Theo khoản 2 Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản thì điều kiện thành lập sàn GDBĐS phải:
- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do chính phủ quy định”.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”.
1.7.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo điều 58 Luật kinh doanh bất động sản quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; - Môi giới bất động sản; - Định giá bất động sản; - Tư vấn bất động sản; - Quảng cáo bất động sản; - Đấu giá bất động sản; - Quản lý bất động sản”;
1.7.4. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao hàm những nội dung chủ yếu như sau:
- Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản; - Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động của sàn GDBĐS; - Điều kiện hoạt động của sàn GDBĐS;
- Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, điều hành và các nhân viên làmviệc tại sàn GDBĐS;
- Nguyên tắc, lề lối làm việc tại sàn; - Tiếp nhận, xử lý thông tin về BĐS; - Thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch; - Chế độ quản lý tài chính;
- Mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hang; - Chương trình, kế hoạch công tác;
1.7.5. Thông tin về BĐS và kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch
Luật Kinh doanh Bất động sản - Khoản 3, Điều 11 quy định nội dung thông tin về BĐS bao gồm:
- Loại bất động sản; - Vị trí bất động sản;
- Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; - Quy mô, diện tích của bất động sản;
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS;
- Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;
-Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;
-Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); - Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
-Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; - Các thông tin khác”;
- Kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch;
Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Điều đó có nghĩa là, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nào đó khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản thì sẽ coi là phạm luật.
Đối với các tổ chức hay cá nhân không kinh doanh bất động sản, khi tham gia giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, Nhà nước khuyến khích họ thực hiện các giao dịch đó thông qua sàn giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch và quyền lợi chính đáng.
1.7.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.
Theo điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản thì quyền và nghĩa vụ của tổ chức,
cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản như sau:
Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên
Quyền và nghĩa vụ:
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBĐS có các quyền sau đây: -Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS; -Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về BĐS;
- Yêu cầu sàn GDBĐS bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn GDBĐS gây ra; -Các yêu cầu khác theo quy định của pháp luật;
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBĐS có các nghĩa vụ sau đây: -Thực hiện quy chế hoạt động của sàn GDBĐS;
- Trả tiền dịch vụ cho sàn GDBĐS;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”.
2.3.7. Quyền, nghĩa vụ và điều kiện người quản lý điều hành sàn GDBĐS
Quyền của người quản lý, điều hành sàn GDBĐS:
- Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
-Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến BĐS theo quy định của pháp luật;
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về BĐS được đưa lên sàn GDBĐS;
- Từ chối đưa lên sàn GDBĐS các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có BĐS được đưa lên sàn GDBĐS; - Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra; - Các quyền khác theo quy định của pháp luật”. (Luật Kinh doanh Bất động sản - Điều 60)
Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn GDBĐS:
- Bảo đảm BĐS được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh;
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp;
- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn GDBĐS;
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn GDBĐS; - Bảo đảm để sàn GDBĐS hoạt động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”. (Luật Kinh doanh Bất động sản - Điều 61)
Yêu cầu đối với người quản lý sàn giao dịch bất động sản:
+ Trình độ chuyên môn: phải được đào tạo chuyên nghiệp, được cấp chứng chỉ hành nghề theo đúng quy định của pháp luật. Phải có tính chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công việc; luôn làm việc theo kế hoạch.
+ Đạo đức nghề nghiệp: thẳng thắn, trung thực, công bằng, khách quan, bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng, của tất cả các bên tham gia trên sàn giao dịch bất động sản.
3. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ bất động sản và sàn giao dịch bất động sản
1.8. Kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh dịch vụ bất động sản và sàn giao dịchbất động sản.bất động sản.bất động sản. bất động sản.
1.8.1. Hợp chủng quốc Hoa kỳ (Mỹ)
Tại Mỹ lĩnh vực môi giới BĐS đã hình thành cách đây 60 năm với Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS (National of Asociation of Realtor - NAR). NAR hỗ trợ bao trùm các hoạt động tư vấn, quản trị, thẩm định giá BĐS, mục tiêu của NAR gây ảnh hưởng và định hình các lĩnh vực liên quan đến TTBĐS; thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc, đạo đức nghề nghiệp, hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp.
1.8.2. Các nước Liên hiệp Châu Âu (EU)
Các nước trong EU đã hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS; thống kê vào năm 2000 có khoảng 150.000 nhà môi giới (trong đó khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp; 50.000 người hành nghề tự do); EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người có 1 nhà môi giới BĐS; Ước tính các nhà môi giới tham gia khoảng 30 - 60% tổng số thương vụ liên quan đến BĐS; chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luôn luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp “bất thành văn” chung trong lĩnh vực dịch vụ BĐS. Các tổ chức tiêu biểu như: Liên đoàn bất động sản Châu Âu - CEI. Mục tiêu CEI là điều phối những nguyên tắc của việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS trong toàn Châu Âu.
- Vương quốc Anh: Không được phép thành lập văn phòng môi giới nếu không phải là thành viên của 2 tổ chức: National Asociation of Estate Agent (NAEA) hay Royal Instiution of Charterred Surveyors (RICS).
- CHLB Đức: nghề môi giới BĐS có lâu đời, được pháp luật bảo hộ (Hiến Pháp Phổ 1900); tồn tại cả 2 hình thức môi giới: tự do và hiệp hội; để trở thành thành viên của Hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; Ước tính ở CHLB Đức các thương vụ giao dịch BĐS được thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm khoảng 50%; môi giới tự do:20%; không qua môi giới 20%.
- Ba Lan: tính đến 22/7/2004 có 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch vụ bất động sản được cấp, trong đó định giá bất động sản: 4.276; môi giới bất động sản: 4.638; quản trị và kinh doanh: 13.794.
- CH Séc: Hiệp hội Môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất động sản Đông Âu (CEREAN); Hiệp hội có Văn phòng Trung tâm tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng; Hội đồng Trung tâm chịu trách nhiệm về kế hoạch và chương trình hoạt động của Hiệp hội. Hiệp hội có Ban đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề
được Bộ Giáo dục CH Séc công nhận. Ước tính ở CH Séc các thương vụ giao dịch BĐS được thực hiện thông qua môi giới (không phân biệt môi giới có tổ chức, môi giới tự do: 40%; không qua môi giới 30%.
1.8.3. Trung Quốc
“Từ lúc thực hiện đường lối cải cách, mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường thì TTBĐS Trung Quốc mới bắt đầu hình thành. Năm 1980 cả nước mới có 10 Công ty BĐS với 1100 nhân viên, giá trị sản lượng đạt 20 tỷ Nhân dân tệ (NDT); Sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty, với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho Nhà nước chiếm 2,3% thu ngân sách; đóng góp vào đó có 1500 Sở giao dịch, phòng địa sản (tức BĐS) trên cả nước.
Do nhu cầu cải cách và phát triển lĩnh vực BĐS và tạo lập TTBĐS, cuối những năm 80 đã xuất hiện nhiều tổ chức GDBĐS tại các thành phố, mang tên Sở giao dịch, trung tâm giao dịch, thị trường giao dịch; đến tháng 7/1978 Bộ Xây dựng Trung Quốc ra thông tư, quyết định tên gọi thống nhất là Sở giao dịch bất động sản và yêu cầu mọi giao dịch về BĐS phải được tiến hành tại đây…
Nội dung hoạt động của Sàn giao dịch BĐS là:
+ Cung cấp dịch vụ cho việc đàm phán ký kết, trao đổi tin tức, giới thiệu tình hình thị trường trong GDBĐS.
+ Triển khai việc định giá cả, giá trị của BĐS.
+ Cung cấp tư vấn về chính sách pháp luật BĐS, tiếp nhận nghiệp vụ ủy thác đại lý có liên quan đến giao dịch và quản lý kinh doanh BĐS.
+ Tiến hành giám sát và chỉ đạo các giao dịch kinh doanh BĐS, điều tiết khống chế giá cả thị trường, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật.
+ Làm các thủ tục đăng ký và chuyển dịch chủ quyền trong GDBĐS.
1.9. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ bất động sản và sàn giao dịch bấtđộng sản Việt Namđộng sản Việt Namđộng sản Việt Nam động sản Việt Nam
1.9.1. Khái quát về tình hình TTBĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
Thực tế ở nước ta những năm qua cho thấy thị trường bất động sản không ổn định - Hai “cơn sốt” vào năm 1994 và 2006 đã đẩy giá BĐS đến mức cao kỷ lục trong một thời gian ngắn; BĐS thuộc dự án xây dựng các khu đô thị mới, gồm căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 đến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu nhập bình quân trên đầu người cao hơn Việt Nam. Theo đó, giá thuê văn phòng cũng cao không kém.
- Sau các “cơn sốt” là trạng thái “đóng băng” của Thị trường bất động sản vào các năm: (1996-1997) và (2011-2012),giao dịch bất động sản trên thị trường giảm; tuy nhiên giá nhà đất vẫn ở mức cao.
- Trong giai đoạn từ 2008 đến nay thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “đóng băng”; giao dịch bất động sản trên thị trường giảm hoặc không có giao dịch; giá nhà ở, đất ở giảm mạnh.
Thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay có những đặc điểm chủ yếu như sau:
-Thị trường phát triển nóng: đa số các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đã chọn TTBĐS, một thị trường đang phát triển “nóng” tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỷ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỷ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư.
-Thị trường thiếu minh bạch: TTBĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là “sân chơi” của những “đại gia” và các nhà đầu tư lớn, trong khi thị trường nhà đất ở các quốc gia phát triển luôn hướng đến dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân. Ở Việt Nam, điển hình là ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%. Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông tin để mua được một căn hộ mà thường phải thông qua môi giới BĐS. Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý của nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng.
-Chi phí đền bù, giải tỏa đất cao: Giá đất tăng dẫn đến chi phí giải tỏa, đền bù tăng cao, đồng nghĩa với chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tốn kém hơn, càng khó khăn hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ tầng.
-Giá nhà đất cao: Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên,