Qua phần nghiên cứu và tìm hiểu ở trên, tác giả đã trình bày cụ thể về cơ sở lý luận về công tác thẩm định dự án cũng như tình hình kinh doanh của Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam Hai Bà Trưng. Sau đây tác giả xin giới thiệu một dự án cụ thể tại Phòng QHKH 1 – chi nhánh Hai Bà Trưng nhằm trình bày rõ hơn cách thức thực hiện và kết quả thẩm định dự án tại đây.
Dự án “Đầu tư xây dựng văn phòng làm việc của Chi nhánh Công ty TNHH Thương mại Toàn Thắng”
a) Giới thiệu chung về dự án
Tên dự án: Đầu tư xây dựng văn phòng làm việc của Chi nhánh Công ty TNHH Thương mại Toàn Thắng tại TP Hồ Chí Minh
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thương mại Toàn Thắng
Địa chỉ: Số 11B Khu đô thị Đầm Trấu, Hai Bà Trưng, Hà Nội Hình thức đầu tư: Xây dựng mới
Tư vấn lập dự án xây dựng công trình: Công ty cổ phần tư vấn xây dựng Thành Nam
Mục đích đầu tư: Xây dựng trụ sở chi nhánh của công ty để phục vụ hoạt động kinh doanh của chi nhánh tại TP Hồ Chí Minh kết hợp xây dựng chung cư để bán.
Địa điểm đầu tư: 268 Đường Trường Chinh, Phường Tân Hưng Thuận, Quận 12, TP Hồ Chí Minh
Quy mô đầu tư: Khu đất rộng 5 m, dài 40m với tổng diện tích là 203 m2 được công ty thuê đơn vị thiết kế như sau:
- Nhà văn phòng 6 tầng
- Chiều cao công trình: 25,5 m - Mật độ xây dựng: 79,6%
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 1.191,2m2
- Thời gian thi công: tháng 05/2011 – tháng 07/2012 - Thời gian đưa vào sử dụng: tháng 08/2012
Đề nghị vay vốn của Chủ đầu tư tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Hai Bà Trưng.
Tổng trị giá đề nghị vay: 12.424.450.500 VNĐ
b) Nội dung thẩm định
Thẩm định tính pháp lý của dự án
Hồ sơ khách hàng cung cấp bao gồm: - Giấy đề nghị vay vốn;
- Hồ sơ liên quan đến Chủ đầu tư:
• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký thuế, điều lệ công ty;
• Quyết định bổ nhiệm Giám đốc và Kế toán trưởng, biên bản họp bầu Hội đồng quản trị và Chủ tịch Hội đồng quản trị, danh sách các cổ đông sáng lập công ty;
• Các báo cáo tài chính năm 2008, 2009, Quý I/2010 bao gồm: bảng cân đối kế toán; báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh; thuyết minh báo cáo tài chính; báo cáo lưu chuyển tiền tệ;
• Bảng kê các khoản phải thu, phải trả; - Hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư:
• Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán;
• Quyết định của Hội đồng quản trị công ty về việc phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán và hiệu quả kinh doanh Công trình trụ sở văn phòng Toàn Thắng;
• Quyết định của Tổng giám đốc công ty về việc thành lập Ban quản lý dự án dể thực hiện dự án: Công trình hỗn hợp trụ sở chi nhánh công ty Toàn Thắng;
• Giấy phép xây dựng;
• Giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy của sở Sở CS PC & CC TP Hồ Chí Minh;
Đánh giá:
Hồ sơ pháp lý: đầy đủ, hợp lệ.
Hồ sơ về tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh: Báo cáo tài chính năm 2008, 2009 của Chủ đầu tư đã được kiểm toán và Báo cáo tài chính Quý I/2010.
Hồ sơ dự án: Chủ đầu tư có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và hợp lệ được phê duyệt bởi các Cấp có thẩm quyền, đủ điều kiện để thực hiện dự án. Bên cạnh đó,
Chủ đầu tư cần bổ sung thêm tài liệu về Kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật của dự án và Bản cam kết bảo vệ môi trường.
Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư
Chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh của Công ty Kiên Cường được thành lập từ 05/10/2005 với mục đích phục vụ nhu cầu của các khách hàng thuộc khu vực thành phố Hồ Chí Minh, Đà Lạt và các tỉnh lân cận. Tuy nhiên trong thời gian qua công ty phải thuê văn phòng cho chi nhánh nên tính ổn định không cao, không có địa điểm giới thiệu sản phẩm nên việc bán hàng không thuận lợi dẫn đến chiến lược bán hàng mở rộng đến các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh chưa hiệu quả.
Khu đất xây dựng được công ty mua từ năm 2010 rộng 203 m2 nằm trên trục đường Trường Trinh, quốc lộ 22, trên trục đường Xuyên Á đi thẳng lên biên giới Campuchia khá thuận lợi về giao thông. Tài sản trên đất là nhà cấp 4 với diện tích sử dụng là 98 m2 chưa phù hợp để làm văn phòng làm việc và giới thiệu sản phẩm. Việc đầu tư xây dựng văn phòng sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng khu đất, góp phần
nâng cao vị thế của Công ty và tạo ra không gian để trưng bày, giới thiệu sản phẩm để khách hàng lựa chọn ra quyết định đầu tư.
Do đó Công ty tiến hành đầu tư xây dựng trụ sở với mục đích tạo ra được một trụ sở làm việc khang trang có vị trí thuận lợi về địa lý nhằm khai thác tốt nhất thế mạnh mặt bằng cơ sở trong chiến lược mở rộng hoạt động kinh doanh tại khu vực phía Nam.
Thẩm định về phương diện kỹ thuật dự án
- Địa điểm xây dựng:
* Vị trí:
Dự án được xây dựng trên khu đất rộng hơn 200 m2, với mặt tiền rộng 5m nằm trên trục đường Trường Trinh, quốc lộ 22, trên trục đường Xuyên Á đi thẳng lên biên giới Campuchia với vị trí tiếp giáp như sau:
+ Phía Nam giáp mặt đường Trường Chinh; + Phía Đông giáp nhà dân xung quang; + Phía Tây giáp nhà dân xung quanh; + Phía Bắc giáp nhà dân;
* Địa chất:
Địa chất nơi xây dựng công trình được tóm tắt như sau:
+ Lớp 1: đất lấp chủ yếu là cát lấp màu xám tro, trạng thái rời rạc. + Lớp 2: sét pha, sét màu nâu hồng, nâu gụ.
+ Lớp 3: sát pha kẹp cát pha màu nâu lẫn hữu cơ.
+ Lớp 4: cát pha màu nâu xám, xám tro xen kẹp lớp sét pha mỏng có chứa hữu cơ.
+ Lớp 5: bùn sét pha màu xám nâu, xám đen lẫn nhiều hữu cơ kém phân huỷ. + Lớp 6: cát hạt nhỏ đến vừa.
+ Lớp 7: cuội sỏi đa màu, lẫn cát thô đến trung.
Nhận xét: khu vực có địa chất khá đồng đều, phù hợp với việc xây dựng nhà cao tầng.
* Giao thông:
Toà nhà được xây dựng nằm trên đường Trường Chinh, tuyến đường huyết mạch trên trục đường Xuyên Á đi thẳng lên biên giới Campuchia.
* Nguồn điện, thông tin liên lạc:
Dọc tuyến đường Trường Chinh hiện đã có điện lưới quốc gia và tuyến thông tin liên lạc trên suốt tuyến đường này, rất thuận tiện cho việc xây dựng các tuyến điện hạ thế cũng như đấu nối hệ thống thông tin liên lạc phục vụ cho công trình.
* Nguồn nước sinh hoạt:
Dọc tuyến đường Trường Chinh đã có mạng lưới cấp nước của thành phố, do đó sẽ rất thuận lợi để triển khai cung cấp nước cho toà nhà.
* Hệ thống thoát nước mưa:
Dọc tuyến đường Trường Chinh đã có mạng lưới đường ống thoát nước mưa. Như vậy khi toà nhà đưa vào sử dụng sẽ được đấu nối vào hệ thống thoát nước mưa chung của tuyến đường này.
* Hệ thống thoát nước sinh hoạt:
Dọc tuyến đường Trường Chinh đã có mạng lưới đường ống thoát nước bẩn thoát ra hệ thống thoát nước chung của thành phố. Như vậy khi toà nhà đưa vào sử dụng sẽ được đấu nối vào hệ thống thoát nước bẩn của tuyến đường này.
- Quy mô, giải pháp xây dựng: Nhà văn phòng được thiết kế hiện đại, có 6 tầng, chiều cao 25.5m, mật độ xây dựng 79,6 %. Diện tích xây dựng:
+ Tầng 1: 29.4m x 5 m = 147 m2
+ Tầng lửng: 147 m2 – 22.8 m2 = 124.20 m2 + Tầng 2-6: (32,4m + 1.4m) x 5 x 5 = 845 m2 + Mái che thanh và sân thượng: 15.5m x 5m = 75m2
Tổng diện tích = 1.191,2 m2
Công trình đã được Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cấp Giấy phép xây dựng số 180/GPXD ngày 26/10/2011.
- Đền bù, di dân tái định cư, phòng cháy chữa cháy: Khu đất của công ty là đất mua lại của người dân địa phương nên việc triển khai xây dựng thuận lợi, không phải thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đồng thời công trình đã được Sở CS PC & CC TP HCM cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy số 377/TD-PCCC ngày 29/02/2012.
Về cơ bản công ty đã đáp ứng được các thủ tục để tổ chức xây dựng theo qui định của các cơ quan thẩm quyền TP Hồ Chí Minh.
- Công nghệ, dây chuyền thiết bị:
Một số ứng dụng dùng cho công trình:
+ Dùng hệ thống cọc ép trước 200x200 mm để sử dụng cho kết cấu chịu lực nền móng công trình.
+ Đế móng công trình tạo nên một hình ảnh khoẻ, chắc chắn của công trình. + Kính lấy ánh sáng bao che mặt ngoài của tầng 1 và tầng 2 được sử dụng loại kính cường lực 8 – 10 ly nhằm đảm bảo tính chịu lực cao dưới tác động bên ngoài của gió bão và tránh gây tai nạn khi có sự cố.
+ Hệ thống thang máy gồm 2 thang máy sử dụng cho công trình được trang bị đầy đủ các thiết bị báo hiệu sự cố bên trong để người sử dụng có thể nhận được sự trợ giúp từ bên ngoài.
Thẩm định về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
Đối với phần xây dựng và lắp đặt các trang thiết bị cho toà nhà: Công ty thuê đơn vị có chức năng và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng thực hiện để đảm bảo chất lượng công trình.
Ngoài ra công ty sẽ thuê 01 đơn vị tư vấn giám sát độc lập để giám sát quá trình thi công của nhà thầu, hỗ trợ công ty trong quá trình kiểm tra chất lượng công trình và tiến độ thực hiện, hỗ trợ công ty trong việc nghiệm thu khối lượng hoàn thành.
Đồng thời công ty sẽ cử cán bộ chi nhánh có chuyên môn về kỹ thuật phối hợp cùng tư vấn giám sát để quản lý chất lượng và tiến độ công trình. Cán bộ kỹ thuật này sẽ chịu trách nhiệm báo cáo Giám đốc công ty về các công việc của công trình.
Khi công trình hoàn thành, toà nhà sẽ được giao cho Chi nhánh công ty vận hành và quản lý.
Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
- Tổng mức đầu tư dự án: Đề nghị của khách hàng: Dự án gồm hai giai đoạn:
• Giai đoạn 1 (đã hoàn thành): Mua mảnh đất tại 268 Đường Trường Chinh, Phường Tân Hưng Thuận, Quận 12, TP Hồ Chí Minh.
• Giai đoạn 2: Xây dựng khu văn phòng trên mảnh đất đã mua với tổng chi phí là: 17.749.215.000 VND, trong đó:
- Vốn tự có: 5.324.764.500 VND chiếm tỷ lệ 30% vốn đầu tư. - Vốn vay BIDV: 12.424.450.500 VND chiếm tỷ lệ 70% vốn đầu tư.
Stt Thời gian rút vốn Số tiền (đồng)
1 Tháng 5/2012 5.000.000.000
2 Tháng 6/2012 5.000.000.000
3 Tháng 7/2012 2.424.450.500
Tổng cộng 12.424.450.500
Thời gian thi công của dự án là từ tháng 5/2011 đến tháng 7/2012. Trong thời gian này, Công ty đã sử dụng vốn tự có để xây dựng. Do vậy Công ty không tính lãi vay trong thời gian xây dựng vào tổng mức đầu tư là phù hợp.
Theo luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của quốc hội khóa 12, thuế giá trị gia tăng đầu vào của chi phí đầu tư tài sản cố định sẽ được khấu trừ. Do vậy Phòng Quan hệ KH 1 xác định tổng mức đầu tư của phương án làm cơ sở tính toán là tổng chi phí không bao gồm VAT, tức là bằng 16.135.650.000 VND. Cơ cấu nguồn vốn của Công ty như sau:
Stt Nguồn vốn Giá trị (VND) Tỷ lệ/TVĐT
1 Vốn tự có 4,840,695,000 30%
2 Vốn vay 11,294,955,000 70%
Tổng cộng 16,135,650,000 100%
- Nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án:
Công ty đã triển khai xây dựng từ tháng 05/2011, trước mắt đã sử dụng vốn tự có để thanh toán các chi phí của công trình. Đối với số vốn đề nghị vay ngân hàng, Công ty dự kiến nếu được ngân hàng chấp thuận tài trợ vốn sẽ giải ngân như sau:
Stt Thời gian rút vốn Số tiền (đồng)
1 Tháng 5/2012 5.000.000.000
2 Tháng 6/2012 5.000.000.000
3 Tháng 7/2012 2.424.450.500
Tổng cộng 12.424.450.500
Ý kiến Phòng QHKH1: theo đề nghị của công ty, công ty đã sử dụng vốn tự có tương đương 30% tổng mức đầu tư để chi trả các chi phí xây dựng văn phòng và đề nghị vay ngân hàng 70%. Xét trên tiến độ thi công theo công ty dự kiến thì tháng 08/2012 công trình hoàn thành nên tiến độ rút vốn theo đề xuất của công ty là phù hợp.
Theo báo cáo tài chính tại thời điểm 31/12/2011, vốn lưu động ròng của Công ty = Vốn chủ sở hữu + Nợ dài hạn – Tài sản dài hạn = 13.123 triệu đồng. Như vậy Công ty đảm bảo vốn tự có tham gia vào dự án.
Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Công ty dự kiến trả nợ bằng nguồn khấu hao tài sản cố định và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh hàng năm. Cụ thể:
- Nguồn khấu hao tài sản cố định hàng năm
Tòa nhà chi nhánh được tính khấu hao trong 30 năm theo phương pháp đường thẳng. Năm 2012, bắt đầu trích khấu hao từ tháng 8/2012 – thời gian đưa tòa nhà vào sử dụng.
Đơn vị: Triệu đồng
Stt Chỉ tiêu 2012 2013 2014 2015 2016 2017
1 TSCĐ đầu kỳ 29,799 29,302 28,446 27,590 26,734 25,879 TSCĐ cũ 13,663 13,345 13,027 12,709 12,391 12,073 TSCĐ đầu tư mới 16,136 15,957 15,419 14,881 14,343 13,806 2 Khấu hao trong kỳ 497 855.87 855.87 855.87 855.87 855.87
TSCĐ cũ 318 318 318 318 318 318
TSCĐ đầu tư mới 179 537.87 537.87 537.87 537.87 537.87 3 TSCĐ cuối kỳ 29,302 28,446 27,590 26,734 25,879 25,023 TSCĐ cũ 13,345 13,027 12,709 12,391 12,073 11,755 TSCĐ đầu tư mới 15,957 15,419 14,881 14,343 13,806 13,268
- Nguồn lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh hàng năm
Trong các năm 2009, 2010, doanh thu của Công ty có mức tăng trưởng 13- 15%/năm. Trong năm 2011, doanh thu của Công ty bị giảm 22% so với năm 2010
là do tình hình kinh tế có nhiều biến động ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Công ty dự kiến năm 2012 khi đưa văn phòng TP Hồ Chí Minh vào hoạt động sẽ góp phần đưa doanh thu đạt 66.822 triệu đồng, tăng 20% doanh thu so với năm 2011 và các năm tiếp theo tăng so với năm liền kề 6%. Theo đánh giá của Phòng Quan hệ KH 1 tình hình kinh tế những tháng đầu năm 2012 cho thấy chỉ số CPI 03 tháng đầu năm 2012 có dấu hiệu giảm so với cùng kỳ, Chính phủ đang có nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp để phục hồi kinh tế. Đồng thời việc đầu tư đưa trụ sở chi nhánh mới vào hoạt động từ tháng 08/2012 sẽ giúp công ty nhanh chóng mở rộng hoạt động của mình tại khu vực miền Nam. Tuy nhiên các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ đều có độ trễ nhất định chưa phát huy được tác dụng hỗ trợ ngay và căn cứ thực tế hoạt động các năm trước, Phòng Quan hệ KH 1 đánh giá doanh thu của công ty tăng 10% so với năm liền kề tính từ năm 2012 – 2017 là khả thi. Do đó Phòng Quan hệ KH 1 sẽ tính toán lại doanh thu hoạt động từ năm 2012 –