Thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp đông la, xã đông la, huyện hoài đức, thành phố hà nội

Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội MỤC LỤC Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội CHƯƠNG SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN 1.1 Sự cần thiết đầu tư - Xã Đông La xã ngoại thành phía Nam huyện Hồi Đức - Hà Nội, ranh giới hành sau: + Phía Bắc giáp xã An Khánh; + Phía Nam giáp huyện Quốc Oai quận Hà Đơng; + Phía Đơng giáp xã La Phù quận Hà Đơng; + Phía Tây giáp xã An Thượng huyện Quốc Oai - Xã có diện tích tự nhiên 448,77ha, địa hình tương đối phẳng, độ dốc địa hình nhỏ 100 Trên địa bàn hầu hết diện tích đất nơng nghiệp Địa hình phẳng thuận lợi để phát triển sản xuất xây dựng sở hạ tầng Đông La với dân số 9.000 người, số người độ tuổi lao động 6.000 người - Xã có vị trí tự nhiên thuận lợi giao thông cách đường Quốc lộ khoảng 4,5km phía Nam, cách đường Tố Hữu - n Lộ khoảng 3km phía Đơng, cách đường Đại lộ Thăng Long khoảng 6km phía Bắc Với vị trí địa lý tương đối thuận lợi nên Đơng La có điều kiện để phát triển kinh tế xã hội sau: + Có thành phố Hà Nội với thị trường lớn, tiêu dùng trực tiếp nhiều loại sản phẩm nông- lâm- thủy sản, vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng, hàng thủ công mỹ nghệ, nguồn nhân lực lao động dồi - Trong năm gần đây, kinh tế xã Đông La có bước phát triển khá, tăng trưởng bình quân đạt mức cao ổn định Năm 2017 kinh tế ước tính tổng thu nhập 439,8 tỷ đồng, đạt 112,4% so với kế hoạch năm Trong giá trị thu từ sản xuất nông nghiệp gần 80 tỷ đồng đạt 100% kế hoạch; thu từ tiểu thủ công nghiệp, xây dựng bản, dịch vụ thương mại 360 tỷ đồng đạt 115,5% so với kế hoạch năm nghề tiểu thủ công nghiệp truyền thống tiếp tục trì phát triển Thu nhập bình quân đầu người 36,5 triệu đồng/người/năm - Xã Đông La xã tiếng với sản phẩm nghề bánh kẹo, buôn bán nhu yếu phẩm, ; Cho đến không ngừng phát triển lớn mạnh, sản phẩm tiêu thụ khắp Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội miền đất nước Đặc biệt, nghề mộc dân dụng, sắt thép - VLXD, khí chế tạo, dệt may xã Đông La khu vực phát triển mạnh, nhu cầu thuê đất làm địa điểm kinh doanh, mặt sản xuất tăng mạnh năm gần đây, gây áp lực lớn cho hệ thống hạ tầng có - Khó khăn lớn Đơng La mặt sản xuất Hiện hộ phải sản xuất khu dân cư, mặt hạn chế Nguồn nhân lực dồi số lượng lao độngtế cótrên, chất lượng cao, giỏi đàobảo tạo Đông nhiều Xuấtvững, phát từ thực việc thành lâp Cụm công nghiệp chưa thực thiết cần góp phần giải vấntay đềnghề cấp bách đảm cho sựLacịn phát triển bền thân Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội thiện môi trường, phù hợp với chủ trương UBND thành phố Hà Nội ưu tiên cho phát triển, xây dựng Cụm công nghiệp nhằm mục tiêu di dời doanh nghiệp, hộ sản xuất, sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường khỏi khu vực đô thị, khu dân cư làng nghề kèm với việc dành phần quỹ đất dịch vụ đầu tư xây dựng trường đào tạo nghề; phù hợp với Quy hoạch phát triển cụm công nghiệp địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2020, có xét đến năm 2030; phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức đến năm 2020, định hướng đến năm 2030; Quy hoạch phát triển nhân lực Việt Nam giai đoạn 2011-2020; Quy định quản lý khu Công nghiệp khu Kinh tế Việc thành lập Cụm công nghiệp Đông La nhiệm vụ cần thiết nhằm mục tiêu thành lập cụm công nghiệp có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng đất đai mở rộng sản xuất, tạo điều kiện quản lý môi trường hỗ trợ sản xuất cho doanh nghiệp 1.2 Mục tiêu đầu tư Việc đầu tư Xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội nhằm mục tiêu sau: - Cụ thể hóa đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội tỷ lệ 1/500 phê duyệt theo Quyết định số 575/QĐ-UBND ngày 01/02/2021 UBND huyện Hoài Đức - Chuyển dịch phần lớn sở sản xuất cũ xã Cụm cơng nghiệp góp phần giảm thiểu mật độ khu vực sản xuất, giảm thiểu mật độ giao thông liên thôn liên xã, giảm thiểu mức độ ô nhiễm môi trường - Cụm công nghiệp đáp ứng yêu cầu mặt sản xuất, thuận lợi cho việc đầu tư đổi công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao chất lượng môi trường sản xuất Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đầu tư dài hạn tạo điều kiện cho hộ sản xuất kinh doanh yên tâm sản xuất đầu tư dài hạn sở vật chất công nghệ - Cụm công nghiệp tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý điểu hành chung, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo điều kiện cho q trình kiểm sốt an tồn thực phẩm kiểm sốt tác động tới mơi trường 1.3 Cơ sở pháp lý dự án 1.3.1 Căn pháp lý chung - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 18/06/2014; - Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020; - Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Luật Bảo vệ môi trường 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014; - Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 chỉnh phủ Quy định chi tiết số nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng; Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam cụm công nghiệp; Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 Chính phủ Quy định quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường kế hoạch bảo vệ môi trường; - Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 Chính phủ Quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng, thi cơng xây dựng bảo trì cơng trình xây dựng; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc hoạt động đầu tư xây dựng; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 28/2020/TT-BCT ngày 16/11/2020 Bộ công thương Quy định, hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 68/2017/NĐ-CP ngày 25/05/2017 phủ Quản lý phát triển cụm công nghiệp nghị định số 66/2020/NĐ-CP ngày 11 tháng năm 2020 phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 68/2017/NĐ-CP; - Thông tư số 20/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 Bộ Xây dựng Hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng quy hoạch đô thị; - Thông tư số 01/2017/TT-BXD ngày 06/02/2017 Bộ Xây dựng Hướng dẫn xác định quản lý chi phí khảo sát xây dựng; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều NĐ 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất; Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 Bộ Xây dựng Hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Thông tư 34/2020/TT-BTC ngày 05/5/2020 Quy định mức thu, nộp phí, lệ phí lĩnh vực xây dựng; Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10-3-2016 Quy định phân cấp cơng trình xây dụng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tư xây dựng; - Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 01/2016/TT-BXD ngày 01/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật QCVN 107:2016/BXD - Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 hướng dẫn thuế thu nhập doanh nghiệp Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 Bộ Tài chính; - Thơng tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 Bộ tài hướng dẫn thuế giá trị gia tăng quản lý thuế Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 Bộ Tài hóa đon bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ; - Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 16/12/2019 Bộ xây dựng Hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; - Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 Bộ xây dựng ban hành suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2020; - Quyết định số 451/QĐ-BXD ngày 21/04/2015 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng mức chi phí xử lý nước thải sinh hoạt; - Quyết định 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 UBND thành phố Hà Nội Ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND thành phố Hà Nội bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội; - Quyết định 11/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 UBND thành phố Hà Nội Về việc ban hành quy định số nội dung thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư địa bàn thành phố Hà Nội; - Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND thành phố Hà Nội Về việc ban hành quy định bảng giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2021 1.3.2 Các pháp lý dự án - Quyết định số 4275/QĐ-UBND ngày 26/9/2012 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức đến năm 2020, định hướng đến năm 2030; - Quyết định số 5785/QĐ-UBND ngày 7/11/2014 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Hoài Đức đến năm 2030, tỷ lệ 1/10,000; Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Quyết định số 3319/QĐ-UBND ngày 07/8/2019 UBND huyện Hoài Đức việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch xây dựng xã Đơng La, huyện Hồi Đức đến năm 2020 định hướng năm 2030; - Quyết định số 2728/QĐ-UBND ngày 26/06/2020 UBND thành phố Hà Nội việc thành lập Cụm cơng nghiệp Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội; - Văn số 1830/VQH-TT1 ngày 17/8/2020; Chỉ giới đường đỏ, hồ sơ xuất số 109/07 ngày 17/8/2020 Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật dự án Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội; - Văn số 3730/VQH-TT1 ngày 22/12/2020 Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội việc làm rõ giới đường đỏ tuyến đường Vành đai phần giáp ranh với Dự án Cụm công nghiệp Đông La; - Văn số 428/CTN-KHKT ngày 19/8/2020 Công ty TNHH MTV nước Hà Đông việc thỏa thuận đấu nối cấp nước cho Dự án đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội; - Văn số 2908/SNN-TL ngày 10/9/2020 Sở NN&PTNT thành phố Hà Nội việc thỏa thuận đấu nối thoát nước cho Dự án đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội; - Văn số 4197/CTSN-QLN.CT ngày 9/10/2020 Công ty TNHH thành viên Đầu tư phát triển thủy lợi Sông Nhuệ việc thỏa thuận đấu nối thoát nước cho Dự án đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội; - Biên số 7191/BB-EVNHANOI ngày 01/9/2020 Tổng công ty điện lực thành phố Hà Nội việc thỏa thuận phương án đầu tư cấp nguồn điện cho Dự án đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội; Quyết việc địnhQuy số 575/QĐ-UBND 01/02/2021 Dự UBND huyện Hồinghiệp Đức phê duyệt Đơng La hoạch chi tiết ngày xây dựng tỷ lệ 1/500 án Cụm công Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 10 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 1.6 Chi phí khác đồng 1.476.533.643 1.7 Chi phí lãi vay thời gian xây dựng đồng 23.827.165.581 1.8 Chi phí dự phịng đồng 20.615.895.585 II Diện tích đất Tổng diện tích đất tự nhiên m2 79.503 Tổng diện tích đất thương phẩm m2 47.603 Đất nhà máy xí nghiệp m2 38.917 m2 8.686 III Đất dịch vụ hỗ trợ khu công nghiệp Suât đầu tư Suất đầu tư 1m2 đất tự nhiên đồng/m2 USD/m2 Suất đầu tư 1m2 đất thương phẩm IV Chi phí bán hàng (2%) V Lợi nhuận dự kiến (20%) Tổng giá trị đầu vào 1m2 đất thương phẩm (chưa VAT) Dự kiến giá chuyển nhượng hạ tầng có VAT 3.018.73 130 đồng/m2 5.041.67 USD/m2 216 đồng/m2 100.833 USD/m2 4,33 đồng/m2 1.008.335 USD/m2 43,3 đồng/m2 6.150.84 USD/m2 264 đồng/m2 6.765.927 29 USD/m2 c Doanh thu dự kiến dự án : - Doanh thu từ việc chuyển nhượng đất có hạ tầng cho khách hàng TT (1) Năm vận hành (2) Đơn giá chuyển nhượng (3) Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng đất nhà máy, xí nghiệp Tỉ lệ lấp đầy Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam Diện tích đất nhà máy xí nghiệp cho thuê Thành tiền 128 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 2020 2021 2022 2023 2024 2025 0 % 6.765.92 7 7 6.765.92 % 0 20 9.521 9.52 19.52 6.765.92 % 6.765.92 % 20 6.765.92 % % 6.765.92 % 20 20 19.52 7 20 9.52 2026 7 Cộng 100% 47.603 - Doanh thu từ việc thu phí quản lý, bảo dưỡng hạ tầng kỹ thuật Đơn giá phí quản lý, bảo dưỡng hạ tầng Diện tích đất nhà máy xí nghiệp cho thuê 64.415.680.93 64.415.680.93 64.415.680.93 64.415.680.93 64.415.680.93 322.078.404.683 TT Năm vận hành 2020 2021 0 2022 9.521 2023 2024 409.385.80 614.078.70 0818.771.60 2025 2026 50 2070 0 21.50 19.041 21.50 28.562 21.50 38.082 21.50 47.603 33.35 47.60 Tổng Bảng tổng hợp doanh thu dự kiến dự án Thành tiền 1.023.464.50 1.587.729.35 59.961.516.361 ST T Năm vận hành Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng Doanh thu từ phí quản lý ( dự kiến 21.500đ /1 m2 Tổng Doanh thu 2020 0 2021 0 2022 64.415.680.937 64.415.680.937 2023 64.415.680.937 409.385.800 64.825.066.737 Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 129 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 2024 64.415.680.937 614.078.700 65.029.759.637 2025 64.415.680.937 818.771.600 65.234.452.537 2026 64.415.680.937 1.023.464.500 65.439.145.437 50 2070 1.587.729.357 1.587.729.357 59.961.516.361 382.039.921.044 Tổng 322.078.404.683 d Chi phí phát triển dự án: Các khoản chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo thiết kế quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng chi phí xây dựng khác - Chi phí thiết bị bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao cơng nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế loại phí liên quan khác; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng chi phí tư vấn khác liên quan; - Chi phí quản lý dự án; - Chi phí giải phóng mặt ứng trước - Chi phí thuê đất phải nộp hàng năm theo quy định - Chi phí lãi vay thời gian xây dựng - Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh chi phí vốn; - Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh yếu tố trượt giá thời gian thực dự án; - Các chi phí khác theo quy định pháp luật Tổng chi phí phát triển dự án sau : - Giá vốn đầu tư : 250.602.017.000 (đồng) - Tổng chi phí vận hành ( chi phí bảo dưỡng , chi phí bán hàng, chi phí hoạt động khác) : 17.873.571.557 (đồng) ( Các bảng biểu tính tốn kèm theo phần phụ lục ) c Đánh giá tiêu tài dự án: - Các số: Giá trị ròng (NVP), suất thu lợi nội (IRR), thời gian thu hồi vốn (T) dự án: + Tổng vốn đầu tư: 250.602.017.000 (đồng) + Chỉ số Giá trị ròng ( NVP) : 18.589.470.424 đồng > 0; Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 130 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội + Suất thu lợi nội (IRR) : 12,95%> lãi suất vay ( 9%) ; + Thời gian thu hồi vốn (T) : năm 03 tháng Như với tiêu kinh tế tính tốn dự án NPV>0 dự án đáng giá, IRR>r (suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được) thời gian thu hồi vốn nhanh Dự án đảm bảo tính khả thi để thực đầu tư xây dựng 8.4.4 Hiệu xã hội dự án a Những đóng đóng góp cho ngân sách Nhà nước ngân sách tỉnh Nộp tiền thuê đất loại thuế : Thuế VAT, Thuế thu nhập doanh nghiệp b Những đóng đóng góp mặt xã hội - Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giao cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Việt Nam đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền lần, chủ đầu tư xây dựng đồng hạ tầng cho tồn dự án - Góp phần tăng quỹ đất cơng nghiệp cho thành phố Hà Nội đóng góp nhiều lợi ích mặt kinh tế xã hội Đáp ứng quỹ đất nhà máy xí nghiệp cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu địa bàn thành phố Hà Nội vùng lân cận Từng bước thực việc đầu tư xây dựng theo quy hoạch , phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội - Sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, không gây ô nhiễm môi trường - Tạo công ăn việc làm cho người lao động - Tạo nguồn thu ngân sách cho thành phố Hà Nội - Đóng góp vào ngân sách cho nhà nước khoản thu lớn thông qua nộp tiền thuê khoản thuế dự án - Phù hợp quy hoạch phát triển xây dựng thành phố Hà Nội, góp phần vào q trình thị hố địa bàn thành phố hồn chỉnh quy hoạch chung tầm nhìn đến năm 2050 - Ngồi ra, địa phương cịn hưởng lợi ích từ hạng mục cơng trình khác cơng viên xanh, mơi trường sống lành, cảnh quan đẹp đại, hạ tầng đồng - Tạo thêm việc làm cho người dân địa phương thông qua việc ưu tiên sử dụng lao động chỗ vào việc đầu tư xây dựng vận hành dự án - Tăng tích lũy cho nhà đầu tư, tăng uy tín thị trường, nâng cao lực đơn vị việc thực dự án đầu tư tạo việc làm, góp phần nâng cao đời sống vật chất Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 131 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội tinh thần cho cán bộ, công nhân viên Công ty 8.4.5 Đánh giá chung đóng góp dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 132 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội Căn vào Hiệu kinh tế - tài chính, Hiệu xã hội dự án nhận thấy việc xây dựng Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Cụm cơng nghiệp Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội khơng mang lại lợi ích cho ngân sách địa phương nhà đầu tư mà có tác động tích cực mặt xã hội, mang lại mặt cho Thành phố Hà Nội tạo bàn đạp cho chương trình phát triển kinhtế xã hội khu vực lân cận, đồng thời khẳng định vai trò doanh nghiệp quản lý, điều hành, huy động nguồn lực thành phần kinh tế để thực thành công dự án, giảm tỷ trọng nguồn vốn đầu tư nước lĩnh vực mà doanh nghiệp nước đảm đương được; tăng tỷ trọng đóng góp doanh nghiệp nước nguồn thu ngân sách, tăng sức mạnh cho thành phần kinh tế nước Bảng tổng hợp thơng số, tiêu kinh tế tài dự án TT I Chỉ tiêu Đơn vị Trị số Các tiêu quy mơ dự án Tổng diện tích dự án m2 79.503 1.1 Đất nhà xưởng m2 38.917 1.2 Đất dịch vụ hỗ trợ m2 8.686 1.3 Đất xanh cách ly m2 7.999 1.4 Đất trung tâm quản lý điều hành m2 1.5 Đất hạ tầng kỹ thuật m2 1.6 Đất giao thông m2 775 78 21.23 1.7 Đất bãi đỗ m2 II Các tiêu kinh tế dự án 1.109 138.826 250.602.017.00 Tổng vốn đầu tư xây dựng ( bao gồm tiền giải phóng mặt lãi vay ) đồng Dự kiến giá chuyển nhượng hạ tầng chưa bao gồm VAT đồng/m2 6.765.927 USD/m2 290 II Các tiêu hiệu Tổng doanh thu đồng 1.1 Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng đất nhà máy, xí nghiệp, dịch vụ đồng 1.2 Doanh thu quản lý, bảo dưỡng hạ tầng đồng Tổng lợi nhuận đồng Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận Giá trị rịng (NPV) Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam % đồng 382.039.921.04 322.078.404.68 59.961.516.36 91.837.219.309 9,00 % 18.589.470.424 133 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội Suất thu lợi nội (IRR) Thời hạn thu hồi vốn (theo tiêu động) Tỷ số thu chi ( tỷ số lợi ích/ chi phí Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam % năm 12,95% 4,3 1,5 134 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội R=B/C IV Các tiêu hiệu kinh tế xã hội Thuế thu nhập doanh nghiệp đồng 22.154.005.55 8.5 Phương thức khai thác quản lý dự án 8.5.1 Cơ chế chung: Dự án đầu tư theo chế: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, quản lý đầu tư, lựa chọn nhà thầu tư vấn, xây lắp đảm bảo tuân thủ pháp luật xây dựng, cạnh tranh lành mạnh Nhà đầu tư chịu trách nhiệm chủ động thực công việc từ công tác chuẩn bị đầu tư, phối hợp GPMB đến việc xây dựng hạng mục cơng trình khai thác cơng trình theo quy hoạch duyệt 8.5.2 Cơ chế xây dựng khai thác: Nhà đầu tư tiến hành phối hợp với quyền địa phương quan có liên quan tiến hành giải phóng mặt quản lý mặt giao Tiến hành xây dựng sở hạ tầng theo tiến độ dự án phê duyệt Sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn vay huy động hợp pháp khác để hoàn thành hạng mục hạ tầng kỹ thuật theo thiết kế theo tiến độ thực dự án 8.5.3 Phương án quản lý, vận hành dự án: - Đối với tồn cơng trình hạ tầng khu vực dự án : Nhà đầu tư tiến hành quản lý, bảo trì bảo dưỡng sau hồn thành việc đầu tư xây dựng - Đối với toàn diện tích đất thương phẩm ( bao gồm đất nhà máy xí nghiệp đất hành dịch vụ) nhà đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng đất có hạ tầng theo quy định hành nhà nước 8.6 Khả đáp ứng vốn đầu tư nhà đầu tư Theo quy định Khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Nhà đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu để thực dự án khơng thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 trở lên; có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác Với tổng vốn thực đầu tư: 250.602.017.000 đồng đó, vốn góp thực dự án (>=20% TMDT) là: 50.120.403.400 đồng Theo báo cáo tài đến hết 31/12/2020 (các báo cáo kiểm toán gửi kèm theo) giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam vốn chủ sở hữu Cơng ty > 50.120.403.400 ( đồng) Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 135 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội Như Công ty Cổ phần đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam đảm bảo có đủ khả tài để đầu tư dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La theo quy định nhà nước CHƯƠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐẦU TƯ 9.1 Hình thức tổ chức quản lý đầu tư thực dự án 9.1.1 Trách nhiệm chủ đầu tư: Trách nhiệm Chủ đầu tư Ban quản lý dự án quy định Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2018 chỉnh phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình cụ thể dự án sau: *) Chủ đầu tư: - Tổ chức thẩm định phê duyệt bước thiết kế, dự toán xây dựng cơng trình sau dự án phê duyệt - Phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu kết đấu thầu - Ký kết hợp đồng với nhà thầu - Thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng theo biên nghiệm thu - Nghiệm thu để đưa công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng *) Ban quản lý dự án: - Thực thủ tục giao nhận đất, xin cấp phép xây dựng, chuẩn bị mặt xây dựng công việc khác phục vụ cho việc xây dựng cơng trình - Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng cơng trình để chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định - Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu - Đàm phán ký kết hợp đồng với nhà thầu theo ủy quyền chủ đầu tư - Thực nhiệm vụ giám sát thi cơng xây dựng cơng trình có đủ điều kiện lực - Nghiệm thu, toán, toán theo hợp đồng ký kết - Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an tồn vệ sinh mơi trường cơng trình xây dựng - Nghiệm thu, bàn giao cơng trình - Lập báo cáo thực vốn đầu tư hàng năm, báo cáo giám sát đầu tư xây dựng cơng trình, báo cáo tốn dự án hồn thành đưa vào khai thác, sử dụng 9.1.2 - UBND thành phố Hà Nội Quyết định giao đất theo ranh giới quy hoạch phê duyệt, để Chủ đầu tư thực Dự án theo quy định pháp luật đất đai Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 136 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Có kế hoạch đạo thực kế hoạch phát triển hoạt động cơng ích thị phù hợp với tiến độ phát triển dự án - Chỉ đạo thành lập hội đồng giải phóng mặt phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổ chức thực hỗ trợ giải pháp hành việc giải phóng mặt theo quy định pháp luật - Cung cấp sơ sở hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án, lập kế hoạch chi ngân sách hoàn vốn đầu tư sơ sở hạ tầng kỹ thuật hàng rào Chủ đầu tư thực - Quyết định giải pháp tạo điều kiện thuận lợi ưu đãi dự án - Thực giám sát, đánh giá việc đầu tư xây dựng dự án theo quy định c) Các Sở Ban ngành có liên quan - Sở Xây dựng, Sở Công thương, Sở Tài nguyên môi trường, Sở Kế hoạch đầu tư có trách nhiệm quản lý dự án theo chức năng, nhiệm vụ quy định 9.1.3 Tổ chức quản lý: Sơ đồ tổ chức quản lý điều hành dự án - Các quan chức Hội đồng quản trị đạo, uỷ quyền Ban giám đốc Công ty tổ chức thực dự án Các phịng chức Cơng ty hỗ trợ Ban Giám đốc Ban quản lý để thực dự án Chức cụ thể sau: - Các Phòng chức năng: Hỗ trợ BQL quản lý q trình thi cơng hạng mục cơng trình tiến độ chất lượng, tốn cơng trình, hồ sơ pháp lý liên quan - Ban quản lý dự án: Trực tiếp tổ chức quản lý dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 137 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Các đơn vị tư vấn dịch vụ thi cơng: Có chức tư vấn cho chủ đầu tư khảo sát, thiết kế, kỹ thuật cung cấp dịch vụ trình thi cơng, giám sát quản lý chất lượng cơng trình - Các đơn vị thi cơng: Thi cơng cơng trình quản lý Ban quản lý phịng chức Cơng ty 9.2 Tiến độ đầu tư: - Từ Quý II năm 2020 đến Quý I năm 2021: thực công tác chuẩn bị đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng, lập hồ sơ đề xuất xin chấp thuận đầu tư; Lập TKCS Dự án đầu tư; Lập hồ sơ thiết kế vẽ thi cơng, tổng dự tốn; - Từ Q I năm 2021 đến Quý II năm 2022: Giải phóng mặt bằng, giao đất, thực đầu tư xây dựng toàn hạng mục hạ tầng kỹ thuật dự án - Thời gian đưa cơng trình vào hoạt động ( vận hành sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ ) : từ quý III năm 2022 đến hết quý IV năm 2072 9.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư - Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư quy mô đầu tư - Xác định nhu cầu đất cụm công nghiệp, khả cạnh tranh sản phẩm - Xem xét khả nguồn vốn đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư; - Điều tra, khảo sát địa điểm xây dựng; - Thực khảo sát thiết kế xây dựng; - Xin cấp giới đường đỏ thỏa thuận khác; - Chủ trương thành lập cụm cơng nghiệp - Lập trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; - Lập trình duyệt dự án đầu tư; - Thẩm định,trình phê duyệt thiết kế tổng dự toán, dự toán cơng trình; - Xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư ; - Di dời giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt xây dựng khởi cơng cơng trình; - Xin giấy phép xây dưng; - Thực công việc phát sinh khác 9.2.2 Giai đoạn thực đầu tư - Đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng cơng trình; - Tiến hành thi cơng, xây lắp hạng mục cơng trình; - Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị chất lượng xây dựng 9.2.3 Giai đoạn kết thức đầu tư đưa vào sử dụng - Nghiệm thu bàn giao cơng trình; - Vận hành cơng trình hướng dẫn sử dụng cơng trình; - Thực bảo hành cơng trình; - Quyết tốn vốn đầu tư; Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 138 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội - Phê duyệt tốn vốn đầu tư 9.3 Hình thức đầu tư Hình thức đầu tư dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 139 CHƯƠNG 10 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 10.1 Kết luận - Việc đầu tư Xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội cụ thể hóa định hướng đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, tỷ lệ 1/500 phê duyệt theo Quyết định số 575/QĐ-UBND ngày 01/02/2018 UBND huyện Hoài Đức - Dự án lập sở phân tích đánh giá thơng tin thực tế tình hình nhu cầu đất cụm công nghiệp địa bàn thành phố Hà Nội dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hành - Đây dự án hoàn toàn khả thi mặt kỹ thuật, môi trường tài đặc biệt dự án mang lại hiệu mặt xã hội lớn: Góp phần tăng trưởng kinh tế Hà Nội nói chung huyện Hồi Đức nói riêng, thực thắng lợi chương tình cơng nghiệp hóa, đại hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho môi trường đầu tư nhằm thu hút Nhà đầu tư nước Tạo mặt cho Nhà đầu tư thứ phát, có kế hoạch khai hác sử dụng quỹ đất cách hợp lý hiệu Góp phân xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, áp dụng tiến khoa học kỹ thuật đại quản lý tiên tiến vào sản xuất Tạo việc làm, thu nhập ổn định cho người lao động địa phương, chuyển dịch cấu lao động, bước tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, xây dựng, giảm tỷ trọng sản xuất nơng nghiệp khu vực đất nơng nghiệp có giá trị kinh tế thấp 10.2 Kiến nghị Để Dự án sớm vào thực hoạt động Chủ đầu tư kiến nghị quan chức năng: - Sớm phê duyệt Dự án đầu tư - Giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục đầu tư theo quy định hành Nhà nước - Tạo điều kiện cho Chủ đầu tư công tác thi công xây dựng hạng mục Dự án - Đồng thời Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam kiến nghị xin áp dụng quy định ưu đãi đầu tư hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho Chủ đầu tư thực dự án PHỤ LỤC KÈM THEO ... 536.7 Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 99.9 49 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. .. nước cứu hỏa Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 44 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội. .. 6,90m Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Việt Nam 40 Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - •