2.3.2.1 Hạn chế
- Về quy trình thẩm định:
Khi các ngân hàng đã ra quyết định cấp tín dụng cho dự án, nếu món nợ này khó hoặc không thể thu hồi được thì việc thẩm định dự án đó có chất lượng kém. Theo NHNN, tính đến cuối năm 2012, tỉ lệ nợ xấu, nợ khó thu hồi là 2,8% tổng dư nợ tín dụng. Phần lớn trong số này chính là các khoản nợ từ các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Nguyên nhân của tình trạng này chính là do quy trình cấp xét tín dụng trong đó có quy trình thẩm định dự án còn lỏng lẻo hoặc cá nhân cán bộ QHKH bị tác động bởi mức lãi suất cao, chạy theo lãi suất mà buông lỏng chất lượng thẩm định dự án.
Cho đến nay, BIDV và nhiều ngân hàng khác vẫn chưa có sự phân biệt rõ ràng trong quy trình thẩm định dự án bất động sản với các dự án thuộc các ngành, các lĩnh vực khác. Các dự án chỉ được phân chia theo quy mô cấp tín dụng mà chưa phân chia theo lĩnh vực dự án. Ðiều này gây khó khăn cho cán bộ QHKH và ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả của công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản nói riêng. Đôi khi đây là còn là nguyên nhân gây kéo dài thời gian thẩm định của dự án.
Hơn nữa, đối với mỗi dự án, một hoặc hai cán bộ sẽ thực hiện tất cả các công việc như thẩm định, giải ngân tiền vay, quản lý giám sát trong suốt quá trình giải ngân và thu hồi nợ mà không có bộ phận chuyên trách thẩm định dự án. Biện pháp này nhằm làm giảm chi phí cho công tác thẩm định vì ngân hàng chỉ phải trả lương cho một số cán bộ QHKH. Tuy nhiên, điều này cũng làm hạn chế chất lượng của công tác thẩm định tín dụng do hạn chế về nhân lực dẫn đến hạn chế về thông tin cũng như về khối lượng công việc cần thiết để thẩm định.
- Về nội dung thẩm định:
Dù công tác thẩm định đã được hướng dẫn cụ thể trong bộ quy chế tín dụng nhưng quy chế nói chung vẫn mang tính chủ quan. Việc xem xét, đánh giá từng nội dung của dự án còn sơ sài, đôi lúc còn mang nặng tính hình thức và có nhiều điểm chưa hợp lý. Nhiều khi công tác thẩm định còn chịu ảnh hưởng bởi mối quan hệ chủ quan giữa Chi nhánh và khách hàng, hoặc được Nhà nước chỉ định theo kế hoạch. Việc thẩm định dự án cho vay nhiều khi không được tiến hành độc lập mà không chịu tác động của lãi suất và tài sản đảm bảo. Cán bộ QHKH khi tiến hành thẩm định dự án thường coi trọng đến việc thẩm định tài sản cầm cố, thế chấp, thời gian trả nợ vay của các doanh nghiệp hay đơn vị bảo lãnh mà không thẩm định kỹ các nội dung, khía cạnh của dự án.
Việc sử dụng các chỉ tiêu tài chính cũng chưa thực sự có hiệu quả. Trong thẩm định tổng vốn đầu tư cũng như cơ cấu tốc độ bỏ vốn đầu tư, cán bộ QHKH thường chấp nhận những dự toán của chủ đầu tư đưa ra trong dự án mà chưa cân nhắc đánh giá một cách kỹ lưỡng. Trong dự án “ Xây dựng văn phòng chi nhánh công ty Toàn Thắng”, so sánh đối chiếu dự toán tổng vốn đầu tư giữa báo cáo đầu tư mà công ty cung cấp với kết quả thẩm định của ngân hàng, ngân hàng hoàn toàn chấp nhận mức tổng vốn đầu tư này dựa trên báo cáo đầu tư mà không đưa ra giải thích về bất kì một sự xem xét nào từ các nguồn thông tin khác. Các dự án đầu tư xây dựng thường vay vốn trong thời gian và doanh thu của dự án phụ thuộc rất nhiều và đầu ra của các sản phẩm bất động sản như căn hộ, nhà liền kề, biệt thự, văn phòng cho thuê,…nên mức doanh thu cần được xem xét từ nhiều khía cạnh chứ không thể chỉ dựa vào số liệu mà chủ đầu tư đưa ra. Hơn nữa, cán bộ QHKH thường chỉ chỉ phân tích xem sản phẩm có được chấp nhận trên thị trường hay không, và cho công suất khai thác dự án tăng dần theo cảm tính. Việc xác định chi phí và nhiều khoản mục chi phí đôi khi còn bị bỏ qua hoặc mặc nhiên chấp nhận định mức chi phí do chủ đầu tư đưa ra.
khả năng tiêu thụ sản phẩm. Nếu các căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại đã được hoàn thành nhưng không thể tiêu thụ hoặc ứ đọng nhiều thì chủ đầu tư sẽ không có khả năng trả nợ ngân hàng. Đặc biệt trong giai đoạn khủng hoảng thị trường bất động sản hiện nay, khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bất động sản là rất khó. Tuy nhiên, đôi khi các cán bộ thẩm định còn chưa quan tâm đúng mức đến việc phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ. Điều này có thể dẫn đến việc khó thu hồi nợ, gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng.
Một vấn đề khác dù không quan trọng đối với ngân hàng nói chung và BIDV Hai Bà Trưng nói riêng nhưng nên được quan tâm đó là rủi ro về môi trường, xã hội. Hiện nay, rủi ro về môi trường, xã hội bị coi nhẹ trong thẩm định định dự án cho vay đầu tư bất động sản. Tiêu chí đánh giá những rủi ro này tại BIDV và hầu hết các ngân hàng hiện nay chỉ được xem xét dựa trên việc kiểm chứng các giấy tờ văn bản chứ chưa dựa trên những đánh giá thực tế một cách nghiêm túc do tiêu chí này vẫn chưa được luật hóa bằng các quy định cụ thể liên quan đến trách nhiệm của các ngân hàng. Các cán bộ QHKH hầu như không chú trọng tới việc đánh giá các rủi ro về môi trường, xã hội khi thẩm định tín dụng mà chỉ kiểm tra trong hồ sơ xin vay vốn xem có bản đánh giá tác động môi trường đã được phê duyệt hay chưa, một số sẽ kiểm tra công nghệ xả thải và kế hoạch di dân (nếu có) của công trình/dự án, nhưng hầu hết đều dựa vào kinh nghiệm của người thẩm định chứ không có những quy định cụ thể của ngân hàng về vấn đề này. Trong khi đó, với thực quyền quyết định việc cho hoặc không cho những dự án nào vay vốn theo tiêu chí đã định, ngân hàng toàn có thể góp phần hạn chế những rủi ro về mặt môi trường, xã hội, nhất là những dự án gây ô nhiễm hoặc có tác động xấu tới môi trường và cuộc sống của người dân.
Cuối cùng, công tác tái thẩm định dự án sau khi ngân hàng tiến hành giải ngân vốn vay cho doanh nghiệp vay vốn còn chưa được quan tâm đúng mức. Một số dự án không đạt được hiệu quả theo tính toán ban đầu nhưng chưa được ngân hàng đánh giá và nhìn nhận một cách khách quan, độc lập. Do vậy, ngân hàng chưa đánh giá được một cách chính xác hiệu quả của vốn cho vay. Việc đầu tư có hiệu quả hay không sẽ quyết định đến khả năng hoàn trả vốn vay của doanh nghiệp đối với ngân hàng. Vì thế, ngân hàng cần xem xét về vấn đề này để có thể rút kinh nghiệm trong các lần thẩm định sau này.
- Về vấn đề thu thập và xử lý thông tin:
chế, độ tin cậy chưa cao. Nguồn thông tin dùng khi thẩm định vẫn chủ yếu là do khách hàng cung cấp, chính bản thân cán bộ QHKH cũng gặp nhiều khó khăn trong việc xác định lại tính chính xác và cập nhật của các thông tin này. Đối với nhiều doanh nghiệp, thông tin về dự án và thông tin về bản thân doanh nghiệp không được các cơ quan độc lập chứng nhận, do đó dễ gây ra tình trạng gian lận từ phía doanh nghiệp để việc vay vốn của mình được thuận lợi hơn, khiến những đánh giá về hiệu quả của dự án có sự sai lệch và gây nhầm lẫn trong quyết định cho vay của ngân hàng.
Dù có nhiều nguồn thông tin để tiếp cận, nhưng chất lượng thông tin không cao. Thông tin về giá cả đất đai, nguyên vật liệu phục vụ xây dựng dự án thường mang tính chủ quan hoặc không chính xác, không sát thực tế. Ví dụ, khi thẩm định giá đất, các cán bộ QHKH thường tham khảo giá từ Bảng giá đất mà UBND thành phố quy định từng năm và khảo sát thực tế giá đất tại khu vực mà chủ yếu là qua internet, qua các mẩu đăng tin rao bán đất ở cùng khu vực với dự án rồi từ đó ước lượng giá đất của dự án.
2.3.2.2 Nguyên nhân
a) Nguyên nhân khách quan
- Từ phía khách hàng: sự thiếu trung thực và thiếu năng lực lập dự án đầu tư của những nguyên nhân gây khó khăn cho cán bộ QHKH khi thẩm định và trình xét duyệt cấp tín dụng. Với mục đích vay được vốn, chủ đầu tư có thể gian dối trong việc cung cấp các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty, đưa ra các đánh giá lạc quan về thị trường, xác định giá trị sản phẩm dự án cao hơn thực tế. Điều này làm cán bộ thẩm định phải mất thời gian xem xét, kiểm tra lại khách hàng, gây gia tăng chi phí và thời gian thẩm định. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp năng lực kém hoặc tham gia vào linh mà họ không có kinh nghiệm cũng chạy theo đầu tư dự án xây dựng. Do trình độ và kinh nghiệm hạn chế nên những dự án họ lập thường có khá nhiều sai sót, thiếu căn cứ khoa học và thực tiễn. Nhiều chủ đầu tư hiện nay có quan niệm là dự án chỉ là cái để ngân hàng căn cứ vào đó để cho vay nên dự án được lập khá sơ sài. Sau khi nhận được vốn vay thì họ sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không đảm bảo hiệu quả dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng.
- Hệ thống ngân hàng thiếu một hệ thống thông tin đầy đủ và hiệu quả về các doanh nghiệp cũng như các dự án đã vay vốn. Có khách hàng mang cùng một dự án nhưng mang đi vay ở nhiều ngân hàng khác nhau. Thực tế, các ngân hàng thương
mại đều có thể được hỗ trợ từ trung tâm thông tin tín dụng CIC và các cơ quan tài chính như Cục thuế và Tổng cục thống kê nhưng sự hỗ trợ này còn kém hiệu quả. Mỗi ngân hàng đều giữ bí mật về khách hàng và các gói tín dụng của họ và sự tiếp cận của các cán bộ thẩm định đến thông tin của các cơ quan tài chính kể trên cũng khá khó khăn
- Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều bất cập. Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường: “Quy luật quán tính của thị trường làm tốc độ tăng giá đất quá hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa”. Sự đầu cơ, thổi phồng giá trị của bất động sản cũng như thông tin không minh bạch về các dự án trên thị trường khiến cán bộ thẩm định rất khó để có thể thẩm định được cung cầu thực của thị trường, dự tính được giá bán cũng như các yếu tố rủi ro thị trường liên quan đến dự án.
-Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan tới hoạt động tín dụng cũng như thẩm định dự án còn chưa đầy đủ và lỏng lẻo và thường xuyên thay đổi làm cho cán bộ thẩm định khó có thể đưa ra những dự đoán chính xác trong tương lai, do vậy gây ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả của công tác thẩm định dự án, đặc biệt là khía cạnh tài chính.
b) Nguyên nhân chủ quan
- Ngân hàng chưa xây dựng được một quy trình hướng dẫn cụ thể việc thẩm định dự án bất động sản mà chỉ có hướng dẫn chung cho tất cả các dự án và được phân loại theo quy mô vốn đầu tư của dự án đó. Điều này gây khó khăn cho cán bộ thẩm định vì các dự án đầu tư xây dựng có đặc thù riêng, khác biệt với các dự án khác. Ngân hàng chưa có cán bộ chuyên trách về thẩm định dự án. Ngược lại, nhằm tiết kiệm nguồn nhân lực và chi phí, một cán bộ QHKH thường phải làm hầu hết tất cả các khâu của quy trình tín dụng, bao gồm cả thẩm định dự án. Điều này dẫn đến việc cán bộ QHKH bỏ qua một số bước hoặc thẩm định một cách sơ sài, chiếu lệ.
- Một nguyên nhân quan trọng đó là trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ thẩm định. Mặc dù trong thời gian qua, Chi nhánh thường xuyên cử cán bộ thẩm định đi học các lớp tập huấn nâng cao trình độ chuyên môn nhưng vẫn còn hạn chế chưa đáp ứng được những yêu cầu ngày càng phức tạp trong công tác thẩm định dự án. Hầu hết các cán bộ đều có tuổi đời trẻ nên chưa tích lũy được nhiều kinh nghiệm thực tiễn và chỉ mới nghiên cứu công tác thẩm định dự án qua tài liệu tự nghiên cứu, tự tham khảo và qua một số lớp tập huấn nghiệp vụ ngắn ngày.
- Hầu hết các cán bộ QHKH khi thẩm định đều lấy thông tin từ bản báo cáo đầu tư và hồ sơ năng lực doanh nghiệp mà khách hàng cung cấp. Việc thẩm định chỉ dựa trên những số liệu này và tìm hiểu trên mạng internet. Ví dụ, giá đất, giá nguyên vật liệu đều được tìm hiểu trên internet, qua bảng giá đất của UBND thành phố. Điều này làm giảm chất lượng thông tin do thông tin trôi nổi trên internet hầu hết không được xác thực bởi bất cứ cơ quan nào và giá đất do UBND thành phố ban hành chỉ mang tính tham khảo mà không hề sát với thực tế thị trường.
- Cán bộ QHKH khi thẩm định tín dụng hầu hết đều quan tâm đến tài sản đảm bảo, lãi suất, khả năng trả nợ mà ít quan tâm đến dự án. Mặt khác, có được mối quan hệ với các doanh nghiệp lớn và thân quen mang lại rất nhiều lợi ích cho ngân hàng. Các doanh nghiệp này có thể gửi tiền nhàn rỗi hoặc vay vốn hoặc sử dụng các dịch vụ tiện ích khác của Chi nhánh, mang lại nguồn thu lớn cho ngân hàng. Để giữ được mối quan hệ này, việc cho vay cần diễn ra dễ dàng hơn. Do đó, việc thẩm định dự án có phần bị coi nhẹ và đối với một số dự án nhỏ, việc thẩm định dự án chỉ mang tính hình thức và thủ tục.
- Một số dự án có địa điểm đầu tư ở cách xa Hà Nội như ở TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Do đó, cán bộ QHKH bị hạn chế trong việc khảo sát tình hình thực tế tại địa điểm thực hiện đầu tư. Điều này cũng làm giảm chất lượng của công tác thẩm định, gây rủi ro cho ngân hàng.
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI