- Quy mô tổ chức, nội dung hoạt động dịch vụ còn hạn chế. Sự phát triển sàn GDBĐS chưa đồng bộ
- Pháp luật cho phép nội dung hoạt động của sàn GDBĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS. Tuy nhiên trên thực tế hầu như sàn GDBĐS EZ không cung cấp đầy đủ tất cả các dịch vụ nêu trên mà chủ yếu tập trung chính vào dịch vụ môi giới BĐS(mua - bán; thuê - cho thuê) và dịch vụ quảng cáo BĐS.
- Chức năng của từng bộ phận đã bị thay đổi khá nhiều, đó là nhiều nhân viên ở bộ phận tư vấn, hành chính kế toán, tìm kiếm khách hàng đã chuyển sang làm nhân viên kinh doanh, không còn chú trọng đến công việc chính được giao.
- Cơ cấu tổ chức của sàn không còn như trên lý thuyết, một số vị trí bị cắt giảm cũng như không còn hoạt động tại sàn khi sàn được mở rộng.
- Vẫn còn sự chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các phòng ban.
- Trụ sở của công ty kinh doanh dịch vụ sàn GDBĐS có quy mô chưa lớn (diện tích mặt bằng dưới 200m2), phần lớn phải thuê địa điểm đặt trụ sở nên thiếu tính ổn định.
- Cơ sở vật chất kỹ thuật còn khá nghèo nàn, thiết bị chủ yếu là máy tính cá nhân và các thiết bị văn phòng như Máy in, Photocopy, Fax với số lượng hạn chế…. - Trên lý thuyết là sàn có đầy đủ trang thiết bị phục vụ cho mục đích sử dụng tại sàn, nhưng thực tế thì nhiều thiết bị đã bị cắt giảm, và bị hỏng hóc khá là nhiều mà vẫn không được sửa chữa và thay đổi..
- Hệ thống mạng internet khá là không ổn định và thất thường. Tại trụ sở của sàn thường xuyên xảy ra tình trạng mất mạng khiến công việc kinh doanh bị trì trệ.
-Hệ thống điều hòa và quạt mát không đáp ứng được nhu cầu cũng như đòi hỏi của sàn, sàn GDBĐS EZ là một trong số ít sàn tại hà nội là phát triển mạnh và ổn định, nhưng sàn lại không có điều hòa máy lạnh, chỉ có số ít loại quạt cây không đủ cho nhu cầu hoạt động của nhân viên tại sàn cũng như để phục vụ cho công việc giao dịch với khách tại sàn.
-Nhà vệ sinh và thiết bị vệ sinh thiếu, và nhất là bị xuống cấp khá là nhiều… -Quy trình giao dịch tại sàn diễn ra không đúng như trên lý thuyết tại sàn, tạo sự thiếu chuyên nghiệp cho khách hàng.
Bị cắt giảm đi khá là nhiều các bước trong quá trình giao dịch
- Nguồn nhân lực chưa phát triển: cán bộ quản lý, nhân viên của sàn GDBĐS tuy đa số có trình độ chuyên môn từ Cao đẳng trở lên nhưng được đào tạo từ các chuyên ngành khác nhau. Một số trường hợp mới chỉ được trang bị những kiến thức sơ lược về thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản thông qua các khóa học ngắn hạn tại các trung tâm đào tạo, đủ để có giấy chứng nhận “đã qua đào tạo” để làm hồ sơ đăng ký cấp chứng chỉ hành nghề (môi giới BĐS và định giá BĐS)
-Hiệu quả hoạt động của các sàn GDBĐS còn thấp, chưa đáp ứng yêu cầu hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, tuẩn thủ pháp luật
- Về dịch vụ môi giới BĐS:
Sàn GDBĐS do công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập có số lượng giao dịch bình quân hàng tháng cao hơn nhiều so với các loại hình sàn GDBĐS khác ở đây là sàn GDBĐS EZ cho thấy tầm quan trọng trong khâu “tiêu thụ sản phẩm” của các công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản hiện tại là rất lớn. Hiện tượng độc quyền trong việc phân phối dự án của các sàn GDBĐS do công ty đầu tư kinh doanh BĐS thành lập vẫn còn tồn tại, trong khi điều kiện thị trường nhà ở “cầu” lớn hơn “cung” như hiện nay, do đó cơ hội tiếp cận với sản phẩm của khách hàng vẫn còn tương đối khó khăn. Bên cạnh đó chính việc độc
quyền ấy càng tạo điều kiện nảy sinh những vi phạm, tiêu cực trên thị trường bất động sản (ôm hàng, làm giá…).
- Về dịch vụ định giá BĐS tại sàn thì:
Hoạt động dịch vụ định giá BĐS còn rất thấp về số lượng, yếu về chất lượng, chưa đáp ứng được như cầu xác định “giá đúng” cho các giao dịch trên thị trường. Giá giao dịch hầu hết do chủ bất động sản tự đặt ra dựa trên một số căn cứ thị trường do đó gây ra nhiều biến động với “giá bong bóng” do giới đầu cơ thao túng.
- Về các dịch vụ quảng cáo BĐS, quản lý BĐS, đấu giá BĐS hầu hết không được sàn chủ trọng phát triển hoạt động do nhu cầu không cao và chủ yếu hoạt động bổ trợ cho dịch vụ môi giới BĐS
2.4.7. Nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản EZ
- Thị trường bất động sản, thị trường dịch vụ bất động sản tại sàn GDBĐS EZ quận Cầu Giấy Tp.Hà Nội mới hình thành, chịu sự chi phối của “bàn tay thị trường”, cung không đáp ứng được cầu, thị trường lúc “nóng”, lúc “lạnh”, bất động sản với “giá bong bóng” do giới đầu cơ thao túng. Trong khi đó “bàn tay Nhà nước” còn buông lỏng, quản lý phân tán (chức năng quản lý thị trường BĐS do nhiều Bộ ngành chia sẻ), pháp luật ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ, chưa có sự kiểm tra giám sát cùng chế tài xử lý vi phạm phù hợp để điều tiết, bình ổn thị trường. Điểm nóng nhất của thị trường vẫn là vấn đề giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất, BĐS vẫn chưa được giải quyết, cơ chế 2 giá vẫn tồn tại, trong đó giá đất Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường rất nhiều.
- Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo khung pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong đó có hoạt động dịch vụ sàn GDBĐS hình thành, phát triển, tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành Luật chưa đồng bộ, chậm ban hành, gây khó khăn cho sàn trong việc thực hiện quy định về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn GDBĐS, cấp chứng chỉ hành nghề quá dễ dãi (môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý sàn GDBĐS) đối với những người theo học nói chung và nhân viên sàn nói riêng , thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS còn nhẹ, chỉ mang tính răn đe.
-Sàn bị cắt giảm nhân sự, không làm đúng chức năng của phòng ban do điều kiện của thị trường BĐS khó khăn, giao dịch tại sàn bị giảm đi khá nhiều, nhiều nhân viên hoạt động kém hiệu quả bị sa thải, một số bị nợ lương và rời sàn đi tìm kiếm công việc khác.
-Sàn chưa coi trọng đến điều kiện cơ sở vật chất của nhân viên tại sàn cũng như của sàn.
-Sàn cắt giảm các bước trong quá trình giao dịch để tiết kiệm thời gian và chi phí, không có lễ tân tại sàn cũng một phần để tiết kiệm chi phí.
-Sàn chủ yếu chú trọng đến doanh số và lợi nhuận chưa chú ý đến phát triển nguồn nhân lực, đào tạo kỹ năng cho nhân viên tại sàn.
-Quy trình tuyển chọn nhân lực sơ sài không kỹ lưỡng nên có nhiều nhân viên không có chứng chỉ hành nghề, không am hiểu kiến thức chuyên môn dẫn tới chất lượng chuyên môn không cao và yếu.
-Số lượng dự án giao dịch tại sàn còn hạn chế dẫn tới nhiều nhân viên tại sàn phải tìm hàng ngoài để bán nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
- Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và hoạt động quản lý sàn GDBĐS thiếu tính chuyên nghiệp.
2.5. Đề xuất giải pháp cho công ty bất động sản EZ tại quận Cầu Giấy – tp Hà Nội
2.5.1. Về pháp luật và quản lý nhà nước
-Hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý đất đai và thị trường bất động sản theo hướng khắc phục tình trạng thiếu đồng bộ, quản lý phân tán, thiếu chế tài phù hợp để điều tiết, bình ổn thị trường đặc biệt là về giá và quản lý Nhà nước về giá đất, giá BĐS.
- Cụ thể hóa các quy định về chứng chỉ hành nghề Kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng chặt chẽ về chuyên ngành được đào tạo và trình độ chuyên môn của cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều kiện để được cấp chứng chỉ là các cá nhân có trình độ chuyên môn từ đại học trở lên, chuyên ngành đào tạo phù hợp với lĩnh vực đăng ký kinh doanh và chứng nhận đã được đào tạo theo chương trình khung của Nhà nước về thị trường bất động sản.
-Thống nhất quản lý thị trường bất động sản vào một đầu mối ở Trung ương là Bộ Xây dựng, ở cấp địa phương là Sở Xây dựng và Phòng quản lý đô thị.
-Cải cách hành chính: rà soát các thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, bãi bỏ các thủ tục không phù hợp; sửa đổi, bổ sung, đơn giản hóa các thủ tục hiện hành tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật.
-Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản; có chế tài xử lý nghiêm khắc đối với các trường hợp vi phạm.
- Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp giấy phép đào tạo kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản cho các tổ chức.
- Sở Xây dựng kiểm tra giám sát chất lượng đào tạo của các tổ chức được phép đào tạo kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản, đảm bảo về chất lượng chuyên môn của các cá nhân và tổ chức được đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS.
- Biên tập các tài liệu tuyên truyền, phổ biến kiến thức về pháp luật đất đai, xây dựng, nhà ở nói chung và pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng đáp ứng yêu cầu nâng cao nhận thức pháp luật trong cộng đồng.
- Tổ chức tuyên truyền phổ biến sâu rộng trong cộng đồng, phát triển các tổ chức tư vấn pháp luật miễn phí đối với cấp cơ sở
2.5.2. Đối với sàn GDBĐS EZ
Sàn GDBĐS EZ cần chấp hành nghiêm chỉnh và thực hiện đúng theo những gì đã đăng ký hoạt động đối với các cơ quan nhà nước.
Sàn cần chú trọng phát triển đồng đều và hài hòa giữa các bộ phận chức năng không những chỉ mạnh về bộ phận kinh doanh mà còn chú trọng phát triển bộ phận tư vấn và tìm kiếm khách hàng để đảm bảo tính chuyên nghiệp, đúng người đúng việc qua đó làm tăng uy tín cho sàn.
Sàn nên phát triển không chỉ riêng mảng môi giới mua bán sản phẩm mà còn cả về các mảng như định giá, tư vấn, quảng cáo và quản lý bất động sản…như vậy nó sẽ trở nên một sàn đúng nghĩa hơn, khi một sàn đòi hỏi phải có nhiều mảng hoạt động, để tránh khi tình trạng thị trường yếu mảng môi giới hoạt động yếu thì sàn vẫn có thể hoạt động được từ các mảng khác.Đây được coi là phương hướng phát triển về lâu dài và ổn định cũng như đa dạng các mảng tại sàn, làm tăng uy tín cho sàn và sẽ là sự lựa chọn tin cậy của khách hàng.
Xây dựng chương trình khung, tài liệu chuẩn về đào tạo kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản áp dụng thống nhất cho tất cả các nhân viên làm việc tại sàn tổ chức đào tạo kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản, để nâng cao trình độ nhân viên cũng như chất lượng hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản của sàn.
Sàn cần chú trọng đầu tư và không ngừng nâng cao các trang thiết bị hoạt động và sử dụng cho công việc tại sàn để qua đó có thể đáp ứng được nhu cầu về sử
dụng cũng như về chỗ làm việc của các nhân viên của sàn, và như thế sẽ làm tăng hiệu quả trong công việc cũng như sự chuyên nghiệp của sàn.
Sàn cần có lễ tân đón chào khách khi khách tới sàn và tuân thủ các bước trong khâu quy trình giao dịch để có sự đồng bộ và thống nhất trong giao dịch, tránh tình trạng có nhiều quy trình khác nhau cùng diễn ra tại sàn tạo ra sự thiếu nhất quán, đa nghi từ khách hàng.
Ngoài ra sàn còn chủ động tích cực tìm kiếm nguồn hàng đa dạng, đáp ứng nhu cầu của nhiều khách hàng trên nhiều phân khúc cũng như trên nhiều vị trí khác nhau…
CHƯƠNG III. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Kết quả nghiên cứu điều tra hoạt động sàn giao dịch BĐS EZ trên địa bàn quận Cầu Giấy cho thấy:
a) Những mặt được chủ yếu như sau:
- Sàn GDBĐS EZ là thành viên của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
-Tổ chức của sàn GDBĐS có tư cách pháp nhân đầy đủ, có quy chế hoạt động và quy trình phục vụ khách hàng phù hợp với quy định pháp luật hiện hành về quản lý sàn GDBĐS.
- Người quản lý, điều hành sàn GDBĐS EZ và hầu hết cán bộ, nhân viên đều đã qua đào tạo nghiệp vụ và có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
- Sàn GDBĐS có vị trí tương đối thuận lợi, có diện tích sử dụng phục vụ cho việc giao dịch lớn hơn so với tiêu chuẩn quy định.
- Sàn GDBĐS EZ đã cung cấp thông tin BĐS (được niêm yết tại sàn, trên báo, tạp chí, truyền hình, internet); cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp luật, môi giới, định giá BĐS, góp phần xây dựng, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, tuân thủ pháp luật
b) Những mặt tồn tại
- Sự phát triển của sàn GDBĐS EZ chưa đồng bộ: số lượng nhân viên tăng nhưng quy mô tổ chức và nội dung hoạt động còn hạn chế.
- Hoạt động của sàn GDBĐS EZ còn thiếu tính chuyên nghiệp: Trụ sở của công ty, tổ kinh doanh dịch vụ sàn GDBĐS EZ quy mô còn nhỏ (diện tích dưới 200m2), không ổn định (phần lớn là thuê mặt bằng làm trụ sở)
- Cơ sở vật chất kỹ thuật còn hạn chế, nhiều trang bị máy tính cá nhân và các thiết bị văn phòng cơ bản khác như máy in, máy Photocopy, máy Fax, Projecter thì thiếu và hỏng hóc khá là nhiều. Nguồn nhân lực chưa tương xứng với tốc độ phát triển của thị trường. Cán bộ, nhân viên của sàn GDBĐS đa số có trình độ từ Cao đẳng trở lên tuy nhiên được đào tạo chuyên môn từ nhiều ngành nghề khác nhau. Vẫn còn một bộ phận không nhỏ chưa được đào tạo về chuyên môn về nghiệp vụ kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Hiệu quả hoạt động của nhiều mảng của sàn GDBĐS EZ còn yếu, chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật.
-Quy trình giao dịch bị cắt giảm và không đúng theo quy trình đăng ký chuẩn của sàn, không có nhân viên lễ tân tại sàn.
-Phát triển chưa đồng đều giữa các bộ phận chức năng và các mảng công việc tại sàn. Còn tồn tại tình trạng tập trung vào các mảng chính mà quên đi các mảng phụ.
c) Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, hoạt động sàn giao dịch bất động sản EZ trên địa bàn Q.Cầu Giấy - Tp.Hà Nội như sau:
Về pháp luật và quản lý nhà nước.
- Hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý đất đai và thị trường bất động sản theo hướng khắc phục tình trạng thiếu đồng bộ, quản lý phân tán.
- Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cụ thể hóa điều kiện thành lập sàn GDBĐS quy định tại Điều 57 Luật