Ngày 12/07/2004 MHB đã ban hành công văn số 174/HĐ- NHN- TD Hướng dẫn cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở đối với cá nhân và hộ gia đình. Trong đó quy trình tín dụng được thực hiện theo trình tự 7 Bước:
Sơ đồ 9 : Quy trình nghiệp vụ cho vay
1. Lập hồ sơ vay và phỏng vấn khách hàng:
1.1 Hồ sơ vay vốn khách hàng vay phải cung cấp cho ngân hàng các giấy tờ liên quan sau:
1.1.1 Khách hàng vay xây dựng, sửa chữa nhà ở:
- Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng.
- Các giấy tờ chứng minh nhu cầu vốn của dự án: hoá đơn, giấy báo giá, hợp đồng thi công, xây dựng, sửa chữa, nâng cấp, hợp đồng cung cấp nguyên, vật liệu, bảng dự trù, dự toán chi phí dự án…
- Hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án và tài sản bảo đảm như: giấy phép xây dựng sửa chữa nhà ở của cấp có thẩm quyền theo quy định về xây dựng tại địa phương (nếu có). Bản vẽ xây dựng hoặc thiết kế xây dựng, sửa chữa nhà ở (nếu có), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các loại giấy tờ đuợc pháp luật thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của khách hàng vay.
- Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập như: thư giới thiệu và xác nhận của người lao động, chứng nhận bảng lương, biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, hợp đồng tiêu thụ sản phẩm, hàng hoá, cho thuê tài sản (nếu có), kê khai thu nhập của người vay…
Lập hồ sơ và phỏng vấn KH Thẩm định cho vay Phê duyệt cho vay Phương thức cho vay Kế hoạch trả nợ gốc, lãi Ký đồng tín dụng kết hợp Giải ngân
- Hợp đồng liên kết cho vay ( nếu ngân hàng và đơn vị cùng liên kết cho vay xây dựng nhà ở).
1.1.2 Khách hàng vay mua nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ở:
- Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng.
- Các giấy tờ chứng minh nhu cầu vốn của dự án: hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa các nhân, hoặc uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Trường hợp khách hàng vay mua nhà từ các đơn vị kinh doanh nhà có hợp đồng liên kết với ngân hàng thì Hợp đồng mua bán nhà có thể không cần công chứng, chứng thực.
- Hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đảm bảo như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các loại giấy tờ được pháp luật thừa nhận chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của bên bán, được quyền chuyển nhượng hoặc đã chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người vay.
- Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập của khách hàng như: thư giới thiệu và xác nhận của người sử dụng lao động, chứng nhận bảng lương, biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, hợp đồg tiêu thụ sản phẩm, hàng hoá, cho thuê tài sản (nếu có), kê khai thu nhập của người vay…
- Hợp đồng có liên kết cho vay (nếu Ngân hàng và đơn vị cùng liên kết cho vay nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở).
1.2 Phỏng vấn khách hàng
Khi có khách hàng đến ngân hàng để nghị vay tiền thì cán bộ tín dụng có trách nhiệm phỏng vấn trực tiếp khách hàng nhằm ghi nhận các nhu cầu vay vốn, thu thập các thông tin cần thiết cho việc thẩm định và theo dõi sau khi cho vay, hỗ trợ khách hàng đưa ra các quyết định về tài chính, thông báo cho khách hàng vay về quy trình cho vay và trả nợ (trường hợp thuộc đơn vị có ký hợp đồng liên kết cho vay với ngân hàng thì phải cớ tên trong danh sách giới thiệu vay vốn của đơn vị), xem xét các loại giấy tờ, tài liệu do khách hàng bổ sung cho đầy đủ và hợp pháp, hợp lệ
hay không, nếu thiếu thì yêu cầu khách hàng bổ sung cho đầy đủ, hướng dẫn khách hàng điền vào mẫu giấy đề nghị vay vốn kiêm tờ trình phê duyệt cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc sàng lọc để loại bỏ ngay từ đầu các khách hàng không đủ điều kiện vay vốn và yêu cầu xin vay không phù hợp.
2. Thẩm định cho vay
Cán bộ tín dụng thẩm định cho vay cần xem xét các thông tin tín dụng trong quá khứ, mối quan hệ xã hội và tư cách của khách hàng vay để đánh giá khả năng trả nợ đúng hạn của họ.
Cơ sở pháp lý của khách hàng và dự án nhà ở xin vay, tình hình tài chính của khách hàng đối chiếu thu nhập hiện tại và tương lai với các điều kiện cho vay, tính toán tổng hợp chi phí sinh hoạt trên tổng thu nhập, tỷ lệ thu nhập dùng để trả nợ trên tổng thu nhập (tỷ lệ này thường dao động trong khoảng từ 30% đến 40%), đánh giá tình hình tài sản, công nợ (kể cả nợ vay tại các tổ chức tín dụng, cá nhân và Tổ chức khác), khả năng tích luỹ của khách hàng và vốn tự có tham gia vào dự án, đánh giá tính hợp pháp của tài sản thế chấp, tình trạng và điều kiện quản lý giám sát, chất lượng và giá trị của tài sản thế chấp.
Trong đó cần chú ý xác định "Thu nhập ổn định" của khách hàng bao gồm tổng thu nhập thuần hàng tháng hoặc từng kỳ, từng vụ từ công việc chính thức của người vay cộng với các khoản thu nhập phụ có thể xác định như: cho thuê tài sản, tiền thưởng, hoa hồng, tiền làm ngoài giờ hoặc làm bán thời gian/thời vụ, các khoản thu nhập người vay chắc chắn sẽ được thụ hưởng trong tương lai…nhằm bảo đảm khả năng trả nợ đúng hạn mà không gặp phải bất cứ một khó khăn nào trừ các trường hợp rủi ro do nguyên nhân khách quan, bất khả kháng.
3. Phê duyệt cho vay
Trên cơ sở thẩm định tư cách khách hàng, kiểm tra tài sản và định giá, cán bộ tín dụng lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung đã thẩm định nói trên, đánh gía mục đích khoản vay thời hạn và số tiền cho vay, lãi suất cho vay, phương thức cho vay, kế hoạch, điều kiện giải ngân, kế hoạch trả nợ gốc, lãi…Kết luận, nhận xét đánh giá khách hàng đi vay, các điều kiện đầy đủ đề xuất cho vay hoặc từ chối cho vay chuyển lãnh đạo phòng Tín dụng (hoặc phòng Kinh doanh) ghi rõ ý kiến đồng ý hoặc không đồng ý cho vay, lãi suất, thời hạn cho vay, điều kiện giải ngân, thu nợ, tài sản bảo đảm,…và trình lãnh đạo Chi nhánh hoặc người được uỷ quyền phê duyệt khoản vay. Trường hợp lãnh đạo Chi nhánh không chấp thuận cho vay phải ghi rõ lý do để cán bộ tín dụng lập thông báo trả lời trực tiếp cho khách hàng được rõ.
Trong thời hạn tối đa 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Chi nhánh NHPTN ĐBSCL nơi tiếp nhận hồ sơ vay phải thông báo cho khách hàng biết việc chấp thuận cho vay hay không cho vay.
4. Phương thức cho vay
Trên cơ sở nhu cầu sử dụng vốn vay của khách hàng, khả năng kiểm tra giám sát việc khách hàng sử dụng vốn vay. Chi nhánh NHPTN ĐBSCL thoả thuận với khách hàng vay vốn phải lập hợp đồng tín dụng. Căn cứ vào hợp đồng tín dụng có thể giải ngân một lần hoặc nhiều lần phù hợp với tiến độ sử dụng vốn đồng thời tuỳ theo mục đích sử dụng vốn để giải ngân trực tiếp cho khách hàng vay hoặc chuyển trả cho người bán theo đề nghị của khách hàng vay bằng tiền mặt hoặc thanh toán không bằng tiền mặt.
5. Kế hoạch trả nợ gốc, nợ lãi:
Ngân hàng cùng khách hàng vay vốn xác định phân kỳ hạn trả nợ (gốc và lãi) phù hợp với thu nhập của từng khách hàng theo từng thời kỳ trong năm:
- Nếu khách hàng sản xuất nông nghiệp thì phân kỳ trả nợ theo mùa vụ thu hoạch.
- Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất - kinh doanh - dịch vụ hoặc làm những ngành nghề có thu nhập thường xuyên thì phân kỳ hạn trả nợ theo tháng, quý. Trường hợp thu nhập không thường xuyên, có tính chất theo chu kỳ thì phân kỳ trả nợ theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
- Nếu khách hàng là công chức hoặc người lao động hưởng lương hàng tháng và trả nợ từ tiền lương và thu nhập của họ thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi theo từng tháng. Trường hợp đặc biệt do Giám đốc chi nhánh xem xét quyết định.
- Số tiền trả nợ từng kỳ được tính theo các phương pháp sau:
+ Số tiền trả nợ mỗi kỳ được chia thành từng khoảng bằng nhau theo công thức:
Số tiền vay x lãi suất trong kỳ (1+lãi suất trong kỳ)số kỳ
Số tiền trả mối kỳ =
(1+ lãi suất trong kỳ)số kỳ - 1
Lãi suất trong kỳ là lãi suất năm chia cho số kỳ phải trả trong năm; Tiền trả lãi hàng kỳ sẽ bằng tổng dư nợ nhân (x) với lãi suất trong kỳ. Tiền trả nợ gốc hàng lỳ sẽ bằng tiền trả hàng kỳ trừ (-)đi tiền trả lãi.
+ Số tiền gốc và lãi phải trả được chia thành từng khoản bằng nhau cho mỗi kỳ được điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm người vay có thu nhập;
+ Trường hợp trả lãi hàng tháng hoặc quý, trả gốc theo định kỳ thu nhập thì số tiền trả nợ được tính như sau:
* Nợ gốc: Tính theo định kỳ thu nhập;
* Tiền lãi hàng kỳ bằng Dư nợ nhân (x) với lãi suất tháng nhân (x) với số tháng phải trả lãi.
6. Thương lượng ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay
Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ tín dụng soạn thảo, thương lượng và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nếu khách hàng vay có bảo đảm bằng tài sản (theo mẫu
Hợp đồng tín dụng nhà ở và mẫu Hợp đồng bảo đảm tiền vay của NHPTN ĐBSCL) và các văn bản có liên qua. Tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc công chứng theo quy định.
7. Giải ngân
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thông báo lịch giải ngân cho khách hàng, khi khách hàng đến rút vốn thì yêu cầu khách hàng ký Giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt giải ngân, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng Kế toán - Ngân quỹ nhận và hạch toán các khoản giải ngân theo quy định.