- Luật Xây dựng (2003) -Luật Đất đai (2003) - Bộ Luật Dân sự (2005) - Luật Nhà ở (2005)
- Luật Kinh doanh bất động sản (2006) Chi tiết bảng 2
Bảng 2: Các văn bản pháp luật điều tiết thị trường bất động sản
Luật Phạm vi điều tiết Đối tượng áp dụng
1. Bộ Luật Dân sự (2005) Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua theo Nghị quyết số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 [22]
“Bộ Luật Dân sự quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác; quyền, nghĩa vụ của các chủ thể về nhân thân và tài sản trong các quan hệ dân sự, hôn nhân, gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự). Bộ Luật Dân sự có nhiệm vụ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; bảo đảm sự bình đẳng và an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, góp phần tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.” (Bộ Luật Dân sự 2005, Điều 1)
1. Bộ Luật Dân sự được áp dụng đối với quan hệ dân sự được xác lập từ ngày Bộ luật này có hiệu lực, trừ trường hợp được Bộ luật này hoặc nghị quyết của Quốc hội có quy định khác.
2. Bộ Luật Dân sự được áp dụng trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
3. Bộ Luật Dân sự được áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác”. (Bộ Luật Dân sự 2005, Điều 2)
2. Luật Đất đai (2003) Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
“Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ
1. Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiện đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
của người sử dụng đất”. (Luật Đất đai 2003, Điều 1)
3. Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất”. (Luật đất đai 2003, Điều 2)
3. Luật Nhà ở (2005) Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua theo Nghị quyết số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
“Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Nhà ở theo định nghĩa của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. (Luật Nhà ở 2005, Điều 1)
“Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, pháp triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở”. (Luật Nhà ở 2005, Điều 2)
4. Luật Xây dựng (2003) Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
“Luật này quy định về hoạt động xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng”. (Luật Xây dựng 2003, Điều 1)
“Luật này áp dụng với các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam…”. (Luật Xây dựng 2003, Điều 2) 5. Luật Kinh doanh bất
động sản (2006)
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua tại Nghị quyết số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006.
“Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản”. (Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Điều 1)
1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”. (Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Điều 2)
Nguồn: Nguyễn Đình Bồng (2010)
1.6. Các quy định của pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản
1.6.1. Kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, đinh giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các GDBĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. (Luật Kinh doanh Bất động sản - Điều 4).
1.6.2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Phạm vi hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước. “Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản: Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
- Dịch vụ môi giới bất động sản; - Dịch vụ định giá bất động sản; - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; - Dịch vụ tư vấn bất động sản; - Dịch vụ đấu giá bất động sản; - Dịch vụ quảng cáo bất động sản; - Dịch vụ quản lý bất động sản.;
Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
“Khoản 1, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng
Ngoài phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào quy định của Luật này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế”.
1.6.3. Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. (Luật Kinh doanh bất động sản - Khoản 5, Điều 4)
Sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản như: - Dịch vụ môi giới bất động sản; - Dịch vụ định giá bất động sản; - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; - Dịch vụ tư vấn bất động sản; - Dịch vụ đấu giá bất động sản; - Dịch vụ quảng cáo bất động sản; - Dịch vụ quản lý bất động sản.
1.7. Các quy định của pháp luật hiện hành về tổ chức,hoạt động của sàn giaodịch bất động sản.dịch bất động sản.dịch bất động sản. dịch bất động sản.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (2006)
1.7.1. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
“Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động
Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật;
Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biểu hiện và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương”. (Luật Kinh doanh Bất động sản - Điều 56)
1.7.2. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Theo khoản 2 Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản thì điều kiện thành lập sàn GDBĐS phải:
- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do chính phủ quy định”.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”.
1.7.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo điều 58 Luật kinh doanh bất động sản quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; - Môi giới bất động sản; - Định giá bất động sản; - Tư vấn bất động sản; - Quảng cáo bất động sản; - Đấu giá bất động sản; - Quản lý bất động sản”;
1.7.4. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao hàm những nội dung chủ yếu như sau:
- Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản; - Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động của sàn GDBĐS; - Điều kiện hoạt động của sàn GDBĐS;
- Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, điều hành và các nhân viên làmviệc tại sàn GDBĐS;
- Nguyên tắc, lề lối làm việc tại sàn; - Tiếp nhận, xử lý thông tin về BĐS; - Thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch; - Chế độ quản lý tài chính;
- Mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hang; - Chương trình, kế hoạch công tác;
1.7.5. Thông tin về BĐS và kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch
Luật Kinh doanh Bất động sản - Khoản 3, Điều 11 quy định nội dung thông tin về BĐS bao gồm:
- Loại bất động sản; - Vị trí bất động sản;
- Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; - Quy mô, diện tích của bất động sản;
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS;
- Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;
-Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;
-Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); - Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
-Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; - Các thông tin khác”;
- Kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch;
Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Điều đó có nghĩa là, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nào đó khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản thì sẽ coi là phạm luật.
Đối với các tổ chức hay cá nhân không kinh doanh bất động sản, khi tham gia giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, Nhà nước khuyến khích họ thực hiện các giao dịch đó thông qua sàn giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch và quyền lợi chính đáng.
1.7.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.
Theo điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản thì quyền và nghĩa vụ của tổ chức,
cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản như sau:
Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên
Quyền và nghĩa vụ:
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBĐS có các quyền sau đây: -Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS; -Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về BĐS;
- Yêu cầu sàn GDBĐS bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn GDBĐS gây ra; -Các yêu cầu khác theo quy định của pháp luật;
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBĐS có các nghĩa vụ sau đây: -Thực hiện quy chế hoạt động của sàn GDBĐS;
- Trả tiền dịch vụ cho sàn GDBĐS;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”.
2.3.7. Quyền, nghĩa vụ và điều kiện người quản lý điều hành sàn GDBĐS
Quyền của người quản lý, điều hành sàn GDBĐS:
- Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
-Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến BĐS theo quy định của pháp luật;
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về BĐS được đưa lên sàn GDBĐS;
- Từ chối đưa lên sàn GDBĐS các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có BĐS được đưa lên sàn GDBĐS;