Tình hình thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
-Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tư từ các tập đoàn nước ngoài đã “cuồn cuộn chảy” vào TTBĐS Thành phố Hồ Chí Minh. Số liệu thống kê cuối năm 2007 cho thấy, TTBĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007 đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 1.530 triệu USD gần gấp 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2008, khi có 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng số vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD.
-Trước và sau các “cơn sốt” là trạng thái đóng băng của thị trường bất động sản (1992 - 1993), (1996 - 1997); (2001 - 2002); (2008 - 2010); Trong giai trong
thời gian này, giao dịch bất động sản trên thị trường giảm; tuy nhiên giá nhà đất vẫn ở mức cao
-Do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008; thị trường bất động sản nước ta cũng rơi vào trạng thái “đóng băng” . Hiện tại giao dịch bất động sản trên thị trường giảm hoặc không có giao dịch, giá nhà ở, đất ở giảm mạnh
+ Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê: hiện Thành phố Hồ Chí Minh có tổng cộng 138 văn phòng thuộc tất cả các hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000 m2. Giá thuê trung bình cho tất cả các hạng văn phòng được ghi nhận khoảng 30 USD/m2/tháng. Tổng cộng nguồn cung tính đến cuối năm 2010 khoảng 315.000 m2, tập trung chủ yếu ở 3 dự án lớn là Vincom Tower, Bitexco Financial Tower và A&B Tower. Cho dù nhu cầu tăng mạnh nhưng giá cho thuê lại giảm từ 3% đến 8% tùy theo các phân khúc do nguồn cung vẫn dồi dào.
+ Phân khúc thị trường nhà ở: cuối năm 2007 đầu năm 2008: TTBĐS Thành phố Hồ Chí Minh rất sôi động, tình hình giao dịch nhà và giá nhà tăng nhanh chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn, giá nhà tại Q1 có giá từ 25 - 28 triệu/m2 hoặc 2300 - 5500 USD/m2; Phú Mỹ Hưng giá từ 2.500 - 4.000 USD/m2 và 25 - 31 triệu/m2 tùy từng dự án; Từ tháng 2 đến hết tháng 6 năm 2008: giá đất và giá nhà bị giảm nhẹ từ 15 - 20%, có dự án giảm đến 60% như dự án Phú Xuân - Nhà Bè.
Năm 2010 thị trường nhà ở đã có phần khởi sắc, theo thông tin từ các sàn GDBĐS cho thấy lượng yêu cầu mua nhà đã tăng khoảng 25%; tính đến quý II năm 2010 có đến 17 dự án nhà ở được chào bán ra thị trường, trong đó phân khúc nhà bình dân chiếm hơn nửa; hiện có khoảng 9.000 căn hộ để bán trên thị trường sơ cấp với giá bán trung bình khoảng 980 USD/m2. Dự kiến có khoảng 43.100 căn hộ đang trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ hoàn tất xây dựng trong một vài năm tới, 26 dự án tương lai với ước tính khoảng 6.900 căn hộ sẽ được tung ra bán cho đến cuối năm 2010.
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản: trong giai đoạn 2003 - 2008, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã giao tổng cộng 475 dự án nhà ở cho các doanh nghiệp, với tổng diện tích đất hơn 4.000 ha. Hiện nay trên địa bàn Thành phố có khoảng 19.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đa số là doanh nghiệp nhỏ thiếu kinh nghiệm, vốn ít, nên chỉ đầu tư những dự án nhỏ lẻ.
Tình hình thị trường bất động sản Thành phố Đà Nẵng
-Thành phố Đà Nẵng hiện là một đô thị có quy mô dân số và quỹ nhà ở lớn nhất Miền Trung, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và khoa học kỹ thuật, đồng
thời đảm nhiệm vai trò là động lực thúc đẩy sự phát triển chung đối với cả khu vực kinh tế trọng điểm Miền Trung
+ Phân khúc thị trường biệt thự nghỉ dưỡng: từ quý 3/2009 đến nay đã có trên 300 biệt thự được bán từ 7 dự án. Dọc bờ biển thành phố Đà Nẵng, có khoảng 13 dự án được quy hoạch với 670 biệt thự sẽ tham gia thị trường trong vài năm tới. Ngoài ra, đến năm 2015 sẽ có 15 dự án căn hộ được quy hoạch phát triển tại thành phố Đà Nẵng, cung cấp khoảng 7.600 căn hộ cho thị trường.
+ Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê: toàn thành phố hiện có 19 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 62.500 m2. Quận Hải Châu chiếm gần 80% tổng diện tích văn phòng cho thuê. Hầu hết các cơ quan nhà nước cũng đặt tại quận này. Số còn lại chủ yếu tại quận Thanh Khê. Đa số giá thuê văn phòng tại Đà Nẵng nằm trong khoảng từ 6 - 15 USD/m2/tháng. Một vài cao ốc khác như Indochina Riverside Tower và công viên phần mềm Đà Nẵng có giá trên 15USD/m2/tháng. Dự đoán có gần 143.000 m2 văn phòng cho thuê tham gia thị trường Đà Nẵng trong 5 năm tới. Trong đó, 2/3 diện tích cho thuê tham gia thị trường nằm ở quận trung tâm Hải Châu, tiếp theo là quận Sơn Trà và Thanh Khê.
+ Phân khúc thị trường bán lẻ: mặc dù là trung tâm kinh tế của miền Trung Việt Nam sang thị trường bán lẻ tại Đà Nẵng vẫn còn non trẻ. Đa số người dân Đà Nẵng ưa mua sắm tại những khu chợ truyền thống và cửa hàng bán lẻ dọc đường vì tính thuận tiện, địa điểm và giá cả phải chăng. Tuy nhiên, tổng nguồn cung thị trường mặt bằng bán lẻ tại các dự án trung tâm thương mại của Đà Nẵng cũng khá lớn với khoảng 114.000 m2. Dự kiến trong 4 năm tới, ngành bán lẻ Đà Nẵng sẽ cung cấp tới 16 dự án bán lẻ, chủ yếu là trung tâm thương mại và siêu thị. Khoảng 260.000 m2 diện tích bán lẻ được dự đoán sẽ gia nhập thị trường từ năm 2010 đến 2013. Một nửa dự án hiện tại đang được xây dựng. Các dự án còn lại đang trong giai đoạn quy hoạch hoặc thiết kế, hoặc thậm chí bị trì hoãn.
Nguồn tham khảo: mạng internet
1.9.3. Tình hình hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức hệ thống sàn GDBĐS:
Thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (2006) và Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có việc thành lập và triển khai các hoạt động Sàn giao dịch bất động sản đã được triển khai mạnh mẽ trong cả nước, đặc biệt tại Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo website của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiện nay toàn quốc có 1024 sàn GDBĐS đã được đăng ký hoạt động. Các sàn giao dịch này được phân bố tại một vài địa phương, cụ thể như sau:
Bảng 3: Phân bố các sàn giao dịch trên các địa phương cả nước.
Khu vực Miền Bắc Khu vực Miền Trung Khu vực Miền Nam Tỉnh Số lượng sàn Tỉnh Số lượngsản Tỉnh Số lượngsàn Hà Nội Lạng Sơn Bắc Ninh Hải Phòng Phú Thọ Hà Nam Thái Bình Quảng Ninh Thành Hóa Hòa Bình Hải Dương Vĩnh Phúc Hưng Yên Bắc Giang 428 1 14 10 1 2 2 15 18 1 2 3 1 1 Đà Nẵng Quảng Nam Khánh Hòa Huế Nghệ An Hà Tĩnh 6 2 5 7 13 1 Hồ Chí Minh Kiên Giang Vính Long Trà Vinh Long An Ninh Thuận Cần Thơ BìnhDương Đồng Nai Đồng Tháp Tiền Giang Gia Lai An Giang Bà Rịa 421 2 5 1 4 1 5 16 15 3 1 2 1 14 Tổng 499 34 491 Nguồn: internet Tình hình hoạt động của SGDBĐS
Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ, song ngược lại lượng giao dịch được thực hiện thì ngược lại. Ước tính, tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 15 - 20% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và người dân. Lý do khiến hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao là do tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu. Phần lớn các sàn giao dịch do chủ đầu tư tự thành lập để bán sản phẩm của chính mình. Vì vậy tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính chất đối phó. Nhưng nguyên nhân quan trọng hơn là các chủ đầu tư các dự án bất động sản vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn nên họ đã tìm mọi cách để “lách luật” nhằm mang lại lợi nhuận tối đa.
CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN EZ TẠI QUẬN CẦU GIẤY-TP HÀ NỘI
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và tình hình thị trường bất động sản quận Cầu Giấy
1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
1.1.1. Vị trí địa lý
Nằm ở phía Tây của thủ đô Hà nội có tổng diện tích tự nhiên khoảng 12,04 km2, cùng với vùng đất Thăng Long , Cầu Giấy là vùng đất có bề dày lịch sử hàng nghìn năm, là một trong những địa bàn sinh tụ của cư dân đất Việt, từng góp phần tạo ra nền văn minh sông Hồng.
Ngày 5/1/2005, Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2005/NĐ-CP thành lập phường Dịch Vọng Hậu thuộc quận Cầu Giấy trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính của 2 phường Quan Hoa và phường Dịch Vọng.
+ Phía Đông giáp quận Ba Đình và Đống Đa với ranh giới là đường Bưởi và đường Láng
+ Phía Đông Bắc giáp quận Tây Hồ + Phía Nam giáp quận Thanh Xuân
+ Phía Tây và phía Bắc giáp huyện Từ Liêm.
Quận Cầu Giấy là quận có vị trí địa lý khá thuận lợi, tốc độ đô thị hóa khá nhanh. Cầu Giấy là đầu mối giao thông quan trọng lớn kết nối giữa các quận, huyện của thành phố Hà Nội,có nhiều các tuyến đường huyết mạch của thành phố chạy qua là nơi tập trung các khu kinh tế,văn hóa lớn,với các bến xe có tầm quan trọng đối với phát triển kinh tế của thủ đô cũng như các tỉnh lân cận và nó ngày càng được mở rộng và chuyển hướng tập trung phát triển của các cơ quan hành chính,trung tâm kinh tế... Yếu tố địa lý trên có ý nghĩa quan trọng trong quá trình phát triển đô thị hóa, đồng thời tạo được sự giao lưu trong phát triển kinh tế, chính vì vậy áp lực tới nguồn đất đai của quận là rất lớn.
Hình 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy,thành phố Hà Nội (2000-2020)
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy.
- Địa hình tương đối bằng phẳng, cao độ thấp dần từ Bắc xuống Nam từ Đông sang Tây
- Phần đất phía Bắc quận và khu dân cư hữu ngạn sông Tô Lịch có cao độ từ 6,4-7,2m .Phía Tây và Nam quận phần lớn là đất canh tác cao độ từ 4,8-5,4m ,trong đó một số khu ao đầm có cao độ từ 2-4.5m.
- Về địa chất công trình:nhìn chung địa chất quận Cầu Giấy là khá tốt,thuận lợi cho việc xây dựng các công trình cao tầng.
1.1.3. Khí hậu
Cầu Giấy có cùng chung khí hậu của thành phố Hà Nội, đó là khí hậu nhiệt đới ẩm, có gió mùa, một năm có 2 mùa rõ rệt là mùa nóng và mùa lạnh; mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ cao nhất là 380C, mưa tập trung nhiều từ tháng 7 đến tháng 9. Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3, nhiệt độ thấp nhất khoảng từ 8- 100C. Nhiệt độ trung bình trong năm là 250C, nhiệt độ trung bình không dao động lớn (< 140C) giữa các tháng trong năm.
Độ ẩm trung bình trong năm khoảng 80% và độ ẩm này cũng rất ít thay đổi theo các tháng trong năm, thường dao động trong khoảng 70 - 80%. Số ngày mưa trong năm khoảng 144 ngày với tổng lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1.600 - 1.800 mm. Tổng số giờ nắng trong năm khoảng 1.600 giờ với 220 ngày có nắng.
1.1.4. Thủy văn
Sông Tô Lịch chạy dọc phía Đông của quận,là ranh giới tự nhiên giữa quận Đống Đa và quận Cầu Giấy.Hiện tại sông Tô Lịch là tuyến thoát nước mưa,nước bẩn chính và hiện đang được cải tạo làm sạch dòng chảy,xây kè,làm tường hai bên,trồng cây xanh và làm thành công viên.Trong tương lai hai bên bờ sông Tô Lịch sẽ là một không gian sạch sẽ,thoáng mát và sẽ là một cảnh quan đẹp;
Ngoài ra trong quận còn có hồ Nghĩa Đô khá rộng và hiện cũng đang được sửa sang cải tạo,trong tương lai đây sẽ là một địa điểm vui chơi giải trí của quận.
1.1.5. Tài nguyên thiên nhiên
-Tài nguyên đất đai: Quận Cầu Giấy có diện tích đứng thứ 3 trong số 7 quận nội thành.Một điểm nổi bật là hiện tại quận còn nhiều ha đất chưa được sử dụng và xây dựng và đây là một điều kiện thuận lợi để phát triển quận theo quy hoạch đề ra.
- Khoáng sản:trong quận chỉ có tài nguyên khoáng sản nguyên liệu gạch,gốm,sét…
- Tài nguyên nước:kết quả thăm dò cho biết khu vực Cầu Giấy – Từ Liêm có nguồn nước ngầm rất lớn, trữ lượng được phê chuẩn 102,633m3/ngày(cấp A) và 56,845m3/ngày (cấp B)
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
Ngành nông nghiệp: Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh, Nhà nước dần thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Diện tích đất nông nghiệp còn lại của quận đem lại hiệu quả kinh tế thấp hơn đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, thậm chí thấp hơn cả đi làm thuê. Do đó sản xuất nông nghiệp không thu hút được người dân. Để khắc phục tình trạng bỏ trống đất nông
nghiệp, đất nông nghiệp sẽ được đưa vào quy hoạch các dự án, các khu du lịch xanh, dịch vụ vui chơi, giải trí.
Ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp : Các sản phẩm công nghiệp chủ yếu trên địa bàn là bánh kẹo, vàng mã, thủy tinh. Bên cạnh đó quận Cầu Giấy có thể mở rộng thị trường công nghiệp sản xuất cần sử dụng nhiều lao động như may mặc, giầy dép … để tận dụng nguồn lao động dồi dào, cũng như một số lĩnh vực đòi hỏi trình độ công nghệ cao như lắp ráp điện tử dân dụng, công nghệ thông tin … để khai thác tiềm năng chất xám và nguồn lao động trẻ, trình độ học vấn cao.
Ngành Thương mại du lịch ; Đây là ngành quận Cầu Giấy có nhiều tiềm năng lợi thế để phát triển. Trong tương lai không xa ngành này chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu kinh tế góp phần giải quyết việc làm đặc biệt cho lao động có tay nghề thấp.
1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập Dân số :
Theo số liệu thống kê thì tính đến năm 2011 dân số của toàn Quận là 208080 người, tính trung bình mỗi năm tăng khoảng 5341 người. Đến năm 2011, theo số liệu của Tổng cục thống kê mật độ dân số của Thành phố Hà Nội chỉ là 1962 người/km(theo biểu dân số và mật độ dân số 2011 - Tổng cục thống kê), tức là mật độ dân số của Quận đã cao hơn 9,46 lần so với bình quân chung. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng “đất chật người đông” này là do quận Cầu Giấy là nơi tập trung nhiều trường đại học, trung học chuyên nghiệp và các Viện nghiên cứu khoa học nên số lượng sinh viên học sinh rất lớn đồng thời do số lượng lớn người dân di cư từ các vùng khác tới tạo nên sự gia tăng dân số nhanh.
Số lượng và chất lượng lao động
Bảng 4: Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế
Chỉ tiêu Đơn
vị 2000 2005 2010 2011
1. Số người trong độ tuổi lao động 1000
người 100.263 124.176 156.220 186.264
2. Số người đang làm việc trong nền kinh tế người100 89.030 108.306 156.160 162.459 Tỷ lệ
lao động
-Nông nghiệp % 5 0 0 0
-Công nghiệp xây dựng % 47 21 20 21
-Dịch vụ % 48 79 80 79