Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của Phƣờng Hà Khánh
STT CHỈ TIÊU MÃ ĐẤT DIỆN TÍCH
TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN 3,182.79
1 Đất nông nghiệp NNP 1,396.81
1.1 Đất lúa nước LUA 0.94
Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước
(2 vụ trở lên) LUC 0.94
1.2 Đất trồng lúa nương LUN -
1.3 Đất trồng cây hàng năm còn lại HNK 25.34 1.4 Đất trồng cây lâu năm CLN 36.58 1.5 Đất rừng phòng hộ RPH 1,302.62
1.6 Đất rừng đặc dụng RDD -
1.7 Đất rừng sản xuất RSX 31.33
2 Đất phi nông nghiệp PNN 1,620.93
2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 0.25
2.2 Đất quốc phòng CQP 1.73
2.3 Đất an ninh CAN 0.20
2.4 Đất khu công nghiệp SKK -
2.5 Đất cơ sở sản xuất kinh doanh SKC 385.28 2.6 Đất sản xuất vật liệu xây dựng gốm sứ SKX - 2.7 Đất cho hoạt động khoáng sản SKS 291.11 2.8 Đất di tích danh thắng DDT - 2.9 Đất xử lý, chôn lấp chất thải DRA 117.64 2.10 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN - 2.11 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 28.20 2.12 Đất có mặt nước chuyên dùng SMN 5.80
2.13 Đất sông, suối SON 250.75
2.14 Đất phát triển hạ tầng DHT 209.66
Trong đó:
Đất cơ sở văn hóa DVH 4.02
Đất cơ sở y tế DYT 0.09
Đất cơ sở giáo dục - đào tạo DGD 1.00
Đất cơ sở thể dục - thể thao DTT 3.58
2.15 Đất phi nông nghiệp khác PNK -
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2.17 Đất ở đô thị ODT 321.62
3 Đất chƣa sử dụng DCS 173.74
Đất chưa sử dụng còn lại 173.74
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất của phƣờng Hà Khánh năm 2013
- Cơ cấu sử dụng đất như trên hiện nay tương đối hợp lý, sử dụng đất tiết kiệm, diện tích đất chưa sử dụng đã được sử dụng tương đối so với những năm trước. Tuy nhiên vẫn còn một diện tích khá lớn chưa được khai thác. Vì vậy, trong giai đoạn quy hoạch này cần quan tâm đến việc cải tạo để đưa vào khai thác sử dụng, hạn chế quỹ đất này một cách triệt để nhất.
3.3. Tình hình giá đất và thực trạng bản đồ địa chính tại Phƣờng
3.3.1. Thực trạng về bản đồ địa chính
Toàn bộ diện tích đất trong địa giới hành chính của phường đã được đo đạc lập bản đồ địa chính vào năm 2000. Tổng số tờ bản đồ địa chính trên địa bàn phường là 99 tờ.
Trong đó: tỷ lệ 1/500 có 70 tờ, tỷ lệ 1/1000 có 13 tờ, tỷ lệ 1/5000 có 16 tờ. Sau khi đo đạc bản đồ địa chính ranh giới giữa các chủ sử dụng đất đã được xác định rõ góp phần quản lý đất đai chặt chẽ hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Đồng thời được cập nhật chỉnh sửa hàng năm, vậy nên cơ sở dữ liệu bản đồ là một trong các nguồn dữ liệu phục vụ nghiên cứu đề tài đáng tin cậy.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.3.2. Tình hình giá đất tại tỉnh
3.3.2.1. Các văn bản luật liên quan
Giá đất 2014 tại tỉnh Quảng Ninh được ban hành được ban hành dựa trên các văn bản sau:
Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003, Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ “Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”;
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”;
Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Liên Bộ: Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính “Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”;
Nghị quyết số 111/2013/NQ-HĐND ngày 13/12/2013 của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Ninh khóa XII kỳ họp thứ 11 “Về việc phê duyệt phương án giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014”;
Xét đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 882/TTr- TNMT ngày 24/10/2013,
Quyết định 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26 tháng 12 năm 2013 về quy định các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Tìm hiểu quyết định ban hành về giá đất của UBND tỉnh TPHạ long ta có được cách tính giá đất theo quy định của nhà nước tại các thửa đất như sau:
Bảng 3.2: Bảng giá đất phƣờng Hà Khánh năm 2014
STT TÊN ĐOẠN ĐƢỜNG PHỐ, KHU DÂN CƢ GIÁ ĐẤT Ở (Đ/M2
)
XVII PHƯỜNG HÀ KHÁNH 1 Đường Trần Phú
1.1 Đường Trần Phú (TL 337) đoạn từ cầu Trắng đến đường vào Đèo Sen (thửa 29 tờ BĐĐC 37 và ô số 133 KTX Hà Khánh)
- Mặt đường chính 4.200.000
1.2 Đường Trần Phú (TL 337) đoạn từ đường lên Đèo Sen đến Cầu đôi cây II - Mặt đường chính 3.300.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 1.300.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 650.000 - Đường nhánh nhỏ hơn 2m 400.000 - Khu còn lại 350.000
1.3 Đường Trần Phú (TL 337) đoạn từ Cầu đôi cây II đến Cầu Bang
- Mặt đường chính 1.500.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 650.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 500.000 - Đường nhánh nhỏ hơn 2m 400.000 - Khu còn lại 350.000 2 Đường 337 cũ
2.1 Đường 337 cũ đoạn từ thửa 6 tờ BĐĐC 32 đến thửa 16 tờ BĐĐC 34 - Mặt đường chính 3.300.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 1.300.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 650.000 - Đường nhánh nhỏ hơn 2m 400.000 - Khu còn lại 350.000
2.2 Đường 337 cũ đoạn từ thửa 24 tờ BĐĐC 23 đến hết thửa 7 tờ BĐĐC 20
- Mặt đường chính 3.300.000
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 650.000
- Đường nhánh nhỏ hơn 2m 400.000
- Khu còn lại 350.000
2.3 Đường 337 cũ đoạn từ Nhà văn hóa khu 5 đến cầu Suối Lại
- Mặt đường chính 1.500.000
- Đường nhánh từ 3m trở lên 650.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 500.000
- Đường nhánh nhỏ hơn 2m 400.000
- Khu còn lại 350.000
3 Đường vào Trạm 110 đoạn từ đường Trần Phú (TL 337) đến cổng trạm
- Mặt đường chính 1.500.000
4 Đường khu dân đoạn từ đường vào trạm điện 110 đến đường Bãi Muối - Mặt đường chính 1.300.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 600.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 450.000 - Đường nhánh nhỏ hơn 2m 400.000 - Khu còn lại 350.000
5 Đường Bãi Muối đoạn từ K67 đến đường ra cầu Nước mặn
- Mặt đường chính 900.000
- Đường nhánh từ 3m trở lên 450.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 400.000
- Đường nhánh nhỏ hơn 2m 380.000
- Khu còn lại 350.000
6 Đường cầu nước mặn
6.1 Đường cầu nước mặn đoạn từ giáp Hà Lầm đến hết thửa 8, thửa 12 tờ BĐĐC 70) - Mặt đường chính 900.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 450.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 400.000 -Đường nhánh nhỏ hơn 2m 380.000 - Khu còn lại 350.000
6.2 Đường cầu nước mặn đoạn từ thửa 4, 7 tờ BĐĐC 70 đến cổng phân xưởng Đông Bình Minh
- Mặt đường chính 700.000
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 400.000
- Đường nhánh nhỏ hơn 2m 380.000
- Khu còn lại 350.000
7 Đường vào Đèo Sen
7.1 Đường vào Đèo Sen đoạn từ đường Trần Phú (TL 337) đến cổng Đèo Sen - Mặt đường chính 1.300.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 500.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 450.000 - Đường nhánh nhỏ hơn 2m 400.000 - Khu còn lại 350.000
7.2 Đường vào Đèo Sen đoạn từ cổng Đèo Sen đến hết thửa 5 tờ BĐ 58 - Mặt đường chính 800.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 450.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 400.000 - Đường nhánh nhỏ hơn 2m 380.000 - Khu còn lại 350.000
8 Đường tổ 21 khu 3, đoạn từ đường lên Đèo Sen (thửa 6 tờ BĐĐC 47) đến hết thửa 8 tờ BĐĐC 31 - Mặt đường chính 900.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 450.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 400.000 - Đường nhánh nhỏ hơn 2m 380.000, - Khu còn lại 350.000 9 Khu tự xây Hà khánh B
Đường Trần Thái Tông 4.200.000
Khu còn lại 2.800.000
10 Đường vào khu tập thể Công nhân Hoá chất Mỏ đoạn từ đường 337 đến hết khu tập thể - Mặt đường chính 1.100.000 - Đường nhánh từ 3m trở lên 450.000 - Đường nhánh từ 2m đến dưới 3m 400.000 - Đường nhánh nhỏ hơn 2m 380.000 - Khu còn lại 350.000 11 Khu tự xây Hà khánh C
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Khu còn lại 2.400.000
12
Khu dân cư tự xây và TĐC cho các dự án phía Đông thành phố, đã đầu tư cơ sở hạ tầng (trọn khu) - Trừ dãy bám đường Trần Phú (TL 337)
2.500.000
13 Khu dân cư Công ty cổ phần Tuấn Thành, đã đầu tư cơ sở hạ
tầng (trọn khu) - Trừ dãy bám đường Trần Phú (TL 337) 2.500.000 14 Khu dân cư nhà máy bột cá, đã đầu tư cơ sở hạ tầng (Trọn khu) -
Trừ dãy bám đường Trần Phú (TL 337) 2.800.000
3.3.2.3. Kết quả điều tra giá đất thực tế trên thị trường
Trên thực tế giá đất luôn biến động, giá đất đề tài tiến hành điều tra khảo sát theo phiếu điều tra trên thực tế là vào cuối quý I, đầu quý II của năm 2014. Thu được kết quả giá đất trên địa bàn khá là khác nhau, có thể do người dân cố tình nói cao hơn thực tế, nói theo giá mong muốn của họ. Tuy nhiên sau khi so sánh số liệu điều tra với giá quy định của nhà nước thì có thế thấy tỷ lệ giá thị trường và giá nhà nước cùng một đoạn đường theo một tỷ lệ tương đối đồng nhất. Cụ thể sau khi xử lý số liệu điều tra và nhập vào phần mềm thì ta thu được kết quả như bảng sau :
Hình 3.2: Bảng thể hiện giá nhà nƣớc và giá quy định của các đoạn đƣờng phƣờng Hà Khánh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Nhìn vào bảng trên ta thấy rằng rằng giá ngoài thị trường cao gấp 1,5 – 2,2 lần so với giá nhà nước quy định. Kết quả điều tra trên sẽ góp phần vào cái nhìn tổng quan về giá đất tại địa phường. Đồng thời khi nhập vào dữ liệu thuộc tính cho cơ sở dữ liệu số về giá đất tại phường, đây sẽ là một kênh thông tin hữu ích cung cấp cho các đối tượng có nhu cầu.
3.3.3. Công tác quản lý tài chính đất đai, tính thuế
Công tác tài chính về đất đai được đảm bảo, nguồn thu từ đất chủ yếu do thành phố thu, ở phường chủ yếu là thu lệ phí và phần được trích lại theo chính sách của nhà nước. Việc sử dụng nguồn thu này hợp lý, đúng mục đích, có hiệu quả.
Hà Khánh là phường phát triển đô thị nhanh biến động về đất đai liên tục do đó các nguồn thu từ việc thực hiện chuyển mục đích, chuyển quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất khá cao.
3.4. Xây dựng Bản đồ giá đất cho phƣờng Hà Khánh
3.4.1. Xây dựng dữ liêu không gian
3.4.1.1. Thu thập nguồn dữ liệu
Công tác thu thập bản đồ được thực hiện tại phường, do cán bộ địa chính cung cấp. Bản đồ thu thập để thực hiện đề tài là bản đồ địa chính phường Hà Khành, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Để phục cho công tác nghiên cứu chúng tôi đã thu thập một số các tài liêu, số liệu, bản đồ sau: Số liệu kiểm kê và thống kê đất đai, bản đồ địa chính dạng số của phường Hà Khánh dưới dạng file Microtation; thu thập bảng giá đất quy định của thành phố Hạ Long năm 2014.
Dưới đây là bản đồ khu vực nghiên cứu, khi tham chiếu lên bản đồ Google map thì thấy tọa độ khớp với nhau, đây là nguồn dữ liệu rất tin cậy lấy từ cán bộ địa chính của phường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3.4.1.2. Chuyển dữ liệu Microstation sang phần mềm ArcGIS
Dựa trên nguồn dữ liệu không gian là bản đồ địa chính phường Hà Khánh, tiến hành chuyển dữ liệu bản đồ sang ArcGis cụ thể: Ta chuyển đổi bản đồ từ Microstation sang môi trường MapInfo sử dụng chức năng xuất bản đồ từ Menu của Mapinfor vào File chọn Open Universal Data. Sau đó chọn dạng bản đồ đầu vào là bản đồ trên Microstation BentleyV7 tiếp theo chọn định dạng đầu ra cho bản đồ dạng *.tab và chọn đường dẫn cho bản đồ đầu vào và đường dẫn lưu bản đồ sản phẩm sau khi chuyển.
Hình 3.4: Hộp thoại Open Universal Data
Sau khi chuyển bằng công cụ này ta cần phải Save as để có thể chỉnh sửa trên bản đồ. Tiếp theo ta chuyển định dạng file *.tab sang *.shp trên Mapinfor như sau: Chọn Menu ->Tools chọn ->Universal Translator ->chọn ->Universal Translator. Hộp thoại xuất hiện ta khai báo dữ liệu đầu vào là *.tab, và chọn đường dẫn tới file cần chuyển; khái báo dữ liệu đầu ra la *.shp, rồi chọn đường dẫn lưu file.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.5: Hộp thoại Universal Translator
Ta thu được dữ liệu không gian trên ArcGIS như sau:
Hình 3.6: Dữ liệu đƣợc chuyển sang phần mềm ArcGIS quản lý
Dữ liệu này phải được điều chỉnh thông qua công tác điều tra thực tế, bổ sung thêm dữ liệu không gian còn thiếu sót, hay sai trên thực tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3.4.1.3. Xây dựng bản đồ vùng thửa
Sau khi chuyển đổi dữ liệu sang ArcGis thì thông thường dữ liệu vùng không được hoàn thiện. Do bản đồ địa chính có nhiều mảnh trong quá trình ghép bản đồ không chính xác, mặt khác khi chuyển dữ liệu vùng bị phân chia ra các lớp khác nhau không tập trung gây khó khăn trong quá tình quản lý dữ liệu.
Cho nên chúng tôi sử dụng trường ranh giới thửa đất ở dạng đường để biên tập thành dữ liệu dạng vùng.
Sử dụng công cụ Feature to Polygon trong ArcToolbox để thực hiện chuyển dữ liệu dạng đường sang dạng vùng, để vào được công cụ ta vào theo đường dẫn sau.
Hình 3.7: Công cụ Feature to Polygon trong ArcToolbox
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.8: Vùng theo từng loại đất của phƣờng Hà Khánh
Do khóa luận tập trung xây dựng bản đồ giá đất ở để phục vụ công tác quản lý tài chính đất ở, nên các loại đất khác được lược giảm. Kết quả thu được bản đồ thửa đất như hình sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.9: Sơ đồ thửa đất phƣờng Hà Khánh
3.4.1.4. Xây dựng bản đồ vùng giá đất
Theo quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hạ Long thì mỗi tuyến đường ở đô thị phân thành nhiều