II. Phương án khai thác dự án
8.4 Hiệu quả đầu tư của dự án
8.4.1. Căn cứ xác định :
- Thời gian hoạt động dự án : 50 năm
- Dự kiến đến năm 2022 sẽ hoàn thành đầu tư xây dựng toàn bộ phần hạ tầng của dự án, đưa trạm xử lý nước thải vào hoạt động, thu hút các nhà đầu tư sản xuất kinh doanh.
- Dự kiến đến hết năm 2024 sẽ chuyển nhượng hết tồn bộ đất thương phẩm có hạ tầng - Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp
-Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế
- Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 2 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính;
- Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 Hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 2 năm 2015 của Chính phủ
- Thơng tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 của Bộ tài chính hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 2 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ
Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 8.4.2. Một số ưu đãi khi đầu tư xây dựng cụm công nghiệp
- Căn cứ Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước ( tại khoản 2- điều 19) dự án được miễn giảm 2 năm tiền thuê đất trong thời gian đầu tư xây dựng ( kể từ khi có quyết định giao đất)
- Căn cứ Nghị định 68/2017/NĐ-CP ngày 25/05/2017 của chỉnh phủ về Quản lý phát triển cụm công nghiệp ( tại điều 28)
Dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp được miễn tiền thuê đất 11 năm, được xem xét vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước với mức không quá 70% tổng mức đầu tư và hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhiều mức ưu đãi thì áp dụng mức ưu đãi cao nhất.
8.4.3. Phương án tài chính của dự án
a. Phương án kinh doanh dự án :
Tồn bộ đất nhà máy, xí nghiệp thuộc Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La sẽ được chuyển nhượng cho các nhà máy, xí nghiệp, cá nhân có nhu cầu đất cụm cơng nghiệp trên địa xã Đông La và các vùng lân cận.
Giá chuyển nhượng được tính tốn căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm ( giá đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các loại thuế, phí nộp cho nhà nước và mức lãi đảm bảo cho lợi ích chủ đầu tư)
Phương thức chuyển nhượng hạ tầng : Chủ đầu tư ký hợp đồng trực tiếp với khách hàng theo đúng trình tự về thủ tục mua bán theo pháp luật.
b. Kế hoạch giá chuyển nhượng dự án :
Nội dung Tỷ lệ tăng Đơn giá
Đất chuyển nhượng hạ tầng (Bao gồm VAT)
10% định kỳ 5 năm 6.765.927 đồng/m2
Phí quản lý 10% định kỳ 5 năm 21.500 đồng/m2/năm
Bảng tính toán đơn giá dự kiến chuyển nhượng hạ tầng gắn liền với đất
T
T Hạng mục Đơn vị tính Giá trị
I Tổng mức đầu tư VNĐ 250.602.017.000
1.1 Chi phí xây dựng đồng 81.846.762.000
1.2 Chi phí thiết bị đồng 5.900.668.000
1.3 Chi phí bồi thường GPMB và phát
triển đất trồng lúa đồng 109.967.438.000
1.4 Chi phí quản lý dự án đồng 1.535.580.025
Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội
1.6 Chi phí khác đồng 1.476.533.643
1.7 Chi phí lãi vay trong thời gian xây
dựng đồng 23.827.165.581 1.8 Chi phí dự phịng đồng 20.615.895.585 II Diện tích đất 1 Tổng diện tích đất tự nhiên m2 79.503 2 Tổng diện tích đất thương phẩm m2 47.603 Đất nhà máy xí nghiệp m2 38.917
Đất dịch vụ hỗ trợ khu công nghiệp m2 8.686
III Suât đầu tư
1 Suất đầu tư trên 1m2 đất tự nhiên đồng/m2 3.018.739
USD/m2 130
2 Suất đầu tư trên 1m2 đất thương
phẩm đồng/m2 5.041.674
USD/m2 216
IV Chi phí bán hàng (2%) đồng/m2 100.833
USD/m2 4,33
V Lợi nhuận dự kiến (20%) đồng/m2 1.008.335
USD/m2 43,3
Tổng giá trị đầu vào trên 1m2 đất
thương phẩm (chưa VAT) đồng/m2 6.150.842
USD/m2 264
Dự kiến giá chuyển nhượng hạ
tầng đã có VAT đồng/m2 6.765.927
USD/m2 290
c. Doanh thu dự kiến dự án :
- Doanh thu từ việc chuyển nhượng đất có hạ tầng cho khách hàng
TT Năm vận
hành
Đơn giá chuyển nhượng
Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng trên đất nhà máy, xí nghiệp
(1) (2) (3) Tỉ lệ lấp
đầy
Diện tích đất nhà máy xí nghiệp cho thuê
Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 0 2020 0% 0 1 2021 6.765.927 0% 0 0 2 2022 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 3 2023 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 4 2024 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 5 2025 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 6 2026 6.765.927 20% 9.521 64.415.680.937 Cộng 100% 47.603 322.078.404.683
- Doanh thu từ việc thu phí quản lý, bảo dưỡng hạ tầng kỹ thuật
TT Năm vận hành Đơn giá phí quản lý, bảo dưỡng hạ tầng Diện tích đất nhà máy xí nghiệp cho
thuê Thành tiền 0 2020 1 2021 0 0 2 2022 9.521 0 3 2023 21.500 19.041 409.385.800 4 2024 21.500 28.562 614.078.700 5 2025 21.500 38.082 818.771.600 6 2026 21.500 47.603 1.023.464.500 … … … … … 50 2070 33.354 47.603 1.587.729.357 Tổng 59.961.516.361
Bảng tổng hợp doanh thu dự kiến dự án ST
T
Năm vận hành
Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng Doanh thu từ phí quản lý ( dự kiến 21.500đ /1 m2 Tổng Doanh thu 0 2020 0 0 0 1 2021 0 0 0 2 2022 64.415.680.937 0 64.415.680.937 3 2023 64.415.680.937 409.385.800 64.825.066.737
Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 4 2024 64.415.680.937 614.078.700 65.029.759.637 5 2025 64.415.680.937 818.771.600 65.234.452.537 6 2026 64.415.680.937 1.023.464.500 65.439.145.437 … … … … … 50 2070 1.587.729.357 1.587.729.357 Tổng 322.078.404.683 59.961.516.361 382.039.921.044
d. Chi phí phát triển của dự án:
Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo đúng thiết kế đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng và các chi phí xây dựng khác.
- Chi phí thiết bị bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao cơng nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí giải phóng mặt bằng ứng trước
- Chi phí thuê đất phải nộp hàng năm theo quy định - Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng
- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
- Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;
- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật. Tổng chi phí phát triển dự án như sau :
- Giá vốn đầu tư : 250.602.017.000 (đồng)
- Tổng chi phí vận hành ( chi phí bảo dưỡng , chi phí bán hàng, chi phí hoạt động khác) : 17.873.571.557 (đồng)
( Các bảng biểu tính toán kèm theo ở phần phụ lục )
c. Đánh giá các chỉ tiêu tài chính của dự án:
- Các chỉ số: Giá trị hiện tại ròng (NVP), suất thu lợi nội tại (IRR), thời gian thu hồi vốn (T) của dự án:
+ Tổng vốn đầu tư: 250.602.017.000 (đồng)
Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội
+ Suất thu lợi nội tại (IRR) : 12,95%> lãi suất vay ( 9%) ; + Thời gian thu hồi vốn (T) : 4 năm 03 tháng.
Như vậy với chỉ tiêu kinh tế tính tốn của dự án là NPV>0 dự án đáng giá, IRR>r (suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được) và thời gian thu hồi vốn nhanh. Dự án đảm bảo tính khả thi để thực hiện đầu tư xây dựng.
8.4.4 Hiệu quả xã hội của dự án
a. Những đóng đóng góp cho ngân sách Nhà nước và ngân sách tỉnh.
Nộp tiền thuê đất và các loại thuế : Thuế VAT, Thuế thu nhập doanh nghiệp
b. Những đóng đóng góp về mặt xã hội .
- Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La, xã Đông La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội giao cho Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng Việt Nam đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền một lần, chủ đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng cho toàn dự án.
- Góp phần tăng quỹ đất cơng nghiệp cho thành phố Hà Nội đóng góp nhiều lợi ích về mặt kinh tế xã hội. Đáp ứng được quỹ đất về nhà máy xí nghiệp cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu trên địa bàn thành phố Hà Nội và các vùng lân cận. Từng bước thực hiện việc đầu tư xây dựng theo quy hoạch , phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội .
- Sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, không gây ô nhiễm môi trường. - Tạo công ăn việc làm cho người lao động.
- Tạo nguồn thu ngân sách cho thành phố Hà Nội.
- Đóng góp vào ngân sách cho nhà nước một khoản thu lớn thông qua nộp tiền thuê và các khoản thuế của dự án
- Phù hợp quy hoạch phát triển xây dựng thành phố Hà Nội, góp phần vào q trình đơ thị hố trên địa bàn thành phố đang hồn chỉnh quy hoạch chung tầm nhìn đến năm 2050.
- Ngồi ra, địa phương cịn được hưởng lợi ích từ các hạng mục cơng trình khác như cơng viên cây xanh, mơi trường sống trong lành, cảnh quan đẹp và hiện đại, hạ tầng đồng bộ…
- Tạo thêm việc làm cho người dân địa phương thông qua việc ưu tiên sử dụng lao động tại chỗ vào việc đầu tư xây dựng và vận hành dự án.
- Tăng tích lũy cho nhà đầu tư, tăng uy tín trên thị trường, nâng cao năng lực của đơn vị trong việc thực hiện dự án đầu tư và tạo việc làm, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho cán bộ, công nhân viên Công ty.
8.4.5. Đánh giá chung về đóng góp của dự án
Căn cứ vào Hiệu quả kinh tế - tài chính, Hiệu quả xã hội của dự án nhận thấy rằng việc xây dựng Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội khơng những mang lại lợi ích cho ngân sách địa phương và các nhà đầu tư mà cịn có những tác động tích cực về mặt xã hội, mang lại một bộ mặt mới cho Thành phố Hà Nội và tạo một bàn đạp cho các chương trình phát triển kinh
Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Đông La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội
tế xã hội ở các khu vực lân cận, đồng thời khẳng định được vai trò của các doanh nghiệp trong quản lý, điều hành, huy động mọi nguồn lực của các thành phần kinh tế để thực hiện thành công dự án, giảm tỷ trọng nguồn vốn đầu tư của nước ngồi trong các lĩnh vực mà doanh nghiệp trong nước có thể đảm đương được; tăng tỷ trọng đóng góp của các doanh nghiệp trong nước đối với nguồn thu ngân sách, tăng sức mạnh cho các thành phần kinh tế trong nước.
Bảng tổng hợp thông số , chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án
TT Chỉ tiêu Đơn vị Trị số
I Các chỉ tiêu quy mơ dự án
Tổng diện tích dự án m2 79.503
1.1 Đất nhà xưởng m2 38.917
1.2 Đất dịch vụ hỗ trợ m2 8.686
1.3 Đất cây xanh cách ly m2 7.999
1.4 Đất trung tâm quản lý điều hành m2 775
1.5 Đất hạ tầng kỹ thuật m2 787
1.6 Đất giao thông m2 21.230
1.7 Đất bãi đỗ m2 1.109
II Các chỉ tiêu kinh tế dự án 138.826
1 Tổng vốn đầu tư xây dựng ( bao gồm tiền
giải phóng mặt bằng và lãi vay ) đồng 250.602.017.000 2 Dự kiến giá chuyển nhượng hạ tầng chưa
bao gồm VAT đồng/m2 6.765.927
USD/m2 290
II Các chỉ tiêu hiệu quả
1 Tổng doanh thu đồng 382.039.921.044
1.1 Doanh thu chuyển nhượng hạ tầng trên
đất nhà máy, xí nghiệp, dịch vụ đồng 322.078.404.683 1.2 Doanh thu quản lý, bảo dưỡng hạ tầng đồng 59.961.516.361
2 Tổng lợi nhuận đồng 91.837.219.309
3 Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được % 9,00%
4 Giá trị hiện tại ròng (NPV) đồng 18.589.470.424
5 Suất thu lợi nội tại (IRR) % 12,95%
6 Thời hạn thu hồi vốn (theo chỉ tiêu động) năm 4,3
Dự án: Đầu tư xây dựng Cụm cơng nghiệp Đơng La, xã Đơng La, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội
R=B/C
IV Các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế xã hội
1 Thuế thu nhập doanh nghiệp đồng 22.154.005.558