền lần, chủ đầu tư xây dựng đồng hạ tầng cho tồn dự án - Góp phần tăng quỹ đất cơng nghiệp cho thành phố Hà Nội đóng góp nhiều lợi ích mặt kinh tế xã hội Đáp ứng quỹ đất nhà máy xí nghiệp cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu địa bàn thành phố Hà Nội vùng lân cận Từng bước thực việc đầu tư xây dựng theo quy hoạch , phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội - Sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, không gây ô nhiễm môi trường - Tạo công ăn việc làm cho người lao động - Tạo nguồn thu ngân sách cho thành phố Hà Nội - Đóng góp vào ngân sách cho nhà nước khoản thu lớn thông qua nộp tiền thuê khoản thuế dự án - Phù hợp quy hoạch phát triển xây dựng thành phố Hà Nội, góp phần vào q trình thị hố địa bàn thành phố hoàn chỉnh quy hoạch chung tầm nhìn đến năm 2050 - Ngồi ra, địa phương cịn hưởng lợi ích từ hạng mục cơng trình khác cơng viên xanh, mơi trường sống lành, cảnh quan đẹp đại, hạ tầng đồng bộ… - Tạo thêm việc làm cho người dân địa phương thông qua việc ưu tiên sử dụng lao động chỗ vào việc đầu tư xây dựng vận hành dự án - Tăng tích lũy cho nhà đầu tư, tăng uy tín thị trường, nâng cao lực đơn vị việc thực dự án đầu tư tạo việc làm, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho cán bộ, công nhân viên Công ty 8.4.5 Đánh giá chung đóng góp dự án Căn vào Hiệu kinh tế - tài chính, Hiệu xã hội dự án nhận thấy việc xây dựng Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Cụm cơng nghiệp Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội khơng mang lại lợi ích cho ngân sách địa phương nhà đầu tư mà cịn có tác động tích cực mặt xã hội, mang lại mặt cho Thành phố Hà Nội tạo bàn đạp cho chương trình phát triển kinh Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 105 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội tế xã hội khu vực lân cận, đồng thời khẳng định vai trò doanh nghiệp quản lý, điều hành, huy động nguồn lực thành phần kinh tế để thực thành công dự án, giảm tỷ trọng nguồn vốn đầu tư nước lĩnh vực mà doanh nghiệp nước đảm đương được; tăng tỷ trọng đóng góp doanh nghiệp nước nguồn thu ngân sách, tăng sức mạnh cho thành phần kinh tế nước Bảng tổng hợp thông số , tiêu kinh tế tài dự án TT Chỉ tiêu Đơn vị I Các tiêu quy mô dự án   Tổng diện tích dự án m2 79.503 1.1 Đất nhà xưởng m2 38.917 1.2 Đất dịch vụ hỗ trợ m2 8.686 1.3 Đất xanh cách ly m2 7.999 1.4 Đất trung tâm quản lý điều hành m2 775 1.5 Đất hạ tầng kỹ thuật m2 787 1.6 Đất giao thông m2 21.230 1.7 Đất bãi đỗ m2 1.109 II Các tiêu kinh tế dự án Tổng vốn đầu tư xây dựng ( bao gồm tiền giải phóng mặt lãi vay ) đồng Dự kiến giá chuyển nhượng hạ tầng chưa bao gồm VAT đồng/m2 6.765.927     USD/m2 290 II Các tiêu hiệu Tổng doanh thu đồng 382.039.921.044 1.1 Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng đất nhà máy, xí nghiệp, dịch vụ đồng 322.078.404.683 1.2 Doanh thu quản lý, bảo dưỡng hạ tầng đồng 59.961.516.361 Tổng lợi nhuận đồng 91.837.219.309 Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận Giá trị ròng (NPV) Suất thu lợi nội (IRR) Thời hạn thu hồi vốn (theo tiêu động) năm 4,3 Tỷ số thu chi ( tỷ số lợi ích/ chi phí   1,5 Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam   Trị số     % đồng %   138.826 250.602.017.000   9,00% 18.589.470.424 12,95% 106 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội R=B/C IV Các tiêu hiệu kinh tế xã hội Thuế thu nhập doanh nghiệp   đồng   22.154.005.558 8.5 Phương thức khai thác quản lý dự án 8.5.1 Cơ chế chung: Dự án đầu tư theo chế: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, quản lý đầu tư, lựa chọn nhà thầu tư vấn, xây lắp… đảm bảo tuân thủ pháp luật xây dựng, cạnh tranh lành mạnh Nhà đầu tư chịu trách nhiệm chủ động thực công việc từ công tác chuẩn bị đầu tư, phối hợp GPMB đến việc xây dựng hạng mục công trình khai thác cơng trình theo quy hoạch duyệt 8.5.2 Cơ chế xây dựng khai thác: Nhà đầu tư tiến hành phối hợp với quyền địa phương quan có liên quan tiến hành giải phóng mặt quản lý mặt giao Tiến hành xây dựng sở hạ tầng theo tiến độ dự án phê duyệt Sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn vay huy động hợp pháp khác để hoàn thành hạng mục hạ tầng kỹ thuật theo thiết kế theo tiến độ thực dự án 8.5.3 Phương án quản lý, vận hành dự án: - Đối với tồn cơng trình hạ tầng khu vực dự án : Nhà đầu tư tiến hành quản lý, bảo trì bảo dưỡng sau hoàn thành việc đầu tư xây dựng -  Đối với tồn diện tích đất thương phẩm ( bao gồm đất nhà máy xí nghiệp đất hành dịch vụ) nhà đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng đất có hạ tầng theo quy định hành nhà nước 8.6 Khả đáp ứng vốn đầu tư nhà đầu tư Theo quy định Khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Nhà đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên; có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi tổ chức, cá nhân khác Với tổng vốn thực đầu tư: 250.602.017.000 đồng đó, vốn góp thực dự án (>=20% TMDT) là: 50.120.403.400 đồng Theo báo cáo tài đến hết 31/12/2020 (các báo cáo kiểm toán gửi kèm theo) giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam vốn chủ sở hữu Công ty > 50.120.403.400 ( đồng) Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 107 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội Như Công ty Cổ phần đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam đảm bảo có đủ khả tài để đầu tư dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La theo quy định nhà nước CHƯƠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐẦU TƯ 9.1 Hình thức tổ chức quản lý đầu tư thực dự án 9.1.1 Trách nhiệm chủ đầu tư: Trách nhiệm Chủ đầu tư Ban quản lý dự án quy định Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2018 chỉnh phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình cụ thể dự án sau: *) Chủ đầu tư: - Tổ chức thẩm định phê duyệt bước thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình sau dự án phê duyệt - Phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu kết đấu thầu - Ký kết hợp đồng với nhà thầu - Thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng theo biên nghiệm thu - Nghiệm thu để đưa cơng trình xây dựng vào khai thác, sử dụng *) Ban quản lý dự án: - Thực thủ tục giao nhận đất, xin cấp phép xây dựng, chuẩn bị mặt xây dựng công việc khác phục vụ cho việc xây dựng cơng trình - Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự tốn, tổng dự tốn xây dựng cơng trình để chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định - Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu - Đàm phán ký kết hợp đồng với nhà thầu theo ủy quyền chủ đầu tư - Thực nhiệm vụ giám sát thi cơng xây dựng cơng trình có đủ điều kiện lực - Nghiệm thu, toán, toán theo hợp đồng ký kết - Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an tồn vệ sinh mơi trường cơng trình xây dựng - Nghiệm thu, bàn giao cơng trình - Lập báo cáo thực vốn đầu tư hàng năm, báo cáo giám sát đầu tư xây dựng cơng trình, báo cáo tốn dự án hồn thành đưa vào khai thác, sử dụng 9.1.2 UBND thành phố Hà Nội - Quyết định giao đất theo ranh giới quy hoạch phê duyệt, để Chủ đầu tư thực Dự án theo quy định pháp luật đất đai Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 108 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Có kế hoạch đạo thực kế hoạch phát triển hoạt động cơng ích đô thị phù hợp với tiến độ phát triển dự án - Chỉ đạo thành lập hội đồng giải phóng mặt phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổ chức thực hỗ trợ giải pháp hành việc giải phóng mặt theo quy định pháp luật - Cung cấp sơ sở hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án, lập kế hoạch chi ngân sách hoàn vốn đầu tư sơ sở hạ tầng kỹ thuật hàng rào Chủ đầu tư thực - Quyết định giải pháp tạo điều kiện thuận lợi ưu đãi dự án - Thực giám sát, đánh giá việc đầu tư xây dựng dự án theo quy định c) Các Sở Ban ngành có liên quan - Sở Xây dựng, Sở Công thương, Sở Tài nguyên môi trường, Sở Kế hoạch đầu tư có trách nhiệm quản lý dự án theo chức năng, nhiệm vụ quy định 9.1.3 Tổ chức quản lý: Sơ đồ tổ chức quản lý điều hành dự án - Các quan chức Hội đồng quản trị đạo, uỷ quyền Ban giám đốc Công ty tổ chức thực dự án Các phịng chức Cơng ty hỗ trợ Ban Giám đốc Ban quản lý để thực dự án Chức cụ thể sau: - Các Phòng chức năng: Hỗ trợ BQL quản lý q trình thi cơng hạng mục cơng trình tiến độ chất lượng, tốn cơng trình, hồ sơ pháp lý liên quan - Ban quản lý dự án: Trực tiếp tổ chức quản lý dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 109 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Các đơn vị tư vấn dịch vụ thi cơng: Có chức tư vấn cho chủ đầu tư khảo sát, thiết kế, kỹ thuật cung cấp dịch vụ q trình thi cơng, giám sát quản lý chất lượng cơng trình - Các đơn vị thi cơng: Thi cơng cơng trình quản lý Ban quản lý phịng chức Cơng ty 9.2 Tiến độ đầu tư: - Từ Quý II năm 2020 đến Quý I năm 2021: thực công tác chuẩn bị đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng, lập hồ sơ đề xuất xin chấp thuận đầu tư; Lập TKCS Dự án đầu tư; Lập hồ sơ thiết kế vẽ thi công, tổng dự toán; - Từ Quý I năm 2021 đến Quý II năm 2022: Giải phóng mặt bằng, giao đất, thực đầu tư xây dựng toàn hạng mục hạ tầng kỹ thuật dự án - Thời gian đưa cơng trình vào hoạt động ( vận hành sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ ) : từ quý III năm 2022 đến hết quý IV năm 2072 9.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư - Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư quy mô đầu tư - Xác định nhu cầu đất cụm công nghiệp, khả cạnh tranh sản phẩm - Xem xét khả nguồn vốn đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư; - Điều tra, khảo sát địa điểm xây dựng; - Thực khảo sát thiết kế xây dựng; - Xin cấp giới đường đỏ thỏa thuận khác; - Chủ trương thành lập cụm cơng nghiệp - Lập trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; - Lập trình duyệt dự án đầu tư; - Thẩm định,trình phê duyệt thiết kế tổng dự tốn, dự tốn cơng trình; - Xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư ; - Di dời giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt xây dựng khởi cơng cơng trình; - Xin giấy phép xây dưng; - Thực công việc phát sinh khác 9.2.2 Giai đoạn thực đầu tư - Đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình; - Tiến hành thi công, xây lắp hạng mục công trình; - Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị chất lượng xây dựng 9.2.3 Giai đoạn kết thức đầu tư đưa vào sử dụng - Nghiệm thu bàn giao cơng trình; - Vận hành cơng trình hướng dẫn sử dụng cơng trình; - Thực bảo hành cơng trình; - Quyết tốn vốn đầu tư; Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 110 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Phê duyệt toán vốn đầu tư 9.3 Hình thức đầu tư Hình thức đầu tư dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 111 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội CHƯƠNG 10 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 10.1 Kết luận - Việc đầu tư Xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội cụ thể hóa định hướng đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội, tỷ lệ 1/500 phê duyệt theo Quyết định số 575/QĐ-UBND ngày 01/02/2018 UBND huyện Hoài Đức - Dự án lập sở phân tích đánh giá thơng tin thực tế tình hình nhu cầu đất cụm cơng nghiệp địa bàn thành phố Hà Nội dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hành - Đây dự án hoàn toàn khả thi mặt kỹ thuật, mơi trường tài đặc biệt dự án mang lại hiệu mặt xã hội lớn: Góp phần tăng trưởng kinh tế Hà Nội nói chung huyện Hồi Đức nói riêng, thực thắng lợi chương tình cơng nghiệp hóa, đại hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho môi trường đầu tư nhằm thu hút Nhà đầu tư nước Tạo mặt cho Nhà đầu tư thứ phát, có kế hoạch khai hác sử dụng quỹ đất cách hợp lý hiệu Góp phân xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, áp dụng tiến khoa học kỹ thuật đại quản lý tiên tiến vào sản xuất Tạo việc làm, thu nhập ổn định cho người lao động địa phương, chuyển dịch cấu lao động, bước tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, xây dựng, giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp khu vực đất nơng nghiệp có giá trị kinh tế thấp 10.2 Kiến nghị Để Dự án sớm vào thực hoạt động Chủ đầu tư kiến nghị quan chức năng: - Sớm phê duyệt Dự án đầu tư - Giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục đầu tư theo quy định hành Nhà nước - Tạo điều kiện cho Chủ đầu tư công tác thi công xây dựng hạng mục Dự án - Đồng thời Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam kiến nghị xin áp dụng quy định ưu đãi đầu tư hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho Chủ đầu tư thực dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 112 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội PHỤ LỤC KÈM THEO Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 113 ... cộng Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 44,2 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội CHƯƠNG... Đức, thành phố Hà Nội Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 19 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố. .. quốc tế Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 40 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội -