a) Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc
Đơn giá xây dựng nhà, công trình và vật kiến trúc khác để tính bồi thường, hỗ trợ thiệt hại của các hộ dân trong dự án được áp dụng theo đơn giá xây dựng mới quy định tại Quyết định số 5184/QĐ-UB-KT ngày 09/11/1996; số 5675/QĐ-UB-KT ngày 24/10/1998 và số 15/2001/QĐ-UB ngày 23/02/2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhân với hệ số K=1,2 lần.
73
+ Đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất thuộc đối tượng được bồi thường theo quy định tại điều 6 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ được bồi thường thiệt hại:
- Nhà ở có giấy tờ hợp lệ hoặc không có giấy tờ hợp lệ nhưng đã xây dựng và sử dụng từ trước ngày 16/08/2000 được tính tính bồi thường thiệt hại bằng 100% đơn giá nêu tại điểm 1 nêu trên.
- Đối với nhà cấp 4, nhà tạm và các công trình phụ độc lập (không phân biệt có hay không có giấy tờ hợp lệ) được tính đền bù bằng 100% đơn giá.
- Trường hợp xây dựng không có giấy phép sau ngày 16/08/2000 không xét hỗ trợ và phải tự tháo dỡ vô điều kiện.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng trên đất thuộc đối tượng không được bồi thường thiệt hại về đất theo quy định tại điều 7 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ, được xét hỗ trợ như sau:
- Xây dựng từ ngày 16/08/2000 trở về trước nếu không bị Quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì hỗ trợ bằng 50% đơn giá.
- Xây dựng sau ngày 16/08/2000 thì không xét hỗ trợ và phải tự tháo dỡ vô điều kiện.
b) Bồi thường cây trồng, hoa màu, mồ mả và tài sản khác
+ Đối với cây trồng, hoa màu nuôi: Được áp dụng theo khung giá chuẩn theo bảng dưới đây:
Bảng 2.15. Bảng tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng và hoa màu
Stt Loại cây trồng Đơn vị tiền Loại đang thu hoạch Loại chƣa thu hoạch Loại còn nhỏ Cây trồng mới I Cây ăn trái
1 Dừa gáo; Điều; Mít; Xoài; Cam,Chôm chôm; Sabôchê; Vú Đ/cây 120.000 – 150.000 70.000 – 80.000 20.000 – 30.000 Tính bồi hoàn chi phí cây giống, công trồng…
74 sữa; Sầu riêng; Măng cụt;…..và các loại cây có giá trị tương ứng theo thời giá tại địa
phương 2 Mãng cầu; Lê ki ma; Táo; Chanh; Dâu; Bơ; Cau; Thanh long…..và các loại cây có giá trị tương ứng Đ/cây 80.000 – 100.000 50.000 – 60.000 15.00 0 – 18.000 3 Ổi; Me; Khế; Sa kê; Hồng quân; Sơ ri; Đào
tiên…..và các loại cây có giá trị tương ứng Đ/cây 50.000– 70.000 25.000 – 35.000 10.000 – 15.000 4 Chuối; Đu đủ…..và các loại cây có giá trị tương ứng Đ/cây 15.000 – 20.000 8.000 – 12.000 4.000 – 6.000 I II Cây khác
75
Riêng đối với vườn cây chuyên canh tập trung được tính bồi thường tăng thêm không quá 50% khung giá chuẩn. Đối với vật nuôi (tôm, cá) chưa đến hạn thu hoạch, nay phải giải phóng mặt bằng ngay thì được bồi thường thiệt hại giá trị sản lượng thực tế của vụ đó theo thời giá tại địa phương.
+ Mồ mả các loại:
- Mộ đất : 1.000.000 đồng/mộ
- Mộ xây dựng thường, đá ong : 1.500.000 đồng/mộ
- Mộ xây kiên cố : 4.000.000 đồng/mộ
- Mộ xây bán kiên cố : 2.500.000 đồng/mộ
- Mộ cải táng : 400.000 đồng/mộ
- Hỗ trợ tiền đất cải táng : 1.000.000 đồng/mộ
1
Cây gõ, sao, dầu…(đường kính dưới 20cm/cây): 30.000 đ – 100.000 đ; Cây gòn, điệp, bình bát, tram bầu, đồng mức: 10.000 đ – 30.000 đ/cây; Cây bần, vẹt, nấm, mù u, chàm: 8.000 đ – 15.000 đ/cây
2 Tre gai: 3.000 đ – 5.000 đ/cây; Tre tàu: 5.000 đ – 7.000 đ/cây; Tầm vông: 2.000 đ – 4.000 đ/cây; Trúc: 2.00 đ – 500 đ/cây
3
Cây bạch đàn; Tràm bong vàng; Dương xoan: 20.000 đ – 25.000 đ/cây (có đường kính trên 20 cm); 10.000 đ/cây (có đường kính từ 10 cm < 20 cm); : 5.000 đ – 10.000 đ/cây (có đường kính từ 5 cm < 10 cm); 1.000 đ – 3.000 đ/cây (có đường kính < 5 cm)
4 Cây cao su (tính giá gấp 04 lần cây bạch đàn)
I
III Hoa màu
1
Thơm: 3.000 đ – 6.000 đ/bụi; Khoai mì: 800 đ – 1.000 đ/bụi; Đậu phộng: 800 đ – 1.000 đ/m2; Lúa: 60.000 đ – 80.000 đ/m2; Mạ: 5.000 đ – 7.000 đ/m2; Dừa nước: 6.000 đ – 8.000 đ/bụi (3-6 tàu/bụi); Mía cây: 800 đ – 1.000 đ/bụi; Cây cói: 4.000 đ – 6.000 đ/m2; Rau muống: 3.000 đ – 5.000 đ/m2; Xả: 5.000 đ – 20.000 đ/bụi; Cây sen: 8.000 đ – 10.000 đ/m2
2 Hoa màu khác: 1.000 đ – 3.000 đ/m2
76
- Mộ đặc biệt kiên cố, kiến trúc phức tạp thì chủ đầu tư phối hợp với Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án xem xét mức bồi thường hợp lý.
- Đối với mộ vắng chủ, Uỷ ban nhân dân Xã giúp Chủ đầu tư dự án hợp đồng với đơn vị phục vụ mai táng tổ chức bốc mộ và di dời.
+ Tài sản khác:
- Nhà có hệ thống điện thoại, đồng hồ nước, điện (thuê bao), giếng nước thì được bồi thường như sau:
* Điện thoại: Theo giá lắp đặt mới hoặc di dời của Công ty Điện thoại thành phố Hồ Chí Minh.
* Đồng hồ điện (thuê bao): Theo giá lắp đặt mới hoặc di dời của Công ty Điện lực thành phố Hồ Chí Minh.
* Đồng hồ nước (thuê bao): 2.000.000 đồng/cái. * Giếng nước khoan:
+ Sâu dưới 30m : 1.500.000 đồng/giếng.
+ Sâu từ 30m đến 50m : 3.000.000 đồng/giếng.
+ Sâu trên 50m : 5.000.000 đồng/giếng.
+ Giếng nước đào thủ công : 80.000 đồng/mét sâu.
- Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật (đèn đường, cáp điện thoại, đường điện, cấp thoát nước....) áp dụng phương án di dời cụ thể cho từng trường hợp. Phương án di dời bồi thường thiệt hại do đơn vị quản lý trực tiếp công trình đó lập theo tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật chuyên ngành được cơ quan chủ quản thông qua và cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
2.3.2.4 Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ và tái định cư
2.3.2.4.1 Các khoản hỗ trợ
a) Hỗ trợ tháo dỡ, di chuyển nhà:
- Hỗ trợ 2.000.000 đ/căn đối với nhà cấp 3 trở lên. - Hỗ trợ 1.000.000 đ/căn đối với nhà cấp 4 và nhà tạm.
b) Hỗ trợ về đời sống:
Được hỗ trợ một lần với số tiền 1.000.000 đồng cho mỗi nhân khẩu có hộ khẩu thường trú tại căn nhà phải di dời. Đối với những người có hộ khẩu gốc tại thành phố được cơ quan Công An cho tạm trú dài hạn tại căn nhà phải di chuyển và đã có thời hạn tạm trú tối thiểu 5 năm, kể cả đối tượng thuộc KT3, được nhận mức hỗ trợ như nhân khẩu thường trú.
77
c) Hỗ trợ thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh:
- Hộ trực tiếp kinh doanh, có giấy phép đăng ký kinh doanh còn hiệu lực, được hỗ trợ như sau:
+ Hộ có doanh thu dưới 2.000.000 đ/tháng : 1.000.000 đ/hộ.
+ Hộ có doanh thu từ 2.000.000đ đến dưới 4.000.000đ/tháng: 2.000.000 đ/hộ. + Hộ có doanh thu từ 4.000.000đ đến dưới 6.000.000đ/tháng: 3.000.000 đ/hộ. + Hộ có doanh thu từ 6.000.000đ đến dưới 8.000.000đ/tháng: 5.000.000 đ/hộ. + Hộ có doanh thu từ 8.000.000đ đến dưới 10.000.000đ/tháng: 7.000.000 đ/hộ. + Hộ có doanh thu từ 10.000.000đ/tháng trở lên được hỗ trợ theo thực lãi trong 6 tháng (nhưng không thấp hơn 8.000.000 đồng/hộ).
- Doanh thu và thực lãi để tính hỗ trợ là doanh thu và thực lãi bình quân của 03 tháng gần nhất của thời đểm bị thu hồi đất (căn cứ theo số liệu của cơ quan thuế cung cấp).
- Riêng những hộ buôn bán tại gia đình nhưng chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (có nộp thuế hoa chi được UBND xã xác nhận) thì được xét hỗ trợ nhưng không quá 800.000 đồng/hộ.
d) Đối với gia đình chính sách: (có giấy chứng nhận của cơ quan chức năng có thẩm quyền) được hỗ trợ thêm mỗi hộ gia đình như sau:
- Bà Mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng lao động: 5.000.000 đồng/hộ
- Thương bệnh binh, gia đình liệt sĩ (cha, mẹ, chồng, con là liệt sĩ: 3.000.000 đồng/hộ.
- Các đối tượng đang được hưởng trợ cấp xã hội của Nhà nước: 1.000.000 đồng/hộ.
- Trường hợp trong một hộ gia đình có nhiều đối tượng chính sách thì chỉ tính một mức hỗ trợ của đối tượng có mức hỗ trợ cao nhất.
e) Đối với những người chủ yếu sống bằng nghề nông và còn trong độ tuổi lao động có tên trong hộ khẩu thường trú của hộ gia đình đó nay phải chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất, được hỗ trợ chi phí đào tạo chuyển đổi ngành nghề với mức 1.000.000 đồng/người.
Đối với các hộ có nhà ở, đất ở phải di chuyển có yêu cầu tự tìm nơi ở mới, không vào khu tái định cư của dự án thì được hỗ trợ thêm 20% giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất ở của hộ gia đình đó nhưng tổng giá trị bồi thường và hỗ trợ về đất ở
78
không thấp hơn 25.000.000 đồng/hộ. Trường hợp thấp hơn 25.000.000 đồng, thì chủ đầu tư hỗ trợ thêm cho đủ 25.000.000 đồng/hộ.
Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp, hợp lệ khi bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở, đất nông nghiệp chấp hành tốt chủ trương, chính sách và di dời bàn giao mặt bằng trước thời hạn quy định của Hội đồng bồi thường của dự án, được khen thưởng bằng tiền với mức không quá 5.000.000 đồng/hộ, được phân theo các mức khen thưởng sau:
- Đối với các hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở và đất nông nghiệp được nhận mức khen thưởng: 5.000.000 đồng/hộ.
- Đối với các hộ gia đình bị thu hồi một phần diện tích đất các loại được hỗ trợ : 2.000.000 đồng/hộ.
2.3.2.4.2 Chính sách tái định cư của dự án
Áp dụng các phương thức phù hợp với quy định bồi thường, hỗ trợ thiệt hại vào hoàn cảnh cụ thể của các hộ dân: điều chỉnh, hoán đổi, bán đứt, bán trả góp với giá cả phù hợp với khả năng thanh toán của từng đối tượng trên nguyên tắc không kinh doanh.
a) Đối tượng và điều kiện tái định cư
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi toàn bộ diện tích nhà ở, đất ở.
- Đất bị thu hồi là đất có giấy tờ hợp lệ hoặc không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại.
- Chủ sử dụng đất bị thu hồi có yêu cầu tái bố trí với nguyên tắc một căn hộ/một lô đất theo quy hoạch ở khu tái định cư.
- Trường hợp đặc biệt (hộ gia đình có khuôn viên đất rộng, có nhiều thế hệ cùng sống chung trong một căn hộ (có từ 8 nhân khẩu trở lên và có yêu cầu tách hộ nhưng chưa tách được); Có diện tích xây dựng nhà và các công trình phục vụ sinh hoạt lớn hơn 250m2, thì được ưu tiên xét bố trí thêm diện tích đất ở tại khu tái định cư và do Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án giải quyết cụ thể từng trường hợp, nhưng không quá hai lần hạn mức đã quy định và không vượt quá đất ở bị thu hồi.
- Các trường hợp đặc biệt khác, trong quá trình thực hiện thì Chủ đầu tư và Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xem xét giải quyết cụ thể.
79
b) Vị trí, phương thức và đơn giá đất nền nhà tại khu tái định cư
- Vị trí, địa điểm khu tái định cư là 02 khu đất có diện tích là 33,26 ha tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh và khu đất 17,7 ha tại phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, nằm trong phần đất quy hoạch KCN Tân Tạo mở rộng do Công ty Tân Tạo đầu tư, giá đất tái bố trí không tính cao hơn mức giá đất ở để tính bồi thường nơi cũ.
- Các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở được điều chỉnh, bố trí lại diện tích đất ở khác trong khu quy hoạch tái định cư của dự án này theo nguyên tắc „giá trị tương đương‟.
+ Giá trị đất ở để tính điều chỉnh, hoán đổi là mức giá trị đất ở được bồi thường, hỗ trợ của các gia đình, cá nhân và mức giá trị đất ở theo quy hoạch của khu tái định cư.
+ Phần chênh lệch giá trị đất ở giữa nơi ở cũ và nơi ở mới được thanh toán bằng tiền theo một trong các trường hợp sau:
1. Trường hợp mức giá trị bồi thường ở nơi cũ lớn hơn mức giá trị đất ở được tái định cư theo quy hoạch ở nơi ở mới thì chủ đầu tư thanh toán phần giá trị chênh lệch này cho người bị thu hồi đất ở.
2. Trường hợp mức giá trị bồi thường ở nơi cũ nhỏ hơn mức giá trị đất ở được tái định cư theo quy hoạch ở nơi ở mới thì người bị thu hồi đất thanh toán phần giá trị chênh lệch này cho Chủ đầu tư.
- Đơn giá đất ở tại khu tái định cư là mức giá thành đất nền nhà đã có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Được tính theo nguyên tắc không cao hơn giá đất ở để tính bồi thường nơi ở cũ, tuỳ từng vị trí.
- Diện tích đất nền tái bố trí tại Khu tái định cư không nhỏ hơn 40m2/hộ và không quá 200m2/hộ theo quy hoạch được duyệt và căn cứ vào diện tích đất ở sử dụng hiện hữu trước khi giải toả.
- Đối với các trường hợp số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà và đất không đủ trả tiền mua đất ở tại Khu tái định cư, người mua đất được trả góp có thời hạn tối thiểu là 7 năm.
- Trường hợp cá biệt, Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xem xét giải quyết cụ thể về yêu cầu tái định cư, tạm cư.
80
c) Bố trí tái định cư và tạm cư
Việc bố trí tái định cư hoàn chỉnh đến đâu thì mới tổ chức di dời dân đến đó. Trường hợp cần thiết phải sớm giải phóng mặt bằng để thi công mà chưa tái bố trí được, thì chủ đầu tư sẽ bố trí tạm cư. Trường hợp các hộ có yêu cầu tự lo nơi tạm cư, thì được hỗ trợ chi phí tạm cư với mức 500.000đ/hộ có từ 04 nhân khẩu trở xuống và 120.000đ/người đối với hộ có từ 05 nhân khẩu trở lên.
2.3.3. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh
2.3.3.1 Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng
* Về chính sách pháp luật
Chính sách pháp luật về đất đai nói chung và công tác bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng ngày càng hoàn thiện. Đặc biệt từ khi có Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thực hiện ban hành, công tác tác bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có những đổi mới tích cực như:
- Phương pháp xác định giá đất để bồi thường: Giá bồi thường dựa trên giá đất UBND tỉnh công bố vào ngày 01/01 hàng năm, giá đất UBND tỉnh công bố dựa trên khung giá đất của Chính phủ. Khung giá đất và phương pháp Bộ Tài chính đưa ra là định giá đất ''sát giá thị trường trong điều kiện bình thường''. Sát giá thị trường nhưng giá này vẫn bảo đảm giá đất hợp lý, dựa trên khả năng sinh lợi của mảnh đất và không chịu những yếu tố “bất thường” như quy hoạch đô thị, làm đường giao