dự án “Khu khách sạn, nhà ở, văn phòng cho thuê tòa nhà hỗn hợp Hattoco” tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
Về phương pháp đánh giá
Để đánh giá chính xác và khách quan nhất những rủi ro có thể xảy ra trong điều kiện tình hình có nhiều thay đổi, Ngân hàng nên kết hợp biện pháp phân tích độ nhạy với phương pháp phân tích tình huống. Trong kỹ thuật phân tích này, chúng ta không tách biệt tác động riêng rẽ của từng yếu tố mà xem xét sự tác động đồng thời của chúng qua từng tình huống:
- Tình huống kỳ vọng là tình huống bình thường mà chúng ta kỳ vọng sẽ xảy ra trong tương lai.
- Tình huống xấu là tình huống có tác động tiêu cực lên NPV và IRR. Khi tình huống này xảy ra thì NPV và IRR sẽ giảm đi.
- Tình huống tốt là tình huống có tác động tích cực lên NPV và IRR. Khi tình huống này xảy ra thì NPV và IRR tăng lên.
Phân tích tình huống bổ sung cho nhược điểm của phân tích độ nhạy ở chỗ nó xem xét đồng thời tác dụng của nhiều nhân tố đến NPV và IRR. Tuy nhiên nhược điểm của kỹ thuật này là không chỉ ra được xác suất xảy ra tình huống của mỗi tình huống là bao nhiêu cũng như không quan tâm đến sự tương quan giữa các biến với nhau. Ngoài ra kỹ thuật phân tích này cũng chỉ xem xét được vài tình huống trong khi thực tế có thể có hàng tram nghìn tình huống có thể xảy ra. Để khắc phục nhược điểm này chúng ta có thể sử dụng kỹ thuật phân tích mô phỏng.
Phân tích mô phỏng là kỹ thuật phân tích phức tạp và hiện đại hơn, nó cho phép khắc phục những hạn chế của phân tích độ nhạy và phân tích tình huống. Kỹ thuật phân tích mô phỏng cho phép chúng ta phân tích sự tác động của nhiều biến hay nhiều yếu tố đến NPV và IRR qua hàng trăm ngàn tình huống. Qua đó, kỹ thuật này cho phép xác định xác suất bao nhiêu phân trăm NPV dương hay IRR sẽ lớn hơn chi phí sử dụng vốn WACC.
Về nội dung đánh giá
Trong nội dung đánh giá về các thông số các định chi phí, cán bộ thẩm định cần tổ chức tốt cơ sở dữ liệu lưu trữ những thông tin liên quan đến chi phí hoạt động của ngành từ đó có sự so sánh đối chiếu dự án “Khu khách sạn, nhà ở, văn phòng cho thuê tòa nhà hỗn hợp Hattoco” với những thông số của ngành để có đánh giá chính xác; liên hệ các thông số của dự án đang thẩm định với các thông số tương ứng ở các dự án đã triển khai hoạt động hoặc cơ sở sản xuất tương tự đang hoạt động; đến thăm, quan sát, thảo luận và trao đổi thêm với các bộ phận liên quan của doanh nghiệp để có thể có thêm thông tin hình thành kỳ vọng hợp lý về các thông số đang thẩm định.
Dự án “Khu khách sạn, nhà ở, văn phòng cho thuê tòa nhà hỗn hợp Hattoco” là dự án đầu tư xây dựng có những đặc điểm, thông số đặc trưng riêng. Do đó Ngân hàng nên thuê chuyên gia thẩm định trong một số lĩnh vực mà cán bộ của ngân hàng không có chuyên môn sâu.
Trong nội dung thẩm định chi phí sử dụng vốn, để tránh những cạm bẫy thường gặp trong việc ước lượng chi phí sử dụng vốn, nhân viên thẩm định phải có kinh nghiệm và am hiểu tình hình cụ thể của ngành để ước lượng hợp lý rủi ro của dự án. Ngoài ra còn phải có trình độ am hiểu về thị trường vốn để ước lượng được lợi nhuận đòi hỏi khi đầu tư vào dự án. Có như vậy thì mới ước lượng được chi phí sử dụng vốn hợp lý khi tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án.
Đối với nội dung đánh giá rủi ro chủ đầu tư, Ngân hàng Liên Việt nên sử dụng biện pháp chấm điểm tín dụng để có những đánh giá khách quan chính xác về khách hàng đồng thời công tác đánh giá sẽ được tiến hành nhanh chóng hơn.
Trong công tác đánh giá hiệu quả tài chính, khi tính toán đến dòng tiền của dự án, Ngân hàng cần tính đến các yếu tố lạm phát hay trượt giá, yếu tố này rất có thể sẽ xảy ra, và khi đó nó có thể gây ảnh hưởng không nhỏ đến dự án nếu dự án được thực thi.
Trong nội dung rủi ro về hoàn tất xây dựng công trình, ngân hàng cần phải tăng cường đôn đốc, theo dõi việc lựa chọn nhà thầu đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả bên cạnh đó cần tăng cường giám sát, thanh tra quá trình giải ngân vốn vay đúng mục đích của dự án.
Để tránh rủi ro do yếu tố thị trường, thu nhập, thanh toán ngân hàng cần phải áp dụng các biện pháp chứng thực các phương án đã được đề ra trong bản dự án, tìm hiểu kỹ hơn về thị trường sản phẩm đầu ra cũng như đầu vào của dự án, phân tích các nội dung theo các kịch bản của nền kinh tế để từ đó có thể đánh giá được rủi ro và các giải pháp kèm theo.
Trong nội dung đánh giá rủi ro về kỹ thuật, vận hành và bảo trì ngân hàng cần thực hiện sát sao việc đánh giá, giám sát quá trình vận hành dự án để đảm bảo tính chắc chắn của các phương án vận hành đúng như trong dự án đề ra. Bên cạnh đó có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bảo hiểm các sự kiện bất khả kháng.
2.2.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm địnhdự án đầu tư xin vay vốn tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt dự án đầu tư xin vay vốn tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt