Đây là công đoạn cuối cùng để có một cơ sở dữ liệu bản đồ giá đất hoàn thiện, chính xác đúng theo thực tế. Bản đồ giá đất hoàn thiện là bản đồ giá đất của từng thửa, đồng thời chứa đầy đủ dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính liên quan tới thửa đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.13: Dữ liệu thuộc tính và không gian của bản đồ giá đất
Như vậy là ta đã có trường thuộc tính đầy đủ của các thửa đất đã điều tra và chỉnh sửa theo thực tế, trên bản đồ ta có thể hiện thị các trường thuộc tính tùy ý của các thửa đất ngẫu nhiên cần lấy thông tin bằng cách dùng công cụ Identify để biết thông tin thửa đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.14: Kết quả hiển thị thông tin khi đã kết nối dữ liệu
3.4.4. Đánh giá kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu
Trên đây là quy trình cũng như là hình ảnh của kết quả mà khóa luận đã đạt được trong thời gian nghiên cứu. Ngoài những kết quả mà đề tài đạt được, thì cũng có những điểm cần bổ sung để được hoàn thiện hơn. Sau đây là một số những đánh giá khách quan về kết quả đề tài đã thực hiện:
- Cơ sở dữ liệu nền dùng để xây dựng nên cơ sở dữ liệu giá đất là bản địa chính của phường, đây là cơ sở có tính pháp và có độ tin cậy cao hoàn toàn đáng tin cậy.
- Thông tin về thửa đất ngoài lấy từ chính bản đồ địa chính, tôi còn cập nhật theo các số liệu giấy cập nhất mới nhất mà chưa được bổ sung trên bản đồ những thông tin như: diện tích, chủ sử dụng, tên đường ngõ…
- Ngoài thông tin dữ liệu thu thập được còn cập nhật thêm sự thay đổi từ 100 phiếu điều tra thực tế. Đồng thời bổ sung thêm giá thị trường cho cơ sở dữ liệu giá đất của phường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Hoàn chỉnh được cơ sở dữ liệu giá đất, bao gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính quản lý trên phần mềm ArcGIS.
- Việc thực hiên đề tài để ra được kết quả đảm bảo là một quy trình với đầy đủ các bước để hoàn thiện được cơ sở dữ liệu có thể đưa vào sử dụng quản lý. Tuy nhiên ở mức độ đề tài việc điều tra thực tế với con số 100 phiếu, cộng thêm yếu tố đặc biệt của thị trường bất động sản nên giá đất sẽ bị biến động theo thời gian.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu được quản lý trên ArcGIS đảm bảo được sự tiện dụng cập nhật nhanh chóng những thay đổi trên thực tế nhanh chóng vào cơ sở dữ liệu. Để luôn có một cơ sở dữ liệu mới nhất phục vụ cho quản lý.
Trên đây là một số đánh giá kết quả mà đề tài đạt được. Sau đây tôi trình bày một số bước cơ bản để có thể khai thác được cơ sở dữ liệu vào thực tế.
3.5. Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất
3.5.1. Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về đất đai
Với cơ sở dữ liệu bản đồ giá đất hoàn thiện như đã xây dựng ở phía trên ngoài việc xem giá đất từng thửa đất, ta có thể khai thác nó cho công tác quản lý hành chính về đất đai như là xác định thu tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính thuế thu nhập cá nhân khi có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính giá đền bù của nhà nước khi có dự án cần thu hồi. Đồng thời cơ sở dữ liệu dễ dàng cập nhật nếu có sự thay đổi trên thực tế, tiết kiếm không gian lưu trữ, hạn chế mức tối thiểu khả năng hư hỏng, thất lạc dữ liệu. Sau đây là một số ứng dụng cụ thể áp dụng trên địa bàn phường.
3.5.1.1. Ứng dụng quản lý tài chính đất hàng năm (Thuế sử dụng đất hàng năm)
Đối với UBND phường Hà Khánh, sử dụng cơ sở dữ liệu vào công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường sẽ đem lại hiệu quả cao. Trong trường hợp thu tiền sử dụng hàng năm, dựa vào bậc thuế quy định tại Thông tư hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định các bậc thuế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15 Áp dụng đúng công thức tính thuế cho đất ở:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có) Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m2 đất tương ứng x Thuế suất
Ta sử dụng cơ sở dữ liệu trên phần mềm ArcGIS như sau: với cơ sở dữ liệu đã xây dựng được ta mở bảng thuộc tính, tiến hành thêm cột thuế sử dụng đất năm 2014 “Thue_SDD14”. Sử dụng công cụ Select by Attributes để chọn những thửa đất trong hạn định, sau đó chuột phải vào cột “Thu_SDD14” và chọn Field Calculator và thực hiện nhập công thưc tính thuế như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.16: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 cho ngƣời sử dụng đất phƣờng Hà Khánh
Từ đó ta thu được bảng liệt kê thuế đất cho các hộ gia đình cho toàn phường. Tương tự với trường hợp bậc thuế quá hạn mức. Từ đó ta xuất bảng thuộc tính trên ra dạng file excel để theo dõi, tiến hành thu thuế quyền sử dụng đất hàng năm của phường. Cách làm tương tự với các loại thuế đất khác, với cách làm này thì sẽ giúp ta tiết kiệm thời gian, quản lý toàn bộ đất đai của phường hiệu quả. Cơ sở dữ liệu phải được cập nhật bổ sung liên tục để đảm bảo công tác thu thuế chính xác. Với cơ sở dữ liệu quản lý trên phần mềm thì việc cập nhật bổ sung rất nhanh chóng, kịp thời.
3.5.1.2. Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân
Trên thực tế quản lý đất đai tại phường sẽ thường xuyên phải xử lý các trường hợp trao đổi, chuyển nhượng hay giao quyền sử dụng đất. Khi gặp các trường hợp như vậy, góp phần làm nhanh thủ tục hành chính thì công việc nhanh chóng tìm ra thửa đất quan tâm, xác định diện tích, tính toán các loại phí, loại thuế trong thủ tục được thực hiện nhanh chóng trên cơ sở dữ liệu số giá đất trong phần mềm ArcGIS. Đồng thời cũng cập nhập thông tin biến động, thay đổi ngay lập tức trên phần mềm. Đây là lợi thế rất lớn, tiết kiệm thời gian và chi phí đáng kể cho hệ thống quản lý đất đai trên phường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Dưới đây là hình ảnh thể hiện cơ sở dữ liệu của một thửa đất tại phường Hà Khánh. Khi kích chuột vào bất kì thửa đất nào thì ngay lập tức sẽ hiện lên các thuộc tính mà ta xây dựng của thửa đất.
Hình 3.17: Dữ liệu không gian và thuộc tính
3.5.1.3. Hỗ trợ đưa ra phướng án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất
Thực tế xã hội ngày càng phát triển, các dự án đầu tư làm cuộc sống tốt hơn được quan tâm, vì vậy trên địa bàn phường có những dự án, phường án quy hoạch. Khai thác cơ sở dữ liệu trên phục vụ cho công tác bồi thường thực sự là cần thiết hơn bao giờ. Cơ sở dữ liệu thể hiện cả dữ liệu không gian và thuộc tính một cách trực quan. Giúp nhà quản lý, hay chủ dự án ước lượng tổng chi phí bồi thường nếu thu hồi đất. Vì vậy cơ sở dữ liệu này là một tài liệu quan trọng hỗ trợ đưa ra quyết định, phường án, bồi thường nhanh chóng, xác định các hộ nào được bồi thường, diện tích bị thu hồi là bao nhiêu? Loại đất đó là đất gì? Giá đất bồi thường là bao nhiêu? Tất cả sẽ được thực hiện nhanh chóng, nhà quản lý nhanh chóng dự kiến chi phí bồi thường, dự kiến kế hoạch bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.5.2. Phục vụ cho thị trường bất động sản
3.5.2.1. Tìm kiếm thông tin thửa đất theo yêu cầu
Với có sở dữ liệu bản đồ giá đất đầy đủ trên phường Hà Khánh, trên thị trường bất động sản ta dễ dàng tìm được các thửa đất theo yêu cầu, bằng công cụ Selection/Select By Attributes như sau:
Ví dụ yêu cầu tìm thửa đất trên đường Bãi Tôm, diện tích khoảng 200m2 trở lại. Thì ta thực hiện tìm kiếm mở hộp thoại Select By Attributes, tại ô ghi câu lệnh: “Tren_duong”=Bai Tom and “Dien_tich”<= 200.
Hình 3.18: Tìm thửa đất theo yêu cầu
Khi đó một loại các thửa đất thỏa mãn yêu cầu đạt ra hiện lên được bôi xanh trên bảng thuộc tính và trên bản đồ.
3.5.2.2. Tìm kiếm giá đất theo năng lực tài chính của người tham gia thị trường bất động sản.
Chẳng hạn một người có nhu cầu mua một thửa đất. Do điều kiện tài chính chỉ có thể mua được mảnh đất với mức giá tầm 500 – 800 triệu. Thì ta sẽ nhanh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
chóng tìm ra các thửa hợp với mức giá trên bằng công thức: "GiaThuaTT" <= 800000000 AND " GiaThuaTT " >= 500000000.
Hình 3.19: Công thức tìm thửa đất theo năng lực tài chính
Ngoài ra ta cũng có thể kết hợp các công thức tìm kiếm với nhau để tạo ra các công thức phức tạp để tìm ra những thửa đất sát với yêu cầu của người tham gia thị trường bất động sản.
3.5.3. Đánh giá kết quả ứng dụng của cơ sở dữ liệu
Cơ sở dữ liệu giá đất xây dựng cho địa bàn phường Hà Khánh, là kết quả của việc ứng dụng khoa học công nghệ thông tin, công nghệ GIS vào trong quản lý tài nguyên đất đai. Ở đây đề tài tập trung vào nội dung quản lý tài chính đất đai tại địa bàn phường nghiên cứu. Ngoài những ưu điểm của CSDL số so với dữ liệu truyền thống như: dễ bảo quản, lưu trữ, nhanh chóng cập nhật biến động, khả năng bảo mật cao, không bị ảnh hưởng yếu tố thời tiết,… Với CSDL giá đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
hỗ trợ đặc lực cho cán bộ quản lý đất đai tại phường đã ứng dụng thành công
trong: Công tác quản lý thông tin tài chính về đất đai (quản lý tài chính đất
hàng năm (Thuế sử dụng đất hàng năm), Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, Hỗ trợ đưa ra phưòng án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất); Phục vụ cho thị trường bất động sản, để:
- Rút ngắn thời gian thực hiện cùng một công việc nếu sử dụng phương pháp thủ công. Công việc tìm kiếm thửa đất, tạo ra các bảng thuế, chỉnh sửa biến động hoàn toàn nhanh chóng được thực hiện trên phần mềm chuyên dụng.
- Tiết kiệm chi phí in ấn, văn phòng phẩm không cần thiết, vì cơ sở dữ liệu số hoàn toàn thực hiện trên máy tính.
Tuy nhiên trong việc ứng dụng CSDL số về giá đất có hiệu quả hơn nữa trong quản lý thì cần phải chú trọng hơn nữa về mặt sau:
- Liên tục cập nhật biến động trên CSDL số theo thực tế.
- Trau dồi thêm chuyên môn, khả năng sử dựng tin học trong ngành, nâng cao, tập huấn cho cán bộ sử dụng CSDL thành thạo.
- Hướng tới nghiên cứu để cung cấp CSDL cho nhiều đồi tượng khai thác hơn, bằng cách chia sẻ CSDL trên Internet cho nhiều đối tượng sử dụng. Tuy nhiên cần phân quyền sử dụng cho các đối tượng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Để xây dựng được bản đồ giá đất tại phường Hà Khánh – TP. Hạ Long chúng tôi đã ứng dụng công nghệ GIS cụ thể là sử dụng phần mềm ArcGis. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là rất cần thiết với mục đích xây dựng hệ thống thông tin đất đồng bộ trên cả nước hoàn chỉnh và hiện đại đáp ứng được yêu cầu quản lý của nhà nước về đất đai.
Thông qua việc thực hiện đề tài chúng tôi đã đạt được kết quả sau:
- Qua nghiên cứu, tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Hà Khánh, thấy rằng đây là phường đang có nhiều sự chuyển biến lớn trong thời gian qua. Kéo theo đó là sự phát triển kinh tế, tăng dân số đã gây áp lực lớn cho tài nguyên đất đai. Vì vậy việc xây dựng cơ sở dữ liệu số phục vụ cho quản lý tài chính đất đai là cần thiết.
- Trong quá trình thực hiện khóa luận, đã xây dựng được bảng thuộc tính thể hiện giá đất theo từng thửa đất, đồng thời cung cấp các thông tin cơ bản cho từng thửa như: thửa đất thuộc số tờ địa chính nào, số thửa, diện tích, tình trạng pháp lý, chủ sử dụng, giá đất của thửa theo quy định nhà nước, theo thị trường,…
- Hoàn thành hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất trên các tuyến đường: Trần Phú, đường 337 cũ, đường Bãi Muối, đường Cấu Nước Mặn, đường vào Đèo Sen, đường khu tự xây dựng hà Khánh B, C và tái định cư; và các trục phụ của các tuyến đường chính trên. CSDL có thể sử dụng khai thác cả dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính để phục vụ quản lý đất đai tại phường Hà Khánh. - Chỉ ra một số ứng dụng cơ sở dữ liệu số về giá đất vào công tác quản lý nhà nước về tài chính đất đai như:
+ Xác định thuế sử dụng đất hàng năm: nhanh chóng thu được bảng liệt kê thuế đất cho các hộ trên toàn phường từ cơ sở dữ liệu giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Nhanh chóng xác định các loại thuế khác khi có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do tìm ra thửa đất quan tâm, xác định diện tích, tính toán các loại phí, loại thuế thủ tục được thực hiện nhanh chóng trên cơ sở dữ liệu số giá đất.
+ Phục vụ công tác thu hồi đất: Sử dụng CSDL khi cần giải phóng mặt bằng sẽ hỗ trợ đưa ra quyết định, phường án, bồi thường nhanh chóng, xác định các hộ nào được bồi thường, diện tích bị thu hồi là bao nhiêu? Loại đất đó là đất gì? Giá đất bồi thường là bao nhiêu?
- Ứng dụng CSDL trong thị trường bất động sản như: Tìm kiếm các thửa đất theo yêu cầu tài chính hay điều kiện nào đó (về diện tích, tên đường, địa chỉ, ..) của những đối tượng sử dụng CSDL số về giá đất này.
2. Kiến nghị
Do thời gian và chi phí còn hạn chế và địa bàn xã khá rộng nên việc xây dựng cơ sở dữ liệu chi tiết cho địa bàn xã còn hạn chế.
Để đảm bảo cơ sở dữ liệu được xây dựng có độ chính xác cao thì cần có dữ liệu đầu vào qua thu thập, diều tra phải sát thực, bộ phụ trách phải có nguồn dữ liệu đầu vào đảm bảo yêu cầu chính xác.
Tích cực tập huấn cho cán bộ chuyên môn về công nghệ thông tin trong quản lý đất đai. Tích cực chuyển giao khoa học công nghệ, học hỏi kinh nghiệm trong quản lý đất đai, phục vụ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Bộ phần mềm ArcGis được thành lập với giao diện tiếng Anh. Do vậy, để có thể nghiên cứu và ứng dụng hiệu quả thì các tài liệu hướng dẫn bằng tiếng Việt nên viết một cách cụ thể, chi tiết các chức năng rõ ràng hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Ngọc Anh, Ma Trương Thiêm, Hoàng Văn Hùng, (2013), xây dựng cơ