- Hàng năm, tổng kết cụng tỏc giải quyết khiếu nại về đất đai Thụng qua tổng kết để đỏnh giỏ kết quả giải quyết khiếu nại trong năm, đưa ra phõn
a) Sửa đổi, bổ sung chớnh sỏch, phỏp luật về đất đa
Sau khi nghiờn cứu cỏc nội dung dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 và thực tế thực hiện Luật Đất đai năm 2003 trong thời gian qua, cần xem xột bổ sung, chỉnh sửa một số nội dung sau để hạn chế được đơn thư khiếu nại:
- Vai trũ của Nhà nước với tư cỏch là chủ sở hữu về đất đai và quyền của người sử dụng đất:
+ Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" [28, tr. 13]; điều này cú nghĩa đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dõn, Nhà nước thay mặt toàn dõn đứng ra thực hiện cỏc quyền năng cụ thể của chủ sở hữu nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu là toàn dõn. Thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2003 trong thời gian qua cho thấy, với vai trũ đại diện chủ sở hữu toàn dõn, cỏc cơ quan quản lý nhà nước nắm giữ toàn quyền trong việc lập và điều chỉnh quy hoạch; việc lạm dụng quyền trong lập quy hoạch sử dụng đất và thu hồi đất đó cho thấy: Nhà nước là chủ sở hữu về đất đai rừ hơn là Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dõn. Mặt khỏc, Luật Đất đai khụng quy định rừ nhà nước trong quan hệ phỏp luật nào thỡ tham gia với tư cỏch đại diện chủ sở hữu toàn dõn về đất đai, trong quan hệ phỏp luật nào nhà nước tham gia với tư cỏch là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Vỡ vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 phải làm rừ hơn nữa nội dung Nhà nước với tư cỏch đại diện chủ sở hữu về đất đai.
+ Theo quy định của Hiến phỏp năm 1992, Luật Đất đai năm 2003 thỡ người sử dụng đất khụng cú quyền sở hữu đất đai mà chỉ cú quyền sử dụng
đất. Tuy nhiờn, quy định về bồi thường giải phúng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất lại quy định Nhà nước bồi thường giỏ trị quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi đất đối với cả loại đất nụng nghiệp - loại đất mà khi người sử dụng đất được giao sử dụng khụng phải nộp tiền sử dụng đất; sau một thời gian sử dụng đất, Nhà nước thu hồi thỡ phải bồi thường giỏ trị quyền sử dụng đất tại thời điểm cú quyết định thu hồi. Như vậy, về mặt bản chất quyền sử dụng đó biến tướng thành quyền sở hữu về đất đai. Thực tế, cụng tỏc thu hồi đất, bồi thường giải phúng mặt bằng gặp rất nhiều khú khăn, nhiều dự ỏn chậm tiến độ, ỏch tắc do khụng giải phúng được mặt bằng. Một trong cỏc nguyờn nhõn là do nhận thức của người dõn khụng đỳng về quyền sử dụng đất; ăn sõu trong nếp nghĩ của người dõn, đất đai như là quyền sở hữu của chớnh bản thõn người sử dụng đất. Để khắc phục vấn đề này, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai năm 2003 cần xỏc định, quy định rừ về chế độ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đai.
- Chớnh sỏch giao đất nụng nghiệp, thời hạn sử dụng đất nụng nghiệp trồng cõy hàng năm đó giao theo Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chớnh phủ:
Thực tiễn đó chứng minh: Chớnh sỏch giao đất nụng nghiệp theo Nghị định 64/CP của Chớnh phủ đó phỏt huy mạnh mẽ sức sản xuất trong nụng nghiệp, đem lại sự yờn tõm cho người dõn trong việc đầu tư phỏt triển sản xuất, gúp phần thay đổi bộ mặt nụng thụn, nõng cao vị thế của Việt Nam trờn trường quốc tế. Nếu khụng cú việc Nhà nước thu hồi đất nụng nghiệp cho cỏc mục đớch khỏc và chớnh sỏch vĩ mụ về kinh tế trong nụng nghiệp ổn định thỡ khụng nờn đặt vấn đề sửa đổi chớnh sỏch này.
Tuy nhiờn, do chớnh sỏch thu hồi đất nụng nghiệp chưa tớnh hết cỏc tỡnh huống phỏt sinh nờn khi Nhà nước thu hồi đất nụng nghiệp cho cỏc mục đớch khỏc, một số nụng dõn coi mức bồi thường và hỗ trợ chỉ giải quyết ổn thỏa trong phạm vi thời hạn sử dụng đất cũn lại; cho nờn đó bị một số cỏ nhõn,
doanh nghiệp lợi dụng khi tiến hành thỏa thuận bồi thường với người nụng dõn. Đõy là nội dung cần phải cõn nhắc kỹ trong việc sửa Luật đất đai.
- Vấn đề xõy dựng giỏ đất và cụng bố bảng giỏ đất hàng năm vào ngày 01 thỏng 01 và việc ỏp dụng xỏc định giỏ đất sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường:
+ Việc cụng bố bảng giỏ đất vào ngày 01/01 hàng năm là khụng phự hợp với thực tế. Theo quy định tại khoản 3 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003, Ủy ban nhõn dõn tỉnh xõy dựng bảng giỏ đất cụ thể tại địa phương trỡnh Hội đồng nhõn dõn cựng cấp cho ý kiến trước khi thụng qua; trong khi đú phiờn họp Hội đồng nhõn dõn thực hiện vào cuối thỏng 12 hàng năm. Sau khi cú Nghị quyết của Hội đồng nhõn dõn thụng qua, Ủy ban nhõn dõn tỉnh mới giao cho Hội đồng định giỏ và cỏc sở, ngành cú liờn quan thực hiện chỉnh sửa, thẩm định, trỡnh Ủy ban nhõn dõn tỉnh ký ban hành. Việc cụng bố bảng giỏ đất thường chậm hơn quy định, ảnh hưởng đến việc thực hiện cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất. Đề nghị cần quy định nội dung này phự hợp với thực tế của cỏc địa phương, đảm bảo được tớnh xuyờn suốt trong quỏ trỡnh quản lý nhà nước về đất đai.
+ Việc xỏc định giỏ đất sỏt giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 là để đảm bảo cụng bằng giữa quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với nhà nước. Tuy nhiờn, thực tiễn thị trường đất đai diễn biến phức tạp, trong lỳc đú giỏ đất ỏp dụng cho nhiều mục đớch, lực lượng cỏn bộ làm giỏ đất mỏng, định mức để thuờ cỏc đơn vị chức năng xỏc định giỏ đất cụ thể chưa cú, nờn việc tổ chức thực hiện trong việc xỏc định giỏ đất cụ thể gặp khú khăn. Vỡ vậy, khi sửa Luật Đất đai năm 2003 cần xỏc định rừ cỏc điều kiện để việc xỏc định giỏ đất cụ thể kịp thời, sỏt giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường.
Giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được cụng bố cụng khai vào ngày 01 thỏng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tớnh thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất khi giao đất, cho thuờ đất khụng thụng qua đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất; tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất khi giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, lệ phớ trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tớnh tiền bồi thường đối với người cú hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai mà gõy thiệt hại cho Nhà nước [28, tr. 36].
Quy định này khụng hợp lý, bởi đối với những dự ỏn lớn, cú thời gian giải phúng mặt bằng kộo dài thỡ việc thay đổi khung giỏ đất hàng năm dẫn đến thay đổi giỏ trị bồi thường gõy khú khăn cho chủ đầu tư. Mặt khỏc, việc giữ nguyờn giỏ đất cụng bố từ đầu năm trong khi giỏ thị trường biến động hàng ngày, hàng thỏng theo hướng ngày càng tăng gõy thiệt hại cho người dõn bị ỏp giỏ bồi thường vào cuối năm. Luật Đất đai cho phộp Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cú thể linh hoạt điều chỉnh mức giỏ để phự hợp với thực tế trờn thị trường, nhưng thực tế việc xỏc định theo giỏ thị trường khụng quy định chặt chẽ, dẫn đến việc xỏc định giỏ khụng chớnh xỏc. Do đú, đó khụng phỏt huy được hiệu quả mong muốn.
+ Khoản 1 Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật Đất đai về xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, tài sản đó đầu tư trờn đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại cỏc khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thỡ:
Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền thu hồi đất thành lập Hội đồng định giỏ để xỏc định phần giỏ trị cũn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, tài sản đó đầu tư trờn đất đối với trường hợp tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, tiền đầu tư trờn đất khụng cú nguồn gốc
từ ngõn sỏch nhà nước; phần giỏ trị cũn lại đú thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất [28, tr. 120].
Theo quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định:
Phần giỏ trị cũn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, tài sản đó đầu tư trờn đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định sau: Trường hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực nụng thụn mà giao cho Ủy ban nhõn dõn xó, thị trấn để quản lý hoặc để bổ sung vào quỹ đất cụng ớch thỡ Ủy ban nhõn dõn xó, thị trấn cú trỏch nhiệm trả cho người bị thu hồi đất [28, tr. 120].
Tuy nhiờn, phỏp luật về đất đai chưa cú cỏc quy định về cỏch xỏc định phần giỏ trị cũn lại của người sử dụng đất bị thu hồi, trường hợp nào phải trả, trường hợp nào khụng phải trả. Nguồn ngõn sỏch nào để cấp xó trả cho người bị thu hồi đất. Như vậy, quy định của Luật Đất đai và cỏc văn bản hướng dẫn chưa rừ dẫn đến khụng thực hiện được hoặc thực hiện khụng thống nhất.
- Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
+ Cần quy định rừ ràng việc cụng khai, nhất quỏn cỏc quy hoạch, trỏnh mõu thuẫn giữa cỏc quy hoạch tổng thể, quy hoạch xõy dựng, quy hoạch sử dụng đất. Bờn cạnh đú, phải quy định rừ quyền lợi người dõn sống trong vựng quy hoạch nhưng chưa thực hiện quy hoạch để người dõn yờn tõm. Trong thực tế nhiều cụng dõn vừa qua trong diện này khiếu nại vỡ khụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xõy dựng nhà cửa, lo lắng khụng được bồi thường, khụng được tỏi định cư….
+ Theo quy định Điều 24 Luật Đất đai 2003 thỡ kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể là 10 năm và cú thể xem xột sửa đổi 5 năm một lần, trong khi đú thời hạn giao đất, cho thuờ đất cho cỏc chủ thể sử dụng đất lờn đến 50 năm. Do đú, trong trường hợp cú sự thay đổi về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất của
cỏc chủ thể được giao đất, rất khú để chủ thể sử dụng đất cú thể thớch ứng với sự thay đổi. Điều này thường gõy thiệt hại và rủi ro cho cỏc doanh nghiệp do việc đền bự thường khụng bự đắp chi phớ mà doanh nghiệp đó bỏ ra, nú làm mất cơ hội kinh doanh vỡ doanh nghiệp phải mất một thời gian để xõy dựng cũng như ổn định sản xuất kinh doanh. Quy định này giỏn tiếp khuyến khớch cỏc chủ thể sử dụng lựa chọn phương ỏn đầu tư ngắn hạn, vụ hỡnh chung dẫn tới tỡnh trạng sử dụng đất thiếu bền vững, thiếu hiệu quả.
- Về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 87 của Luật Đất đai năm 2003 thỡ đối với thửa đất cú vườn, ao hỡnh thành trước ngày 18/12/1980 và người sử dụng đất cú một trong cỏc loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thỡ toàn bộ diện tớch đất vườn, ao được xỏc định là đất ở. Trong quỏ trỡnh thực hiện thỡ đại đa số cỏc thửa đất hỡnh thành trước ngày 18/12/1980, người sử dụng đất khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiờn, tại điểm b, khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 quy định: " … cú tờn trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chớnh". Như vậy, người sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 nếu cú tờn trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chớnh thỡ được cụng nhận diện tớch đất ở bằng toàn bộ khuụn viờn, cũn nếu khụng cú tờn trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chớnh thỡ diện tớch đất ở chỉ được tớnh bằng hạn mức giao đất hoặc khụng quỏ 05 lần hạn mức giao đất. Trong khi đú cụng tỏc đo đạc bản đồ địa chớnh và lập cỏc loại sổ sỏch là trỏch nhiệm của nhà nước chứ khụng phải của người dõn. Do vậy, trong quỏ trỡnh thực hiện thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp xó khụng cú tài liệu để xỏc định thời gian sử dụng đất trước 18/12/1980 và người dõn thỡ yờu cầu cấp toàn bộ diện tớch đang sử dụng là đất ở.
- Khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật Đất đai quy định:
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuờ, thuờ lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đất; hợp đồng thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất đất thuộc quyền sử dụng đất chung của hộ gia đỡnh phải được tất cả cỏc thành viờn cú đủ năng lực hành vi dõn sự trong hộ gia đỡnh đú thống nhất và ký tờn hoặc cú văn bản uỷ quyền theo quy định của phỏp luật về dõn sự [28, tr. 196].
Quy định này rừ ràng đó hạn chế việc giao dịch bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh khi cỏc thành viờn trong hộ chưa cú ý kiến đồng ý bằng